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功。德。言     管理、銷售與推廣
一封信,兩個變天(1)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年6月9日

我家居A大廈。

管理公司在3月初發出初步諮詢,詢問全體業主想在315日以後哪天舉行2018年週年大會。正式通告在330日發出,確定2018414日下午將舉行業主週年大會。大會將會表決通過兩個重要決議:

1.     選出第二屆業主委員會委員,再從中選出業主委員會主席及秘書;

2.     201861日起維持或取消屋苑專車服務。

328日晚,絕大部份A大廈的業主都從自己單位的信箱中收到一封署名「關注財務資源業主群組」的來信。

來信說:

A大廈業主:

業主大會將於四月十四日舉行,是次大會議題包括議決大廈的財務安排,及其引伸的專車去留決定。

應部份業主委託,希望於投票前提供財務分析,方便業主掌握全面資料,作出決定。

大廈於201220152018加了三次管理費,每次加幅約8-9%,但此舉仍未能應付日常開支,直致201712月,大廈累積虧損$680,062

A大廈的管理費不低於豪宅管理市價。為何長期入不敷支?虧損金額不是幾千、不是幾萬,而是幾十萬!!於各項支出中,專車租賃便佔了六十多萬。

專車,是發展商售樓部於銷售初期用作接待買家之用,後來,未經咨詢,將其轉移到A大廈的日常開銷中。支出按年遞增,2018年專車預算開支為$637,728,即每戶每月負擔約$1,000

為什麼要於此時決定專車去留呢?

A大廈已落成10年,部份公眾設已老化耗損,為保大廈價值,維修保養無可避免。維修費可從兩個途徑籌集:

1.由費理費盈餘中撥備作維修基金

2.每戶業主另付費籌集

以目前及可見未來的負數開支,工程費只能由業主另付方式籌集。

2018年增加的9%管理費,剛可勉強應付本年度的專車開銷,不可抵消長期累積的虧損。如需維修,業主須籌集維修費約$30,000(見附列的「財政概要」)

若可取消專車,大廈的收支賬即可轉虧為盈,並足以支付「財政概要」中的維修保養,業主無須另付籌集。

專車並不是大廈之財產,亦非大廈公契內列出之共用設施,以每戶每月承擔約$1,0007次的效益來說,每程成本達$143,專車是否值保留?

去年成立業委會的主要目的,是為有效監督管理公司,提昇物業價值,未雨綢繆,對巳屆十年樓齡的A大廈,大小維修確實無可避免。這些都需要財務支持。

懇請業主踴躍出席14/4大會,為自己的物業作最明智的財務安排。

 

關注財務資源業主群組

2018328

 

 

 財政概要~保留與取消專車

 2018年收支預算(增加9%管理費後)

                                                         保留專車                          暫停專車

收入                                         $7,877,388                       $7,877,388

支出                                         $7,584,463                       $6,886,735

盈餘/(虧損)                  $226,925                               $924,653

承前2017年度累計虧損($680,062),再按每年通漲2.5%(大致符合管理公司過往增加管理費模式,約每三年增8~9%)即可推算其後四年之累計盈餘/(虧損)

                                                       保留專車                         暫停專車

2018                                         ($453,137)                          $244,592

2019                                         ($396,323)                          $1,015,076

2020                                         ($513,874)                         $1,627,538

2021                                         ($810,148)                         $2,078,027

選擇一:

保留專車~~2020年底,累計虧損為$513,874。屆時,還需要再面對加管理費的壓力,以應付日常開支。其間,每戶業主需另籌集約$30,000(見下),以作大廈維修之用。

選擇二

取消專車~~2020年,累計盈餘為$1,627,538。此可撥作大廈維修之用。而各業戶毋須另籌資金。

大廈維修支出預算

未兩、三年,大廈維修預計支出:

1.     大堂維修天花、牆身、柱身裂紋$400K

2.     23樓停車場牆身油漆$125K

3.     3樓停車場地台$290K

4.     地下及8樓戶外地墊$360K

5.     更換大堂分體冷氣機$225K

6.     提升停車場管理系統$180K

7.     租用吊船維修外牆$600K                                              共約$2,180,000

按業權份數,各戶攤分數為:

A單位    ~$32,XXX

B單位     ~$28,XXX

特色戶  $54,000~$58,000

  

~待續~

 
 
 
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