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脫苦海‧梁隼
脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
與其擔心買貴樓,不如擔心買錯樓
梁隼
2014年8月13日

  我們從過去的樓市周期和波幅內可以看到兩件事,第一,樓價長期形勢仍然是一浪高於一浪,在這個形勢未改變之前,買樓仍然是穩健投資。第二,樓市尚且因為其他因素未能有過去數以十倍的升幅,不過反過來看,沒有暴升,又何來暴跌。

  筆者對樓市的立場是,有需要便去買,現時未有自住物業的,就要認真地想一想任總、財演甚至李嘉誠的說話,計算個人的負擔能力,買一間上車盤「上咗車先」,目前樓價雖然破頂,對很多家庭來說收入尚可應付供樓開支,只要不把預算預得太盡,現時買樓只是買貴,沒有買錯。

  可是現時買樓的難度頗高,樓價並未反映質素,全城缺盤下凶宅一樣可以市價賣出,低層也可以賣高層價,於是買樓前就要多做功課,才能夠買到一間「好」物業。

  何謂「好」物業?這個答案真的因人而異,例如你問一位富豪甚麼是好單位,人家會答你面積大,密度低,地段又有獨特性就是好單位,例如山頂、淺水灣等地,而一般打工仔會告訴你,最緊要方便,位於港鐵上蓋,收租客又會告訴你,最緊要大屋苑,管理費平又多人揀租。

  無論如何演譯,物業的好與壞都可以從兩個角度去睇,分別為投資價值和匹配程度。很多人認為樓是必需品,只有買貴沒有買錯,只要供得起,升跌是沒所謂的。錯!就算是買入自住樓,甚至一筆過付款無需要按揭也好,一定是投資!所以無論買貴還是買錯,都是投資失敗的表現。例如10,000元一呎買入深井浪翠園單位,又或者是早前高價搶但只能月租500元甚至租不出去的車位,或早兩年買入某些比二手市場高30%售價開賣的新樓,全部都要被綁!

  好多人睇投資價值,沒有看事情的全部,有些就單獨睇收幾多租,即係租金回報,另外一些又只係睇升值能力,其實一個全面的投資價值分析,係需要考慮收租價值和升值價值兩個部份。收租價值即是回報率,現時的A類單位(細單位)單位租金回報率約仍企穩在3%樓上,其餘類別單位的回報率全部在3%以下,大單位的D/E 類單位更只有2%左右,也就是說小型單位需求大,除了是剛性需求外,也可能是回報較吸引所致。

  升值價值有幾個層面,最容易就是搵到條件稍遜而價格大幅跑輸的單位,即所謂的「炒低水」,例如過去數年可以買落後的地區,或低層、景觀較差單位,只要價錢夠平便可。可是現時無論地段如何、樓層如何、景觀如何都差不多價錢,「炒低水」就相對困難了,另外可以瞄準個別優質平盤,例如比市價有輕微折讓,而物業又位處旺的地段,高的樓層和開揚景觀,都有些升值空間。再高層次就是找到社區有改善空間的地段,例如有鐵路通車,居民收入上升等因素,令單位受惠地價上升而升值。

  反之就要避免一些被上手業主或發展商賺盡了的物業,例如高過銀行估價兩三成的二手屋苑和比二手市場貴兩三成的新樓。好像有個兩年前開售,最近入伙不久的新盤頻頻錄得蝕讓成交,但同期樓市卻升了兩成有多,買錯樓真的比買貴樓更危險!

  筆者留待下篇再和大家分享何謂匹配。

(附錄:各類型住宅租金回報率)

 
 
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1. 自我陶醉 2014-08-13 09:38:56
"樓價長期形勢仍然是一浪高於一浪,在這個形勢未改變之前,買樓仍然是穩健投資。"

不太明白梁兄這句的意思, 閣下是說樓市要跌低於2003低位, 投資者才要開始看淡嗎?
2. 黃紋現 2014-08-13 11:17:55
非常滿意的文章,謝謝梁兄!
3. 引刀十塊 2014-08-13 11:21:11
蠢人當然永遠唔會明白聰明人講乜,你明白嘅仲邊有觀賞價值。
4. 法子 2014-08-13 11:35:15
法子《細價樓只是開始》

2014年8月9日

看一看今日的報導,正如我之前所講,今年年中會「爆邊」,並且:

1. 細價樓只是今次升市的「領頭羊」

2. 今次升市不是「小陽春」

3. 嚟緊幾年樓市會「一浪高於一浪」,因為現在衡平比只是1.2左右,還未到1.6。沒有大跌5成的條件。

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節錄自2014年8月9日東方
【on.cc 東網專訊】繼政府的私人住宅樓價數據破頂後,緊接地產代理的同類指數亦創出歷史新高,最新報約124點,較去年3月高位再高出0.34點,較2010年首次推出辣招後高出40%。二手業主放盤態度更趨強硬,各區藍籌屋苑速錄多宗癲價放盤及反價封盤個案,鰂魚涌康怡花園有3房標準單位,最新放盤即叫900萬元,較同類高位再高出近9%。另荔枝角美孚新邨有多達30%業主反價及封盤,更有業主極速反價後封盤。

