近期防疫措施放松，朋友们忙於相约饭聚，弥补过往宅在家之闷局。香港经济下滑，楼市被「辣招」捆绑，交投处於几十年低位，然而有一班实力买家正蠢蠢欲动，准备趁低吸纳，在近来的饭局里，笔者常於席间被问：“什么时候是买楼时机？”坦白说，我也是「估估下」，只是个人运气不错，经常好彩估中而已。

　　中原城市领先指数（CCL)上周录得162.31点，再创今年以来新低，楼价在过去5个月已下调逾1成。这个跌幅不小，至今仍未停止，以目前走势分析，楼市到今年底还会一直往下调。近期港股表现亮丽，源於内地出招救市，尤以地产股反弹更为强劲。然而，内地楼市近日再录7年来单月最大跌幅，给香港楼价走势带来启示。

　　港府全力推动经济，行政长官李家超出席亚太经合组织会议期间，不忘会见各国领袖，亲自讲解香港拥有「背靠国家，联通世界」这个独一无二的优势，重申香港已经复常，重回国际舞台，冀望各国更多参与香港经贸交流，特首努力讲好香港故事，给其管治团体作出示范作用。美中不足的是，财金官员这一边比较慢热，面对香港经济衰退和严重财政赤字，仍然不肯放寛「辣招」、放松银根，任由经济继续恶化，做法令外界十分费解。

明年第一季入市 3点看法支持楼市

　　基於利率不断上升和港府不肯减辣，楼价将至少下跌至明年第一季。今年利淡因素充斥市场，楼价最终跌幅或达至15%，甚至20%。如何捕捉入市良机？明年第一季属於农历新年期间，这个传统淡季成交量将进一步萎缩，笔者认为此时经济处於最低迷之时，对於准买家而言，却是最佳买楼时机。不过，市场利好消息仍然不少，大家不要对楼市过於悲观。以下笔者有3点看法仅供参考：

　　首先，美国在明年上半年利率有机会见顶并开始回落，香港银行的15.5万亿元港币存款，或会有部份流向楼市；其次，明年下半年有机会与内地通关，这是香港经济复苏的关键日期，内地庞大的消费力将涌入香港，人才会增加，资金也会流入楼市；最后，当楼价下跌20%，库房赤字愈来愈严重，经济衰退进一步扩大之时，港府将不得不作出「让步」，就算没有对楼市减辣，也应该重推投资移民计划。