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文亮語

連租約樓盤暢銷背後的玄機

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年6月12日

  在過去幾個月,如果市民睇報紙地產版,便會發覺樓盤充斥市場,那些筍盤、蝕讓、劈價盤不斷出現,成交量低只不過是願意買樓的人不多,中原指數未能下跌,又正是因為成交量未達正常,指數未能反映事實,正因為是如此,有不少等買樓的人深信樓價將會下跌,所以他們情願暫時租樓住仍然不買樓,但當他們每一次去地產公司查詢,所得的結果與報章所登載的有出入,不但那些所謂筍盤樓越來越少,甚至連可以即時睇樓的鎖匙盤亦不多見,就算交吉樓盤也減少,要買樓,唯有買那些連租約的樓盤。其實,這是一個危險訊息,我相信現在不會有太多人察覺,但當大家認識到這是一個危險訊息的時候,樓價將會進一步攀升,我並不是危言聳聽,是以事論事而已。
 
  現在有很多有能力買樓的人仍然租樓住,因為他們深信樓價將會下跌,但日復一日,有一些人已經按捺不住,而且當他們到地產公司查詢的時候,發覺以往有樓睇的鎖匙盤、交吉盤全部沒有了,只有那些冇樓睇連租約的鎖匙盤,不但鐵價不二,而且講價有加,在這種情況下,始終會有一些人買那些連租約樓盤,他們情願等租約到期才搬到那些單位,本來,這是一個正常交易過程,沒有什麼大不了,但問題是住在那些連租約的租客又如何,因為新業主一定會收樓,即是那些租客一定要搬離租樓住的單位,他們將何去何從,當然,再租樓是必然的事,這是否會引發新一輪租金升浪,在今個暑假,事實就會話給我們知道。
 
  據非正式統計,在沙田第一城四十個物業買賣成交之中,有二十個連租約,而連租約樓盤成交當中,只有四個業主會繼續將物業出租,另外十六個將會收回自住,換句話說,如果閣下現在租樓住,而業主又將該單位出售,這意味著閣下有八成機會要搬走,我不是危言聳聽,這是事實,所以,我奉勸現在的租客,為免業主會賣樓,最好交租不要遲,不要因為樓宇設施如電器、水制開關等有小小毛病便麻煩業主,因為如果業主不滿意租客,他們便會考慮出售該物業,結果是那名租客是有八成機會要搬走。這個連租約盤暢銷背後的玄機暫時未有人發表,但我相信那些專家知道亦不敢發表,因為與他們過往所說的有很大分別,現在唯有祈望地產商不斷推出新樓盤,令樓市降溫,那些收租業主不會出售他們的物業,亦不會奢求樓價大跌,保持平穩甚至些微上升是可以接受,對於以往說樓市會大跌的言論早已忘得一乾二淨,稍後他們又可以發表新的樓市預測,說今年樓市保持平穩,甚至有些微增長,結果又中。

 
 
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1. 亮劍 2014-06-12 09:12:20

只有那些冇樓睇連租約的鎖匙盤----

應該係咁喎-----只能睇相買那些冇樓睇連租約的盤

2. 路宿者 2014-06-12 09:44:40
新業主一係原本租屋住,所以不用再租 
已有樓的新業主把現有自住的單位 出租 或 出售

一換一 !?

3. 法子 2014-06-12 09:57:03

提一提大家,第一期的 CCL game,今日係最後投票日期。

http://m.property.hk/forum_content.php?id=30803

4. Peter Paker 2014-06-12 09:59:32

博士,


我寫緊編新文講空置及短缺,個題係法子兄起,題為「五乾、六缺、七爆邊」。當然,我冇你寫得咁生動,而我當然集中寫數據,透過數據去分析、比較空置/短缺情況,從而 project 未來租金、樓價的趨勢



5. 打工仔 2014-06-12 10:00:59

"為免業主會賣樓,最好交租不要遲,不要因為樓宇設施如電器、水制開關等有小小毛病便麻煩業主" 非常同意!

年頭用低市價10%續租物業, 還換了一部新冷氣機給租客!

早兩日又收到租客電話話雪柜不夠凍!我同佢講"跟據租約電器不維修" 叫佢自行處理!

