俗稱「劏房租管條例」的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》實施已有一年，當局至今收到近萬宗查詢及投訴，識別了數百宗業主涉嫌違規的個案，包括未有與租戶簽訂書面租約，租約內的加租、續租及維修保養責任條款不符條例要求，濫收水電費及雜費等，但檢控個案暫時僅得個位數，只有兩宗已結案定罪，各被判罰款數千元。

　　有關注團體的調查更顯示，其實有相當多劏房業主以至地產代理，都沒有依足條例及相關實務守則行事，但受屈租戶因資訊不足或擔心失去居所，往往不願舉報，質疑官方的違規數字只是冰山一角，批評條例欠缺阻嚇力及有違原定目標。

　　早於前年審議劏房租管條例草案期間，本欄已預示了上述問題，形容條例為食之無味、棄之可惜的雞肋，結果不幸被筆者言中。對於團體要求當局增加執法人手，筆者認為未必解決到租戶不敢舉報的問題，更積極做法是檢視相關程序，例如即使無人舉報或只有匿名投訴，當局也能展開調查並要求出租人提供符合條例的資料，否則即可被檢控。

　　條例的另一不足是只限加租幅度，但不設租金上限或「起始租金」。對於當局計劃根據條例生效後，業主呈交的新租約租金水平來釐訂「起始租金」，筆者一直認為有關做法實屬本末倒置。

　　現時劏房市場的所謂「市場租金」，是在公私營房屋供應嚴重不足，劏房租戶在處於劣勢、資訊不足、沒有其他選擇下才被迫支付的租金，未能反映真正自由市場的租金水平。當局應按單位的位置和質素等客觀條件，參考一般私樓租金，再扣除劏房居住環境及設施欠佳等因素，為劏房制訂「合理租金（呎租）」，而不是將公認為不合理的所謂「市場租金」合理化。

　　提高罰則 加強阻嚇

　　條例的另一矛盾，在於將可能涉及霸地、僭建、違反地契或土地用途的違規劏房也納入規管，予人印象是將非法行為合法化，令人質疑當局對取締違規劏房及檢控違法業主的決心。當局強調會繼續努力執法，尤其是有較高結構安全、消防安全及公共衞生風險的劣質劏房，但同時亦要考慮受影響租戶的安置問題，會否因而嚴重影響成效呢？

　　要大規模以至徹底取締違規、劣質劏房，政府必須多管齊下。首先要繼續大幅、快速地增加不同類型的公私營房屋供應，以縮短公屋輪候時間和降低私樓劏房租金，利用供求關係，令到條件最差的劏房無利可圖，同時增加當局可用於安置受影響居民的單位數目。這亦是筆者在爭議聲中，決定支持「簡約公屋」計劃的原因之一。

　　在另一邊廂，筆者亦一直倡議大幅提高違規僭建的罰則，與業主因僭建而賺取的利潤掛鈎。例如經營某間違規劏房的累計租金收入有10萬元，罰款額便可增至20萬元甚至更高。這樣才能有效阻嚇現有及有意加入市場的無良劏房業主。