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豪宅地价创新高 为何表示地产商对后市审慎？
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
2020年即将结束，在这个艰难的年头，中美两国博弈升级，香港变成战场；世纪疫症扩散，威胁人类生命安全；本港经济衰退，失业率不断上升。希望新的一年有新的希望，笔者在此祝各位读者2021年万事如意，否极泰来！
过去的一年百业萧条，惟住宅市场仍可维持。香港住宅供应长期不足，尤其是中小型新楼，只要定价合理，销售几乎都是一Q凊袋。究竟原因何在？主要是发展商的销售策略，中小型单位以销量为主，因此采取货如轮转方式；而豪宅则是以价格为目标，故采用价高者得方针。此外，香港楼市易升难跌，与各大媒体的报导有莫大关系，媒体朋友向来较为报喜不报忧。
今年最后一幅官地拍卖，山顶文辉道豪宅地以120亿元卖出，每尺楼面地价高达$46,272元。全港媒体纷 纷报导此次卖地创出历史新高，显示发展商看好豪宅市场，因此不惜高价抢地。看到此等一致好评的报导，难免使人感觉楼价必将上升，引起市场上的准买家蠢蠢欲动。
媒体全面唱好 引买家蠢蠢欲动
然而，笔者认为此次山顶地价虽然创出新高，仍表示地产商对豪宅后市审慎，出价相当保守。
为什么呢？这次山顶文辉道豪宅地的楼面成交价每尺为$46,272元，比2006年同区加列山道地皮，历史第二高的楼面地价每尺$42,196元，只高出不到1成。当年山顶区楼价每尺在3万至3.6万元之间，如最高成交价的倚峦，尺价为3.6万元，即是当年的楼面地价高於现楼约15%；今天的山顶区现楼成交价动辄十几万一平方尺，如Mount Nicholson成交尺价高达每尺15万元，也即是说，今天成交的楼面地价，只是现楼的三分一至五成左右。
聪明的读者自然明白以上的分析，时间相差14年，山顶豪宅楼价升了3至4倍，但是地价只升了9%，显然地皮的成交价并非好价格。以所投地价加建筑费等计算，每尺楼面发展成本在6万元以内，如今山顶豪宅新盘成交价每尺可达10万元或以上，按道理应该有大把利润。奈何近年豪宅市道放慢，主要的买家内地豪客鋭减，加上订价均是天价，销售时间漫长，一个大型豪宅项目随时需要5至7年，甚至10年才能销售完成，资金积压引伸的成本大幅增加，这也是地产商出价保守的原因。
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1. 东成 2020-12-30 11:10:07
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卖一个豪宅楼盘需时几年,叫价过高,慢慢卖,成本太高.
卖平啲俾本地人,唔好成日搵大陆客,佢地少咗来香港买.
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2. 那些年 2020-12-30 11:12:44
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地价创新高,咁多年升幅温和.报导大量唱好有误导.
"今年最后一幅官地拍卖，山顶文辉道豪宅地以120亿元卖出，每尺楼面地价高达$46,272元。全港媒体纷纷报导此次卖地创出历史新高，显示发展商看好豪宅市场，因此不惜高价抢地。看到此等一致好评的报导，难免使人感觉楼价必将上升，引起市场上的准买家蠢蠢欲动。"
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3. 自然一派 2020-12-30 11:14:05
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4. 正确 2020-12-30 14:22:16
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呢个计算方法应该准确,咁多年地价升得少.
