楼价不跌之谜：「新香港人」撑起
2018/05/02
2018年以来，身边有6位朋友在香港首次购买住宅物业，但只得一个是土生土长，其余5位都是近10年才来港读书、定居并领取身份证。笔者向地产经纪业界查询后，发现这种情况并非罕见，反而逐渐成为常态。
每年有近2万名这类来港求学后定居的「新香港人」，他们皆为13亿人当中的精英，兼具实力和家境，擅长「赚北水钱」，更有富爸富妈资助首期；换言之，其「买楼能力」远超过港产年轻人，更加不用提50几岁的浪子・土著・自醉・望东楼。若按港人月入中位数（约1.7万元）计算，本港楼价无疑贵绝全球，正如国际调查机构Demographia指出「19.4年不吃不用才买得起」；但今后买楼主力将是「新香港人」，那就需要换个角度来看楼市估值。
首先需要略作定义，内地南下定居者在香港的身份经过几个阶段演变。第一阶段是上世纪五十年代之前，内地人从大江南北来港避难或谋生，港英政府在五十年代中旬做过统计，当时超过一半香港居民并非在港出生。
六十年代后，随着移民第一代在港繁衍第二代，本地出生居民占比才首次超过五成，香港本土意识亦逐渐产生。加以当时内地经济和社会发展欠佳，新来港人士大多数在经济和文化水平上的起步点较为落后，往往遭到本地居民或多或少的歧视，最经典形象是1979年电视剧《网中人》的「阿灿」角色（廖伟雄饰）。
第三阶段是1997年回归之后，香港人逐渐懂得「政治正确」，甚少再公开歧视新来港内地人士，几乎没人会用「阿灿」称呼（反而更多人自嘲「港灿」），改称为表面上中性的「新移民」。但在底里，大多数人对「新移民」仍有成见，主要将之联系到每日150个持单程证来港的港人内地亲属，觉得他们通常会住公屋、领综援。
具资本、人脉、知识优势
现在是第四阶段，除了持单程证的「新移民」之外，同样数量庞大的是透过「学生签证」、「非本地毕业生留港安排」、「优才计划」、「输入内地人才计划」、「投资移民计划」（直至2015年叫停）等政策来港的「新香港人」。相比起「阿灿」和「新移民」被视为低人一等，这班「新香港人」似乎回复到第一代南下移民的地位，较之土生土长本地人反而具有资本、人脉以至知识优势。
根据香港入境事务处资料，本港在2016年发出1.89万个内地学生签证，另外透过「输入内地人才计划」发出1.04万个工作签证，又透过「非本地毕业生留港/回港就业安排」发出9,289个签证。再加上在「优秀人才入境计划」（273个）、「一般就业政策」（3.6 万个）和「补充劳工计划」（3545 个）下来港工作的人士，可以粗略估算，每年最少有4 万个内地人来港居住，但他们并非「单程证」人士。综观多年资料，每年数字呈稳步增加趋势，显示来的多、走的少；而这还未计算由内地来港，但手持瓦努阿图、毛里求斯等护照的「外籍人士」。
透过学生签证、人才计划、优才计划等政策来港的内地人士，只要住满7年便可领取俗称「三粒星」的永久居民身份证，所享待遇跟土生土长本地人无异，包括买楼时毋须缴付额外30%买家印花税（BSD）。这些年香港经济畅旺，凭他们的学历、知识、人脉和拼劲，当然不难搵到工，很多甚至是本地生梦寐以求的「笋工」。找到工作后，透过公司向入境处提出申请，便可获得工作签证继续留港，获批率超过九成。不少人近年还成家立室，加上他们事业有成，近一两年就开始买楼。
楼价中位数619.2万元
对很多土生土长港人来说，香港楼价好像贵到离谱，似乎打三世工也买不起一个劏房蜗居。例如Demographia根据全球城市的楼价中位数，除以家庭入息中位数，得出各地普通居民要「不吃不用」几多年，才买得起一个普通住宅单位，而香港在这个排名榜已经连续8年称冠，荣登「全球最难买楼城市」，非常「巴闭」。在2017 年，本港楼价中位数为619.2万元，按年大升14.2%，而家庭收入中位数只是上涨6.3%至31.9万元，不吃不用也要19.4年才买得起楼，较2016年统计的18.1年进一步延长。从这角度看，本港楼价似乎泡沫严重，很多肥瘦淡友也据此断定楼市即将爆煲。
