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蔡志忠
2021年11月24日

楼市的危机与契机

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  世界局势变幻无常,有时就像天气那样东边日出西边下雨,楼市也不例外,这回是轮到东方不景气。国内一连串的行业整顿和地产监管,使整体楼市成交萎缩,买卖两闲,地产商资金回笼缓慢,经营陷入困境,不少在香港上市的内地地产公司,其股票和债券价格均大跌。

  笔者於一年前已看出端倪,多次提醒读者,内地许多二三线城市房屋供过於求,呈现有楼无人住的情况,吁大家购买时要谨慎。果然不出所料,上半年内地楼市还甚为炽热,到下半年有大型地产商资金链断裂,引发整个地产业出现衰退。如今,除了一线城市房屋需求仍在,其他区域普遍出现楼盘滞销情况,减价或优惠促销到处可见。

  中国改革开放四十年,今天已全面建成小康社会。在第一个百年奋斗过程中,土地改革,地产发展起了非常积极作用;如今进入第二个百年奋斗目标,要实现社会主义现代化强国,因此一系列反垄断、网络监管、地产收紧等等政策推出,目的就是要缩窄贫富之间差距,朝著人类共同富裕的道路前进。

创造共同富裕 仍需依靠地产

  认同应该让低下阶层有更多上游机会,创造一个均富和谐的社会。然而,房地产业仍需要扮演重要角色,仍是国库重要收入来源,基础设施、城乡改造、住房建设等等,是整体社会发展不可或缺。正是这个原因,笔者估计经过今年下半年的行业整顿,一些垄断和暴利的行业作出公平调整,到明年初国家政策将有所改变,慢慢由紧变回松,逐渐恢复以前的模样。而房地产业也会出台支援措施,毕竟楼市大跌对整体经济影响深远,相信中央政府也不愿意见到。

  楼市的危机即是契机,如何借力使力,化险为夷?香港和内地息息相关,疫情之下近两年不能通关,经济严重受创,商厦与商铺价格急挫,似乎又到了趁低吸纳之时,近期商铺价格及交投率先反弹,从上半年成交金额一般在三千万以内,到现在出现不少大额成交,一个商铺售出三、五、七亿元已是平常之事。加上即将通关的利好因素,零售、饮食、酒店和旅游等行业初见曙光,此刻投资商铺,也许就是最明智的选择。

 
 
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1. 留名等插9叫淡 2021-11-24 11:43:03
入来啦。
2. 有排心 2021-11-24 14:57:08

楼市的危机与契机......高追者有排心烦烦...



3. 正确 2021-11-24 16:09:05
蔡老板的确好文章,仲好有眼光,好彩呢两年冇买大陆楼,否则唔见两三成.
4. 正确 2021-11-24 16:10:57
倘若听引刀兄讲,即出事.
引刀兄10几年前买落,当然冇问题啦.
5. 东成 2021-11-24 17:30:17
所以点讲都系香港好,一国两制成功,香港人得益,大家努力制造和谐社会.
社会稳定,楼价就平稳向好.
6. 那些年 2021-11-24 20:07:13
楼市淡友将要大失望,香港有外资投资,楼价唔会大跌.一边系内地财困,另一边印银纸水浸,风水轮流转.
7. 小心爆煲 2021-11-24 20:15:12
危机好似四伏,经济有隐忧,唔好得意忘形.
8. 十一哥 2021-11-24 21:08:40
正确 ! 以前买落…揾唔到交替就真系要守到当遗产 。

9. 引刀一快 2021-11-24 22:30:22
正确兄

乜你咁讲嘢咁唔识大体,就算再怕啲人投资大湾区,你都唔能够讲大话㗎,系咪?
大湾区一线,2017升一倍,2020局部升5成,我系2016年初开始叫人留意大湾区,信我嘅,几乎跑赢地球啊。哈哈哈哈
10. 正确 2021-11-25 00:06:47
引刀兄:

宜家内地地产的确出事,开发商都唔掂,中肯讲,内地二三线城市供应过剩,并唔系误导,
11. 楼唔爆煲 2021-11-25 00:10:12
正确讲得喏,咁先似人话.
12. 十一哥 2021-11-25 10:31:11
刀刀 成日都有平过市价几成嘅笋嘢、唔理乜货色…山旮旯住旧砖就可以招积、寄之…真系自住就唔知点揾食、出租唔够收番时起渍、结果越穷越易信老千…呢镬越平越贵…
13. Hongkong People 2021-11-25 11:10:21
而家内地楼市风向有D混乱, 两三年前我上网check咗下系深圳层楼屋苑二手叫价,呢排内地地产风暴,似乎一片哀嚎,我又上网check 下叫价,谂住keep倒之前嘅价就嬴,结果居然系较两三年前升咗三成,喜出望外! 有时睇香港新闻真系同现实有D脱节!

二三线楼嘛,睇大湾区指数, 普遍算平稳,有升有跌,如果调整得劲嘅都系因为之前升得劲! 其他省市就唔清楚,冇follow!
14. 正确 2021-11-25 17:05:28
引刀兄:

边个大话呢?阁下唔系2016年叫人买大湾区楼,而系宜家日日叫人买,[2017升一倍,2020局部升5成]真唔真呀?
准确讲,宜家日日叫人买至系误导呀.
15. 说真话 2021-11-26 00:14:34
现在买大陆楼,好似唔合事宜,良心讲,睇定啲,半年后可能平几成.
16. 过境客 2021-11-26 05:42:35
事势唔稳,现金为王.
睇定后市唔冲动了.
17. 得意正面人生 2021-11-26 08:42:53
无楼,就系废淡最佳回报。

讲乜都假。
18. 专玩踢爆 2021-11-26 09:20:56
地产版一日有废淡嚎叫,一日楼市都好健康,未上到车嘅假淡系楼市未来支柱。


19. 一元 2021-11-26 09:27:26
大家都忘记一件重要的事:

大湾内地区是在政府大力整治下,才稍为收脸。如果由得市场去炒,整个内地的资金,唔知再升多少。

政府推行“房住不炒”,因炒楼的结果

1.吸别人的血
2.自已等死

国家高人都讲到明,解决房屋问题!
 
!!!靠楼市发达的梦,别发了!
20. 鸟6 2021-11-26 10:54:26
香港楼挂牌一星期已经卖出。大湾区物业要卖出套现难好多,要劲劈价才能卖出。卖出后啲钱亦都不容易滙番出嚟。

港楼嬴在有liquidity, 租金回报比大湾高几倍,而且管理质素高好多。

大湾业主衰在唔啥得俾管理费,香港新楼管理费平均要30至50港元一平方米,而大湾管理费只有十分之一都可能冇,所以大湾啲物业同大湾啲人一样,残得好快。 
21. 鸟6 2021-11-26 11:00:55
大湾地产商集体爆煲后,应该会大手贱卖物业套现还债。 大湾二三线城市楼价打五折应该系最低消费。

通咗关后可以去珠海中山执死鸡。
22. Hongkong People 2021-11-26 12:40:01
鸟6兄,

你呢排应该冇楼卖,呢排香港二手市场水静鹅飞,挂牌一星期卖得出系妄想,我挂牌4星期了,得5枱客上来睇,零还价!

我都希望如你所言,一星期卖得出,等我可以早D回中山过我嘅幸福生活!
23. 地的意 2021-11-26 13:53:46


高价追地的意外......

近年屡传财政状况困难的高银金融(00530)主席潘苏通,昨(25日)被中信银行入禀高院提出破产呈请。法庭已排期於明年1月26日上午处理该宗破产呈请。
本案的破产呈请人分别为中信银行股份有限公司天津分行、中信银行国际(中国)有限公司北京分行及中信银行(国际)有限公司,答辩人则为潘苏通。

24. 楼唔爆煲 2021-11-26 17:54:30
鸟6兄讲嘢有根有据,分析正常易接受.

某啲人自以为是,有一层半层楼好似好巴闭.

成日骂人系废淡,好似炒楼好威水好上进咁.
25. 楼唔爆煲 2021-11-26 17:56:39
评论楼市各有唔同见解好正常,香港仲有言论自由.