[为什么呢？这次山顶文辉道豪宅地的楼面成交价每尺为$46,272元，比2006年同区加列山道地皮，历史第二高的楼面地价每尺$42,196元，只高出不到1成。当年山顶区楼价每尺在3万至3.6万元之间，如最高成交价的倚峦，尺价为3.6万元，即是当年的楼面地价高於现楼约15%；今天的山顶区现楼成交价动辄十几万一平方尺，如Mount Nicholson成交尺价高达每尺15万元，也即是说，今天成交的楼面地价，只是现楼的三分一至五成左右。]
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5. 小心楼爆 2020-12-30 14:23:29
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6. pHILIP HK 2020-12-30 15:00:45
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如今买楼和十年前无法比较，首先按揭成数低了，压力测试强度大了，楼市辣招对超级豪宅的影响至大，本地人要买此类超豪宅十分困难，除了社会金字塔顶端的百分之五外，山顶豪宅是为神州富豪度身订造的。希望其价格继续升上天，反正富豪的钱好像是纸字，交多些给特区政府，等政府派福利时我们都觉得这些库房不是普通纳税人的钱。至於现正的价格是否合理，那些太富贵的买家越来越少，市场预期发展的周期较长，此地盘投资银码较大，又遇到国内发展商手头较紧，疫情什么时候才能受控无法预判，出价谨慎理所当然，不理市场环境死冲，才不是这些发展商的做法。
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7. 东成 2020-12-30 16:55:24
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香港豪宅价格应该下调三成,例如文辉道豪宅开盘在7万左右已经有利润,唔好将目标全部放在大陆客上面.
留一啲机会俾本地人,拉近豪宅与屋苑价格距离.
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8. 那些年 2020-12-30 18:31:19
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超级豪宅楼价有一个怪现象,地产商宁愿卖几年都唔肯平.
呢样嘢唔健康,山顶浅水湾同市区楼相差4至5倍,又冇租金回报,好唔正常.
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9. 有见地 2020-12-30 18:33:59
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10. 爆破 2020-12-30 22:36:49
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楼市爆破系来紧,经济差后遗症未反映出来,企业唔倒闭至奇,豪宅冇中资客,点解唔跌?
卖俾香港人,就算每尺3万至5万都嫌你贵.
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11. 说真话 2020-12-31 01:13:47
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美国领事馆都挞Q,证明中美有排争吵,或者豪宅市道有难,唔到你唔信,明年超级豪宅将会严重滞销.
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12. 正确 2020-12-31 11:30:28
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阿爷出手刹停领事馆土地交易,会否又挑起斗争? 香港又做战场,冇话外资, 中资都唔敢来.
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13. 向饭民说不 2020-12-31 14:59:01
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正确，真系奴性思想。你做初一，我做15者。饭民狗将香港变成反X基地。你就余左啦。 还有当初批出的地是给领事用，要转售都要补地价啦。现在美国佬想市价套现。有无甘着数。 仲有唔能好太奴性。中美之间的斗争不会受这区区几十亿影响。中兴比美帝都罚了百几亿啦。西奴。
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14. 正确 2020-12-31 16:12:46
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向饭:
难怪啲人话你系XX党,咁钟意撩事斗非,做人处事应该有大将之风,应该有容人胸怀,以和为贵.
咁样嘈吵落去,中国咁多资产在欧美,仲危险.
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15. 说真话 2020-12-31 18:30:04
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香港楼市有危机,只有股市得,好勇斗狠系会付出代价.祝各位新年好运来.
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16. 我不是党员 2020-12-31 21:35:34
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17. 说真话 2021-01-01 14:11:15
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to16楼: 佢似党员啦!
咁好战,又唔谂下香港系咩,系一个国家吗? 冇必要搞咁多嘢,破坏社会繁荣和打烂自己饭碗.
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19. 我不是党员 2021-01-01 16:44:39
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17楼，佢现在已不在美国生活了，心中有恨。恨自己为何别人在外国后回流升官发财，自己无份。
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20. 说真话 2021-01-01 18:04:56
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唉!香港本来系一个桥梁角色,无论全世界如何纷争,中西合壁嘅制度,可以从中取利. 又可以慢慢改变香港人嘅爱国心,毕竟咁多年受西方教育,行紧普通法. 但偏偏有呢种党友,硬要迫香港人上战场,迫年轻人立刻同自己嘅立场反面,对香港有咩好处?咁样值得吗?
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21. 说真话 2021-01-01 19:46:41
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香港仲行紧普通法,应该继续发挥中间桥梁角色,我认为讲嘅嘢好正路. 楼主应该开放一啲,我嘅言论系正当不过嘅言论,经常出唔到,唔知何解? 呢种普通讨论嘅言论,又冇针对人,应该有小小言论自由吧?唔该!