中原楊文傑稱,樓價持續向上,盤源持續減少,業主放盤態度轉強,康怡花園頻錄封盤及反價個案,其中N座高層3房新放盤,新開價達900萬元,同類單位做價828萬元。該行盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島28座2房戶,六月封盤前叫價約620萬元,近日解封叫價加40萬至660萬元。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城錄零星提價放盤,但交投持續,日前春櫻閣1個單位以約1,268萬元轉手。

除港島屋苑,該行吳志輝稱,美孚新邨有約30%業主反價、封盤,其中7月底才放盤的1期百老滙街21號高層戶,開價590萬元,早前已反價至620萬元,近日索性封盤拒售。該行樊志聰稱,青衣有80%睇樓客曾遭反價,即使由投資者持有連租約翠怡花園1座中層戶,仍反價18萬至338萬元,可見業主信心。

反映樓價走勢的中原城市領先指數創新高,本周報124點,按周升0.37%,較去年3月高位再高0.34點,當中(中小型單位)指數創再歷史新高報122.53點,按周升0.14%。另該行城市大型屋苑領先指數,按周跌0.02%至124.22點。分區方面,港島樓價指數按周急升2.25%至134.14點,新界西指數亦升約0.43%;新界東及九龍指數,分別跌1.96%及1.26%。

雖然樓價向上,買家仍怕「執輸」搶盤。中原黃達雄稱,大埔居屋明雅苑A座高層5室,放盤1小時零議價下,自由市場即售310萬元。祥益陳光稱,投資者不睇樓,即以285萬元購入屯門大興花園1期1座低層戶。而忠誠拍賣昨成功拍出沙田翠擁華庭7座高層D室「半契樓」,亦獲一口承價,以150萬元成交。

利嘉閣報告稱,周六、周日兩日錄約1,865組預約睇樓,按周升1.4%,連跌5周後回升;其中柴灣杏花邨預約睇樓升約29%。美聯馬立成稱,將軍澳周末二手睇樓量按周更升約25至30%。

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法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。
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法子《兩種升市》

2014-04-19

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》。

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法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

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法子《細價樓是「第二類升市」的領頭羊》

2014年7月7日

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚趐、鮑魚價升得多過米價。

所以有個說法「先升豪宅,升到細價樓就係尾聲」。


第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過鮑魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。

在第二種升市,「先升細價樓,升到高價樓才是尾聲」。

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比97高峰貴81%!

誰再睇小細價樓?

節錄2014年7月7日蘋果日報

荃錦中心呎價突破萬元
土地註冊處資料顯示,原業主2011年僅以272萬元購入,賬面賺143萬元或53%。連同今次成交,此單位於過去24年錄五次買賣紀錄。1990年售價僅54萬元,1997年高峯期升至226萬元,2010年跌至195萬元。最新成交價比97價還要貴81%。

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中價樓的價錢正在「被細價樓頂上去」


節錄2014年7月7日蘋果日報

細戶癲,三房大戶亦越搶越貴,消息指,33座高層B室三房戶,實用820方呎,以破盡屋苑歷來成交價最貴紀錄的833萬元易手,呎價10,159元。金管局總裁陳德霖5月上旬曾指,「600萬以下叫上車盤」,目前第一城600呎以上單位,入場費已要600萬元以上,上車盤再沒有上車價。

5. 法子 2014-08-13 11:35:33
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
6. 順民 2014-08-13 11:38:18
自醉兄,梁先生所言屬實,樓市一浪高於一浪有鐵一般的歷史支持,或者用溫和一點講法係大漲小回,雖然不是直線上升,但曲線地上升是肯定的。這又或不能看作是上升,或許只是和通脹掛鉤同步而已。梁先生在前一篇文章中列表分析,68年時港島區樓價約幾十元一呎,但梁先生可能忽略了一次歷史事件,就是67暴動,如果沒有67暴動,當時樓價或許不止每呎值幾十元而是幾百元,就當每呎是300元吧。問及父輩當時一個普通打工仔的月薪都是二、三百蚊,五百蚊算屬高人工,而一碗雲吞麵賣五毫子,一包香煙都係賣幾毫,菜芯係兩毫子一斤。以今日平均月薪為萬六蚊計已經升了53.3倍,雲吞麵每碗三十元是升了60倍,菜芯賣廿蚊斤是升了100倍。而今日港島區的平均樓價約萬二元(豪宅不計),和當年300元一呎比只是升了40倍而已。因此我認為所謂樓價升只是和通脹同步而已,太高深的經濟理論我不懂
,但這些師奶數我還是識計的,請問有何高見?
7. To 1樓 2014-08-13 11:40:57
由2011年開始,脫苦海已經看淡樓市。
我已再沒看他的文章了。
今天他改為大好友,大家小心啦。
但是我同意湯博士及Peter Paker 的言論多過脫苦海。
8. 法子 2014-08-13 11:44:24
梁兄和脫苦海兄,

寫得好。但 property.hk 是公開的,什麼人也可以走進這班房。就好似你是大學的講師,但走進班房的什麼人也有,例如大學生、中學生和小學生也能走進來。雖然小學生很用心發問,但是他們不會知道自己的問題。你如何用心講解小學生也不會明白你想講解的微積分。

