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文亮語

環球金融海嘯篇 - 繁榮背後的代價

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月5日

  大唐經過百多年盛世,玄宗李隆基時代的長安,華洋雜處,繁榮景盛,一片歌舞昇平,不過繁榮背後的代價是使國庫空虛。范陽兵變,安祿山起兵作亂,哥舒翰戰敗,李隆基棄守長安,遠赴四川。長安城繁榮從此不再,大唐國運亦陷入衰退。
 
  杜拜問題與當時長安有些相似,繁榮現象只是建築在一堆浮沙之上,國庫實已空虛,所不同的是杜拜債務纏身,當杜拜世界宣布要延期還款6個月,可能要債務重組,一切便回到現實。在此之前,世界銀行並沒有發出警告,但當各國銀行家集中在杜拜商談債務重組之際,國際貨幣基金組織(IMF)要求香港銀行減低住宅按揭貸款,防止泡沬,實語重心長。
 
  港人經過1997年經濟下滑,銀主盤遍地,已經變得十分謹慎。今次金融海嘯,雖有損傷,但總算捱過。若收緊按揭市場貸款,只會使更多人不能置業,任何一個政府首先要關心的是大多數人利益,現時物業市場相比1997年尚有兩至三成折讓,其間大多數人收入已經增加;同時,其他主、副產品及日用品皆有不少升幅。雖然有部分豪宅價值已超越1997年時水平,不過大多數豪宅由中、外投資者承接,就算有泡沬或未來價格下調使投資者有所損失,亦不會傷及社會根基。不過IMF若不叫香港銀行小心收緊按揭的話,還可以說什麼?
 
  今日豪宅天價,但購買的人未必需要大百分比的貸款額,而購買中小型住宅的人士則希望貸款額愈高愈好,若香港銀行聽從IMF的勸喻,影響最大的是初次置業人士。
 
  假設樓價按年有一定升幅,能置業的人只會愈來愈少,亦直接影響社會穩定性,慢慢地社會積聚更多怨氣,到時又要費一番工夫才能解決問題。

今日評語

  政府開始出招壓抑樓市的時候已經捉錯用神,不停推出針對豪宅的措施,首先是加買樓印花稅,不但對解決樓價飆升問題沒有幫助,什至令那些炒家轉炒中下價住宅單位,在政府推出有關措施之後,每一季細價樓的升幅都比豪宅高,與四年前相比,細價樓的升幅高過豪宅最少三成,政府的房屋政策報告從來沒有提出有關數字,這是政府一向的避重就輕的做法,但是就算點避,真相始終會被揭發出來,不過,大家又不用擔心,政府又會採取另一個避重就輕做法,直至問題不能被解決為止。

 
 
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1. 引刀一快 2014-09-05 09:23:02
但係,豪宅從97到依傢升咗幾倍喎。
2. 打工仔 Andy 2014-09-05 09:28:06
豪宅從2007年再爆上咗一兩倍, 打咗〝強國針〞哈哈!
3. 引刀一快 2014-09-05 09:37:49
直頭係喇,有D97年賣800-900嘅,依傢交易三千幾!
4. Alan Pepper 2014-09-05 13:01:51
To:

2. 打工仔 2014-09-05 09:28:06
豪宅從2007年再爆上咗一兩倍, 打咗〝強國針〞哈哈!
3. 引刀一快 2014-09-05 09:37:49
直頭係喇,有D97年賣800-900嘅,依傢交易三千幾!

You mean 1998 - 2003 right? Not 1997 at the peak??

A little side track here... but not only 強國針 wor... many many HK people still buy prime luxury properties in the Peak, Midlevels, Kowloon Tong and Kowloon Station... 

Just share again some information, back in 2010 there were already 60k HK citizens with net worth of over USD10mil. Now must be more than USD20 mil? Or the number of people has reached 100k? Bare in mind that USD10mil was the "poorest" of that group... 

For these individuals, buying something HKD 10 - 30mil every few years is easy. And many of them do not trust Stocks and Bonds anymore because they have seen the Tsunami

If you call any of these individuals to sell you their apartment at a discount they will probably ask if you have anything they can buy instead. They'd rather collect 2% rent than sell it at a lower price because there's no better place to put money at the moment... 2% gain or 10% gain doesn't mean much to these people. Sure the more the better, but they settle with "not losing" money at these times. And the extra cash from selling a property gives them a headache instead. 

Therefore I really don't think luxury properties has any reason to depreciate in the near future. 
5. 米貴大圍事 2014-09-05 13:10:01
環顧加澳紐房價,呢幾年佢地都係升超過一倍喇!
6. Alan Pepper 2014-09-05 13:11:59
OK... my numbers are wrong, but still .....