但正如文首指出，根据笔者亲身经验以及经纪业界反映，现在入市买楼的很多是「新香港人」，而他们已获得「三粒星」，买楼身份跟土生土长港人相同，所以在各类统计上都看不出端倪（去年内地买家占本港一手住宅销售金额约23%，但只计算要缴付BSD的个案）。至於「新香港人」为何这么「把炮」，看似轻而易举买得起楼？主要有三大原因：
一、内地有13亿人口，单计每年高考考生已接近1000 万。在超过1亿适龄年轻人当中，每年只有1万多人（不足0.02%）能够凭着实力或关系，考取本港高等院校的本科（UG）或研究生（PG）课程，当中很多都是省市探花、榜眼甚至状元尖子。当然，内地最顶尖学生都去哈佛剑桥，次之北大清华，来港的以「一等三流」人才为主，但已经是万中选一，非常犀利。
在投行、营销、公关、保险发光
二、正如上述，内地来港学生大多数学业成绩优异，中英文流利，毕业后求职自然比起一般本地生吃香。更重要的是，现今香港最大商机来自「北水」，本地学生也要北上游学熟悉国情，却岂及内地生跟国情融为一体，又在国内拥有人脉，再借助在港获得的体制优势和见识眼界，实属最佳「食北水」人选。所以不论在投行、营销、公关、保险、高端服务等行业，以至於大企业中级管理层，现在都逐渐由「新香港人」发光发热，他们的「钱途」是很多本港土产大学生难以想像的。
三、内地来港学生若非本身实力超凡，就是背景深厚的富二代或红二代。最要命的是，据笔者亲身观察，大多数人其实两者兼具，既有实力又有家境。皆因内地改革开放40年，社会发展已趋向固化，跟香港一样从幼稚园前「起跑线」就开始激烈竞争，所以若非天资聪颖、性格勤奋再加上中产家长着意栽培，很难在高考脱颖而出（去年内地疯传一篇文章〈寒门难再出贵子〉，正是反映现况，来自贫困山区的状元不是没有，但如凤毛麟角）。换言之，很多「新香港人」赚钱能力强劲，在内地还有富爸富妈奥援，资助一千几百万元首期「湿湿碎」，试问他们买楼又怎会有难度？
Photo Credit: Tyrone Siu/ REUTERS/ 达志影像
香港政府在努力增加土地供应后，现在每年一手住宅单位还不足2万个，但每年来港内地学生也接近2万个（还未计透过工作签证来港的另外约2万人，以及接近6万个「单程证」人士），从这角度看，供应似乎仍然远远不足。
一句到尾，对香港土著年轻人来说，楼价好像贵到离谱；但内地来港学生是13亿人当中龙凤，兼具实力和家境，不论想在香港、伦敦或纽约都不成问题。只要香港对内地人仍然有吸引力，这班「新香港人」都足以撑起本港楼市有余。更甚者，这班「新香港人」从不在此土著网站流连，正因为久留此地的50几岁的浪子・土著・自醉・望东楼・肥佬・大陆灿引刀傻嗨等人，在过去往往只有鼠目寸光般掩耳盗铃。
毕竟楼市贵不贵，是针对主力买家而言，而香港在中国崛起和「一国两制」背景下，有别於全球绝大多数城市，主力买家并非本地平民百姓，而是统称为「新香港人」之新兴外来贵族。从香港土著、政策制定者以至投资者，不管乐见与否，都需要认清此一客观现实。
那么，对香港土著年轻人有何忠告？鸡汤式废话无济於事，但把眼光扩阔，环顾全球同世代年轻人，我们的处境比上不足比下有余，确实没什么可抱怨，惟有自求多福而已。
主动而言，争做700万人以至全球70亿人当中精英，买楼当然也没问题；或者顺应大趋势，为「新香港人」提供服务，亦可挣到中等生活。被动而言，或许等待「支爆」，但届时覆巢之下香港也难有完卵。第三条路是努力储一笔本钱，找一个生活竞争没那么激烈的地方，土著・自醉・浪子・望东楼 自己去做「新移民」，甚至「逆流」躝上内地也将是一项现实选项。
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市并抽中观塘新盘凯滙，当时其入市尺价约1.8万元，反观新鸿基地产最近投得的启德地，楼面地价也接近1.8万元。友人以地价买入现价物业，现在满心欢喜过新年。最新记录显示，此盘最新的成交尺价已达4.7万元。