6. 中女社社長 2014-06-12 10:48:02
之前我個租客仲成日叫我搞呢樣搞果樣, 現在乖了好多 ^ ^
7. 中女社社長 2014-06-12 11:01:20
現市況比我估計還要缺盤! 現在有盤已經是奇貨可居! 
8. 法子 2014-06-12 11:04:18

7. 法子 2014-05-31 16:42:07
有兩個問題,正在考慮買樓的人需要思考一下。

第一:在買賣中「連租約的比例」升到一個不正常的地步,原因是什麼?

第二:中「連租約的比例」升到一個不正常的地步,對將來有什麼影響?




12. 法子 2014-06-01 00:16:31
第一城
40個交易中,有20個是「連租約成交」。

20個「連租約成交」中,16個是「自用」,成交後會趕租客走。4個是投資者會「繼租」。
9. 法子 2014-06-12 11:10:03
「我奉勸現在的租客,為免業主會賣樓,最好交租不要遲,不要因為樓宇設施如電器、水制開關等有小小毛病便麻煩業主,因為如果業主不滿意租客,他們便會考慮出售該物業」

-------

這一年租客已經乖了很多。
10. alan 2014-06-12 11:17:43

汪敦敬: 樓市真升假跌

2014年6月11日

數據見真相!我們繼續從數據中印證樓市真相!

我們試更深入去看近年200萬樓及300萬樓的放盤量,先看屯門區200萬樓的放盤量在11年6月1252個,12年6月有618個,13年6月86個,14年5月卻只剩下了45個;而屯門區300萬樓的放盤量在11年6月2882個,12年6月有1991個,13年6月1039個,14年5月799個,以上數字可以看到屯門區繼200萬樓瀕臨絕跡之後,300萬同樣步其後塵,那即是說如果以放盤去計算樓價的話,樓價是急速上升的!

Tai Po Centre

我們就看看樓市辣招之後樓價是否有停止了上升?香港政府第一次出樓市辣招是2010年11月,在2010年10月有一個屯門市廣場1座高層F室337呎(實用面積)當時以169.5萬成交,但到了近期同座同方向同面積樓數幾乎一樣的單位以261.5萬成交,升幅達55%!

另外2010年9月疊茵庭5座低層A室376呎(實用面積)以148萬成交,到了14年4月6座低層A室同樣 376呎(實用面積)卻以 275萬成交,升幅達86%!!

許多人期望政府出手會令樓價下調,請問出辣招已三年樓價是否跌了?市場學是一場有生命的博奕遊戲,會互動、能適應、甚至懂還擊及報復,梁振英的房屋政策是德政可令樓市長遠健康甚至受惠於下一代,但如有人認為政府調控樓市會製造了入市良機,我便很擔心這是非常天真的一廂情願了!但願是筆者錯,可是三年下來樓價不單更鞏固而且其實仍大幅向上,以上的樓盤成交不是個別現象,單是屯門區大量的樓盤在2010年出第一次辣招前是200萬以下有大量樓盤的,但現在已大減了98%!此樓價在絕大部份私樓已絕跡!如果你是業主你當然會以市價去出售了,那麼樓價還不是上升了嗎!?

十分吊詭,樓價上升竟不能在成交上清晰看到,反而在放盤上更看得清楚,這是因為樓市辣招封印了大部份購買力,市場變了由相對較弱小的小部份人以成交去代表了,怎會準確呢?

關鍵字
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11. 法子 2014-06-12 11:20:53
所以我上年說「爆邊」是有原因的。


12. 打工仔 Andy 2014-06-12 12:03:58

有日回家與樓上的街坊一齊坐升降機上樓!佢一家幾口竟然按了三層不同樓層的電梯掣!!

分支家庭的威力真係勁!