15,400 HK people have US$10m assets
06-08-2014

Hong Kong has been found to have 15,400 individuals with net assets of at least US$10 million.
The figures were compiled following a study by Johannesburg-based wealth consultancy - New World Wealth.

The report also said the number of multi-millionaires worldwide has grown by 71 percent over the past decade which reflects the widening wealth gap at the top-end of the spectrum.

But Hong Kong ranks only fifth on the report's millionaire list behind London, New York, Tokyo and Singapore.

Two Swiss cities top the list of millionaires per capita. Nearly eight percent of Geneva's population are millionaires, while those in Zurich account for almost six percent of the city's population.

7. 打工仔 Andy 2014-09-05 13:40:53

To 4 Alan Pepper,

我有家人2006年換屋, 由1200呎雲景道, 換1900呎天后廟道。

1200呎雲景道680萬估, 現在市值1800萬!

1900呎天后廟道1200萬買, 現在市值3000萬以上!

8. 引刀一快 2014-09-05 17:51:55
To 4樓  Alan Pepper 兄

今次我試試搵案例你睇睇。

97年年頭,都算97喇。818萬,低層。

也是低層,12年成交價 3280萬。

9. 打工仔 Andy 2014-09-05 19:23:23
To 8 引刀兄

進步咗好多喎! 不喜勿插! 哈哈哈哈! 
10. 引刀一快 2014-09-05 21:30:12
打工仔兄

大陸樓市冧正式浮面,你要留意,唔係話一定賣樓,執平貨都係一個重要項目,係咪?

依傢按揭利率唔上浮,都冇乜人買樓,今日同地代食飯,佢地講緊D情况係短時間唔容易扭轉,得閑就睇樓喇,睇埋睇埋就差唔多架喇。
11. 打工仔 Andy 2014-09-05 21:49:57
引刀兄
收到! 
12. 打工仔 Andy 2014-09-05 22:34:48
引刀兄
不過, 就算內房回調我都不會再買了, 因為, 我在惠東海邊仲有一間酒店式出租單位! 
現在回報也不錯, 新約有5.6%左右! 

13. 打工仔 Andy 2014-09-05 22:58:20
內房, 我喜歡福田中心區的城中雅苑 , 黃埔雅苑 , 中心區升得快好多! 
14. 打工仔 Andy 2014-09-05 23:04:20
引刀兄

我知, 買內房不要買多港人居住的屋苑, 因為升值太慢! 要買內地人喜歡的對嗎? 哈哈哈哈! 
其實, 買內房仲有好多好多細節野! 不過, 又好似不便公開開講! 你也清楚對嗎? 

共勉之 
15. 引刀一快 2014-09-06 00:11:19
打工仔兄

“買內房不要買多港人居住的屋苑, 因為升值太慢! ”

呢樣嘢我又唔係幾明喎,點解多港人就升值慢?
咁呢樣嘢你真係要賜教賜教。
16. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:20:04
內地人不太喜歡與港人一起住 ,  港人多居住的地段, 例如, 福田口岸附近的屋苑2009年時, 一個大約70平的單位, 當年賣110萬人仔左右! 現在只升到140萬左右! 
而同年的福田中心區的房價現在已翻了一翻! 
17. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:26:52
原因好簡單, 港人賣比港人, 對手有限! 我指交易對手, 即買家少! 
相反, 內地人喜歡的樓房, 大部分業主都是內地人 90%以上, 這樣, 當你放盤時便有好多出得起錢的買家出現! 所以房價就會爆上去! 
18. 引刀一快 2014-09-06 00:27:04
打工仔兄

港人選嘅地方,唔係大陸人嘅首選。你意思係咪咁?

呢個我同意,渡假、養老嘅屋,經濟價值點會比得上方便工作,同埋有靚校網嘅吖。
19. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:30:55
還有, 港人買口岸附近是因為方便過關往來, 而內地人就無呢個需要! 
佢地反而喜歡在一些好學校附近的樓房, 即係所謂學位房! 
20. 引刀一快 2014-09-06 00:34:28
打工仔兄

內地人不太喜歡與港人一起住”
呢個係新觀點,我諗可能深圳係咁,其他地方應該唔係,起碼暫時唔係。

好多大陸嘅高尚住宅區,停車場嘅車有中港牌比例會幾高下。
以前,番禺嘅祈福新村,基本上係香港城嚟嘅,因爲外地人越來越多,D港人就搬走晒。
主要原因係文化唔同,作風唔同,大家包容唔到,反而係香港人幾乎搬走晒。
21. 引刀一快 2014-09-06 00:40:05
打工仔兄

冇錯呀,學位房係好煞食嘅。
我廣州有件貨,校網內有間唔止省一級,仲係省一級中第一嘅小學,呢個學位已經值20-30萬,值錢嘅唔止係師資同管理,仲有嘅就係呢班“同學仔”,父母好多都係官,或者係老闆。
22. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:40:06
你講得對! 以前十幾年前港人揸的樓房, 現在都變成強國天下 ! 

23. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:42:44
不過, 內房真係有好多野! 仲有, 領使區有錢都買唔到 ! 哈哈哈哈! 
24. 引刀一快 2014-09-06 00:44:24
世界輪流轉,我地應該以平常心面對,最緊要係繼續努力。

打工仔兄除咗深圳,有冇喺其他城市置業?

25. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:48:25
其實, 我既內房知識都係幾年前, 買房果時個好朋友教既! 
還有好多寫不盡! 下次再傾! 晚安先! 

引刀兄 放開d 好好休息下! OK ! 
26. 打工仔 Andy 2014-09-06 00:50:21
福田一間, 惠東一間, 其他無啦 ! 

晚安先! 
27. 引刀一快 2014-09-06 00:55:35
打工仔兄

   晚安!
28. 惜緣 2014-09-06 01:04:16
引刀兄、打工仔兄及各位網友,

晚安!
29. 引刀一快 2014-09-06 06:36:20
各位,早晨!
30. 惜緣 2014-09-06 07:20:04
引刀兄及各位師兄師姐,早晨!
31. Oscar Lam 2014-09-06 07:42:52
引刀兄、打工仔兄,早晨!

說起大陸樓,小弟大約於一年前去上海看過寫字樓和住宅。後來沒有下手,主要由於寫字樓要成立公司買,很麻煩,又要full pay。住宅好一些,但也不便宜,且按揭利率比香港高很多(雖然是外資銀行)。現有以下幾點想請教二位意見:

1 現在買大陸樓,應選擇買一缐城市如上海、北京、深圳或者二、三缐城市好?哪個升值潛力較高?
2 如選擇一缐城市,應選擇低價房、或者以中產以主的大屋邨好呢?不考慮豪宅。
3 還有甚麼重要因素要考慮?

謝謝二位!
32. 打工仔 Andy 2014-09-06 08:27:55
大家早晨, 
今日好好天氣! 一定會有好的開始! 
33. 引刀一快 2014-09-06 08:37:40
周六嘅早晨,大家早D去飲茶喇,唔係分分鐘冇位。
34. 引刀一快 2014-09-06 08:39:31
廣東有度好,經濟上落都唔會忘記去飲茶。飲茶去!
35. 引刀一快 2014-09-06 08:48:02
Oscar Lam兄

1,依傢呢段時間想買大陸樓,我諗唔係睇升值潜力,係睇下潛潜力,我 素來對二三綫城市睇法係,除咗投資之外,必須有使用價值、使用特色,比如有真嘅溫泉、山水、空氣極佳之類,與其買二三綫,不如留意一綫外圍。隨著城市擴張,外圍會越嚟越中心,就好似北京嘅3環。

稍等,待會繼續。
36. 打工仔 Andy 2014-09-06 08:58:42
Oscar Lam 兄
我對內房的知識都可能只是皮毛, 實在不敢亂講! 不過, 可以就我所知的分享一些.
首先, 在內地買房先要將香港買樓果套放低, 因為大家文化不同,價值觀也不同, 
我自己會在買入之前, 就要想到日後的買家對像是誰? 變現能力好重要! 

內地寫字樓我唔識, 不過, 如果要買內房就一定要買一缐城市的中心區 或者不久將來會有好大發展的地方, 例如, 前海附近的寶安. 其他二三線城市不要買, 因為供應無限, 地大物博! 

投資內房不要買豪宅,除非是自住, 在內地供樓利息要5 ,6%很高的, 所以如果要做樓按,收既租大約夠付利息已經好好, 養住佢等升值, 
所以最好買中心區或附近的屋村樓 , 重要近地鐵站的, 因為會比較值租, 容易租出! 
盡量買新樓或剛入伙兩三年的半新樓, 十年以上不要買, 因為大多已升咗上去! 內房的爆發期大多出現在該樓盤的頭5至8年內! 

待續.......

