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蔡志忠
2021年1月13日
环球货币泛滥 香港股楼迥异
 
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港东区工商业联会会长
香港专业地产顾问商会会长

  以美国为首的西方国家,近年狂印钞票刺激经济,然而经济还没有受惠,银纸泛滥却让市场出现乱象。率先是美元持续贬值,资金疯狂投入金融市场,全球多个主要股市冲破历史高位,继而金银铜市场价格不断上涨,连之前备受争议的虚拟货币-比特币,也由去年3月份至今升值近10倍,相当夸张。

  大量资金涌现市场,得益的是一些懂得玩财技的金融机构和大财团。在全球多个股市创下新高之时,许多国家和地区却民不聊生,香港楼市也依然不振,股市楼市表现迥异,执政者是否应该思考,为何市场资金泛滥,中小企业营商环境恶劣,失业率一直上升?

  立法会议员石礼谦呼吁港府对楼市撤辣,原因是楼市已「死晒」,当局应该像打防疫战一样,先作预防措施。然而财政司司长陈茂波立即拒绝,理由是居住需求仍然很大,担心撤辣楼价会大升。石议员的言论比较空泛,没有实质提议,相信作用不大。在当局的施政理念中,资金投入金融市场是帮助经济,投入楼市便是投机炒卖,影响民生。因此,所提建议必须对症下药,改变当局一向减辣必升的观念,方能起到应有效果。

楼市减辣 利多於弊

  笔者认为,楼市减辣利多於弊,假如楼市量升价不升,能帮助更多市民成功置业,便是好政策。统计去年全年住宅成交量下跌,尤其是新楼只录得1.5万个成交案例,确实偏低,总体价格也出现12年来首度下跌,虽然只有1%,但相比内地市场属於大落后。面对今年新楼供应大增至3.7万个单位,加上外资卖楼撤离香港,楼市恐怕承接乏力,情况非常严峻。当局务必学习全球经验,努力吸引和留住外资,让泛滥的资金一部分流进楼市,金管局也应加大力度放松银根,支援中小企业,也帮助就业市场。

  为此,笔者提出3点建议:

  1) 撤销或减少外地客买楼的买家印花税(BSD),此建议可增加客源,只会让成交量达至正常水平,楼价不会因此上升。

  2) 撤销3年内出售物业的额外印花税(SSD),帮助有需要的业主卖楼,市场立即可增加供应量。

  3) 取消按揭压力测试,增加按揭贷款成数,凡是2000万以下的住宅、工商铺物业,借贷均放宽至楼价7成。楼市这几年已有显著下调,放宽按揭成数可啓动换楼链,让用家入市。

 
 
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1. 然而经济还没有受惠 2021-01-13 11:20:35
因为有人矛乃?
2. 忍者 2021-01-13 11:28:38
蔡生自己早两个星期都话睇今年楼市平穏发展,咁又点能够说服政府撤辣呢
3. 那些年 2021-01-13 12:13:00
港府谂谂点样吸引资金入楼市,咁系刺激经济方法之一,冇理由水只是灌溉在股市.
4. 东成 2021-01-13 12:15:48
好文,股市独旺,其他死晒,唔平均,楼市成交太少,经济转流不足,基层艰苦.
5. 说真话 2021-01-13 12:18:04
作者讲得好,呢个系怪现象:

大量资金涌现市场,得益的是一些懂得玩财技的金融机构和大财团。在全球多个股市创下新高之时,许多国家和地区却民不聊生,香港楼市也依然不振,股市楼市表现迥异,执政者是否应该思考,为何市场资金泛滥,中小企业营商环境恶劣,失业率一直上升?
6. 正确 2021-01-13 13:51:53
2楼;

今年新楼供应3,7万伙,好多大单位,消化有问题.
减辣增加成交量,尤其系SSD,楼价唔升,对经济有帮助.
7. 元朗湾区人 2021-01-13 13:54:14
香港楼市,已经天价。
傻子才接货。

系罗,大象150元,买啦。

香港金融中心,是股滙债。 来香港的世界的聪明钱…

!!那麽傻吗?
8. 正确 2021-01-13 14:39:51
香港楼有人买,因为大陆深圳都贵,市场钱太多,唔好过份悲观.

