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功。德。言

故舊之言,但不失時效(20)

 

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2022年1月18日

 

一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(1)

(原文發表於2019125)

 

規劃署前助理署長伍華強於2018911日及12日於信報發表的兩篇文章,提出一個終極解決建屋土地不足的方案。我將伍先生的文章節錄並加以一些短評: 

 

『眾所周知,新界面積大,屬單一業權的農地,擁有者主要是香港數大地產商。但過去經驗告訴我們,很多建在農地上的大型屋苑本來也沒有基建,只要面積夠大,要起基建易如反掌,其成本相對整個項目乃微不足道。事實上,國外如英國一向要求,若發展商在政府規劃藍圖外以野貓式發展,就要自資興建基建。除規劃批准制度外,還有特別條例管制設施的提供。 

 

香港私人住宅發展有一特色,就是由規劃批准到完工的時間很長(現在興建中的項目,很多是20多年前已獲規劃批准)。這主要是地產商「拖工」,要配合公司的商業運作,包括售樓目標、業務規劃、市場供應量等,以免影響節節上升的樓價。這是一種價格操控的伎倆。 

 

地產商現在手上的農地並非「閒置」,而是地產商的「土地儲備」。這對他們的業務、商業運作的短中長期的持續發展,以及股價都非常重要。商業邏輯就是利益最大化,管理層照顧的是商業運作和股價,而非公眾利益。 

 

因此,「公私合營」是不會有效及快速地釋放私人土地儲備,大量增加公私營房屋的。「公私合營」的結果,只會是政府被人牽住鼻子走,亦令地產商在發展時間表、選址、公私房屋比例、補地價、政府須承擔的基建等議題上,有更多議價能力。政府聲言要避免「官商勾結」,然而設置「公私合營」,正是官商勾結制度化,令管治道德更差劣!』 

 

『這主要是地產商「拖工」……這是一種價格操控的技倆。』『地產商現在手上的農地並非「閒置」,而是地產商的「土地儲備」。這對他們的業務、商業運作的短中長期的持續發展,以及股價都非常重要。商業邏輯就是利益最大化管理層照顧的是商業運作和股價,而非公眾利益。』及『政府聲言要避免「官商勾結」,然而設置「公私合營」,正是官商勾結制度化,令管治道德更差劣!』

 

伍先生上述的論述都是鞭辟入裡的洞察!

 

『地產商目前手上的新界農地,相信是八十年代初期開始收購,位處於當時已訂定的新市鎮邊界以外。直到現在,政府的新界發展,主要集中在新市鎮內。政府一向有非常清晰和一貫的政策,是以《收回官地條例》(後改稱《收回土地條例》)把發展藍圖內的農地收回發展,向地主以農地價格作出賠償(現金或換地權益書制度),然後平整土地、興建基建,再按規劃藍圖的設計配置或出售土地。

 

只要收回土地是為了「公共用途」(public purpose),就可以引用《收回官地條例》。誰能決定什麼的收地是「公共用途」呢?以往由港督跟行政局決定便可以了;條例亦容許收回的土地可再次拍賣,或以私人合約批租。 

 

或許有人質疑,當年的做法,是否代表英國人不尊重私有產權?非也!相信英國政府當年考慮到,若把發展權留給原來的地主,時間性會變得非常不確定;而由於適時及全面落實規劃藍圖是回應社會需要,牽涉重大公眾利益,因此發展計劃的執行比農地業權更重要。這做法跟英國發展新市鎮時的做法是一樣的。 

 

《收回土地條例》亦經得起法律挑戰。1991年,原告人認為港督跟行政局收回土地後,再把土地拍賣作商住用途,並非一種「公共用途」。結果,高等法院判政府勝訴(Chan Lau Fong and Others vs AG案)。』 

 

『只要收回土地是為了「公共用途」(public purpose),就可以引用《收回官地條例》。誰能決定什麼的收地是「公共用途」呢?以往由港督跟行政局決定便可以了。』,政策以前可以這麼簡單處理便推行,現在及日後呢?現在及日後由特首及行政會議決定便可以了!不用左諮詢,右諮詢,更不用交立法會立法通過。 

 

每當有提議要求政府引用《收回土地條例》收回閒置農地作發展屋地之用,既得利益者或不明事理之人就動輒將提議定罪為「不尊重私有產權」。伍先生指出,「由於適時及全面落實規劃藍圖是回應社會需要,牽涉重大公眾利益,因此發展計劃的執行比農地業權更重要。」

 

沒有較這些看法對有關法例的理解更正確的了。 

 

 

 

~~~待續~~~

 

 
 
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