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23. 向泛民说不 2021-01-02 12:50:54
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欧美为什么那么讨厌中国，因为中国在高科技上不断的追赶欧美。为什么瑞士，新加波，以色列等可以富有。就是他们的高科技非常强。
以下是大陆学者的看法，不要只睇毒媒，也要看看大陆红媒，做人才会真正的客观。以下解释为什么日本迷失30年，其实也反应了为什么香港也迷失。为什么瑞士会那么富有。
宁南山：日本想走出失落的30年，希望在中国身上https://www.youtube.com/watch?v=VzbAmjnUkBY 唐毅南：小额贷的“低利率”套路，高利贷看了都甘拜下风
https://www.youtube.com/watch?v=eiXyIX3wzKw
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24. 向泛民说不 2021-01-02 13:51:12
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将反豪宅市场，就看看地产经纪点睇啦，豪宅不是卖比港猪，而是像小米这样的新科技富豪。这些人很多都是党员。现在怎么敢去美国欧洲投资，随时被冻结，还有国内税高，现在如果要走资，会被标签成判国贼，所以还是投资在香港才是上算。
其实楼上几位客观人士，2000年是香港引领大陆的高科技，今日为什么变成被大陆引领。如果小米大疆等是香港公司，可以提供几多个高薪就业机会比香港人，不过最后问一下为什么泛民一直要阻止香港人搞高科技。
没有时间就由15分钟开始听啦。AA的看法。 【楼市C见】美华关系将大变 香港地位不跌反升？https://www.youtube.com/watch?v=48dhHymZuow
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25. 正确 2021-01-02 16:59:49
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向饭:
阁下又搞错咗,施老板去年初话楼价跌15%,继而年中又话升10%,结果全年微跌1%,来回不断转軑,估测相差巨大.
施老板近年变成讲政治,系时事评论员,讲楼市好似反覆无常.
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26. 正确 2021-01-02 17:02:34
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向饭:
施老板话今年超级豪宅向好,真系明灯.
就同你赌一铺,今年豪宅我睇跌.
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27. 重新洗 2021-01-03 00:52:55
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2020年应该命名: 发瘟年......目前,楼市走势似乎进入重新洗牌阶段...
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28. 自然一派 2021-01-03 14:29:20
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疫苗接种后,香港经济好番,楼市一定好啦.
今年咁嘅环境楼价都唔跌,明年仲唔大升至奇,最少升10-15%.
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29. 那些年 2021-01-03 19:30:53
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香港楼市都系政治市,就算资金多到不得了,全部入咗股市,少咗好多资金入楼市,现在时代唔同,香港冇咗独特地位,长远楼价向下,香港人自作自受.
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30. 正确 2021-01-03 19:36:38
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向饭:
系咁好关系,为香港做啲好事,叫中资来香港买楼,佢地系唯一大户,只有佢地帮到香港经济.
