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文亮語

成交量對樓市有何啟示

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年5月12日

  在美國退市、加息,香港辣招陰影下,香港樓市根本毋須作出任何預測,下跌似乎是唯一途徑,唯獨是在各項不利因素影響下,樓市只作輕微調整,不過,成交量慘不忍睹,有報導說比「沙士」時期還要差,但不要忘記,「沙士」時期的成交量雖然低,但只維持一、兩個月,但今次比「沙士」時期還要低的成交量,已經連續三、四個月,物業代理界已經叫苦連天,不過,樓價仍未下跌,又有專家表示,樓價不跌只不過是業主惜售,當不利的因素持續,業主們就會聯群結隊放售他們的物業,就是樓價下跌之時,我當時隱隱覺得唔妥,但並沒深入研究,我只知道現在業主惜售,最大的原因是業主們知道賣咗買唔番,而我亦相信,每一位業主身邊都有一些朋友在過去三幾年將自住物業賣走,現在租樓住,時刻又要面對業主的加租情況,相當狼狽,這些例子,俯拾皆是,點解小業主要賣走自住物業,就算不是自住,收租的回報亦不錯,比起很多基金還要好,而且又有升值潛力,樓價雖然會貶值,難道基金不會。        

  較早前香港發生禽流感,在活雞停止出售二十一日後,當可以再出售的時候雞價竟然飆升接近一倍,當時雞農認為市民餓雞已久,所以大膽提價,結果當然是銷情冷清,但當活雞價錢慢慢回復正常,銷情亦回復正常,若果將這個情形套在樓宇成交,如果業主肯降價,銷量亦立刻回升,咦,那些專家的理論似乎是正確,這亦難怪,他們窮一生精力研究經濟,講樓市走勢,對他們來說,如食蛋糕一件,就算我輸亦雖敗不餒。        

  不過,我仍未輸,話說有一日我想食活雞,當然走去街市買雞,見雞價又升咗,於是問阿姨,點解雞價又會升?阿姨見我是熟客,老實不客氣對我說﹕好賣,好賣價錢就會升,現在劏一隻,賣一隻,還有一大堆order未做,那些客都不問價,我點解要減價。我明白,銷量低而需求大,當銷量回升,即是那些買家願意付較高價錢,商品價格就會回升,而套在樓市,就並不是如那些專家所說,當銷量增加,樓價就會下跌。        

  四月份樓宇銷情擺脫多月來的低成交量,狂升四成,樓價並沒有因此而下跌,到現在,各區基本上缺盤,無論是鎖匙盤,抑或連租約的樓盤都非常缺乏,除非業主不知道實況,否則,在缺盤情況下,應該不會低於市價出售物業,所以,我認為當銷量持續,樓價必定上升,但我亦相信很多專家不會同意我的說法,很簡單,他們說的是理論,我講的是實踐。如果今日有人走去那些地區性物業代理行問樓盤,那些地產代理都會說很缺乏,但若果肯付出高市價一、兩成,他們會找到一些樓盤,如果買家願意接受,那個高於市價一、兩成成交價就會變成最新市價,請問,樓價在銷量增加後,是應該上升抑或下跌?當然,各人有各人的睇法,我只是說出我自己的意見而已。

 
 
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1. 缺盤爆邊 2014-05-12 08:56:49

搶盤潮 淘大連錄五成交

■淘大花園於過去周末錄5宗買賣,其中周六單日有4宗。

【本報訊】全城缺盤,細價樓現鬥快搶盤情況,九龍灣淘大花園罕見一日4宗買賣,部份業主見市況好轉,即收窄議價空間。沙田第一城有鎖匙盤放盤一日即賣。


利嘉閣鮑允中表示,部份用家擔心盤源減少,加快入市腳步,刺激淘大花園於過去周末兩日錄得5宗買賣,其中上周六單日有4宗成交。


部份業主收窄議價空間,並錄高價成交。其中N座高層5室,建築面積480方呎,實用面積356方呎,剛售411萬元,實呎11,545元,屬屋苑除了海景單位外,少有400萬元以上成交,創山景新高。另D座高層1室,業主開價420萬元,減價兩萬元便賣出,成交價418萬元。


美聯黃錦瀚稱,沙田第一城31座低層D室及42座高層A室,一間連租約,一間有租客住無得睇樓,但是在全城缺盤下,兩名買家均不睇樓照買,成交價分別為340萬及338萬元。