我已放棄了「教學工作」,把我的時間放在「研究工作」之上。

記住,即使是搞錯了的人,也會深相自己心中的想法是對的。「他們一直搞錯了,但他們還不知道。」

共勉之!
9. 法子 2014-08-13 11:46:20
3樓,

你很敢言,但別和小學生鬥咀,因為他們有很多時間。

like!
10. 刀剑笑 2014-08-13 12:18:05
小学鸡还以为自己好聪明,年未CCL会回到118。
11. 自我陶醉 2014-08-13 12:45:54
6/F 順民兄

非常明白你所說水漲船高嘅道理, 但投資目的不是為了跑贏通脹嗎? 現在嘅3厘回報, 一年後加息賺少一厘, 兩年後又再少一厘, 加無乜幾多嘅升值空間, 回報同風險又成唔成正比呢?
12. 自我陶醉 2014-08-13 12:50:29
陳德霖也預警金融環境「極不正常」
撰文: 香港經濟日報 馬子豪

陳德霖形容目前金融環境處於「極不正常的狀態」,倘美國利率回升並正常化,香港或面對三重打擊,包括流動性收縮、利率上升,及資產價格調整。

倘美加息 港或臨三重打擊
陳德霖在其官方網誌《匯思》撰文,談及金管局未來5年工作時,首先提出香港未來將要面對美國利率正常化所帶來的挑戰。

陳德霖形容,目前金融環境正處極不正常的狀態,即使儲局今年第四季結束資產購買計劃,但下一步的加息何時展開,仍要視美國經濟增長力度,故加息的時間和幅度均存很大不確定性。
倘美國息率回升,港息亦可正常化,陳德霖認為是件好事,但副作用是可能令資金回流至美國。陳德霖警告,過去5年、包括最近兩個月流入香港的逾1,000億美元資金勢必流走,屆時香港或面對流動性收縮、利率上升和資產價格下跌壓力的三重打擊。
13. 順順順民 2014-08-13 13:09:38

師奶婦孺話呢個論壇係高級論壇,要有等級(階級)之分,入得嚟講嘢唔係博士或教授身份,最少都要係講師喎。咁各位只有小、中學畢業人士最好暫時迴避一吓唔好入嚟,事關師奶發火,非同小可呀,嚇死人呀!

14. 自我陶醉 2014-08-13 13:21:28
順順順民兄做乜會變咗唔順民呢? 可能人哋真係覺得自己好超班呢!大家搞清楚個嗰個日日都係咁拉嘅“百葉簾”係拉緊上定拉緊落咪得囉!
15. 亮劍 2014-08-13 13:29:58
梁兄……
你能否用半對数圖顯示,呢幾十年的恒指、港島區平均楼價及香港貨幣供應關係?
16. 順民 2014-08-13 13:38:40
自醉兄,鈔票不斷貶值而令資產價格上升係硬道理。你所說的無乜升值空間,其實呢樣嘢真係有點虛無令人難以預測。請想想,如果三十年前我同人講未來新界樓會賣到四、五百萬一層,菜芯會賣到廿蚊斤,別人會唔會以為我係發緊燒呢?
17. 刀剑笑 2014-08-13 13:47:19

你信边个?成功人士or小学鸡

1)拥有多个物业,身家9位数以上,09年到现在预测次次中。

2)一个香港物业都无,大话自己有大陆楼唔卖(又估计大陆楼价会大跌),预测年底CCL会118以下。

18. 順民 2014-08-13 13:48:29
自醉兄,我無變,我係驚到口窒窒一個字發咗三個音而已。你又唔好話人獨沽一味賣百頁簾,除咗百頁簾外還有爆邊,不過呢兩樣嘢賣咗成年無換過貨而已。
19. 自我陶醉 2014-08-13 13:58:51
順民兄,

慚愧, 我比你短視很多啊! 我只是在看3~5年樓市發展, 你的說法當然有道理, 這和 1964年恒指100點你同人講幾十年後會升到32000一樣, 但當你深信不疑,1973 年1700點入市, 一年後得返150點, 你又會唔會捱得過呢?  我唔係話樓會跌咁多,只係想講入市時間同樣重要啫。 

20. 工商舖學神 2014-08-13 13:59:53

非常同意買錯樓真的比買貴樓危險,而賣走自住樓出去租樓就更危險!

21. 順民 2014-08-13 14:06:11
自醉兄,我亦曾記得你講過Timing,但須知到呢樣嘢就係最難,最難吼得凖啊。
22. 80後求生隊長 2014-08-13 14:38:14
Saturday, August 9, 2014

點解香港樓市咁好玩?


前兩日有記者朋友問我點睇香港樓市,當然當中有好多引導性的問題,如話加息唔怕會冧啊,買地產股係咪回報比買樓高啊,呢D問題我都答過好多次亦廢事講。不過其中一點我認為值得去研究下的,就係點解香港的樓市咁好玩,咁多人玩?


