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楼市干坤

发展商抗跌价远胜代理行

 

何熊辉

2022年11月19日

  踏入十一月后,楼价仍然跌过不停,至於成交量则逐月减少。发展商见气氛差劣,减慢一手盘推售步伐,所以成交疏落,二手市场方面,移民盘每日都成为新闻焦点,但成交更为稀疏,这样的市况对发展商影响不大,但对代理则是致命打击。

  近日代理行老板不断大声疾呼,慨叹生意额大跌,但何解发展商对此置若罔闻?好像淡市对他们没有太大影响。首先,不少发展啇卖楼收益只占其总收益一半,新鸿基地产是当中的表表者,其收租商场写字楼遍及各区,租金快入稳占总收入一半以上,所以一年以上的淡市,对其卖楼收益的减少,并未构成严重的影响。

  此外,长江实业又成功将半山波老道的豪宅新盘整项卖出,成功套现的208亿元,有关收入最少可分两年入帐,这就保障了公司未来两年的卖楼收益,所以现时淡市对长实影响轻微。

  面对淡市,华资代理行的防守力则甚为一般。事实上,该等代理行在好市胡乱扩张,甚至於同一段路上开设三或四间以上分行的做法,甚为普遍,这种只懂玩规模效应的管理方法(以规模压低对手)早已落伍,并种下淡市时固定开支过大的恶果。

  代理行大多逐月入帐,因此一遇到连续多月淡市的亏损,就叫苦连天,此外,代理行又少有收租物业提供稳定收来源。因此,好市扩张,淡市收缩就变成行业的生死循环。

  基於淡市已逾年,代理行亏损不断扩大,这次拥有的规模效应压不倒对手,但将自己压得半死。苦无解救方法的管理人呼吁发展商要面对现实减价卖楼,但发展商仍在叹慢板。

  下年衰退来临,楼价跌幅或许减慢,但成交量难大幅回升,发展商仍会以唧牙膏方式慢推盘,代理行则因删减分行不力令亏损再扩大,最终可能出现每两间大行只能活一间的惨况。

 
 
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1. 安达臣商业地招标获四标书 2022-11-19 14:56:00

政府推出观塘安达臣道第二幅商业地招标,并於周五(18日)截标,地政总署指共接获4份标书,较3个月前推出的区内首幅招标商业地少收一份标书。

上述商业地位於安达臣道对出,由两个地盘组成,地皮面积合共约5.74万方尺,估计可建楼面约11.03万方尺。其中南面面积较大的地皮,估计可建当中约10.5万方尺,更毗邻领展在今年8月投得的区内首幅商业地

3. 代理大行将出现结业潮 2022-11-19 16:40:46
按现时二手每月成交约300宗计,成交最多只能养活3成大行人手,下年底前,华资代理行相继结业。
4. 老板低声下气 2022-11-20 08:06:10
香港自出现大型移民潮后,行行专业都唔够人,牙医只属其中之一。所以,做老板的,从未试过如今般需要「低声下气」。而打工的,则从来未试过如此「天之骄子」!
5. 联储局将再加0.75厘息 2022-11-20 15:36:20
美国10月通胀数据低过预期,惟联储局官员仍不改鹰派立场。波士顿联储银行行长柯林斯表示,她认为没有什么证据表明价格升温压力正在减弱,联储局可能需要再次加息0.75厘。

柯林斯称:「我们现在处於一个阶段,在我们决定甚么是足够紧缩的政策时,一切选择都应该摆在桌面上,联储局仍然能够选择加息75个基点,我认为这一点很重要。」
6. 银主盘购买风险 2022-11-20 16:08:03

银主盘是否较难申请按揭呢?事实上,若然单位没有牵涉凶宅、缺契及潜建等问题,银主盘按揭审批上跟二手楼并没有太大分别,最长可以做到30年,按揭息率也不会特别高。

不过要留意的是,在成交期上买家是没有话事权,是由银行决定,一般为45日成交。由於时间紧迫,建议买家买楼前做足准备,尤其是申请高成数按揭,以免银行未能审批,最终要挞订收场。

