不肯減價賣樓之謎

　　房委會日前公布新一期居屋銷售詳情，單位以市價七折出售，比上一期的六二折明顯減少。大部分市民不解：為何私人發展商紛紛劈價賣樓之際，一直說希望市民「住大啲」的政府卻企硬不肯減價出售新居屋單位？

　　事實上，根據差估署數字，本港私樓7月售價指數報296.8點，按月跌1.88%，是近8年來新低，連跌3個月之餘，更失守300點大關。單計今年首7個月，本港私樓已經累跌4.66%。新一期居屋要明年第二季才開始揀樓。如果樓價跌勢未止，到時候新居屋單位的折扣率可能連七折也沒有。居屋不能自由轉售和出租，限制遠比私樓多，如果兩者價格差距不明顯，肯定會影響新一期居屋的銷售。

　　按房委會資助房屋小組主席黃碧如說法，居屋售價所以「企硬」，是因為居屋價格乃根據市民負擔能力計算，與市價無關。這透露了一個訊息，就是本港樓價持續下跌，但市民的收入水平在過去幾年其實變化不大。這些剛需是樓價的底氣所在，只是現在利率高、市場氣氛差，業主被迫減價賣樓。

　　目前是本港樓市低潮期，按道理港府應該順水推舟減價賣樓，兌現改善市民居住環境的承諾。問題是港府的收入高度依賴賣地，如2023/24年度地價收入只有194億元，較原本預算大幅減少656億元，結果庫房綜合財赤逾千億元，以致當局沒有能力去改善市民的居住環境。

　　香港樓市也因此陷入一個惡性循環：樓價高的時候，市民收入跟不上，只能愈住愈細；樓價低的時候，經濟蕭條、政府缺水，無能力協助市民住好點。所以港人經常在樓價高時期望樓價跌、樓價低了又想樓價升。除非香港經濟成功轉型，港府可以在其他產業開拓財源，這個僵局才能被打破。