37. 打工仔 Andy 2014-09-06 09:01:28
引刀兄
你講既養生房又有另一套學問! 哈哈! 
38. 引刀一快 2014-09-06 09:07:21
2,一切睇價位,所謂大屋邨,好多時本身就係郊區,比如廣州祈福新村、蘿崗嘅新盤,盤好多,有D住十幾萬人嘅都有,入到小區好睇,住落就知道唔係太方便。至于低價房,我唔知道你如何定義,以廣州爲例,同一個區份,同樣電梯樓,價差可以一倍到兩倍。
39. 引刀一快 2014-09-06 09:35:06
打工仔兄

最同意係睇住條地鐵綫嚟搵屋!
40. 引刀一快 2014-09-06 09:37:35
寫字樓要“要成立公司買,很麻煩,又要full pay。”

係咪因爲限購呀?等下囉,逐步鬆綁架喇。
41. 引刀一快 2014-09-06 09:40:03
3 還有甚麼重要因素要考慮?

最重要咪就係等跌囉!依傢番多D去,睇多D,睇到啱就等等價位到囉。
42. 打工仔 Andy 2014-09-06 10:25:56
引刀兄,  Oscar 兄
以前深圳的春交秋交會我都有上去感受下d氣氛, 現在淡到都無埋春秋交易會! 
我估內房仲有排淡! 不過,又可能是入市好時機, 不過一定要守! 

補充一下, 其實內地文化是不喜歡租屋的, 所以,好租客不易找到! 

43. 打工仔 Andy 2014-09-06 10:32:55
Oscar 兄
有時間上去以下網址參考下,


http://www.szhome.com/index_ios.htm


44. 打工仔 Andy 2014-09-06 10:50:52
Oscar 兄
再補充, 每個城市都有過去的故事, 所以在買入前一定要好清楚先得, 否則好容易買錯樓! 
朋友跟我講, 買內房升得少升得慢已經是買錯! 

説回頭, 以深圳為例, 不要以為所有中心區或附近都會升值! 不一定的, 因為國家發展都發生過好多事! 有些樓房無乜內地人買, 只有港人或外來人買的最好不要想了, 一定有原因! 
不便公開談論, 有機會再話你知! 

如果你見到個樓盤好受內地人喜歡所謂好火熱的, 你跟買也許不會太錯! 
當然, 最好有當地朋友,因為大多會知道地皮的歷史! 明白未? 

45. 打工仔 Andy 2014-09-06 13:04:48
Oscar 兄
再次補充, 
我自己會這樣睇, 除非有其他原因, 如果要下下坐飛機先處理到的是否成本太高呢? 有人話可委託地代搞掂, 不過又怕所託非人! 
我選擇深圳的原因是, 同樣是一線城市, 只需一小時內就可到達! 方便好多. 

46. 引刀一快 2014-09-06 13:33:54
打工仔兄

依傢廣州唔會遠深圳好多,但係文化底蘊比深圳要深,高鐵通咗都係一小時內通香港,可以諗下嘅。

每個城市都有過去的故事”呢句超同意,重要性同價位相等,番禺有個極靚嘅樓盤,本地人唔會住,因爲位置前身係刑場,先唔講係咪有果D嘢,淨係傳聞就已經好影響物業價值。
47. 引刀一快 2014-09-06 13:39:59
打工仔兄

想搵好客,識做就得架喇,同地代friendD,識做,會幫你搵公司客,企業客,有D一個月住唔到一個禮拜,公司交租。
48. 自我陶醉 2014-09-06 14:01:59
引刀兄, 打工仔兄

感謝兩位分享國內的投資經驗。
49. 打工仔 Andy 2014-09-06 15:15:58
引刀兄
同意, 仲要識經理級最好, 話到事! 哈哈! 
50. 打工仔 Andy 2014-09-06 15:19:30
自醉兄
不要客氣, 我相信這𥚃也有不少內房專家, 如小弟有錯請指正! 

共勉之
51. 打工仔 Andy 2014-09-06 15:39:42
To 引刀兄
講開又講, 我20幾年前經常到廣州出差, 果時天河好似沙漠一樣, 現在已經係CBD中心! 

我相信幾年後前海會是新的CBD ! 
52. 引刀一快 2014-09-06 17:49:19
打工仔兄

呢樣嘢,要睇機緣,我97年開始經常行天河城,對天河發展都叫做睇住佢大,我覺得要天時地利,因爲呢十來年,聲稱將會係新天河嘅,多不勝數。留意留意。
53. Oscar Lam 2014-09-06 23:28:38
引刀兄、打工仔兄,

多謝你們分享大陸物業的投資經驗和看法!使我對於大陸物業有了許多新的認識。
54. Oscar Lam 2014-09-07 07:56:34
引刀兄、打工仔兄,
早晨!