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31. 向饭民说不 2021-01-04 11:42:16
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正确，冷静d啦，睇你都好盲塞。香港没有真正的中立的市民。大部分都像你一样盲塞的支持极端饭民的人。今次运动的失败，其实就是因为你们不肯妥协的结果，睇上一年前区议会之后，凉瓜杰的意气风发，但是也就是这样的意气风发，不肯和啊爷密室谈判，找出一条阿爷可以接受，香港人可以接受的方案，当时其实对饭民来讲是最好的时机也是最后的时机，但是饭民就是意气风发。最终逼大陆show hand，出国安法。其实你们饭民系吾系真爱香港，点解不断的出卖香港人的利益。我相信老c和本人都不赞成阿爷出国安法，我们更加支持香港人自己立23条。但是就是因为饭民不肯妥协，结果导致今日的结果。
还有楼价估计就像睇相佬一样，听下就算。老C带出的意见就是目前中美贸易战之下，大陆富豪好难出国买楼，记住马云虽然被打压，但是他是党员，他现在还敢将资金搬去美国吗？吾怕被冻结吗？所以还是放在香港。因此豪宅的对象就是目前大陆的新贵。by the way，作为小股东的比亚迪今日有创新高，又会出现几多新贵。香港豪宅对你来说是很贵，但是对他们来说是好湿粹。就像数20年去的马荣成和星爷的新贵。以前本土可以会出现新贵，现在新贵要在大陆系大陆发展才可以出现。
中央曾密会梁家杰近8小时？【C对话】（Part1／2）20191205https://www.youtube.com/watch?v=sUoum7rkNNU&t=8s
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32. 向饭民说不 2021-01-04 12:03:03
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正确，多年前，本人去日本培训时，当时有个同事叫我记住买包米过去。因为日本米好贵。结果本人也真的买了包米过去，结果也知道当地的米真系贵。以下是大陆红媒的分析。有没有抹黑呢？我80年代时系美国，当时日美贸易战，当时在times上就看到了他们的报道，美国佬话日本仔虽然开放了市场，但是因为进口要经过农协之类的机构，所以就是美帝的产品便宜，经过了这些协会，价格就会加上去，结果美帝的产品就没有竞争力。
现在看来日本对农产品的保护还是那么的强，为什么那么强，现在算一算，香港人吃一碗饭大约是1元，而日本就要3-4快，一天吃2碗，那么每天就要给7，8元，也就是1美金给农协，日本大约1亿人口，日本人每天就送1亿美金给农协，估计小部分还是会给农民,就像老外的慈善机构，但是大部分还是给了权贵，也就是日本的自民党。
看了这篇报道，估计如果中日真的打起来，日本撑不了一个月，因为日本的粮食自给率只有40%，还有中国的东北米占了日本接近20%，你肯定不相信。不过东北因为被日本殖民了10多年，所以那里米的质量跟日本差不多，还有黑龙江是全世界三大黑土地的其中一个，全世界三大黑土地，就是乌克兰，黑龙江还有加拿大。所以加拿大的面包特别好吃。乌克兰被民主毒玩烂了，现在面包不断加价。
骁话一下：有地都不让种，为什么日本农协破坏农业？https://www.youtube.com/watch?v=12iSDcEmmCg
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33. 正确 2021-01-04 17:04:15
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向饭:
虽然你回归祖国,都好心你对香港本地人好啲啦,尤其系年轻人.
我要澄清我唔系泛民,我一向系倾向建制,国安法对香港稳定好大帮助,但香港付出嘅代价就系提早回归成为大陆城市.
阁下讲到大陆豪客买楼撑起豪宅市场,如果真系咁劲,一个豪宅盘就唔会卖3,5,7年啦.我讲嘅系10座8座嘅洋房顶目.只系10座8座而已.香港岛起码有10个8个咁嘅楼盘.
老C宜家系时事评论员,不过凭良心讲,佢讲嘅内容冇箫若员咁准确.
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34. 小心楼爆 2021-01-04 19:48:36
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大陆楼市即将爆破,拖累香港楼市,大印钞票资金全部炒股,楼市危矣!
