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繁思絮語

比較滿意的文章選集(1244)

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2022年5月16日

這樣的「發展了」,不要也罷(2)

(原文發表於201832)

 

19.4倍是怎樣走過來的?

 

2002年,樓價負擔能力比率是4.6倍,一般打工仔靠薪金買樓都綽綽有餘,上車易極了;

 

2011年,比率上升至11.9倍;2015年,17倍;2016年,18.1倍;2017年,19.4倍。

 

前後15年,比率上升了3.2倍,高速發展了!樓價負擔比率之高,冠絕全球!如果說2011年香港樓價已是位高勢危,則現在應該是勢如危卵。

 

樓價去年飆升14.8%,五年來最大升浪

 

根據差餉物業估價署公布的最新數據,自20163月起,連升21個月,並連續14個月破頂,持續刷新紀錄,目前按月增幅亦達1.4,亦較去年11月的升幅明顯。

 

總結去年全年走勢,售價指數按年飆升達百分之14.8%,不單高於2016年上升近百分之八的幅度,更創下樓市五年來最大升浪,僅次於2012年時按年升近26%的幅度。

 

物業投資,30120年才歸本

 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。

 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為2%2.5%(2015年年初為3%3.3%),新界為3%3.3%(2015年年初為3.4%3.8%);豪宅一般為1%2%(2015年年初為1.5%2.5%),超級豪宅更不足1%(2015年年初是不足1%)

 

中小型住宅單位市盈率約為30倍至50(2015年年初為26倍至33);豪宅市盈率約為50倍至100(2015年年初為40倍至67);超級豪宅市盈率約為120(2015年年初為100)

 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。

 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要50年至120(2015年年初不外要40年至超過100)才歸本,還值得投資嗎?

 

上述2017年年尾的數據,較2015年年初的,是大大發展了。

 

「發展了」不永遠代表進步

 

突破前人的理論或成就,我們每愛褒揚「A發展了B的理論/B原有的成就!」。但事情總有例外,上述的「發展了」,不要也罷!

 

 

 

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