任何的投資,如果不熟悉,多少總要交學費。中國幅員廣大,其經濟發展、政策考慮、地區發展、民眾生活習慣等均和香港有很大的差異。在中國投資房地產要考慮的因素比在香港多很多,所以最主要要有耐性,不能急。

小弟的想法是,當你對於一個國家認識有限的時候,如果要投資,那你就投資到那個國家最好的地方。我看好上海,原因很簡單,在未來的一十、二十年,中國政府一定會盡全國之力,將上海打造成另一個國際金融中心,錯不了!因此,有時間,我會盡量找機會多了解上海房地產。

再次多謝二位的經驗分享!
55. 引刀一快 2014-09-07 08:19:36
Oscar Lam 兄

上海當然好,但係都要睇下你熟唔熟呢個地方,如果你有長時間喺上海嘅工作經驗,咁你唔怕買,我個人建議,一係有心腹親信喺果個地方係地膽,一係自己熟悉,不然唔好胡亂出手。我10年去過上海走咗一轉,順便睇世博,我個人觀感係唔夠廣州硬淨。
我收到一個消息,呢度絕對唔講得,估計江浙一帶會受到多少衝擊,你完全可以相信,留意時機。
56. Oscar Lam 2014-09-07 09:07:29
謝謝刀兄的提醒!
57. 打工仔 Andy 2014-09-07 18:12:40
To Oscar 兄
每個人都有自己喜好, 上海也是很好的選擇! 不過我就唔識了, 
引刀兄所說的很有道理, 你自己再思考下,  大家都大太年輕, 學費盡量都不要付出了! 
其實, 大致上按上面我和引刀兄所提出的, 以有一定的保障了! 
地頭蟲十分十分重要! 你自己要執生! 

祝你一切順利! 
58. 打工仔 Andy 2014-09-07 18:21:38
Oscar Lam兄
其實, 我自己都好喜歡對不同的市場了解下, 但是不一定會出手的! 
例如, 早年市場對投資日本物業未刺熱時, 我已對東京都市場作出了解, 也有日本中介朋友直接幫手! 不過, 計完數後我決定不去馬! 日後有機會再談! 
59. 引刀一快 2014-09-07 19:43:53
打工仔兄

原來你都睇過日本樓!我都有,大概3-4年前,當時考慮喺京都買間細細地,唔係收租而係放住,得閑去住下,當時嘅價錢,比依傢平一半起碼。
我朋友建議不如買間木屋,因爲日本樓要個個月交修繕基金,越舊越貴,我後來淡咗冇去,96年我自己買機票去過京都,去個朋友屋企住,京都真係好靚,當時一間千幾呎有花園嘅平房,約3000萬日圓。
60. 打工仔 Andy 2014-09-07 20:23:22
引刀兄
日本仔不興買樓, 租樓多! 在日本買新樓跟買新車一樣, 新樓勁貴! 貴過港樓! 仲有一買入就折舊三成! 所以中介只會推介80後既日本樓,因為回報先有8, 9% 
不過太多雜項稅款, 7除8扣得淡笑! 哈哈哈! 
仲有, 日本政府規定每十年就要做一次大維修! 真係煩死! 

61. 打工仔 Andy 2014-09-07 20:29:34
呢到有日本中介朋友的, 都係唔好講咁多! 費事比人插! 哈哈哈! 
62. 引刀一快 2014-09-08 01:04:06
打工仔兄

唔怕,如果咁都怕就唔係論壇,只要係事實,冇問題嘅。

我4年前同果位朋友傾買日本屋,佢話外國人喺日本開銀行戶口都好麻煩,分分鐘唔批,到時想autopay都唔得,要個個月匯錢過去。
我都唔知幾恨有間日本屋,得閑過去渡假,休養下,最主要係可以清淨下。
63. 打工仔 Andy 2014-09-08 09:38:07

引刀兄

我意思係唔想影響到人家揾食!正所謂百貨百客!

64. 引刀一快 2014-09-08 10:00:45
打工仔兄

百貨百客我同意架,但係論壇冇理由淨係講好話喎,而且,我都講咗好多利好部份,比如
我都唔知幾恨有間日本屋,得閑過去渡假,休養下,最主要係可以清淨下。”呢段。
做中介唔怕呢D嘢嘅,我喺大陸長期同中介玩、食飯、外展,佢地有佢地自己一套,咩嘢利淡消息佢地都可以巧妙扭轉,食得呢行飯嘅人,連消帶打,客人冇負面問題問佢,佢仲冇機會出真功夫𠻹。
既然打工仔兄怕壞人衣食,又可以轉話題吖。
65. 打工仔 Andy 2014-09-08 10:11:51
引刀兄, 好!