另43座低層H室,建築面積410方呎,實用面積304方呎,屬於罕有鎖匙盤,周六才放盤,即日以開盤價345萬元易手,不減價都賣出。


美聯林海成稱,荔枝角美孚新邨6期蘭秀道46號高層戶剛售558萬元,實呎9,982元,屬理價想,高市價2%。荃灣萬景峯2座低層G室連租約售850萬元,實呎12,821元,高市價約2%。鰂魚涌太古城智星閣低層D室售630萬元。


另大圍富嘉花園2座中層J室,實用面積429方呎,連地價售380萬元。大角嘴君匯港2座中層D室四房戶,實用面積1,689方呎,減價100萬元至2,750萬元易手。


十大屋苑成交跌三成
二手樓鬧盤荒,業主叫價態度亦轉趨強硬,加上受天雨及母親節氣氛影響,二手交投回軟。


美聯統計的全港十大屋苑於過去周六及日錄16宗成交,按周跌逾三成。中原統計的十大屋苑則錄18宗成交,按周跌14%。


2. 亮劍 2014-05-12 09:16:52
請問各位靚仔靚女,最近一個月有冇地代打电話俾你,要求你放售自住及沽出收租物业?
其中一单幾过癮……
地代……王生我係中記 Axxx呀,你XXX有冇兴趣連约放呀?
亮劍……你有冇搅错呀,幾个月前,咪同你講呢个係長線收租物業,嗰陣你話有客可俾市場價我都唔放,你現在叫我劈一成走?
地代……王生……我幾時要求你以低於市場價走呀?
亮劍……你前老闆唔係成日寫楼價要插插的嗎?
地代……王生、如果有一男子拖隻鹿出來,然後對住一班喺地產揾食嘅人話…:"你們說呢隻馬靚唔靚!”請問你作為該晚的当事人,你会点做?又点回應??
亮劍……但业主們个腦灌了水吗?我們点会相信呢D妖言呀!
地代……王生你咪玩啦!係业主都知,地產代理头头們果D楼價会福佳的言論,係講俾一男子聽的,若非如此,爛蕉怎切?壓在地產代代理头上的刀怎会拿開?人在江湖呀!我保證兄台若有任何物業放售,底價定必然係三大銀行平均網上估價之上,有多無少!唔好忘記現在我手上果D客係買連约楼,要有折讓才合理呀!
3. 林鄭在那裡? 2014-05-12 12:03:34
林鄭在那裡?

劏房在這裡!你不是大大聲說打擊劏房的嗎?

工厦裡的劏房你扮睇唔到!

香港是我家,我家在工厦!
4. 朗 睛 2014-05-12 13:39:46
從幾年前開始,当你坐火車个陣,車長就會用广播通知已經上左車既乘客:「各位親愛既乘客,由於前面車站等候乘客太多,請於本站離開車箱,如要再上車者可到票務處登记,並會獲得全程五九折車票優惠」。
結果真係有三成人落車等下一班車,点知等吓等吓等左十九幾班車,但班班都爆到九彩,連企位都無,於是成班本來有位坐既「望狗仔」就走去同月台長理論,月台長就回應話: 「公司已經安排緊好多"拾吐不是”过嚟,到时你地一人坐兩个位都無問題呀。」
跟著公司啲高層终於想出绝世好橋,就是要所有旅客俾双倍車费,结果成功減少好多大6客仔,但之前跳車个班"望狗仔”都係上唔番車,咁点算呢?!
公司高層無计可施,火車班次又加無可加,"拾吐不是”唔係重塞到颠未嚟到,就是俾「犯民」欄实出唔倒車。
终於又有个好醒目嘅高層提出……每日一鑊,总之所有乘客坐第二鑊車费就起孖!
但由於要搭車既人实在多到核爆,一日"拾吐不是”未嚟,問題始終無法解決……
我每日坐喺头等位車箱經过,见到果班以為可以有「五九折」優惠既「望狗仔」都覺得佢地好Q惨!
但都係啊媽講果句: 「衰仔,边有咁着數、那有咁大隻蛤乸隨街跳?我睇你幾時俾人呃啦」!
5. 惜緣 2014-05-12 13:44:43

 To 朗睛兄,

Like爆!

6. 80 後求生隊長 2014-05-12 14:25:05

 


樓市升温下可否加快財務自由?

