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財務公司按揭有違政府房屋政策
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年4月12日
當日立宣佈退出香港物按揭市場，有人歸咎於我寫的“細價樓爆煲論”令到金管局出招督促銀行監管財務公司貸款，是否符合金管局按揭要求，日立覺得非常麻煩，索性退出物業按揭市場，只保持原有的貸款業務。換句話說，日立是承認將有部份從銀行所得貸款投放在物業按揭，這點實在有違政府的房屋政策，而且，日立將資金投放在物業按揭市場，令正常的生意萎縮，而那些業務客戶得不到日立貸款，被迫要付出更多利息，他們是間接受害者。今次金管局出招，令到日立放棄物業按揭，不得不專注以往的業務，令那些一向倚賴日立借貸的生意，例如汽車貸款等得以繼續下去，所以，日立退出，反而會令日立其他貸款業務正常化，並不一定是一個負面消息。
在日立最初參與物業按揭時，我曾經寫了一篇文章指財務公司將會左右香港物業按揭市場，金管局就算收緊銀行按揭，到最後都會徒勞無功。因為，銀行雖然不能夠直接借錢給置業人士，但可以借錢給財務公司，輾轉再借給買樓的人，所收取的利息比直接借給置業人士為高。財務公司就冷手執個熱煎堆，借錢俾人買樓就好似就有抵押私人貸款，不但穩陣，而且可以收取與私人貸款一樣的高利息，而且仲唔使自己出錢，可以向銀行融資。日立因為早已參與香港貸款市場，亦知道這是一門穩賺生意，故此投放不少資金到物業按揭市場。不過，日立所做的按揭是比較正規，只是按揭的成數比銀行多兩成，利息多2至3%，不過要收手續費大約3%，由於中價樓至豪宅，銀行的按揭成數相當低，就算日立借多兩成，亦沒有什麼危險，根本是全世界最好做的生意，今次日立退出，証明金管局出招相當嚴謹，亦可以說初見成效。
不少本地財務公司並沒有日立實力，他們專注向買細價樓的客戶埋手，甚至可以做足九成按揭，物業升值後又可以加按。這是一個它日細價樓爆煲的缺口，因為當樓價下跌，將物業放在財務公司做按揭的業主無法以貸冚債的情況下，賣樓是唯一途徑，如果唔賣，最終都會變成銀主盤。當大量賣盤及銀主盤出現，將會令樓市下跌，當然是以細價樓為甚。金管局講明沒有法律可以規管財務公司借貸，唯有截他們的水源，雖然是迫不得已，但效果明顯。
至於外國基金，財務機構，本來早已虎視眈眈香港物業按揭市場，但奈何本地的資深投資者，大多數都穩紮穩打，不會作出過份借貸，而那些大機構又不稀罕那些細眉細眼的細樓價按揭，所以，並沒有太多外資財務機構參與物業按揭市場，他們當然不會受金管局出招影響。總括來說，金管局督促銀行監管財務公司這一招，效果顯著，亦會遏止細價樓上升。
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1. 請教PP兄 2015-04-12 11:58:37
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2. 失序的資本 2015-04-13 15:57:30
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失序的資本
近日港股瘋升，原因為何？都是因資本失序。這是自2008年以來，中、美、日、歐及環球諸央行狂QE的後遺症，這個瘋升，要待到環球央行將QE的後遺症全搞定才可，在此之前，環球金融市場還會瘋。
港股是否瘋了？仍未算，因為恒指、滬綜指數仍未回上2008年金融海嘯時的高位，如有認為港股、A股已瘋，則要先問問，為何2008年金融海嘯的源起地美國，其股已早越2008年的高位？是美國經濟好？肯定不是，若真好，美儲局早已加息了，就是美儲局認為美經濟底子不好，故不敢加息，而低息造就了美股的闖新高，不過這個闖新高，（留意筆者不是用「創」，而是「闖」，是因為「闖」是莽行）可以會因美儲局一加息而收工，因為美股能「闖」高，是因為美儲局持久低息，使資本失序，金融資產便亂升。
資本失序市場瘋炒
管制資本循規蹈矩的，不是政令監管，而是「息」，息一高，資本不平，就人人守規矩，回報不足的不會買，資本平，平到錢不是錢時，就會有人不守規矩、亂買，會帶來瘋市，Carry Trade之所以盛，是因為日圓、美元息低，於是一些以前不會受投資者青睞的「雞犬」，也可升仙。如果說，在風口上，豬也會飛，則在利息平，資本便會失序，垃圾也可炒到飛起，但當風一止，天上的豬便會摔下來，隨時摔死，同樣當利息升，資本一守秩序，不夠回報的資產會沒人要時，股災就現。
上周，筆者講過美儲局今時關注三項事︰就業、工薪和房屋銷售。在上周已談過就業和工薪兩項，今天講房屋銷售。汽車業，帶動逾38個行業，但房產業就可帶動逾58個行業，所以凡一地的房產業興旺，其地的經濟必旺。今時美國的房產業似有回穩復甦之像，但可惜，這都是因今時息低，資本失序，連物非所值的美房舍，也有人要。 從央行官員眼中看問題
圖一是美國房屋的按揭率、樓價，與可供率，這三個是相關的，由於利率低，故按揭率便低，樓價又因經濟不景而下跌，反映出來的是可供率便升，但有研究指出（Spencer Jakab）如30年按揭息上升1％，樓價上升5％則月供款就會上升18％，可供率就會被拉低很多。
圖二是將這個情況預算並引伸出來。
到2016年第三季時，可供率會低至140，與2008年即金融海嘯時齊平，美儲局會不會不理這個而亂加息？
美儲局及環球央行今時都要面對這個QE所帶來的資本失序的後遺症，不理，資本會續失序，一些金融市場會瘋，瘋至泡沫，便一齊死。要理，又會將尚是復甦雛形的經濟一棍打殘，怎辦？