隊長認為成件事主因係香港的樓市存在一個好大的demand vs supply的失衡,導致想買樓的人好多,價錢推左上去之后,買到樓的人就會被標籤成勁人,而呢個遊戲日日夜夜都有人加入,先唔好講個價的走勢,只要能夠參與其中講埋一份,已經好過癮,但更精彩的係人大左你就自自然然被迫加入玩呢個遊戲,而玩得遊戲就無人想輸,買樓就慢慢變成一種成功的全民會考。


之前亦講過,其實需求上,隨住80后90后00后的出身,呢D友仔越黎越唔捱得(我都係),而你更加唔好講話叫佢地捱,根本唔岩channel。由細到大要乜有乜的呢一輩,到左二十出頭就更加想有自己的天地,而我講緊的係差唔多一人一單位的需求,呢一個需求的形成唔需要好多時間,基本上一個晚上瞓醒就可以多一個需求,所以你可以諗下香港咁多后生仔女,佢地突然話要樓就要樓,需求增長速度只係以日黎計。


但相對於每日增長的需求,供應就相對係長好好好好好多。先唔好講你有無地呢D野,我就講呢家拍板起得到幢樓出黎都要2-3年時間,但你班友日日都多一千幾百個人話要樓,根本上呢條數係"無L得追"的! 而且大家都知道,要係香港搵到地難,搵人起得快又係難,此消彼長的情況下,根本需求係無可能靠供應滿足,因為limited supply下的香港樓市,供應的週期對比我地人類的慾望實在太太太慢了。


故此,你可以預期係一個咁一面倒的樓市下玩,做買家買到貨一定有著數,承接力亦唔係好怕,唯一就係驚價錢太高炒過龍要跌,呢個又好似去番D人問呢家係咪太太太貴的問題。之不過,仲有一個問題係除左收入以外,仲有父母的財富效應。很有趣的係隊長前兩日睇左一篇40歲樓下全球富翁的十大排名,有7個人都係靠繼承家產而發達的,呢個亦係一個無可否認的事實,就係好多時你去買樓,你靠自己能力,但同你同場競技的人卻係成家總動員一齊夾大份同你玩,咁拗過手瓜你係輸都無計。


呢個傾斜左或扭曲左的樓市遊戲,隊長認為係香港人的怪獸家長時代下會更加明顯地鬥玩身家,亦即係話樓價以前係按一代人的能力去計樓,而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數,咁你話幾時爆呢?我唔知,不過似乎係目前政府出左咁多招控制按揭下,我覺得有排都未爆。
23. 肥婆四 2014-08-13 14:49:27
好風當揚帆,順水早行舟。
莫道牆頭草,我自得春風。
微風春意暖,起舞翩花枝。
欣傳驚雷雨,正是滋潤時。


24. Oscar Lam 2014-08-13 15:05:00
25. 火四郎(維園亞伯) 2014-08-13 15:12:00
房產房產, 
第一間係房, 第二間先係產. 

點為之好? 睇你講的係"房"定係"產"

如果係房, 即係自用, 最緊要, 就係夠大. (因為, 你永遠都係唔夠住才有誘因去換樓. 至於你說的交通, SORRY, 每人都無可能只做一份工, 亦無能力去決定公司是否會搬遷)

至於"產", 最簡單. 因為投資只需要睇數據. 股兄所講的回報率係一種, 而另一種, 就係要搵交投量高. 因為"產"係講求"Liquidity", 流動性越高, 越保值. (套用在股票係相同的)

而回報, 除咗睇"租值"回報, 亦要睇"升值"能力. 股息同股票價格上升, 未必係相等. 而我多年投資的經驗, 租值回報越高的, 多數係"升值"能力較低的物業. 

你鐘意投資定鍾意"收息", 各有取向. 這就好視乎投資者的個人取向. 

http://hkcitizensmedia.com/author/andy-wong/

26. 順民 2014-08-13 15:25:18
平心而論,講到信邊個呢樣嘢,唔係話一個高學歷人士就一定凖,而一個在街市賣菜的阿姐就一定唔凖。現實上在街市賣餸菜的大哥大姐,他們擁有幾層樓及子女在外國留學的大有人在,且比例亦相當高,相反很多擁有碩士學位的人士都係打份普通工而已。我並非鼓勵讀書無用論,我十分鼓勵讀書,讀得愈多愈好。話回正題,我和自我陶醉及引刀一快兩位,一向在樓市意見方面不盡相同,但我看出自醉兄是一位很有水平的專業人士,中英文及文章表達能力了得。引刀兄的語文水平亦甚高超,好些中文單字在下都要向他學習。這並不最重要,最重要是他們兩位都是沒機心及正直之人,意見不同無所謂,兩位都很值得欣賞。有時候討論經濟樓市也不一定要吓吓用理論學術來唬人,因此論壇也並非專家或學者的專利區,而是能讓一眾小業主及小投資者都能參與,讓大家能從交流中吸取更多經驗,理論只是用來支持發言者的論點,希望更能爭取令人信服而已。但如單一著重於一些自命為財經專家者的發言
而輕視一些普羅者的發言,那相信這論壇沒太大吸引力了。何不百花齊放,百家爭鳴,豈不更好?哈哈!

27. Oscar Lam 2014-08-13 15:41:08
28. 亮劍 2014-08-13 16:24:15
我係一個60後,喺90年代置業果陣,全靠个人努力,呢度包括首期同埋每月按揭供款。
與我同一時候首置的同學、同事及朋友,處境亦相差無幾,果陣有上一輩幫忙置產者,可能係十中無一呀!
反觀現在香港,那些80~90後置業者,冇上一代幫拖,反而可能係少數,而且係極少呢隻!
我好希望有学者做一个大型民調,調查一下呢幾年那些首置人士:-
首期点來?
首期儲咗幾多年?
有無長輩科首期?
每月按揭供款边个出咗大份?
呢个調查報告之结果,可供政府高官作為制定房策的参考,請学者慎重考慮!
29. LIKE 2014-08-13 16:40:16
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30. 自我陶醉 2014-08-13 16:51:10
順民兄,

小事一宗, 何必同啲冇容人之量嘅人一般見識呢!

