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2020年香港樓市「疫情嚴重」

 

張宏業
特許測計師、中國房地產估價師

2020年12月15日 (文匯報)

割價求現的最奏效手法,11月中後二手市場復見「量價齊跌」現象。

一手業主售樓活動是窒礙了。回歸二人限聚令使發展商引看新盤示範單位安排增添不少困難,場地上再現「萬人空巷」不再,賣樓熾熱氣氛大減。預計整個12月份的防疫隔離措施不可能放寬,筆者肯定11月份一手樓「滿堂紅」成績不會年底前上演。

先從土地註冊處各類物業買賣註冊統計,全年11個月整體物業註冊宗數共65,726宗,一手私人住宅和二手住宅則分別是13,241宗和23,650宗,而工商舖總量是3,309宗(工廈佔1,812宗、商廈佔545宗及舖位952宗)。12月是傳統樓市淡季,叠加第四波疫情嚴重,筆者粗略估計整年物業註冊宗數約68,500宗,而一手私人住宅14,500宗下、二手住宅46,800宗下及工商舖3,800宗下。

一手樓註冊量收縮驚人

如果回看自2015年起同樣統計數字,則可以結論為2020年香港樓市「疫情」真正「嚴重」。自2015年起,整體物業註冊總數(按2015年起順序排下,2015年為始年)是76,159、73,004、83,815、79,193及74,804宗,今年預計數目還差於2019年,時年下半年爆發「反修例」社會運動,數字表明新冠肺疫對物業交易活動打擊更大。一手樓註冊量也收縮驚人:自2015年起排序是16,799、16,796、18,657、15,730及21,038。如果最後一手註冊量仍然未足15,000宗,則是2015年來新低成交額,一手樓交易被「打殘」了。

縱然一手樓整體交易量下降,但是不等於銷售熱情不再。於第二及第三波疫情平復空間中,幾個大型新盤銷情熱烈,如第三波後連串開售的大圍站上蓋住宅發展「柏傲莊一及二期」共已沽逾2,100伙,套現逾238億元,且兩期共四輪銷售活動吸引約四萬人認購,把新世界發展一躍成為2020年新盤銷售三甲內,今年銷售目標提早逾月達成。於第四波疫情還未完全被確認前,11月下旬還有不少中型屋邨及單幢市區樓盤開售。

雖然她們開售被認購倍數不及大型屋苑,但是銷售成績絕不弱。例如11月下旬公開求售的油塘「蔚藍東岸」,首輪銷售非常理想,發展商立刻連番加價加推,也換來不俗成績。這些新盤住宅單位「有價有市」告訴大家是香港中小型一手住宅需求強勁,只要定價合理,則銷售成績是可以保證。

中小型新盤銷售尚佳

中小型住宅成交量還算不錯,引來發展商嘗試開售豪宅。今年大額豪宅成交雖然不多,但是造價仍然維持穩定。介乎第三波疫情平復至第四波疫情爆發空檔期內,近期錄得多宗大額成交。造價也創出同新高價位。今年最大額豪宅成交見於9月份的25.66億元是恒隆地產購入壽臣山美國駐港澳領事館地。

前太古高層管理的房地產基金於近期以10.12億元購入淺水灣道125號全幢豪宅,前後兩宗成交都是重建發展。為求突破豪宅新盤銷售的「沉靜」局面,新地東半山某個新盤推出特長交易期,並取得銷售成績,一個月內連續售出五伙,而且呎價更是貴絕東半山。豪宅市場受疫情嚴重拖累,內地富豪不能親來看樓等利淡因素影響,這個東半山豪宅新盤單位的理想銷售成績,實會為明年兩地回復過關前製造良好市場氣氛。

多方面左右明年樓市

2020年快將成為歷史,香港房地產市場「疫情」嚴重是肯定的,大家眼光必然聚焦2021年香港樓市表現。如筆者第三季文章預計,2021年樓市繫於不少內外因素,包括整體新冠疫情、新冠疫苗何時廣泛落地、中美貿易關係如何發展、新冠疫情後全球、內地、港澳經濟回復增長速度,全球利息走勢等等。

筆者相信明天會更好,新冠疫苗已陸續被多國政府批准使用,中國自身研發的疫苗的成效又得到肯定,經濟情形會從谷底逐漸回升,全球人類活動有望復常,樓宇交易活重有望復元,2021年應出現樓宇整體交易量回穩局面。

 
 
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