出口伤人者最终自食恶果.哈哈.
26. Hongkong People 2021-11-26 20:39:32
楼唔爆煲兄:

你唔系话紧我呀?系唔系有误会呢?

卖紧楼有咩巴闭呢?香港哋买卖楼宇都系个人财务安排,谈不上巴闭,卖楼亦唔代炒楼!  鸟6兄而家冇卖楼亦唔代表佢冇楼,可能佢有十间八间,只系佢睇好港楼,唔出货继续收租啫! 

由鸟6兄上面嘅言论,睇唔出佢系废淡喎,你点得出呢个结论呢?  我只觉得鸟6兄讲紧港楼租值高, liquidity 好, 买卖资金亦自由,唔觉得佢睇淡楼市,更加唔知佢废唔废!

我嘅回覆亦只系我自身经历,而家嘅二手市场好静,想一星期卖得出系妄想,我嘅讲法有咩问题呢?

希望你唔系讲紧我,系我过份敏感了! 


27. 有人冇楼扮冇楼,不断改名的废淡 2021-11-26 21:25:39
佢自己都话人「废淡」,扮乜受害者。

36. 自己有楼为何望跌? 2021-05-01 08:50:45
正常人就算得一层自住楼,就算升跌都影响不到平时生活,有朝一日需要卖楼套现江湖救急,都希望卖多几个钱,呢位小心楼爆人兄真的有楼?有保留。
37. 废淡人生 2021-05-01 10:52:41
……大家都有楼揸手,平等身份.……

……有物业都应该有修养……

边个成日将有物业挂在口边,又将有物业同(身份)(修养)混为一谈?

既然有物业咁多好处,你又猛吹跌同叫人唔好买嘅?

正常人自己有楼会想佢跌?你系咪正常人?
38. 33楼笑死人 2021-05-02 01:10:08
33 楼话 (我有一两个物业可能唔够你多)。现在一个小物业都成五至六百万。若果两个,起码过千万!一或两个都分唔清?老作都唔识?
大陆青年学 5 G。香港青年学在 键盘上打灰支。香港人都是买多层楼收租好,不要 寄望下一代了!
39. 废淡人生 2021-05-02 12:21:54
原本当呢条友系吹淡搏入多间货的(口术假淡),原来真身系冇楼但又吹自己有楼的(幻想淡),当正自己真系有一两个物业。

唔怪得之我大佢冇(港楼)佢即刻收皮,瘀爆。
40. 废淡人生 2021-05-02 12:33:04
初初重质疑佢系咪(正常人),现在真相大白佢系有妄想症嘅(眼红业主又自觉高尚症候群)患者,咁就解释晒为何佢睇淡又唔放自称拥有的物业,自己有楼有吹楼跌了。

恨有楼恨到short咗,可怜定可悲?

嗱我讲事实咋,冇你说的所谓(人身攻击),你show张白咭上黎我即刻收声。
41. 楼唔爆煲 2021-05-03 00:11:36
讨论楼市其实好得意,废淡真系废,楼市网有时都睇到人生百态.
有楼未必有修养,冇楼未必冇志气,呢度睇到某啲人讲嘢质素比较低,讨论平常好闲,唔关有冇楼事.
28. 暗死抵 2021-11-27 00:48:15


楼唔爆煲的思维似乎是幼稚园 BB 的陈述, 香港楼市/股市经常都会有风浪, 每一次风浪都会震出实力不足的银主拍卖盘, 所有高追者都要暗死抵唔敢讲出口:  楼唔爆煲......