講到入市出市嘅timing比較複雜, 很難三言兩語寫出來, 我嘗試簡單講, 首先當然要對所投資嘅嘢價值同價位要有認識, 我之前提過價值投資法裏一個Margin of safety 嘅概念, 就係值一蚊嘅嘢, 唔好用多過一蚊買, 留番啲緩衝畀自己。 至於出市時間, 當然係要一蚊以上喇, 當你見到市場大把錢, 個個都話會升, 賣當借甚至幾代人嘅錢加埋都要入市, 學梁兄話 “凶宅一樣可以市價賣出,低層也可以賣高層價”, 時間就開始接近了。

至於現時樓價係超貴定超值, 就要自己衡量了, 不過22樓 80後隊長話:
“樓價以前係按一代人的能力去計樓,而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數,咁你話幾時爆呢?”

我就有兩個問題:
1. 咁係咪遲啲貴到要三代一齊供, 又代表會再升多啲呢?
2. 兩代一齊供樓, 又令我諗起廿幾年前日本嘅瘋狂樓市, 之後結果又係點呢? 價升當然係因為供不應求喇, 咁點解日本嘅需求又突然消失得無影無踪呢?


31. 大寶二寶 2014-08-13 17:06:35
回30 自醉兄

我嘅理解80后求生隊長嘅意思(都係我嘅意思) 係依家D上車客大多係靠父母同屋企人攞首期, 而吾係要兩代一齊供。 可見將來都吾會有供三代呢支歌仔唱。

共勉之, 哈哈!
32. 自我陶醉 2014-08-13 17:21:34
孖寶兄,

但錢唔係爆出嚟喎,我覺得咁即係上一代預供一筆買樓首期畀佢買樓, 分別只係買樓前供定買樓後供, 結果都係一代唔夠供喎, 你話係咪?
33. To 7樓 2014-08-13 17:21:59

脫苦海‧梁隼雖然同一個專欄

但 脫苦海 ≠‧梁隼 喎

34. 順民 2014-08-13 17:26:13
自醉兄對需求呢樣嘢的睇法在下很同意,需求真係話嚟就嚟話去就去,好像去似朝霞無覓處咁,當樓價大跌時唔知點解又會無晒需求呢?D人唔使住?不過呢個情況係絕對不想看到的。
35. 自我陶醉 2014-08-13 17:52:54
順民兄,

樓市真係好奇怪, 升嘅時候個個人都會話佢係 “必需品”, 但當個市跌佢就會變成“必衰品”, 你話去買樓, 人哋就會問你:“係咪傻㗎依家買樓?” 需求又點會唔跌呢?

所以最佳入市時機同出市相反:
當你見到市場賤物鬥窮人, 個個都話會跌, 有錢嘅人都唔敢入市, 高層價同低層價差唔多, 狀況維持兩三個月, 價位不變, 必定是最佳時機。

36. Oscar Lam 2014-08-13 21:42:16
自醉兄,
要準確掌握timing絕對困難,當我們回頭看時,我們當然知道2003、2008年是入市的good timing。但是,要預測將來的timimg則困難很多。很多人認為現在樓價很高,不是入市的good timimg。但如果我們問,下次入市的timing是甚麼時候?有人認為是樓價下跌10%的時候,有些人可能認為樓價要下跌30%才是好時機。

Timimg因人而异,因每個人接受風險的程度不同。要樓價下跌30%才入市的人,他面對的風險比較低,但是,樓價也有可能在很長時間內都下跌不了30%,他可能會錯過了入市和樓價上升的機遇。

Timing可遇不可求,個人能力基本上無法掌握。作為投資者,如果能知道賺錢的機會率大於虧本,那已經是不錯了。許多物業長期投資者就是本著長揸必勝這個信念去投資入市的。為甚麼說長揸必勝?因為樓市上升的時期遠遠長於下跌的時期。
37. 引刀十塊 2014-08-13 22:29:04
法子兄:

放心,我都明白時間對我地呢啲人黎講係好寶貴,我都只係間中,例如今朝踎塔嘅無聊時間先會應酬下啲大把時間嘅無聊小學雞屎。

小學雞屎講來講去都係嗰啲掃地洗碗阿嬸都識講嘅所謂風險,有時見到唔知好笑定眼寃。

小學雞屎似乎對你好有意見,乜你咁唔小心,贈你一句:「寧得罪君子,莫得罪督雞屎」。

btw, 小弟最近研究緊車位,兩三個月前發現車位也開始缺盤,尤其是新界區租盤極渴市,租金呢幾個月三級跳,所以上個月都在沙田區買入數個車位,租金減除管理費尚有4%回報,現在我對車位信心較樓市有過之而無不及,原因未來限制新樓發水令車位新供應減少,689盲搶地起樓下許多爛地停車場已被陸續不獲續約收來起樓,3D下,唯一車位只須1.5% stamp duty, 相對其他物業投資成本較低,更有說服力嘅係我住個屋苑和買左沙田車位個屋苑兩邊都出現貼徵求車位廣告求租奇景,車位未交吉,放盤一日已被火速租了,仲鬼死咁多人打黎問。

唔知法子兄,亮劍兄,PP兄與各路英雄「當然小學雞冇份」對車位有乜高見?

