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中華視野
東京鋪位緊張,租金卻便宜
楊官華
香港專業地?顧問商會-副會長
世紀21(日本)中華物業-創辦人
40萬東京做業主日本置業全攻略作者
2014年8月12日

  筆者剛剛到東京公幹,東京天氣比香港炎熱,夏天最高氣溫達攝氏38度,就像東京鋪市一樣,特別係今年東京經濟增長,就業率提升,一、二線地鋪,空置率下降。

  對比香港地鋪租務市場,剛好相反價量齊跌,一、二線鋪位租金由高位回落,尤其是銅鑼灣、尖沙咀、旺角,有少部分街道出現有近六、七間舖位空置,有個別舖位空置超過半年、情況慢慢增加,漫延到二線鋪位,原因離不開自由行數字下降,國內反貪及激進派的驅蝗行動也有影響,好多人問點解d業主唔平點租出去算呢?筆者一位資深投資者朋友表示,基於地鋪大部分都有承做按揭,如果本身收緊50萬租金,下調到40萬租金,租金回報下跌便直接影響到物業估值,承辦銀行便有機會追差價(call loan)。

  所以凡有按揭鋪位的業主也不能輕易大幅劈價減租。但東京近日鋪位租務市場緊張,一有空置鋪位馬上就有商店承租,特別係一,二線旺區,新宿,澀谷,六本木,池袋,東京,目黑、大久保等等區域都非常緊張,基本上很少吉鋪在市面,一些空置多時的吉鋪都鹹魚翻身獲得租客垂青,重新亮燈。

  東京同香港地舖租金相差一大截,東京租金平,每呎租金起碼平過香港一、兩倍,香港一線名牌地鋪呎租閒閒地過千元一尺,做生意賺到錢都係拿來交租,賺賺埋埋都係比左業主,東京新宿地標伊勢丹級數高過銅鑼灣sogo,但伊勢丹龍頭鋪呎租只是數百元,香港經營生意成本舖租貴過人工,東京剛好相反,人工貴過舖租。

  兩個先進發達城市出現同工不同酬,東京GDP勁過香港,但鋪位租金東京相對較健康,做生意著重收支平衡才能夠有生存空間。筆者於香港經營的地產代理分行(商場鋪)旁邊的同行地鋪租金超過50萬(仲要用暗標承價),以全店50名sales底薪加上來也不及鋪租金,筆者告訴東京的中介朋友,香港的情況(香港地產代理業界普遍認同得據點得天下 ),中介朋友們都非常驚訝詫異,香港租金貴得人驚。

  因篇幅有限,有興趣讀者們可以參加本公司舉辦的日本講座,詳情請登入http://www.c21-tokyo.com/報名。

 
 
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1. 引刀一快 2014-08-12 11:01:06
楊先生

咁東京鋪價又如何呢?
2. 天葵 2014-08-12 11:47:43
被call loan可以有很多原因, 同時銀行放貸亦不止只考慮按舖舖租本身, 若貸款人財務正常準時還款, 劈租後因減估值而被銀行Call loan補差價是不可思議的事情. 有錯請指教.
3. CD ROM 2014-08-12 15:29:37
用sales底去比有意義嗎? 起碼用sales報稅年去比......
4. C21 2014-08-12 23:27:04
多謝大家既問題,回覆如下: - 
回引刀一快 : 東京舖價四個字 "低水吸引" 
回天葵 : 首先多謝那位朋友就是湯博士,下次我再多多請教他,標準答案就要請教銀行大班了
回 CD ROM : 小弟不才,以自己經營十多年地產代理生意,曾經我手開的地舖只有三四十間分行,基於地產市道一時委縮一時澎脹,地舖租金加 SALES & ADMIN 低薪係一個基本既數字,開一間分行最起碼要有以上數字 (12個月人工舖租50萬加50萬乘以12個的現金流 = $1200萬 ) 的一年現金流應付以上日運作,於2003 沙士 & 2008年金螎海潚爆煲,小弟經歷過如閣下CD ROM 想做生意請準備充足的現金流