去年曾爆「挞订」风波的高银金融(530)再次「弃守」启德地,高银昨早公布,因本港物业市场不明朗,以逾七十亿四千万元出售启德4B区4号住宅地皮,较一年半前的入手价八十九亿元折让约两成一,高银预期将自出售事项录得亏损约二十五亿七千万元。去年六月高银曾以本港局势不稳为由「挞订」一百一十一亿元的启德商业地王,是次又再蚀让离场,意味着高银已全面撤出启德发展区。

此次交易的买家身影颇为神秘,公告仅披露为一海外注册公司Top Family。同在启德附近持有多幅地皮的会德丰(020)、新地(016)、恒地(012)昨均否认为买家。有份参与交易的莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文昨称,交易双方具敏感性(sensitive),不便透露具体信息。


29. 楼唔爆煲 2021-11-27 01:05:06
Hongkong People 兄:

小弟当然唔系讲你,系评论楼市好正路,有见地.

与某人水平梗系高好多啦.
30. 楼唔爆煲 2021-11-27 01:13:11
坦白讲,小弟都有物业,只系近年见市道有风险,好心讲一啲负面嘢,等大家警惕下,也警惕自己.

不过,成日俾人网路攻击,又话废淡又人身攻击,某啲人好惊人唱淡楼市,欠缺君子风度.



31. 引刀一快 2021-11-27 01:28:59
呢边场,成个场得Hong Kong people姐一个唔系鸠噏。

十一仔最亏,又唔知价又唔熟路,一路擦老表鞋一路踩大陆楼,唔止两头蛇,直情双面人。
32. 有古怪 2021-11-27 08:47:08
自从中央官员高调关注香港楼价,喺香港炒地皮嘅大陆地产发展商逐个爆煲,纷纷蚀让手上香港地皮同资产;由海航到高银、花样年、恒大……陆续有嚟。
33. 十一哥 2021-11-27 11:13:23
香港女仕系卖香港楼去大湾…拎个O头置个窦...挠手un脾叹世界、刀刀就一味点D要揾食嘅…一注地庒…贪平去山旮旯…做交替、真系越手紧越容易入迷…小心小心、有闲钱…冇压力就冇对错…只要系心头好、要揾食得一注.…真系唔好贪平走小路…守到人荒天未光…
34. 十一哥 2021-11-27 11:24:07
人投资梗系要哂业绩…但都系谈论紧过去式、叻人种韮菜系为收割、小心唔好做韭菜。
35. 理性讨论?同你呢种人?算把啦。 2021-11-27 11:42:41
10. 泡沫爆破 2018-10-31 19:38:27
风水佬骗你十年八载,我讲嘢好现实,唔啱听都冇办法.专家博士都讲啦.
宜家系淡友出击嘅时候,估跌2-3成变成常态,好友喺边度,理性讨论一下.

52. 泡沫爆破 2018-10-02 08:33:25
一爆可解千愁,唔爆没完没了!
系时候了,爆煲跌3-5成,皆大欢喜!

理性讨论?同你呢种人?算把啦。
36. Hongkong People 2021-11-27 11:56:00
楼唔爆煲兄,

咁,系我多心了!


刀兄,

谢了!


十一哥兄,

刀兄都系讲去大湾区置业啫,大湾区好大,有好繁华地段亦有山旯旮地区!就算而家仍然在港搏杀,做定退休打算亦无可厚非!

我有朋友有两个小朋友,预计10年后退休,系香港有一层两房市区现楼,刚刚经世纪21买咗层中山西区楼(属市区并不山旯旮),超前部署退休生活,以后两老返中山退休,香港间屋俾仔女住! 

我觉得朋友情况应该系大部分香港小中产嘅写照,供满层细自住楼,剩余几百万退休,惟有系指大湾区平平地买层楼退休,一家人无需逼住香港间豆润,无空间,无质素仲要捱贵生活费!

你可能觉得无需而家买,我嘅睇法系,如果有能力应该超前部署,因为无人知楼价走向,虽然国家政策系楼住不炒,但不炒唔代表楼价不升,早买都系对冲楼价升嘅风险! 以朋友嘅case,如果早两年买,都悭咗20%.

My two cents!


