2020年香港樓市「疫情嚴重」

割價求現的最奏效手法，11月中後二手市場復見「量價齊跌」現象。

一手業主售樓活動是窒礙了。回歸二人限聚令使發展商引看新盤示範單位安排增添不少困難，場地上再現「萬人空巷」不再，賣樓熾熱氣氛大減。預計整個12月份的防疫隔離措施不可能放寬，筆者肯定11月份一手樓「滿堂紅」成績不會年底前上演。

先從土地註冊處各類物業買賣註冊統計，全年11個月整體物業註冊宗數共65,726宗，一手私人住宅和二手住宅則分別是13,241宗和23,650宗，而工商舖總量是3,309宗（工廈佔1,812宗、商廈佔545宗及舖位952宗）。12月是傳統樓市淡季，叠加第四波疫情嚴重，筆者粗略估計整年物業註冊宗數約68,500宗，而一手私人住宅14,500宗下、二手住宅46,800宗下及工商舖3,800宗下。

一手樓註冊量收縮驚人

如果回看自2015年起同樣統計數字，則可以結論為2020年香港樓市「疫情」真正「嚴重」。自2015年起，整體物業註冊總數（按2015年起順序排下，2015年為始年）是76,159、73,004、83,815、79,193及74,804宗，今年預計數目還差於2019年，時年下半年爆發「反修例」社會運動，數字表明新冠肺疫對物業交易活動打擊更大。一手樓註冊量也收縮驚人：自2015年起排序是16,799、16,796、18,657、15,730及21,038。如果最後一手註冊量仍然未足15,000宗，則是2015年來新低成交額，一手樓交易被「打殘」了。

縱然一手樓整體交易量下降，但是不等於銷售熱情不再。於第二及第三波疫情平復空間中，幾個大型新盤銷情熱烈，如第三波後連串開售的大圍站上蓋住宅發展「柏傲莊一及二期」共已沽逾2,100伙，變現逾238億元，且兩期共四輪銷售活動吸引約四萬人認購，把新世界發展一躍成為2020年新盤銷售三甲內，今年銷售目標提早逾月達成。於第四波疫情還未完全被確認前，11月下旬還有不少中型屋邨及單幢市區樓盤開售。

雖然她們開售被認購倍數不及大型屋苑，但是銷售成績絕不弱。例如11月下旬公開求售的油塘「蔚藍東岸」，首輪銷售非常理想，發展商立刻連番加價加推，也換來不俗成績。這些新盤住宅單位「有價有市」告訴大家是香港中小型一手住宅需求強勁，只要定價合理，則銷售成績是可以保證。

中小型新盤銷售尚佳

中小型住宅成交量還算不錯，引來發展商嘗試開售豪宅。今年大額豪宅成交雖然不多，但是造價仍然維持穩定。介乎第三波疫情平復至第四波疫情爆發空檔期內，近期錄得多宗大額成交。造價也創出同新高價位。今年最大額豪宅成交見於9月份的25.66億元是恒隆地產購入壽臣山美國駐港澳領事館地。

前太古高層管理的房地產基金於近期以10.12億元購入淺水灣道125號全幢豪宅，前後兩宗成交都是重建發展。為求突破豪宅新盤銷售的「沉靜」局面，新地東半山某個新盤推出特長交易期，並取得銷售成績，一個月內連續售出五伙，而且呎價更是貴絕東半山。豪宅市場受疫情嚴重拖累，內地富豪不能親來看樓等利淡因素影響，這個東半山豪宅新盤單位的理想銷售成績，實會為明年兩地回復過關前製造良好市場氣氛。

多方面左右明年樓市

2020年快將成為歷史，香港房地產市場「疫情」嚴重是肯定的，大家眼光必然聚焦2021年香港樓市表現。如筆者第三季文章預計，2021年樓市繫於不少內外因素，包括整體新冠疫情、新冠疫苗何時廣泛落地、中美貿易關係如何發展、新冠疫情後全球、內地、港澳經濟回復增長速度，全球利息走勢等等。

筆者相信明天會更好，新冠疫苗已陸續被多國政府批准使用，中國自身研發的疫苗的成效又得到肯定，經濟情形會從谷底逐漸回升，全球人類活動有望復常，樓宇交易活重有望復元，2021年應出現樓宇整體交易量回穩局面。