投資者多只會看一些經濟數據，而來論投資市場的好壞，但就忽略了一眾央行官員會怎看這些經濟數據，在他們心理、糖衣可以包着毒藥、苦口或是良藥，如投資者不從央行官員眼中去看問題，九成會做錯判斷、入錯市、站錯邊。 《經濟日報》出版社跟梁鳳儀出了本《失序的資本》談及QE後遺症，重建亞洲金融新秩序，梁鳳儀是香港特區前財金官員，在整個金融海嘯期間，出席過不少環球央行會議，所以一直知悉環球央行官員的心頭患是甚麼，就是要重建金融新秩序，這個重建要一、二十年，以至三、五十年，因為各國都有自己的利益要計算，但算還算，還是有些環球央行議決後的事務必要跟做的，這都會影響到環球金融市場，投資者沒有這個央行視野，只有證券分析視野時，恐怕將會舉步維艱，隨時中了央行的「加息計」，推薦梁鳳儀這本書的人很多、很多，包括︰諾貝爾經濟學獎得主Michael Spence、倫敦政治經濟學院名譽教授Lord Meghnad Desai、前國家開發銀行副行長高堅、中國銀行業管理監督委員會首席顧問沈聯濤、利豐集團榮譽主席馮國經，筆者叨陪末席，怎不推介。
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3. 唔好再入來啦! 2015-04-13 17:52:45
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引刀一快, 係度獨力支撐, 守門口, 好辛苦! 你再入來嗱,,,,,,,,,,,,,我大叫架,,,,,,,,,,,,,,,, "汪汪汪.......汪汪.........汪汪" 唔好再入來啦, 個場等佢地自己玩!
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4. 村長 2015-04-13 18:08:39
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細價樓真係超危, 依 2 條友緊係加按自己層細價樓, 套 15M @ 11厘息, 去比個仔做上車樓首期.
OIWAHPAWN (01319.HK) grants $15M nine-month loan to clients 2015/04/13 09:39
OIWAHPAWN (01319.HK) -0.010 (-0.546%) agreed to provide $15 million nine-month loan for two clients with an interest rate of prime rate + 5.55% per annum
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5. 引刀一快 2015-04-13 18:24:48
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To 3樓
”"汪汪汪.......汪汪.........汪汪"
點解你識得翻譯D汪汪叫嘅？哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
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6. Peter Paker 2015-04-14 15:58:55
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To: 1/F
圖10
圖11 
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7. To PP 2015-04-14 18:23:15
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8. To 引刀兄 2015-04-14 21:15:14
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9. 引刀一快 2015-04-14 21:29:35
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10. To 引刀兄 2015-04-14 21:45:50
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11. 我是15樓 2015-04-14 22:01:57
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就快到2015-06-30
「2015年6月最後一個CCL」會否高於「2014年最後一個CCL」?
以下是引刀一快回應
16. 引刀一快 2014-08-26 12:45 不會
22. 引刀一快 2014-09-28 20:49 低于118，低于118，
24. 引刀一快 2014-11-08 09:45 低于118，低于118，
36. 引刀一快 2014-12-26 21:28 買跌！
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12. 引刀一快 2015-04-14 22:28:49
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13. 亮劍 2015-04-15 06:53:55
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呢幾年小弟提出「財富效應」、「爆邊」、「井噴」，呢個零星期大家有眼睇。
如要港交所跌 6~7 成，唯一方法係將佢炒至 5 百元以上，然後取消港交所獨家壟斷。
喺楼市方面，將來 CCL 要跌到乜嘢位才有支持，就要睇呢次楼市有無井噴出現；係一年噴 4 成定一倍；政府會不會喺呢 D 位「資助窮人置業」；同埋香港有無成千上萬 On 居老豆借貴利班首期！
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