近期鎖匙盤一縮再縮,當大家都係度講緊樓市準備爆邊之際,隊長亦不期然開始諗下如果真係爆邊對於我地呢D財務自由的行者有咩影響。


首先,問題話爆邊係爆幾多都係一個關鍵,為左方便我寫野,我假設爆一格就即係10%計,咁樓市係今次爆邊會爆幾多格呢?而我相信爆幾多格又取決於時間,即你好難話一年內比你爆三格,但如果今次爆邊係一個如2009-2012年的四年大升浪,咁爆三五格又唔係一件唔可能的事。


如是者,爆一格的話,我假設租金亦大致會追到又係爆一格,咁呢件事就會幫我地又輕輕鬆鬆去供樓。舉個例,(隊長個case唔係呢D數字),我假設你今日供樓係50000蚊,但你收租的租金係40000蚊,咁你爆一格上去,由於你供款無變但租金升一格,即去到44000,你每個月又供少4000銀。而在呢個case黎講,當然你可以預期再爆多1.5格,你就唔駛供樓岩岩達致平衡,呢個亦係一個幾好的里程碑,因為人生竟然可以靠樓買樓再租出而變成唔駛供樓,搵幾多駛幾多你都咪話唔過癮。


而係前面具體樓市仲會唔會升,亦要睇番所謂的退市同埋三辣招的影響。個人黎講,我會認為呢件事叫做市場正常化,即將三辣招同退市的影響互相抵消,而邏輯上我必須強調退得市,正得常化,理論上完成后個經濟係應該向好,唔係真係唔知退黎做乜柒,Right? 所以驚的都只係超短期內的措施會令市場波動,否則正常化的過程都應該係對樓市有支持。


但睇番其實過去一年樓市無升,主要原因都係同三辣招有關。之前我已經講過,其實有三辣招樓市唔係唔升,只係政府gap左樓市的升幅,大家唔去追個價姐,如果樓市無升幅,理應出招后個樓市要倒跌先岩ge


綜合三辣招黎講,由最低DSD1.5%-5% (睇你買咩啦),加BSD 15%,再有SSDon average我三辣招的gap %1.5% - 40%都可以,睇你係咩人仕同咩情況買賣樓啦。當然有人話我買左就起碼唔輸個SSD,所以我亦好難一概而論,但係好草率咁估計roughly三辣招gap10%就應該有的。


隊長唔係嘗試去估升幾多,但個情況係我認為如果今日要爆邊升,咁你衰衰地升一格,我的財政都會輕鬆左。再計多样野就係當三辣招gap左我一格,即三辣招退市時我應該又有一格做緩衝,如果食得埋就仲正。每升一格,入滿貨的我地就又輕鬆多一步,重重難關重重過,我都好期待黎緊盡快爆一格等我坐得開心安樂D,以加快我財務自由的計劃。


80后求生隊 at 9:43 AM

7. 蜕变中嘅懶人 2014-05-12 15:19:17

樓市每一宗成交,一定有買方與賣方,有一個相方同意嘅交易價格,一宗成功嘅交易就此產生,亦即係買賣者雙方嘅思维,係呢單交易達成咗共識。

 

樓市升跌要素:1. 雙方嘅思维,2. 造價, 3. 成交量。

 

達成共識嘅配對愈多,成交量就愈大,亦即對樓市朝同一方向睇嘅人愈多。

造價愈來愈高,樓市趨升,造價愈來愈低,樓市趨跌。

 

達成共識嘅配對愈少,成交量就愈小,亦即對樓市朝同一方向睇嘅人愈少。

造價愈來愈高,成交愈來少,表示認同樓市趨升嘅買家愈來愈少,賣方唔肯降價者多。

造價愈來愈低,成交愈來少,表示認同樓市趨跌嘅賣家愈來愈少,買方唔肯以市價入貨者多。

對峙時期過後,樓市將趨近於實力較强一方意願。

 

以上各項三脚猫分析或許可以對號入座形式,為懒人自我解讀過去23個月缺盤小陽春之迷,但隨之而來嘅大盤陸續登場,樓市去向好明顯會轉由各發展商角力主導,各位好友淡友又可以大抒己見,懒人至今仍抱中間偏淡睇法,當然形勢有变即自行執生,皆因靠估而己。

8. Agree 2014-05-12 20:22:36

過去有利因素,1) 包括人民幣升值,2)國內升極都有嘅房地產巿場; 3)高增長嘅中國慨念;4) 自由行; 都全部返轉來行; 我覺得只係造個雙頂後急跌