13. 山高雲低 2014-06-12 12:11:27

 

昨日,我重遇多年不見的朋友阿花。阿花,人如其名,真的是貌美如花。雖稱不上羞花閉月,沉魚落雁,但總要令你有一看再看的衝動。

 

甫坐下,她劈口第一句話就是:「我終於又買了樓了」。看她興奮的心情,我知道個中必有故事。

「是啊! 08年賣樓,剛好在金融海潚前。對比96年買入價,雖賺不倒多少錢。但總算避過海潚,也當免費賺住了12年」。

「你真英明啊,阿花」。我附和著說。

「不敢當,不過之後樓價跌了三成,我真的慶幸自己賣樓賣得合時。當時甚至有再買入的衝動。但想起97至今人為的85大災難,我還是打消了念頭。之後一直租樓到現在」。

「那你又為什麼現在又買樓呢?」我問她。

「這就要多謝你了」。阿花對著我笑一笑。這一笑,不得了,又害得我怦然心動,神魂顛倒了一會。我明白什麼叫做一笑傾人城,再笑傾人國。

我知道我此刻不得不要定一定神,還來不及問她為什麼。她已經把答案告訴了我。

「那是因為我一個星期前見到你」。

「呀,此話何解?」我摸不著頭腦,莫非大家彼此相逢在夢中,須知道阿花曾是我的夢中情人。礙於自己自小膽怯,不敢對她表白。也不知道這是否叫做錯過了良辰美景。不過,我知道她對我也該有好感。

阿花見我若有所思,主動告訴我說「我一個星期前見到你在www.property.hk 和博士等人合照的一幅相」。

原來如此,真相大白。我記得我結識阿花的第一天,話題就是叫她好買樓。阿花也知道我在97前,逢人都叫人買樓,是個名符其實的大好友。不過,85也曾令我幾乎傾家蕩產,也因為如此,我漸漸不再和阿花來往。

「我再買樓的原因就是想起你昔日成日叫人買樓的事。好了,我約了人,有空再聊」。阿花起身道別。

交換電話後,我告訴阿花,我的網名叫山高雲低。著她留意我的留言。

望著阿花逐漸遠去的身影,我沉醉了。這身影,這聲線,這對話都是那麼的熟悉。 我不敢再往下想。

也許時光可以倒流,也許,也許我當日有對阿花表白,也許也許也沒有也許…..

 

14. 法子 2014-06-12 13:08:14
是情書一封,借此平台公開表白。

其實,當年阿花一早知道你喜歡她。
15. 法子 2014-06-12 13:11:29


其實我明白你暗示
害怕幸福轉眼變碎片
你盼時間停止擁抱這點愛
直到灰飛煙滅
其實說情話愛太易
就算滿口謊言你不知
既然無意義
就讓時間為我
証明我的愛意
16. 山高雲低 2014-06-12 14:18:07
真心喜歡物業的人,那個不是聖情中人?
17. 惜緣 2014-06-12 14:23:51
16. 山高雲低 2014-06-12 14:18:07
真心喜歡物業的人,那個不是聖情中人?

-----------------------------------

對, 山高兄所言甚是.

18. 山高雲低 2014-06-12 14:34:31
真心喜歡物業的人,那個不是聖情中人?
19. 山高雲低 2014-06-12 14:59:33

這些都是8萬5的祸患。妻離子散,家破人亡的個案何其多也!

韾竹難書8萬5。

 

20. 山高雲低 2014-06-12 15:43:43

「有二十個連租約,而連租約樓盤成交當中,只有四個業主會繼續將物業出租,另外十六個將會收回自住,換句話說,如果閣下現在租樓住,而業主又將該單位出售,這意味著閣下有八成機會要搬走,」

博士,這叫零和遊戲。那十六個要自住的業主,原本是租人單位住的。現在剛好讓租約到期的租客,租住新業主之前的屋。

21. 法子 2014-06-12 15:45:21
法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
22. 法子 2014-06-12 15:46:49
法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


明知唔扺,你都要買。

「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
23. 大寶二寶 2014-06-12 16:24:03
回20 山兄

事實上果十六個新业主之前吾會係個個都係租客, 變左市場上租盤一定會減少。 呢個應該叫“負租盤遊戲” 先啱。

共勉之, 哈哈!
24. 法子 2014-06-12 16:25:13
23樓,

講得好!

直情係「音樂椅」。
25. 亮劍 2014-06-12 16:28:02

本來呢個打房政策政府想做到的預期應該係:

樓價有序調整下滑----但結果跌嘅係那些成千万以上嘅豪宅,細碼樓繼續升到爸爸聲!

