樓市已經確定轉角，請自求多福(1)

　　樓市現在基本上可以確定已經轉角。

　　究竟今次樓市轉角是甚麼時候出現？根據中原城市領先指數，它是在今年6月初出現的，那時是100.72點。自此以後，點數基本上是一浪低於一浪地出現。如果我們檢視一些藍籌屋苑，太古城、康怡花園、海怡半島、杏花邨、黃埔花園及沙田第一城的樓價高點分別在今年5月(平均呎價$10,421)、5月(平均呎價$8,144)、6月(平均呎價$8,230)、7月(平均呎價$8,249)、5月(平均呎價$8,067)及6月(平均呎價$6,007)出現，與中原城市領先指數所顯示的拐點基本上相同。

　　為甚麼樓市會轉角？有甚麼原因令我那樣確定樓市已經轉角，而不是一個上升浪中的較大調整？

1. 2008年金融海嘯爆發後，各國央行紛紛採取大印銀紙的量化寬鬆貨幣政策救市。這種政策治標不治本，對實體經濟幫助不大，而且有許多嚴重的後遺症。二、三年下來，美國經濟復甦似有若無，十分緩慢，失業率居高不下(總在9%以上)；歐債危機惡化，大有機會陷環球經濟於衰退；內地收緊銀根以打遏樓市泡沫和通脹，經濟放緩；隨著外圍經濟惡化，香港經濟開始轉弱，出口轉口貿易顯著放緩，公司裁員的現象已陸續出現。曾特首11月9日在美國發表「技術性衰退」論，預料今年本港經濟增長由去年的7%下跌至5%，2012年更有機會下跌至2%。在這情況下，股市首先大跌，房地產價格亦開始下跌；
   

2. 歐盟國基會總幹事拉加德已經提出警告，全球經濟將會面臨失落十年的風險。德國總理默克爾更明言解決歐債危機需時至少十年。香港屬開放型經濟，無可避免受外圍經濟興衰影響，那就意味香港很有可能長期(十年左右)面對經濟衰退的風險，而房地產價格已開始的下調，亦因此不免長期延續；
   
   

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