引刀,向饭都享受内地楼价升值嘅好处.
9. 自然一派 2021-01-13 15:11:57
好题目-环球货币泛滥 香港股楼迥异
 

10. 自然一派 2021-01-13 19:56:46
金融市场大涨就系钱太多,狂印银纸资产应该急升,不过香港楼市唔掂资产不但唔升,仲向下调,港人身家变咗大缩水.
11. 楼爆煲 2021-01-13 21:15:56
环境已改变,香港唔系以前嘅香港,楼价会向上定向下?

唔驶讲,大家明啦,经济前景同楼市挂钩,今年我睇跌,唔会买楼,明年跌3成先谂下.
12. 楼爆煲 2021-01-13 21:19:30
仲有,移民潮出现,10几万人走,失业率大升,买家愈来愈少,楼价跌唔跌?
13. 云上青天水在瓶 2021-01-13 22:48:17
楼市已经见底回升,今年最少升5-10%
14. 一日寒 2021-01-13 22:50:42


环球货币泛滥 香港股楼迥异

冰冻三尺,非一日之寒......唔冻死,有钱买楼都几好...


16. 水往低处流 2021-01-14 03:41:56
香港楼价等若 8 号仔当年既价钱, 无人买, 好正常!~_~
17. 龙虎豹 2021-01-14 08:37:04
楼价跌唔跌,唔系上网吹下就如愿。

既然讲到咁差,跌得三成又可话会跌五成,重入乜春市买?
18. 龙虎豹 2021-01-14 09:25:38
呢位2018年又话跌三成嘅「高人」,2021年又有人接棒吹跌三成,奇怪个个都噏三成,莫非系lucky number?

9. 二打六 2019-04-06 16:31:55
5楼,等跌三成?跌三成太少了,不过楼市回升佢便潜水....


10. 望东楼 2018-11-03 15:57:50
十郎兄,细佬啱啱正系个啲专钟意接飞刀嘅傻佬。之不过当然系喺退可以守嘅水位。现价跌三成我都未敢伸手。okok,系我无胆,并不代表各好友嘅立场
20. 向泛民说不 2021-01-14 10:19:54
正确,第一,你要知道,引刀的政治理念跟你是一样的。也就是你的巴打。

第二,建议你看一下什么叫离上帝太远,离美帝太近的墨西哥,然后你在来说,阿爷对香港是不是已经很好了。

还有香港人买不起深圳楼价,深圳楼价大幅上升是来自大陆的崛起。香港人主要买的二奶村,在深圳是跑输大市。现在深圳的主要动力是在南山区,南山科技园有很多超级大公司,大疆,腾讯还有很多科技公司老板主管,他们的高管年薪过百万,你香港人的工资只有1万多左右就不要去哪里买了,会被看不起的。
21. 向泛民说不 2021-01-14 10:22:05
9楼,拜登上台,估计中美应该会妥协,如果美帝没有在给中国压力,估计阿爷看在西奴主人身上,不会对泛民那么极端。

只要泛民乖乖了,香港市场自然会好转。
23. 废老 2021-01-14 11:52:30
楼上,好多外资留上海支部人员,放弃香港员工。
24. 正确 2021-01-14 13:07:32
向饭:

当年97年移民潮,几多港人由於害怕,於是选择移民,中港政府尚且可释出善意,给予双重国籍.
而呢班回流香港嘅人,正正是建设香港嘅中流砥柱,对香港繁荣立下汗马功劳.
25. 正确 2021-01-14 13:14:59
向饭:

如果当年中港政府企硬,今天香港肯定少咗好多人才.
如果一如你所愿,取消双重国籍,对香港人,中产以上人士,并冇好处,应该三思.
香港系多元社会,国际都市,全世界眼睛望住你,需要包容态度,宽松政策.
26. Jon 2021-01-14 14:14:32
深圳福田皇岗二奶村都爆升,只有罗湖较落后。好多包二奶都发咗。。。哈哈哈哈。
27. 楼爆煲 2021-01-14 20:01:33
18楼:

楼价跌3成好合理,唔通跌1成半成叫做大跌?
宜家咁嘅经济环境,政治环境,移民潮唔通假嘅,分分钟跌5成都讲唔定.
楼主唔好删除我嘅留言,香港言论自由,讲跌都唔系原罪.唔该.
29. 龙虎豹 2021-01-15 07:49:17
27楼

唱淡点会灭声,大家睇返纪录你D「前辈」都唱足10年8年啦,慢慢等。
31. 龙虎豹 2021-01-15 08:14:04
呢位9年前的「年轻人」,今日都唔慌年轻了,佢说的「指日可待」,原来「指日」系指9年,再等待吧。

7. 年轻人 2012-10-17 23:23:44

楼市宜家十分危险,成交量咁少楼价只系干升,非常唔健康,只要小小风吹草动,楼价一定冧.

陶冬作为著名经济学者,点会咁轻易讲错嘢,各位准买家应该忍耐吓,楼价大跌指日可待!

32. 龙虎豹 2021-01-15 08:35:06
睇多D呢类「啱睇」报导,有助别人上车。

回到5年前已经咁high,咁8,9年前有得买又嫌贵要大冧先买,即系点?

劈价卖楼停不了 元朗屋苑造价重返5年前水平

楼盘速递 2021-01-12

新冠肺炎第四轮爆发,政府保就业资助拒绝大幅放水,本港恐迎来新一轮裁员潮。在经济气氛疲弱下,二手楼区区见低价,多个屋苑造价「时光倒流」,甚至返回多年前水平。

33. 向泛民说不 2021-01-15 11:37:50
26楼,joe,本人在福田二奶村都买了间,租金系比较高,不过跑输其他福田区。比较南山区,就真系平,当然跑赢香港楼。
还有香港人系买了很多,不过很多一早又卖了。

34. 向泛民说不 2021-01-15 12:38:08
正确,所以话你跪太久了,不懂站起来。
5眼视中国为敌人。其实大陆还不想摊牌。所以都是被动出手,包括国安法。要记住揽炒10式目标是比国安化更极端的一国一制。阿爷中间露墨。只是出国安法。不是泛民要求的大陆法。
今日5眼视中国系敌人,那么你叫阿爷点解可以比5眼人民在香港做公务员。逻辑上没问题。
阿爷最多禁止5眼做公务员,投票权。类似外国的居留权和市民之分。
归根到底是5眼敌视和仇视中国。今天又制裁小米。你叫阿爷咩都吾做咩。有无道理啊。
35. 32 楼,仲有 2021-01-15 12:49:37




13. 浪子心声  2016-06-15 13:54:41
楼价会从高位(CCL=147)下跌多少成才会回升或横行一段时间,真的难以估计,从经济学角度,现时楼价下调主因是供应增加,在需求没有大改变的情况下,楼价自然会下调到一个新的平衡点,但这个平冲点的楼价是跌多少真的很难估算,因为影响这平衡点的因素很多,最难的是这些因素与楼价的关系及影响幅度是很难估算的。

汤博士经常强调,认为香港楼价会下跌3成的人是不认识香港楼市,我亦常思考为什么汤博士有这么大信心呢?可能其中一个因素是香港的购买力是非常高,由其是投资者,他们实力雄厚,他们都在等楼价下调到一个稳定价位便会入市,所以楼价难以大幅下跌3成或4成。加上香港是国际大都会,人均收入亦算高,所以港人对楼价的负担能力不低,在香港到达足够楼宇供应的条件下,香港楼价亦不应会太低。