減低銀行整體風險----但結果係比較安全嘅有抵押貸款做少咗,而無抵押貸款的比重就增加!

打擊境外投資人仕----但結果係嗰班人可用比較合理嘅價格買一手樓,而 BSD及DSD有發展商睇數,總體上佢哋除笨有精!

阻止小投資者短炒----但結果係令呢班人變成長線收租客,變相焗佢哋執深啲,同時收窄 2 手樓放盤盤源!

阻礙買樓收租投資----但受 DSD 影響最深嘅一群,係那班有實際需要的換樓客,而且他們換樓不成,就不能釋放樓仔出市場!

迫使發展商增供應----但結果令地產商更加保守,唔敢去投MTR大型項目,又唔敢為旗下農地補地價!

為熾熱樓市澆冷水----但結果被淋謝的一班,係實力比較弱嘅邊緣上車客,而「惡貫滿盈」嘅炒家,就得享呢幾年之低息優惠如虎添翼!

26. 路過 2014-06-12 16:41:36

to 20

可能有些本身和父母住呢! 咁租盤就會愈來愈少!

27. 蜕变中嘅懒人 2014-06-12 17:07:55

TO 山高雲低兄

懶人睇完兄台篇深情剖白大作,令我諗起當年追我太太時,佢若即若離嘅態度,玩到懶人忐忑不安嘅心情,都幾攞命,後來我掂咗,因為原來送花俾女友之時,連埋一封情信或情詩效果更佳,法子兄提供嘅情信,應該要用,懶人亦有提供,係當年俾我太太嘅情詩頭两句以供參考,因為都幾符合兄台而家嘅心情,參詳吓自己發揮,以兄台文筆做足功夫,亞花一定俾兄台手到擒來,情信情詩連環使用,功效更為顯著,相思病即除,請參考:

一腔情意萬般愁,欲斷還留喜亦憂,...............。

28. Peter Paker 2014-06-12 17:23:08

TO : 25/F 亮劍


Your writing is so EXCELLENT that it can illustrate how inconsistent are the current HK housing policies!!!!


I quoted your words in my fb :P

29. 法子 2014-06-12 17:46:46
2014年06月12日 17:05
二手成交:樓市現盤荒 各區買家搶盤買 

近日樓市轉旺,二手市場現盤荒,除有買家夾份買嵐岸相連戶再還原自用外,各區買家亦紛紛出招搶盤。祥益地產分行主管謝利官稱,近期換樓步伐加快,天水圍嘉湖山莊日前就有單位獲換樓客「即睇即買」,單位為6期5座高層C室,實用面積544方呎,建築面積710方呎,屬3房戶型,成交價345萬元,實用呎價6,342元。

另中原高級分區營業經理許偉業稱,葵涌區二手盤源消耗急速,芊紅居有買家恐業主賠訂重售,不惜付樓價5%作為訂金,現時市面上普遍以10萬元或樓價3%作訂。該單位為1座中層F室,實用面積595方呎,屬3房套房間隔,以540萬元易手,實用呎價9,076元。

中原高級分行經理陳輝麟亦指,青衣因盤源短缺,近期有不少準買家「等盤」,新增放盤一般迅速獲承接。盈翠半島8座中層A室,放盤僅1晚即獲買家承接,單位實用面積518方呎,屬2房間隔,以528萬元成交,實用呎價10,193元
30. 山高雲低 2014-06-12 18:57:34
To27楼懒人兄, 
閣下绝對是個有大智慧的人。若有機會结識攀附,是小弟之幸。往事已矣,徒生傷悲。借用博士二句詞, 
悲歡離合總無情,一任階前點滴到天明。
31. 亮劍 2014-06-12 19:23:05
PP兄得你睇起,請隨便攞去用!
呢个打房政策真係……「徹底失敗」
除了阻止实力不足人仕去買楼比較正常外,其餘都係「不知所謂」嘅捉虫政策,搅呢政策的官員,应該返学再讀下經濟!
32. 蜕变中嘅懒人 2014-06-12 20:13:20