一般而言,银主盘奉行「必买必卖」模式,签了买卖合约后,就算之后律师楼发现楼契有问题,合约任何一方均必须完成这项交易,否则视为「挞订」,并须作出赔偿。

然而有2个情况,银行一般不会批出按揭,包括楼契不齐及单位被钉契。楼契不齐是指物业是无契或半契,多数不能申请按揭,物业难以转手,因此物业价值大受影响,根据过往经验,其定价亦较估值折让3成。

7. 周末一手成交20宗 2022-11-21 10:45:02
刚过去周末(19日及20日)本港缺乏全新盘开售,一手成交仅约20宗,其中恒地(00012.HK)粉岭北「ONE INNOVALE-Cabanna」共售出6伙,涉约3,378.2万元。而整个「ONE INNOVALE」系列共三期已累售1,000伙,套现逾49亿元。
8. 英国楼不跌的原因 2022-11-21 22:32:58

过去历史数据话我知,当供楼利息去到6厘,利息占平均收入达40%嘅时候,楼价必跌!现在英国是否这情况?各大银行定息已经约5.8厘至6.25厘,但是为何楼价依然没有回落迹象?我自己这样分析。

原因1:其实按揭利息只系「定息」去到6厘,英国还有浮动利息的按揭选择。以前很少人谈论或选择浮动利息,现时就大约3.5厘起步,所以旧业主加按或新造按揭,他们大可选择浮动利息,就算12月再加息,浮动利息先至去到4厘至4.5厘,利息占平均收入仍维持於25%至35%,尚算健康。

原因2:英国租务市场本身需求高於供应很多,现有观望者不入市(他们不买就要租),令租务需求更高。当租金上升速度高过楼价升幅,自然令现在只得6厘租金回报的物业,提升到6.5厘、甚至乎7厘以上。若租金回报再次高过利息(定息或浮息也好),投资者需求便会回归,由观望再次变成买入,租楼的人开始发觉租金远贵过按揭利息,也会想买入不租!

9. 湾仔细铺尺价10万 2022-11-22 10:30:07
政府持续放宽防疫限制,为零售业带来正面影响,投资者亦在铺位市场寻找机会,连带面积细小的地铺亦有承接力。市场消息指出,湾仔皇后大道东一个建筑面积仅约120方尺的地铺,以1288万元易手,尺价约10.73万元,属湾仔区内近两年来再录尺价逾10万元的铺位买卖。
10. 楼价明年第二季见底 2022-11-22 21:19:34
花旗银行零售银行业务主管李贵庄相信,明年经济将会回暖,通胀亦会放缓,加上失业率下降,料将有利市民重返楼市。她又预期,由於政府不希望出现太多负资产,预计当本港楼市从高位回落15至20%后,政府有机会放松部份辣招,如重价印花税,以刺激需求。她预期,楼价由今年10月至明年第二季会再跌10%,并在明年次季见底。
11. 市场等楼市再跌 2022-11-23 12:00:22
楼价可能几时会跌完可以看几个讯号,一、再跌1成是普遍预期,自高位跌2成,已可吸引到购买力重返市场;二、利率几时转向。香港2022年8月至10月的失业率为3.8%,较7月至9月的3.9%下跌,经济未必算好畅旺,但算不上差,加上旅游业及本地消费在放宽疫情防控措施后有望好转。显然失业率并不是今轮楼价跌原因,归根究底是大家见到加息就观望等跌。所以港楼止跌,同很多资产一样,要等美国联储局利率政策转向。
12. 工厦银主盘涌现 2022-11-23 14:02:32
经济前景仍未明朗,有部分资深投资者被传出财困,旗下部分物业亦沦为银主盘;其中原由资深投资者罗珠雄持有的观塘一篮子工厦物业,最新由银主放售,叫价合共约1.58亿元。
13. 长实今年靠波老道豪宅食糊 2022-11-24 09:51:31
今年对发展商而言是备受考验的一年,年初先受到第五波疫情冲击,疫情缓和不久,又遇上本地银行加息,导致今年以来一手成交量大减。长实卖楼量亦见下跌,今年暂只售出逾400伙,但因半山超级豪宅21 BORRETT ROAD成功以207.66亿元一次过沽售所有余货予新加坡基金,创出本港卖楼史一项新纪录外,亦带动集团今年卖楼金额超过260亿元,成绩理想。长实营业部首席经理郭子威接表示,明年集团将有3个全新项目登场,提供2486伙。
14. 白居二客出手捞底 2022-11-24 14:25:51

