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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
政府還有終極一招
脫苦海
2015年3月5日

  金管局分數次出招,將所有銀碼的一般性按揭,收緊到六成以下;而所有的二按,無論是按揭證券公司、發展商,以及財務機構,都收緊到八成按揭;除非是首次置業,並且符合各種測試,否則不會提供九成按揭。而由於並沒有提及轄免居屋的九成按揭,原則上已經將所有高成數的按揭一網打盡。

  金管局這種手法並不難猜測得到,筆者在2月4日本欄,已經對此作出推測:
http://property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON&type=&com=&id=36005

  所以,如果金管局能夠像之前,將所有非本地收入來源的人自動減10%按揭,推廣到所有人,比如原來可以借七成變成六成,原來可以借五成變四成,二按由九成按揭變成八成按揭,就會全方位減低借貸入市的金額和需求。

  只差在沒有對於大額物業作進一步的收窄,變成所有1,000萬以下的物業,都採用同一個按揭成數,結果將會是本來集中到700萬以下物業的資金,會分散到700-1,000萬的物業。



  政府是不是已經無招可用呢?筆者認為政府只是「暫時」停止出招,都已經出了兩招半,怎樣都會等等措施的「效用」。這裏所謂的效用,並非樓價是否回調,亦不是金融體系是否穩定,更加不是市民上車置業是否有困難,而是其他。

  其他是指甚麼呢?大家應該記得,數年前有一眾團體以至政客,大聲疾呼要求政府復建居屋,而後來政府又果然復建居屋,並將陸續推售。而這些聲音已經無疾而終,已經不是「講呢啲」,而是「講第二啲」。

  其實對政府來說,政治才是最重要的事情,所謂效用就是政治效用,當民間以至政界不斷要求政府「做野」時,政府忍無可忍就要出招,現在招已出,政治上的壓力又減輕了,又可以用一些時候以觀後效,所以暫時沒有出招的需要。

  之後,不論樓市是升是跌是牛皮,總會又有人要求政府出招,只不過出招的內容是政治的需要,甚麼是政治的需求?現時香港新批出的地皮,均是以2047年作為年期的終結,距離今有32年,即是說三年之後,這些回歸後批出的物業項目,年期將開始少於30年。

  套用薄扶林花園的例子,銀行是可以在「妾身未明」之下,拒絕批出超越地皮年期的貸款,比如某個物業是2047年到期,2018年時銀行就不會批出30年按揭,可能只願批出25或者20年按揭。

  所以,政府留在手上的終極一招,就是在按揭年期上做手腳,只消由金管局要求銀行不可批出超越年期的按揭,絕大部份的新樓都不能獲得按揭上限30年的按揭。

  或者大家認為,政府會不會做到咁絕,其實是有先例可援的,幾年前某大銀行推出H+0.65%按揭,金管局即出招禁止所有銀行批出低於H+0.7%的按揭,之後的按息拾級而上。同一間銀行又放風推出40年按揭,金管局又即時出招禁止所有銀行批出多於30年的按揭年期。

  好多人以為政府是無牙老虎,「誰謂鼠無牙,何以穿我墉」,老鼠都可以穿城牆,政府真的要做,又怎會做不到,只不過推倒樓市,並不符合政府的政治利益,招數都是民間迫出來的!

 
 
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1. 無名 2015-03-05 13:06:46
依家香港越黎越大陸 話出就出 可有自由市場可言?
2. Peter Paker 2015-03-05 13:36:28

BTW , 冇供應的話,就算今日話取消按揭,對樓價、租金有咩用?冇人買,你估有冇人去起?不要忘記,今日還是頗嚴重的供不應求!

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今年最恐怖的是,就是2014年的落成比去年增加約一倍至15700伙,但空置卻由13年末的4.1%跌至14年末的3.8%


 


一般而言,2014年落成的15,700伙單位,於2014年末空置統計時,理論上這15,700伙新落成應是當為全部空置,因為根據過往慣例,今年的落成去到明年才可以入伙,由於14年落成上升約一倍,理論上,2014年空置單位數量 / 率應大幅上升。

現實係,當2014年落成量比2013年增加約9成幾的同時,但空置卻由4.1%跌至3.8%時,反映2014年住宅新增使用 (吸收量)是何其驚人,市場有能力吸收多一倍的落成量,不特止,市場吸收量 > 落成量,因為上述還未計2014年有2000多伙拆卸量


 


而2014年3.8%空置率是1997年的19年新低,這應該代表冇盤掛當吸納量大且市場冇盤,then??


 


上蓋施工量大跌,未來供應落成會增加嗎?

2012
14,000
2013
10,000
2014
6,300

供不應求下面對供應再減少。冇施工,那有供應?冇供應又怎能解決供不應求呢?

如果明報冇報錯2014年3.8%空置率(差估署未公佈有關數字),今年較后時間住宅供應必會出現翻天覆地的巨變,因為2015年落成可能只有10,000 - 12,000 伙


 

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賣29地建1.9萬單位 樓市有需要時出招

文章日期:2015年2月26日

【明報專訊】..........................仍供不應求 空置率降

曾俊華又總結2014/15年土地供應,政府共推售20幅住宅用地,可興建6300個私宅,計及鐵路物業、市建局及私人項目,共可興建2萬單位。不過,政府展望樓市仍然供不應求,差餉署數字指2014年私人住宅總落成量15,700個,扣除拆卸量淨落成量為13,200個單位,遠低於入住量的16,500個單位,令住宅空置率由2013年底的4.1%跌至去年底的3.8%.........

3. Investor 2015-03-05 14:16:39
其實, 如果政府下定決心一定要推冧樓市, 我絕對相信政府係有咁嘅能力,但我亦可以好負責任咁對大家講,就算比個天佢做膽,政府都唔敢故意推冧樓市,原因好簡單,推冧樓市之後『炒家一定發大達,小業主一定PK』。
4. Michael 2015-03-05 16:05:14
同意政府有很多方法去控制楼市,
政府衹做政治需要的事。

另外認為政府没有必要限制新樓年期供款。
现在官員在大談缺少地方起樓,缺地已经到尾聲。
反而下一個政治需求是年轻人没有能力買樓,
亦是大跌前的最后措施。

5. CD ROM 2015-03-05 17:45:29
以前有個朋友, 成日都話999年期D樓點都買得過, 亦不無道理............

到時, 舊樓值錢過新樓...........
6. 流浪漢 2015-03-05 20:29:37
如果係大陸,政府收地,會一換一仲要換大D比再賠錢,係香港,求其比幾十膠你算零數…
7. 终极一招 2015-03-06 09:53:31
金管局出招禁止所有銀行批出任何按揭。
8. 扫把头 2015-03-06 12:46:26
新批的地皮是50年, 可以超过2047年的.
9. 2047 2015-03-06 15:25:33
現在新的一手物業是年期50年的,即是可以超越2047的
10. 引刀一快 2015-03-07 18:08:51
香港界定空置率嘅定義係乜?再講,香港咁多人將屋做賓館,呢個係非穩定性長期用途。
11. hkisland 2015-03-11 16:00:57

淡友恨到了,樓價已到非常抵買的時候

港島多區都出現大量抵買的樓盤, 唔買十間八間真係對唔住自己
港島西2013年的成交

柴灣2014年的成交
柴灣非常抵買的樓

港島東2015年的成交
鰂魚涌非常抵買的樓
西營盤非常抵買的樓

非常抵買的樓盤
12. 引刀一快 2015-03-11 22:09:36
恨到喇!!!!好嘢!!!!