千呼万唤始出来的2020年香港施政报告,上星期终於正式宣布,在目前政经环境风雨飘摇之下,此份报告算是做得不错。有几个范畴值得肯定,除了加大力度抗疫外,大量兴建基层房屋,每年投入过千亿元发展基建,以及与深圳市政府在落马洲河套共建港深创新及科技园研发大楼等,各个领域均有顾及,可说甚具前瞻性。
一如市场预期,双倍印花税减回之前的从价印花税,即购买工商铺少了一半厘印费。宣布当天媒体即刻致电本人查询:「市场是否立即出现反价封盘情况?」笔者回答:「其实这个消息一个月前已传出,市场早已消化了。」当时引起投资者趁机入市,现在只是证实当初的消息准确而已。至於铺位价格会否马上大升?笔者认为只有轻微上升空间,幅度大概在5%左右,大约就是所减印花税(4.25%)的幅度。这次减辣引致的升幅刚好由港府买单,买家没有得失。
在铺市低迷时买进
然而,租务市场却是另一个世界,疫情蔓延经济不景,使商铺市场带来震荡,全港吉铺通街可见,租金仍有下调压力。因此,如果投资者想今天买铺,明天马上升值是不可能的,如果这样业主也不会卖给你。投资者应该有耐性,在香港经济最低迷时刻买进,等到经济逐渐复苏,租金慢慢回升时,就是投资丰收之年,时间需要大约2年至3年吧。
在房屋政策方面,报告里没有提及私楼供应目标,主力还是发展公营房屋,如短期内在东涌拓展330公顷土地,兴建31.6万个公屋单位;长远计划在交椅洲人工岛填海、龙鼓滩近岸填海以及重新规划屯门西发展1440公顷土地,主力兴建基层房屋。坊间不少声音认为这个「明日大屿计划」是倒钱落海,其实并非洪水猛兽,特首讲到明是十分长远计划,所谓「睇餸食饭」,到时或有调整空间。
施政报告后楼市走势如何?笔者认为住宅市场不会大上大落,虽说没有放宽按揭贷款成数,但也没有提及大量增加私楼供应,算是扯平。工商铺市场就要看经济发展,营商环境不佳,加上传统行业收缩,直接影响价格表现,大额物业的走势更加取决於外资及中资的投资意向。