从以上对楼价的正面因素,就能判断「香港楼价下跌3成」是不可能的吗?我就不敢说「没可能」。未来3年9万2千个的私楼供应会对楼价产生多大影响,我认为现时还未全面反映,因为现时卖的新楼多是远期楼花,到入伙时才能反映实际影响,到时跌几多真的看不透,但应比现时下跌一成多高,可能是2成,但就说3成是不可能,我就不排除这个可能性。

我的观点不是「香港楼价会下跌3成」,而我主要观点是「如果香港楼价下跌3成,对香港经济及民生不会产很大冲击,因为大多数业主的借贷成数不高,买入价低,跌3成还有赚。」所以香港政府应不会害怕楼价下跌3成而托市,因此我不排除下跌3成这个可能性,我只能是说短期来(-年内),香港楼价不可能下跌3成,因为新供应影响未能完全反映,但2年或3年后,我就不敢排除这个可能性。
36. 正确 2021-01-15 16:26:23
向饭:

我认为今日英国对香港并冇敌意,只不过佢地曾经统治过香港,有感情有承诺,中英联合声明.讲明各方遵守基本法,香港人亦有呢个基本权利.
你可以话英国唔啱,大多数香港年轻人对国家冇归属感,但英国以中英联合声明为由,话中港政府先违背,是有一些理据.
大家理应理性讨论,及给予机会教导年轻一代.
37. 向泛民说不 2021-01-15 17:50:40
正确,所以话你无政治智慧啦。香港人被民主自由毒洗脑到低低地。其实美帝发生的事情,你都应该知道民主自由毒皇帝的新衣系咩啦。
问你一个问题,区议会选举你选了谁?基本上你如果投比泛民或者吾投票,都证明你支持黑暴。你应该觉得嘴丧的是大陆没有收回一国两制,而是国安法。
区议会如果是建制派赢,那么啊爷觉得香港可以自己搞好自己,就不会出国安法。好了就是泛民赢了,当时阿爷也派人来和泛民密码沟通,但是泛民贪胜不知输。还要继续玩大他,还想真正瘫痪香港,阿爷先被逼出国安法。阿爷一直想保持香港金融地位,所以一直都让步,但是泛民却误判形势。所以如果你投票给泛民或者没有投票,就接受现实,多谢泛民,what is done is done。
英国政府当香港人是米饭班主,当然吾仇视。但是绝对仇视中国。
38. 龙虎豹 2021-01-15 19:28:18
35楼,浪子心声一早卖咗自住,上来唱淡望上返车,讲下都有10年,佢近年潜水了。

26. 二打六 2019-03-16 11:19:17
无论系高手定小丑,都识得讲错咪玩失踪。

楼市同CCL就如狗牙锯齿曲线有上有落,到调整时咪再扑出来B Li Ba La认屎认屁哈哈哈,几个月后衰咗又潜过水,周而复始好快又十年。
40. 废老 2021-01-15 19:38:44
在新冠肺炎疫情及社会事件影响下,本港去年破产宗数增加。据破产管理署公布的最新数据,显示强制公司清盘案及破产案同创4年新高,其中去年提交破产呈请书有8,693宗,按年增长6.6%;而提交强制清盘呈请有449宗,按年升7.2%。

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42. 向泛民说不 2021-01-15 20:51:58
深圳青年做创科,BNO难民青年做外卖
44. 向泛民说不 2021-01-15 23:09:33
正确,民主的皇帝的新衣,
,有一个偷走了佩洛西的电脑及一封有佩洛西签名的信件的那个人,被发现死在自己家中的地下室中。身中8抢被自杀。
明白嘛,古龙讲过,只有死人才不会泄密。就是打开了电脑,死人就不会暴机密。