38. 自我陶醉 2014-08-13 22:37:08
Oscar兄,

同意, 入市timing的確是因人而異的, 所以我說timing 是一個複雜的論題, 投資者的投資意慾有多大、 持貨量、 風險承擔能力 及 投資風格都會影響入市時間, 因此, 就算在下跌過程中, 不斷都會有買有賣; 短線投資者一般會對價格較更敏, 而對長線投資者而言, 只要他們認為價格合理, 而長遠有升值空間, 他們也不會介意是否最低價買入的。 問題是什麼是合理價和如何釐定升值空間了, 這就是最個人化而又最決定投資成敗的關鍵因素, 而我所說的timing也只是一般投資市場的頂和底位出現時之特徵而已。 

39. Oscar Lam 2014-08-13 22:56:33
自醉兄,
同意。我們平時看到的撈底和高位出貨的例子,其實很多時都帶有幸運的原因,多於能準確掌握出、入貨timing。另外,我經常說的現在樓價上升空間有限,只是由於現在樓價基數大,不像以前那樣容易以倍數上升,但樓價長揸必勝這個傳統智慧依然有效。
40. 蜕变中嘅懒人 2014-08-13 23:00:20
懶人話樓市喺17年爆嘅機會好大,幾乎可以話爆梗,點解?學吓啲專家嚇鬼囉,專家衰咗都唔要面又唔使死,懶人就唔使怕、豁出去,衰咗學啲專家匿理就得。乜道理?得2點:1.連任。2.租管。

懶人唔係口痕,其實係担心,事缘懶人新界西嗰三個細單位,近來價升、租值又升,應該好開心,但係細單位價同租都升得太急,就會招致首當其衝嘅基層存在怨氣,細單位租金升托高咗樓價,引來大批投資者搶貨,悪性循環就令基層怨氣累積,積得年幾之後近乎爆,適逢爭取連任時限到來,宣稱實行短期租管以解民困係顺應時勢、爭取民望嘅極佳策略,唔好俾CY時時話租管唔係好政策、有反效果咁講法麻痺咗自己大腦,利益現實、承諾廢物,何况係語言藝術鼻祖嘅承諾可信性有幾高?

懶人心中時時諗住執生、執生。

全部專家式靠估,唔使負責任,信不信由你。
41. Oscar Lam 2014-08-14 06:53:49
懶人兄,早晨!
2017年距離現在有三年時間。人說,能知三日事,富貴萬千年,三年以後的事情有誰能知道?哈哈!

也有可能,樓價在2017年前做適當調整後,於2017年再度像法子兄所說的一樣,再度爆邊上市呢!
42. 亮劍 2014-08-14 09:13:41
日本楼曾經要供三代,香港又是否咁悽慘???

香港人口組合中,那一班50~60後係重要關鍵,他們成長喺香港經濟高速增長期,唔少醒目仔既人工、事業及職位,喺80年代尾、90年代初三级跳,所以果陣D新楼真的不愁銷路。
回想起來果陣買楼,只係一成首期,我身邊無数咁多同學及朋友都喺呢段時間上咗車。
如果你無亂黎,保守地當自住咁玩,即無在96~98年瘋狂加注,咁現在呢班50~60後既資產淨值有5~10M,根本閒过立秋,只是基本合格咋!
咁我們呢班50+,如果要攞身家的一到兩成出來,幫助D仔女部份首期,及在佢地上車头幾年,每月幫手供幾仟元,請問是否唔合理?

我绝對同意:- 
香港楼市真是好L高。
每年都有双位数的加薪真的唔係好多人得。
如果冇長輩助拳真的好難儲一球出來。
每月供过万真係要做好財政預算。
但現實係大把8~90後的起跑線,係喺90年代初,係喺佢哋父母買楼嗰陣,而呢班人講緊係数拾万呀!!!
43. 蜕变中嘅懒人 2014-08-14 09:44:39
TO 41樓 Oscar Lam 兄,早上好。
兄台話:(2017年距離現在有三年時間。人說,能知三日事,富貴萬千年,三年以後的事情有誰能知道?哈哈!
也有可能,樓價在2017年前做適當調整後,於2017年再度像法子兄所說的一樣,再度爆邊上市呢!)

