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精英文集

迎接「疫苗市」 2021年樓市料谷底回升

 

張宏業
特許測計師
中國房地產估價師

2021年1月12日 (文匯報)

  2020 年已過去,肯定是「疫情市」。步入十二月,香港面對新冠疫情第四波來襲,使一手銷售活動被叫停,一手單位成交量不足六百宗。不少自十月份獲批樓花單位未能應市,發展商唯有推遲到今年首季開盤。上周第四波疫情基本受控,本地確診數目由高峰的約百宗回順至上周的不高於一半,且未明源頭的本地確診宗數也逐步回落中,看來農曆新年前將是今年首個熱賣期了。

  誠然去年一手住宅單位銷售活動每每受制於疫情嚴重情況,全新樓盤營銷行為大多於疫情暫時變弱下推進,令到去年一手銷售數目還未破一萬五千宗,且多集中於一千萬元總額以下的交易。縱然去年一手價錢溢價比率偏低,但是發展商仍然「惜售」,主因是未來幾年的總體供應量有限。二手樓市場搖身變成贏家。二手樓小業主鑑於各自的財務考慮,不少開始減價求脫手,也是吸納眾用家重投二手樓市場。去年住宅市場是「一手靜、二手旺」的罕見現象。一手樓交易量淨跌過二成,但是二手樓成交增加數目,正好補足去年住宅買賣總量基本上持平,是去年初時眾樓市專家「始料不及」的。

  一手交投或回升逾兩成

  究竟「疫情市」還有多久「疫情市」會否改變為「疫苗市」,即是疫情會被疫苗控制得住,市民的商業活動逐漸復常呢?是否如專家預料當七成以上市民注射疫苗後,大部分樓宇銷售和出租行為回復至合理水平呢?凡此種種問題的答案都會左右今年樓市表現,包括交易量、交易總額、平均樓價等等。如果新冠疫苗於年中被廣泛注射後,筆者大膽預料一手住宅交易量會得到提振,全年總量應有不少於二成升幅,即交易宗數可望重回一萬八千宗以上,而新盤溢價率也得到改善,平均重回到8%水平以上。面對 2025 年以前,大量新樓供應期未到之時,三年間的供應量有限,發展商自然「善價而沽」。整體市場氣氛改善令發展商較有信心把積壓的豪宅樓盤單位放售,有助拉高整體平均樓價,締造一手樓「小陽春」。

  疫苗「開打」 北水重臨利豪宅

  疫苗廣泛應用容許特區政府成功地再重開邊關,吸引內地投資者重臨香江,繼續進軍豪宅市場。筆者的第二種趨勢預測正是2021年豪宅市場不論新盤或二手樓都同樣受惠而轉活向上。一眾豪宅發展商如長江實業、新鴻基地產、會德豐/九倉、嘉里、信和等等同是受益者。綜合屋宇署動工量、地政總署預售樓花批准/申請量和主要發展商開售預料,2021年可推出住宅單位大約3 萬5千個至3萬8千個內,而單位分布地區大體是新界(60%)、九龍(30%)和香港島(10%)。新界區域內,總體六成中新界西(主要是元朗/天水圍/屯門)已佔上 37%,而約 18%屬新界東(主要來自沙田/馬鞍山、大埔及粉嶺/上水)。九龍區新盤主要來源地是啟德新區、西九龍和東九龍含將軍澳,而港島區的新盤大多來自港島南區。

  「新盤區」料吸上車客

  但是如果找最多供應量地區則是元朗/天水圍、屯門和啟德,已經佔上約「半壁江山」了。更加重要是上述三區仍屬新開發地域,新型樓盤不乏大型開發項目,不少總體單位數目逾八百伙以上,容許發展商巨大空間可建設齊全購物中心、停車場、康體設施、綠化地帶,令到平均樓價優於同區水平,也是較受「上車族」歡迎的。如果上車客和投資者自然較喜歡購買大型新盤單位,也為發展商一舉達到年度銷售目標。大家應留意 2021 年這三區大型住宅開售活動,購買「合心水」單位,是今年住宅投資的極佳選項。回顧過去幾年統計數字,最終發售的一手單位(含全新盤及已開售貨尾單位)都遠遠低於年度可供推售的數額,通常是只達到 50%至 60%。按此推測,筆者估計 2021年新盤總體銷售量是約一萬八千至一萬九千宗,重回 2018 年正常水位。除了主力傾銷一千萬元以下外,發展商肯定會嘗試恢復推出豪宅單位,提供優惠條件如平均呎價、較長成交期限、稅務減免、家電/傢俬/車位免費配置、優惠建築期/成交期供樓利息等等。既達到速銷,也可「測試豪宅市場水溫」,再計劃 2022 年後的中期營銷計劃。

  不過,從政府近期出售文輝道住宅地王的不俗市場反應,九龍倉願意付出樓面地價每呎約4萬6千元奪下,足證一眾本土發展商對豪宅後市仍然看好,不會採用「割價求售」的新盤銷售方法。2020年是「疫情市」、2021年會是「疫苗市」。可以肯定是疫情對住宅市場影響會於今年內逐漸退市,換來「見底回升」的明朗前景。期望市價大跌的人士應該「失望而回」了。

 
 
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