TO 30 山高雲低兄

兄台真係太客氣。

追求心愛嘅人真係好以買樓一樣,錯失良機、錯失心頭愛係憾事,懶人慶幸當日緊追不捨,以誠意以毅力,不亢不卑,無視他人睇淡,終於奪得美人歸,還願山高兄再有奇緣,只要緊持終會有。

33. 小師妹 2014-06-12 21:19:33
To 32 懶人兄

你那麼懂得珍惜愛,你和太太倆位真有福氣B !
34. 山高雲低 2014-06-12 22:01:34
To23寶兄弟, 
除非一個業主佔用二個單位,否则都是交换住客,换了業主名而矣。共勉之。
35. 大寶二寶 2014-06-12 22:33:58
回34 山兄

不大明白。 學26樓 路過兄話齋,市場上租盤會減少因新业主之前不是租客(可能同屋企住)。 請賜教。

共勉之, 哈哈!
36. 買樓常勝成思考枷鎖 2014-06-12 22:36:48

去年本欄刊登了一封讀者來函,內容是指支撐香港樓市多種利好因素如美元向下、供應短缺及低利率將出現根本性改變,不利樓市,香港樓價有可能在10年時間下跌一半至七成,因而得出「十年房產變磚頭(價)」的結論。當時有關文章頗引起網上的討論,而這位讀者最近再傳來新文章,值得一讀:

今次先講方法(methodology) 。

第一,市場分析(market call) 切忌過度分析(over interpret)數據,股票適宜按月分析,而樓市則宜按年分析。頻密、以至按天作出預測,只會成為「見樹不見林」的羊群。自上次為文後,一年已過,是時候作一個回顧與前瞻,並一併將市場眾說紛紜的「理論」,逐一駁斥。

第二,古今中外,有見地的分析在發表時,正常情況下會被視之為「傻佬」,如1996、97年叫人賣樓、2002、03年叫人買樓等。在高、低位輕舟過後,市場才會視為「高見」。從炒賣角度看,這是一個神賜予的「窗口」,以樓市為例,這個窗口可在一至二年間。發展商深明此理,會充分利用神的窗口,力求去貨,如原價加推以求清袋、預售遠期樓花等。本人預期地產市場應仍有約一年的窗口,因一年後失業率已回升、美元相比現時更強、市場已進入消化(pricing in)加息過程等,各位業主慎之!

以下會按建築成本、息口、美元、人民幣走勢及供應逐一討論。

首先,建築成本。香港建築成本據稱達每平方呎4000元,中間有多少水分呢?在已發展國家,住宅項目一般不分發展商及建築商,香港算是例外,但只是部分例外,並不是完全例外。因為發展商所僱用的建築商,很多時候是聯營公司(associated company) ,是二而為一,交易價格並非真正市場價格,屬轉移價格(transfer pricing) ,參考度極低。

要估算香港中長期成本走勢,可用平價(parity)方式量度。以內地為例,水泥工每天成本為250人民幣,香港約為4倍,這部分屬非流通服務(non-tradable service) ,在可流通貨物(tradable goods) 部分,差異遠少於4倍。內地建築成本(精裝計) 約為每平方米5000至6000人民幣,即不高於每平方呎800元(港元,下同),就算以4倍計算,香港每平方呎成本不高於3000元。

3000元與4000元之間的水分仍未算深,因投標價屬產出價(output price) ,包含毛利,極度抽象。君不見1997年後,建築商為求伙記有工開,不賺以至虧損也落標。同一工程,市旺市靜的標價可相差數十巴仙以至倍數。各位應預期香港建築成本在中長期應在每平方呎2000至3000元,不要被地產商以今日的轉移價格所蒙騙。

第二,息口。坊間常說明年中才加息,但息口要從資金提供者、資金使用者及市場結構分析。從資金提供者角度看,對不起,10年期息口已加了1個百分點,亦即是說,目前按揭利率下的證券,相對10年期債券,只能說是雞肋而已,這從二手按揭各款優惠愈搞愈縮可見一斑。

聯儲局信誓旦旦聲明,低利率可維持很長時間,但退市步伐一點沒有減慢,更兼聘用有成功退市經驗的以色列央行行長當副手。說穿了,就是希望長息的升勢可以通過出口術得以減緩,因為長息是直接影響聯邦赤字的融資成本,這亦是聯儲局的秘密使命。君不見只要聯儲局常掛在口邊的經濟指標,如失業率等,一到達指定水平,聯儲局即時改口,務求製造低息的煙幕。聯儲局要的是減少在加短息時對長息的影響,所謂經濟評估,直接來講是「邊樣就手講邊樣」。要記住,在經濟看法方面,「把口是生在聯儲局嘴上的」!