懶人話2017年樓市爆梗,係覺得既然專家咁有江湖地位,3年前大吹跌3-5成,點知樓市不跌反升嘟面不紅、耳不赤;但如果有幸言中就聲價十倍、名留樓市,實賺不賠嘅生意,懶人條氣唔順,咪蝕底有樣學樣,衰咗係無事發生,若不幸而言中就...........!都係無事發生

不過,懶人都算係講野對自己負責任嘅人,其實一早都講過16年中---17年中會再戰江湖,12年中計劃逢三退一賣掉中價樓儲現金,留番三間新界西細價樓等升時已經係咁諗,到現在懶人覺得形勢愈來愈明顯,故此學吓專家如果一番,做實賺不賠嘅生意

2017年樓市,法子兄話做適當調整後再上,懶人都好希望係咁,但係呢所謂適當調整好可能係幾杰然後再上,理由:
1. 政將由白熱化轉為持續抗爭,經濟環境受累,亞爺會造勢使CY有利連任。
2. 細價樓租金勁升迫使基層要求租管聲音愈來愈大,踏入16年會愈形激烈,更加有利泛民興波作浪政局不穩。
3. 以目前睇供應不可能趕上需求,CY為民望為連任為平民憤,會考慮推出短期租管。
4. 若供應奇蹟地趕上,租管不實行而樓價就會自然向下
5. 美國何時開始加息,失業率通漲率唔係關鍵,樓市穩定復甦至有可能,現在美國樓市穩定向好中,16年中加息機會大。
6. 俄國烏黑蘭事件同歐盟2敗俱傷唔會維持一年以上,俄國資金不會久留。
7. 自由行經濟淡化,應該暫時無起色,商鋪價值跌,失業率趨升。
8. 所有基建未能如期完成,造價大颷升,勞工不足,輸入勞工會增加失業率或政爭不斷。
9. 17年樓市若爆要至少一年時形成,16年應密切留意,一多時間內樓市走勢係關鍵時刻,若果以現時走勢持續,懶人會開始趁高走貨。

兄台可自行演繹,研究吓。
44. Oscar Lam 2014-08-14 09:51:23
懶人兄,
你的分析很詳細。現準備返工,放工後再慢慢研究。
45. 亮劍 2014-08-14 10:58:36
蜕变中嘅懒人……
請查电邮,法子兄找你呀。
46. 自我陶醉 2014-08-14 18:06:06
To 45/F 亮劍兄 及 網主

亮劍兄, 我曾記得你說過你們並非網站員工, 那麼是否非網站員工都可以接觸這裡會員的個人資料呢? 如果是與網站無關的訊息, 又會否任何二打六都可以要求網站代為發送呢? 

網主, 請問你們是如何保障會員的個人私隱不被濫用, 又有否得到會員同意才提供會員電郵給第三者或為人代發訊息呢?

47. Admin 2014-08-14 19:29:08

自醉兄:


上個月, 我們發電郵邀請人出席我們一個晚宴, 他沒有回覆, 亮劍兄懷疑他沒有check電郵, 今次子又搞聚會, 我已代他們發電郵邀請, 亮劍只是怕懒人不check電郵, 在此留言多機會讓人知到。

 

我們保障所有會員個 , 絕不會濫

 

48. 自我陶醉 2014-08-14 19:47:03
Admin,

謝謝!
49. 蜕变中嘅懒人 2014-08-14 20:35:42
TO 45樓 亮劍兄、法子兄、ADMIN兄
剛回來上網先知道法子兄邀約,馬上check電郵先知懶人真係懶,無check電郵成2個月,在此先向幾位賠罪,懶人會準時到,再先多謝幾位好意。
50. Oscar Lam 2014-08-14 21:37:04
43/f 懶人兄,
兄台對於香港前景提出了許多顧慮,小弟表示理解。不過,在某些方面我相對樂觀一點,包括租管和自由行。我們在考慮政府的政策時,千萬不要忽略了商家和地產商的影響力,想當初CY提出減少自由行20%,第二天,許多地產商、商會提出反對,後來更跑到北京告狀,最後事件不了了之。另外,全國人大委員長張德江同志最近在深圳親自接見四大商會尋求政改意見,表明中央政府非常重視商會和發展商的意見。CY是醒目仔,在制定政策時,一定會慎重考慮地產商和商會的意見,不敢亂來。因此我相信,政府不會實施租管,自由行政策也不會有重大改變。

不過,目前情況確實有點不明朗,大家抱著小心謹慎的態度,摸著石頭過河,隨機應變,決對錯不了。
51. 亮劍 2014-08-14 21:53:13
自我兄……
你都知早前懒人在呢度話請小弟食一餐,咁我喺呢度都同有一些老友例如法子会定期聚會。
呢次想叫埋懶人兄啫。

52. 自我陶醉 2014-08-14 22:16:17
亮劍兄,

知道了, 我在擔心電郵地址被四處傳播, 不想每天都收一大堆垃圾啊!

53. 蜕变中嘅懒人 2014-08-14 23:03:56
TO 50樓 Oscar Lam 兄
兄台係樂觀派,睇野正面,其實都係懶人諗野嘅另一手準備,基本上同意。
懶人暫時考慮中央對香港嘅政策次序係:1. 香港絕對不可以成為外國顛覆中央根據地。2. 政治勢態要在掌控範圍之內演進。3.  經濟環境穩定以輔助內地 經濟更有利發展。
即政治為先,穩定次之,經濟再次之。懶人暫時思維方向與兄台相反,再靜觀其變摸準路向,自己又蜕变去適應求存,正如兄台所講,摸住石頭過河係硬道理,錯晒有個譜,同意到極。
54. 引刀一快 2014-08-15 00:00:29
筆者對樓市的立場是,有需要便去買,現時未有自住物業的,就要認真地想一想任總、財演甚至李嘉誠的說話,計算個人的負擔能力,買一間上車盤「上咗車先」,目前樓價雖然破頂,對很多家庭來說收入尚可應付供樓開支,只要不把預算預得太盡,現時買樓只是買貴,沒有買錯。