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35. 好理由 2021-01-05 14:39:23
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[聪明的读者自然明白以上的分析，时间相差14年，山顶豪宅楼价升了3至4倍，但是地价只升了9%，显然地皮的成交价并非好价格。以所投地价加建筑费等计算，每尺楼面发展成本在6万元以内，如今山顶豪宅新盘成交价每尺可达10万元或以上，按道理应该有大把利润。奈何近年豪宅市道放慢，主要的买家内地豪客鋭减，加上订价均是天价，销售时间漫长，一个大型豪宅项目随时需要5至7年，甚至10年才能销售完成，资金积压引伸的成本大幅增加，这也是地产商出价保守的原因。]
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36. 向饭民说不 2021-01-05 17:13:44
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正确，我就成日讲香港最大问题就是选民基础太多类似你这样的人。就是那170万投泛暴派的。仲要撑老萧，大佬，老萧有政治立场，up咩都知道啦。你们这些人表面不支持饭民，实际上比饭民更加极端。区议会之后，其实是饭民最佳的时间和大陆谈判，当时谈判的结果是可以拿到最多最好的。可惜饭民个个都自私无耻，怕负责任，结果失去了这个机会，导致最终阿爷出国安法。其实饭民要为大陆出国安法负责。
还有如果香港吾转型，年轻人肯定是没有前途的。香港吾搞创科，年轻人可以做咩啊，阿爷一直鼓励香港人搞创科，香港人就觉得阿爷系度害香港，几年前的性都东莞，因为经济转型，仲有性服务被打击之后，经济都好差，但是东莞搞创科之后，经济开始好起来啦。以后性都这个名字只有让给香港，因为香港只剩下马照跑（金融）舞（性都）照条。
本人年轻出来工作的时候，当时香港工业占GDP30%，加上可以返大陆做专家，当时很多年轻人和本人一样都觉得好友前途，随时可以炒老细鱿鱼，今日为什么不可以啊？就系因为没有工业咯，如果香港不做明日大鱼，可以好肯定的，香港没有足够土地资源去做经济转型。以后除了马照跑，舞照跳或者公务员的工作，其他的只有返大陆，这是市场力量。
啊爷难道对香港人吾好吗？用自由行送钱比香港人，难道你觉得是大陆抢香港人的资源。用下脑啦，现在澳洲跪求大陆佬去抢他们的奶粉，铁矿石，煤炭。5年前蒙古国一样闹大陆去抢他们的资源。前两年经济危机之后，学乖了。现在心里还是恨，但是也很欢迎大陆去抢他们的煤炭。
今日是香港人自己放弃搞工业，吾好下下赖大陆，用下你的正确思想。
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37. 向饭民说不 2021-01-05 17:26:37
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上星期日，去了观塘的海滨长廊。见到好多人，甚至有不小人系度野餐。97年前，港英政府有没有提供这样的地方比香港人啊。当时商人治港。咩都赚到尽。那些地方是用来起楼的，点解要比香港人去玩啊。
真系香港人无能好生在福在不知富。
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38. 正确 2021-01-06 02:44:39
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向饭:
好心你呢个党员,你系大陆有背景人士,享受唔同嘅著数及福利,宜家叫香港年轻人融入大湾区,工资5千元,唉,一班生活在太空漫游嘅人.
真系肯进入大湾区嘅年轻人,唔系富二代,商家第二代,就系科技创业者,或者一班靠关系攞著数者.
叫冇背景嘅大多数香港年轻人投入大湾区搵商机,文化唔同,擦鞋背景又完全唔同,搵5千元做俾人睇唔起嘅北漂?
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39. 正确 2021-01-06 02:51:16
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向饭:
口口声声一味叫基层年轻人返大湾区搵商机,系唔负责任嘅行为.
点解咁多人移民你知唔知?香港今天重新发展科技行业,呢个行业几时都唔怕迟,咁至对得住香港,以及最重要嘅我地嘅下一代.
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40. 向饭民说不 2021-01-06 11:53:53
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其实正确这类人根本就是饭民打手，点解吾认呢？反对你就是党员啦。真系用下脑啦，
本人现在马叉你的其实用的是西方经济理论。年轻人要有前途，就是开放+市场。全世界的大城市的崛起背后就是开发和市场，千禧年前段香港，newyork，深圳，上海等等崛起，背后都是这样。
香港的困难就是香港人越来越保守，越来越自闭，吾敢竞争，返大陆工作就好像去送头，真系低能。
我有好多朋友暴大毕业或者是外国毕业的，返大陆发展，都好过系香港多多声。本人现在都不敢去见他们，发现自己系香港原地踏步。
叫你返大湾区发展，你就觉得是5000元，但是却不知道做创科可能变第二个大疆。用下脑啦。
我就吾知道你岁，不过本人当初出来工作，见工是每日见两份。纷纷工都话请，见到你怕。点解现在唔到，因为香港工业消失啦，还有就是很多跨国企业用脚投资，搬去上海。原来的就业机会去了上海啊，点解啊。点解香港人自己放弃啊。你告诉我啦。
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41. 透视眼 2021-01-08 21:20:12
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一切都系假像,欧盟一边同中国结盟,另一边又指责中国打压异己,两面人做事.
经济利益行先,价值观慢慢倾,算系聪明.
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