弔詭的是,以往要在加息周期完結時才出現的加短長跌,近期似有出現,在這裏應賀一賀耶倫腳頭好。不過,最怕的是聯儲局食髓知味,見長息是虛火上升,加緊執行加短息政策。

第三,美元及人民幣走勢。這方面在首篇文章已談過,不贅。香港對外環節與經濟關係是二比一,美元中至長期走強,對香港通脹(縮)有決定性的影響。

本人亦想在這裏談談韓國。日圓經過連番升值後,如果要「正常化」,貶值空間可以很深。而從汽車到電子,日韓皆是死敵,日圓貶值的最大成本將會由韓國埋單。韓國本身有相當多的結構性問題,如信用卡債務等,屆時會否引爆此等問題,出現一張大的「沽韓」單,請大家拭目以待。

第四,供應。這要分內部和外部分析。

在內部方面,未來10至20年的中部港口及大嶼山計劃所容納的人口以百萬計,如果說在2000年後收緊供應而導致樓價上升,但在2010年後放寬供應後不會導致樓價下跌,實屬自欺欺人。未來房屋市場就像新加坡一樣,上車是一個排隊過程,而不是抽獎過程。

在外部方面,回歸後香港與內地根本未有融合,但這情況會在2017年高鐵通車後改變,屆時諸位可感受同城及內地整體環境改變下,香港房地產市場在生態上的改變。本人經驗是:內地人由上至下皆不適應港式居住環境,不過話說回來,有多少地方的人可適應港式居住環境呢?

其實一個深層次思考是:房地產市場是否正進入範式轉移(paradigm shift)的過程,以往的常勝法則、信念會否成為明日的束縛、枷鎖?事實上,如果過去發生的事可準確預測未來,所有經濟分析員皆會是全球首富,事實如何?你懂的!

本人兩篇文章想要告訴讀者的是:過去的30年息口逐步走低、20年美元弱勢及長期供應失衡,在未來會一一改變,請諸君未雨綢繆,並祝乘風破浪!

相關文章:10年房產變磚頭?

撰文:陸振球 (明報地產版主管)

37. 珍惜香港 2014-06-12 23:47:12
珍惜香港

尋晚應承咗寫內地來港留學生夾租嘅分享,呢樣其實唔喺啲乜嘢學問,租過就自然會知。依家呢類市場嘅需求都幾大,如果你有單位响大學附近,又咁啱响六、七月放租,幾乎一定會遇到呢班客。而啲地代亦好有經驗,例如,一次過收一年或者半年租,已經喺行規,因為始終唔喺,或者仲未喺香港人,呢個行規喺要保障業主

同其他租客嘅做法一樣,正因為我從來都喺放鎖匙盤,經過同地代嘅溝通,篩選過同議價之後,自己一定要先同準租客見見面,吹下水了解一下佢地嘅背景,同檢視佢地提供嘅一切証明文件後,先至決定租唔租俾佢地。一班留學生,會有一至兩個代表簽約同俾訂金,通常會俾 CASH,而我亦會要求先入我自己或地代嘅銀行戶口至作準。

內地來港留學生夾租,唔喺全男班,就喺全女班。有人話,租俾女嘅好啲,男嘅會搞殘個單位。呢個睇法,只喺啱唔夠一半。女嘅都可以搞到你個單位好殘,問題唔喺响個性別度,而喺基於佢地來港主要喺讀書,夾租只為有瓦遮頭,所以對住嘅質素冇乜要求。業主一向鍾意啲冇乜要求嘅客,以為可以慳啲水,其實咁諗喺大錯特錯,因為一個有要求嘅租客,對你嘅單位諸多要求,先至唔會搞殘佢