李先生說話大意是:“如果俾得起五成首期,又供得起嘅話,咁就可以買,炒就唔好”

俾得起五成,最低都150萬,冇收入都夠租十幾年屋,等唔到樓市跌?等唔到打樓政策放寬?
55. 引刀一快 2014-08-15 00:09:35
6樓 順民兄

你都喺大陸行走咗咁耐,你覺得依傢大陸經濟係咪真係好似公報咁,咁有希望?
56. 引刀一快 2014-08-15 00:17:08
To 1樓 自我陶醉兄

蛇有蛇路,鼠有鼠路,果位難睇嘅人又出沒,真係戥你唔自在,有人自願置身邪道去支援呢種人嘅惡行,我又真係覺得費解,不過佢自貶身價已經係對佢自己嘅懲罰,我.............................眼冤..................
57. 引刀一快 2014-08-15 00:35:44
To 懶人兄

呢兩日我走咗去陪人傻,孭住25公斤以上嘢行山行咗一日,落住雨忽然諗起懶人兄講過你“身體又fit”,我諗,如果飲咗養命酒我都唔弱你幾多。

1. 香港絕對不可以成為外國顛覆中央根據地。

我覺得早就已經係其中一個根據地,不過投鼠忌器啫。

2. 政治勢態要在掌控範圍之內演進。

民主進程緩急要合度,但係中國南方接受演進能力之強,可能會俾你驚喜,所以對香港步伐冇以前保守。

3.  經濟環境穩定以輔助內地 經濟更有利發展。

體面上,大陸好少咁講,不過,我覺得香港呢邊,各方面嘅知情真係有必要宣揚一下在各個領域範疇,香港對大陸嘅貢獻,同互利關係。然而,必須中肯,否則招爭狕。
58. 引刀一快 2014-08-15 01:13:22
To 42樓 亮劍兄

咁我們呢班50+,如果要攞身家的一到兩成出來,幫助D仔女部份首期,及在佢地上車头幾年,每月幫手供幾仟元,請問是否唔合理?

俾錢冇話合理唔合理,俾錢下一代買屋,自己間屋將來又留俾下一代,咁佢地嘅細路一出世就預計有2-3間屋,十幾廿年后,即係佢老豆間屋未供完,佢又開始可以供屋。



59. 自我陶醉 2014-08-15 09:13:33
To 56/f 引刀兄

我冇嘢喎, 博士同懶人兄教識咗我一樣嘢, 就係鬼其實唔可怕, 只要你唔理佢, 佢就上唔到你身, 咪由佢自己喺度發瘟囉, 關我咩事?
60. 順民 2014-08-15 11:37:12

刀兄,國內自從實施了調控政策後的確阻止了房產價格上升,近月亦見有輕微跌幅,故引起了年輕人產生一些認為房價會不斷下跌的美好憧憬,特別是那些大學畢業後只得數千元月薪的一族,更出現了一些所謂崩盤論講法,不過可能是一廂情願而已。大部份二線城市及地方政府,他們一直對房產價格特別關注及緊張,好些二線城市政府已自行帶頭取消限購令,兼且還公佈一些新規定去吸引更多人買樓,這當然會引起無屋一族的不滿,但地方政府為了自保也沒得選擇,況且中央對他們沒干預似乎也是默許,不竟中央也絕不願意看到所謂崩盤這情況發生,國內和香港不同,好處是政策由政府主動執行,不需經過社會討論或受一些反對意見阻撓而停滯,故在下認為所謂崩盤論發生的機會微乎其微。在下於二千年初打後幾年仍奔波於無鍚及蕭山等地,那時候是一片大好風光,在下認為國內經濟最光輝的歲月應是八十年代末至零幾年那一段日子,如今坦白講不及當年,無論做生意及打工都比較困難的,但強調這只是我個人觀感而已。至於你及自醉兄兩位屢受無聊小人的惡意攻擊,俗語有謂不招人妒者是庸材,孔子亦講過敬鬼神而遠之,鬼始終怕人七分,無需理會便是。

61. 引刀一快 2014-08-15 22:39:42
To 順民兄

順民兄對大陸行政状况真係好瞭解,你跑嘅係江浙一带,梗係超好景喇,不過往後呢兩個地方會受到一個衝擊,政治嘅嘢唔方便喺度講太多,保證料係可靠,不久你睇到新聞就一定知我講緊乜,可能事前你大陸呢邊嘅朋友早就講咗你知都唔定,不過唔好喺度公開。影響幾大就難推測。
順民兄你都話近年走下坡喇,係事實,講到崩盤,我唔知崩盤有冇一個準確嘅定義,我使用呢個辭,意思就係出現大家鬥減價,但係一客難求嘅局面,至于下墜深度我就冇定論。
大陸崩盤會係災難性,所以依傢就開始做宣傳,話斷供好大鑊,會俾銀行告,估計仲會修改好多人道、物權相關法律,怕出現大規模賴皮。
大陸房産好參差,地方大,好嘅極好,因爲爭嘅人夠多,差嘅極不保值,偏遠嘅地方大把。