37. Hongkong People 2021-11-27 12:03:49
十一哥兄,

你都讲得啱,如果得一注就冇得拣,都要搞掂揾食地居住问题!  同理,大把钱又劲like香港嘅,都毋需考虑大湾区置业!
38. 专玩踢爆 2021-11-27 14:00:45
「泡沫爆破」就系「楼爆煲」前身,由於「楼爆煲」畀人寸爆系黑心淡於是又改名叫「楼唔爆煲」,无论自称潘安定碧咸,真身都系样衰男。


39. 有人冇楼扮有楼,不断改名的废淡 2021-11-27 19:43:02
讨论,呢种咀脸已经暴露黑心淡有几废。

9. 楼唔爆煲 2021-09-29 19:50:53
大量供应年代,楼市点走?你明唔明?唔明,叫冧冧话你知,哈哈!

14. 废淡只想不劳而获 2021-09-30 23:26:51
你有楼淡淡冇,咪针对咀咒你。

“哈哈”的背后是嫉妒,幸灾乐祸,心理不平衡的反射。
买楼人士是社会最坚实支持者,何以在社会运作中分不到最大利益呢?
买楼者的钱,包含地价、stamp 、差饷、地租 作政府单一收入,使薪俸税低过外国几倍,无零售物品税,也可作其他高福利开支。供楼利息更可供银行作收入,支持银行员工出粮。买卖楼宇也养活律师楼、地产代理、装修公司、维修公司、管理公司、家电公司.....百业得益。
40. 股爆又如何 2021-11-27 23:55:23
股爆又如何?1987、1997 股灾, 2000科网, 2003 SARs, 2008雷曼,2018中美贸易战,那次楼价不是跌完又升返?那一国在金融问题,不是由印银纸解决?物业价值在於,可对抗银纸贬值,长远只升不跌!在中美会议,中国尽显一级大国,同意竞争中避免冲突!看看今天中国疫苗、疫情控制、科技、5 G、A. I. 、数字货币、卫星、太空站、超音速导弹,那一个 SECTOR 发展速度,会落后美国?对中国要有信心。看看地产商500几亿投地,就已经看到对香港未来的信心。在各国竞争中,就算问题会起跌,各国只会用印银纸解决,物业看高一线。
而且,在过去两年人仔对港元升了很多,通关后两地楼市即爆升!
41. 楼唔爆煲 2021-11-28 00:57:13
各位楼市好友:

楼市升跌大家都有讨论嘅权利,无需要下下人身攻击.

我就系楼唔爆煲,其他名我唔知,呢个世界都有人睇淡,比我仲淡者大有人在.
42. 楼唔爆煲 2021-11-28 01:16:53
时势唔稳,尤其系内地楼市,点讲都应忍手,大好友如引刀兄,暂时唔应该叫人买大陆楼.
43. 有人冇楼扮有楼,不断改名的废淡 2021-11-28 16:43:14
唔认啊?

大话精惯晒老作,讲大话当食生菜,不过唔好当别人儍仔啦。

系老作呢世冇楼够啦。

嗱唔好以为话你啊,你自称「有物业」㗎,我系话那个样衰贱格口臭黑心淡「楼爆煲」咋。


44. 专玩踢爆 2021-11-28 20:13:37
「楼爆煲」口吻,如出一辙。

立必树 2021-02-27 21:37:07
23. 楼爆煲 2021-02-25 20:12:55
楼价升咗至大声讲,年年唱升两三成,结果呢两年有冇升?“楼价升咗至大声讲,年年唱升两三成,结果呢两年有冇升?”

唔系甚么黑心淡,讲嘢有啲文化好吧,好心提醒大家,留意风险有何问题?
日日叫人高位入市买楼,咁就心地善良吗?凭公道讲,旧年买股好过买楼啦.
…………………………………………………
咦?!唔通三年几前那个叫「泡沫爆破」的斋吹淡真系你本人?三年几后改过个名又吹过。

你第一段话……(楼价升咗至大声讲,年年唱升两三成,结果呢两年有冇升?)……

你想偷换概念?系淡棍三年半前吹「跌三成」唔准,跟住做缩头乌龟。
但并冇人年年唱升两三成,你想用呢两年天灾人祸来作呢两年冇升来转移视线,手法太低庒。
45. 仍然系同「楼爆煲」讲 2021-11-28 22:30:16
34. 立必树 2021-02-27 21:50:50
第二段,正如上面仁兄说,人地有本事买楼使Q你呢个「冇楼人」去提醒,真系唔使搽面懵膏。

你话旧年买股好过买楼?