白居二睇楼三日即上车,瞄准单位是青衣知名居屋屋苑青俊苑两房单位。据报原业主去年十月放盘叫价560万元,今年9月劈价至480万元,白居二买家还价至400万元,最终以430万元成交。

青俊苑楼龄较新,单位附设靓装,获白居二客承接并不出奇。不过以往较受白居二客冷落的「高龄」居屋,今年亦获得白居二客接货。楼龄达24年将军澳宝明苑3房户,原业主今年5月叫价560万元放售,最终获白居二客以438万元承接,劈价122万元。於1998年入伙的将军澳广明苑,中层两房户原叫价448万元,获白居二客以345万元承接,累减103万元。

15. 联系滙率不可能崩溃 2022-11-25 12:27:43
作为自由市场,资金不只受美国影响。国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,要求适时运用降准等货币政策工具,向实体经济合理让利,因而市场预期措施将很快落地,估计幅度可能在0.25至0.5个百分点。另外,降准后5年期以上贷款市场报价利率(LPR)也有可能下调。上次降准是在今年4月15日,幅度为0.25个百分点,共释放长期资金约5,300亿元人民币。内地放宽银根,对香港也有利。实际上,若从政治角度看,内地绝不会让香港因外部经济压力改变固有体系,这亦不利内地金融稳定,所以让联系滙率制度崩溃是不可能。
20. 人行降准备金析放资金 2022-11-25 18:44:26
中国人民银行宣布全面降准,於今年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点,已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构除外。是次下调后,金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。
21. 滙丰封顶息率3.375厘 2022-11-25 20:05:10

继渣打银行后,滙丰亦上调同业拆息按揭计划(H按)封顶息四分一厘。

据本地媒体报道,滙丰下月初,将H按封顶息上调至最优惠利率(P,该行为5.375厘)减2厘,即封顶息加至3.375厘,与渣打看齐。

22. 屯门菁隽基座商场连车位放售 2022-11-28 19:46:57
已故「铺王」邓成波的家族成员,近年接连放售物业,戴德梁行指,该家族持有的屯门菁隽基座商场连车位,最新推出市场放售,意向价3.88亿元,扣除市值约3500万元的车位部份,商场尺价约9176元。
23. 滙控卖加国业务 2022-11-29 22:09:15
滙控公布,同意出售加拿大业务予加拿大皇家银行,现金代价135亿加元,即101亿美元,预期交易将於明年底完成,估计将录得除税前利润约57亿美元,当中包括回收大约6亿美元货币换算储备亏损。
24. 金管局未措施救楼市 2022-12-01 09:37:55

金管局总裁余伟文表示,目前无考虑调整楼市「逆周期」措施。

余伟文称,评估「逆周期」的时候,会考虑不同的因素,包括楼价、成交情况、香港以及外围的经济环境,或者本港的失业率等。金管局一直会评估这个情况,目前未见到有需要调校这些措施,但会密切去监察楼市各种因素的有关情况,作出检视。

25. 美股明年上半年将急跌 2022-12-02 14:42:12
摩通策略师称,在经济温和衰退及联储局加息下,美股明年上半年料显著下跌,标普500指数可能再探今年低位,从当前水平下跌约12%。另外,信贷评级机构标普警告,央行持续加息导致信贷成本大增,欧美企业债违约比率明年可能最多增近3倍。