有對來港夾租嘅留學女生,就喺睇中咗我一個兩房單位,原因正正喺個單位 CONDITION 好,又齊傢俱。不過佢地都唔滿意,要我換咗張床,雖然話唔用廚房,但又要我執喎,仲要全屋清潔埋至交俾佢地。結果畢業後响香港搵到工,續租咗兩轉,最近仲話 PLAN 緊買樓;呢個個案,我以前都有提過

又有批留學男生,租用我一個 CONDITION 極差嘅吉單位,除咗換廁板之外,乜都唔使整;我真喺以為佢地就咁攞睡袋嚟瞓架!但到咗退租果陣,竟然發現佢地送埋俾我全屋傢俬,雖然簡簡單單,不過都好 OK 喎!所以,世事,喺冇絕對嘅!

其實,對於內地來港嘅留學生,喺唔可以當成一般租客咁睇。佢地只不過喺學生,好多都入世未深自理方面亦未必夠成熟,自己屋企嘅環境同設施又未必同我地一樣。輕則,冇用過濾搞到塞渠,冇換浴簾搞到滲水被樓下投訴;重則,鋁窗飛街;好彩佢地好少會用廚房,唔喺冇關煤氣都唔出奇。我唔喺嚇你,如果你唔識得畫公仔畫出腸,呢啲嘢,喺有可能發生。不過唔使驚,佢地唔喺白痴,只喺學生,重喺好醒果隻,一點就明。以上果啲輕則,我的確喺遇過,至於重則果啲,講嚟嚇下大家啫!

所以响交樓之前,一定要詳細教一教佢地點樣使用同保養個單位,連唔使講果啲都要講埋,最好仲預備埋個 LIST 俾佢地。佢地好少會用廚房,如果一個廚房冇用過一段長時間,大家都知會點;至少要教佢地得閒開下個水喉,同倒啲水入渠之類啦。試過俾個男學生 CALL 話壞燈,我叫師傅上去睇,原來只喺壞燈膽。唉!問少咗句,不過小事一樁啫。

我嘅收租佬原則,喺必須要同租客保持距離,租期內盡量少正面接觸或溝通,咁做對大家都好,對留學生都喺一樣。所以點解好多嘢要交樓前搞清楚,唔喺分分鐘唔知點解做埋佢地褓姆。其實呢類客,喺源源不絕,租得好嘅話,就算畢業之後唔續租,佢地都會介紹啲師弟師妹嚟租你個單位。唔使俾佣固然會慳咗筆,不過自己就一定要跟緊啲,尤其喺前期嘅溝通同簽約、收錢等做法;要切記,佢地只不過喺入世未深嘅學生啫。

所以我幾時都話,收租佬,只喺一個服務性行業,要從客嘅角度去睇至得架!
38. 法子 2014-06-13 00:01:36
謝珍惜香港的分享。
39. 大寶二寶 2014-06-13 00:55:49
也謝過珍惜兄嘅分享。

共勉之, 哈哈!
41. 回 37 樓 2014-06-13 04:31:40

你真喺好好人,多謝。





42. yy 2014-06-13 06:57:49
各位說打房政策失敗,鄙人實在想不通,以切身感受,的確是因為DSD,有效阻截了入市意欲,本人過往由零二年到壹零年,每年都入貨,早段由於實在太低價,是一年買幾件,最近三年由於租金加得不少,已積存大量現金。我當然反對交任何特別稅,但新房策沒有令我損失半分,因我又不是地代,租還是不斷的加,困擾的是資金苦無出路。年年租金收入上昇,等如毋須努力盈利就有增長,有那個行業會這麼容易經營的嗎?新税確阻礙了物業歸邊的。
43. 亮劍 2014-06-13 08:56:07
yy……我在楼上咪講,對炒家來說,SSD迫佢哋執深D;
對大陸客来說,有咗BSD之後佢哋整體上入貨價仲平咗。
至於DSD,對手持幾個單位收緊租嘅長線投資者來說,简直係德政,因為DSD会加重新進場者的成本,但另一方面呢个DSD会使到好多人由買轉租,因此公道D講,既得利益者應該支持這个3D……
44. 物業初哥 2014-06-13 10:25:55
感謝珍惜兄分享,又學到野!