你根本冇楼学乜人讲买楼?

你当楼系股票?就睇旧年一年?咁前年呢?十年前呢?

买楼平平地首期连使费都成百万,你当炒股可以细细注玩,中意入几手唔中意又放?比喻不伦不类,9唔搭8。
46. 楼唔爆煲 2021-11-29 03:03:35
楼上:

呢啲争议毫无意义,总之我睇唔到唔可以讲跌嘅权利,提醒大家审慎有咩问题?
47. 楼唔爆煲 2021-11-29 11:23:12
市埸风云满布,唔好大意,泠静啲.
48. #1 2021-11-29 11:47:47
插9叫淡不知几有意义,从行为心理学角,揭露废淡的虚伪、丑陋,学你话斋情操极高尚㗎。
49. #1 2021-11-29 12:04:31
一早讲过,你有你9叫权利,我有我踢爆你的权利,有乜问题?
50. 何为风度 2021-11-29 16:34:53
呢度睇到某些人嘅冇品行为,有时唔系有楼冇楼,都唔系睇升睇跌,系睇一个人嘅修养问题.
51. #1 2021-11-29 20:35:47
插你唔需要风度,只要有理由就够。
52. #1 2021-11-29 20:51:08
几多人识穿你个栊,高尚?

 穿凿附会 2021-11-06 12:02:57
This man only want to 执死鷄 but said he is 高尚, Ha Ha...

楼爆煲 2021-03-29 23:25:07
to35楼树必立:

唔好狗眼看人低,睇淡唔一定系废青,博士级投资者都睇淡好长时间.
睇淡系一种警惕,提醒风险嘅存在,系一个心肠好嘅表达,比起果班唯利是图嘅楼市投机者高尚好多.


39. 十一哥 2021-03-30 11:40:24
38楼  有D唔明请教一下、任何投资边个唔系图利 ? 唔会系图蚀啩!...咁就要问下资从何来 ? 睇淡应该唔系警惕…内心意图系执死鷄…正正就系想低买高卖嘅唯利是图心态。
除非系如果唔系.,..就唔会有楼/股价高低嘅概念…
53. #1 2021-11-29 21:26:16
讲品行修养风度?你睇下你留言铺格几L贱?贫穷人仕买唔起楼有乜咁好笑?唔插你都对唔住大众努力生存的基层。

12. 楼唔爆煲 2021-11-12 01:13:00
好似食古不化咁,甚么年代,仲讲升,笑死人,
13. 楼唔爆煲 2021-11-12 01:19:44
太好笑了,165万贫穷人士,买楼系天荒夜谈.
14. 废淡情怀 2021-11-12 13:39:52
贫穷人士连开饭都成问题,点会谂买楼?

你咁恨有楼就唔好成日制造仇恨言论,脚踏实地揾钱好过日日上网9吹啦。
54. 引刀一快 2021-11-30 09:28:43
To 42楼 楼吾兄

我近两年都系叫人返大陆睇住先,返唔到大陆就上网做功课。
如果大陆楼真系冧,一线楼笋过港楼好多,最紧要系年轻人买得起。
55. 说真话 2021-11-30 19:35:57
呢度好热闹,睇升或睇跌有个人自由,支持理性讨论.
56. 专玩踢爆 2021-11-30 20:52:53
黑心9叫幻想淡又一次暴露衰野於人前,无论佢改乜网名,一睇留言就估到系佢,易过玩扑儍瓜。
57. 十一哥 2021-12-01 11:53:36
刀刀果然系塘边鹤本色…一路叫你looking咋…
58. 楼唔爆煲 2021-12-01 13:32:53
公道自在人心,乱插人者心述不正.
60. 引刀一快 2021-12-02 02:09:30
楼上   楼唔爆煲兄

呢度系论坛,如果公道靠人心,咁就真系唔使讲嘢。
有果句讲果句,否则点激死十一仔呢类死剩把牙呢,系咪?