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文亮語
 
 
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1. 法子 2013-12-02 09:13:58
多謝湯生說清楚情況。

市場的成交價,只是橫行,並沒有大幅下跌。

每天的「劈價」和「低於市價」成交是報紙和地代繼章取義。
2. 亮劍 2013-12-02 09:15:24

呢排成日有地代向我推銷新盤,咁向佢哋攞料自不然係指定動作啦,本人問過好多地代,拒哋知否呢兩叁年有無政府高官出咗或出緊貨?

他/她們嘅答案係冇呀!

『口裏說,動作卻很誠實』,就係呢種!

 

3. 無良政府 2013-12-02 10:19:04
湯生講得正確,政府強奪民產,試看市建局仲誇張,居然利潤幾十億.
4. 木子 2013-12-02 11:16:11

以下單位由本人友人購入, 開價是570萬, 沒有所謂的650萬, 亦不存在累劈105萬.

 

新聞速遞
鑽石山匯豪山3房戶成交價約545萬元 市況逆轉 業主減磅 累劈105萬元
粉嶺碧湖分行營業經理周志強(Jacky Chau)
更新日期: 02/08/2013
 

美聯物業鑽石山荷里活廣場分行助理區域經理何家豪(IVAN HO)表示,二手淡風持續,個別業主為求減磅不惜劈價求售,該行剛促成一宗鑽石山匯豪山中層戶買賣成交,業主由放盤至今,累減105萬元。

剛錄成交單位為匯豪山中層B室,3房間隔,景觀以山景為主,涉及建築面積約773平方呎,實用面積約549平方呎。據了解,業主原先開價650萬元,惟意向價隨市況轉淡而逐步回落,為求減磅盡快脫手,於日前再減至約545萬元,終獲區內客垂青,吸納自用,折合建築面積平均呎價約7,050元,實用面積平均呎價約9,927元。

原業主於07年10月斥資約372.6萬元購入上址,持貨至今,賬面獲利約172.4萬元,物業期內升值約46%

5. 結冰的樓市與價 2013-12-02 12:42:25

3D執行這麼久(雖然仍未通過立法會已施行),香港政府理應誠實面對3D及緊貸之政制失誤惡果,而不是像曾財爺今天仍當市民個個都是懵仔再從覆說他的謊言。

現在小業主之物業就被政府雪藏結冰由以前每月成交八千至萬一二間到現在不足四千。發展商賣樓量上月就創新高。白居二可借九或半按揭都無足夠人下注。同一屋苑內之二三百尺單位之呎價就貴過六七百呎單位,即窮人買貴樓。變態! 可是特首高官終日笑著口在新聞台說他們這些措施是對。騙到中央政府嗎?

6. 摩佬換人果斷 : 博士, 弱旅終敗給強旅, 走不出宿命, 你同意嗎? 2013-12-02 12:53:57

車路士昨在英超雖然「閃電」失球,但最後能夠反勝修咸頓,全取3分。網民在討論區都盛讚領隊摩連奴換人得宜,亦夠膽未完半場已經作出調動,先由林柏特入替奧斯卡杜斯山度士,然後下半場甫開賽再換入丹巴巴亞踢雙箭頭,加強攻擊力,結果收效,得以反勝。環顧當今球壇,要似摩佬般果斷換人,可說是當今沒有第2人,因而被網民盛讚。


 

7. 真正小本投資者 2013-12-02 13:43:27
二手樓平均價無乜升跌, 原因是成交太少, 禾雀乱飛.
新樓成交價面價無大跌, 原因是發展商代客俾辣招稅, 買家實際付面價八成幾.
銀行估價近日全面調低8%左右.
真正小本投資者係懒人, 唔多識又 唔多睇煩死人嘅數據, 純靠斷估做人.
照咁呢估, 樓價應該比政府或中原指數顯示嘅數值實際跌8%-10%左右.
如有異議, 歡迎狂插, 咁至可以學多啲, 估得近磅啲, 慳精神, 收穫多.

8. 十年建屋要達標 3機構怎協助? 2013-12-02 15:15:50

十年建屋要達標 3機構怎協助?

撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授/市區重建局非執行董事/市區重建局土地/安置及補償委員會主席
欄名:房策透視

香港未來十年長遠房屋策略諮詢今天結束,諮詢文件建議未來十年房屋供應的目標為47萬個單位,亦即平均每年供應4.7萬個房屋。

房委房協市建局 責任各不同

初步構思公營房屋對私營房屋是六四比。如果以每年平均4.7萬房屋供應估算,每年公營房屋應有28,200間,而私營房屋供應則有18,880間。這個建房量應該已考慮香港新增家庭數目,市民對住屋質素的改善需求,以及新增移民,學生及短期在港工作的人口住屋需要而估算出來。假設上述這些需要已全面考慮,我們接着要問的,就是怎樣才能達到這個供應目標?現有的公營機構又應有甚麼角色?而計劃與現實的差距,又應用甚麼方法來填補?

先說六四比之說,應是參考了過往20多年的香港建屋情況(見表一)。由19892013年,香港建屋情況可分為四個階段:(A19891996年、(B19972002年、(C20032007年,及(D20082013年。大致上六四比是與階段(A)及(D)相若。而過去24年的公私營房屋比例是5743左右,因此六四比亦即政府會略為傾斜於公營房屋。

對香港房屋供應有着重要角色的機構共有三個,分別是香港房屋委員會(簡稱房委會)、香港房屋協會(簡稱房協),及市區重建局(簡稱市建局)。三者的使命及責任有所不同,有時市民或對上述三個機構的了解不足,容易出現錯誤的期望。

房委會在1973年根據《房屋條例》成立,主要工作是制定香港的公共房屋計劃,而現時約有30%人口居住在租住的公共房屋。200511月房委會出售了大部分的零售及停車場設施,集中資源來支持公共房屋計劃。

公營房屋之中,又分為出售及出租的,而六成公營房屋的出租部分,相信主要由房委會承擔。根據中原地產研究部的資料顯示(見表一),由20032007年,香港公營出租房屋平均每年是13,224個;而20082013年,公營出租房屋平均有15,176個。如果以十年平均計算,出租的公營房屋平均每年有1.4萬個左右。如果未來十年公營房屋平均要建28,200個單位,那麼其餘14,200個,便會是居屋,除非房委會能夠增加建屋數目。

建愈多公屋 房委赤字恐愈大

如果要與建一個公營房屋單位要100萬港元,建1萬個單位便要100億元。28,200個單位便要282億元,這筆開支極巨。從房委會年報可見,租住房屋那部分的營運過去五年都是虧損的,亦即是租金收入扣除開支後出現赤字,2012/13年度就有12.34億元赤字。那麼興建愈多公屋,這部分經營赤字就愈大,除非能加租,又或者能用其他收益補貼。

而出售居屋(或夾屋),就是不用政府額外撥款,公屋又不用大幅加租的解決方法,這過去亦是房委會主要收入來源。

那麼有誰可參與興建居屋、夾屋或政府資助的房屋?市建局成立的目的不包括興建公營房屋,所以只有房委會及房協能參與。房協是一個獨立的非牟利機構,於1948年成立,並於1951年註為法定機構,財政上自負盈虧。過去曾經發展出租的公共房屋,但近年已很少類似計劃(舊屋邨重建除外),只參與發售公共房屋及私人物業發展。相信在未來十年,房協能夠貢獻的,主要是居屋的發展及私營房屋的供應。

但房協自20032012年度,總共只提供了1,447個新增單位供應,而其中576個單位,是長者安居樂計劃有關。而翻查紀錄,房協最多出售公營房屋的供應,是在1998年,共有7,098間夾屋出售,之後房屋興建量大為減少,在200507年和20092012年更基本上是零供應。因此,以房協的獨特身份,能在未來十年協助政府的,主要是出售公營的房屋發展部分。

未來公營房供應 房協可輔助

公營房屋之中,出售與出租的比例又應怎樣?鼓勵自置居所的話,出售比例就要高些;相反若要專注解決低收入階層的住屋問題,出租比例就高。而這方面的政策,過去亦大幅改變,公營房屋出售與出租比例,19972002年是42.957.1;而20082013年是3.896.2,差距可以很大。所以政府就說要提供彈性,把出售與出租的單位能互相調撥,如所建屋邨的模組及結構,基本是一樣,落成的大廈可以當居屋出售,又或者是公屋出租,但過往私人參建居屋模式在此一「彈性」規劃下,可能就不適用,因為物業設計及合約設計都是以出售為目標,要轉成公屋出租會有難度。

那麼興建居屋的責任,相信主要落在房委會及房協身上,而當下因資源限制,後者只能作為輔助的角色。

在長遠建屋目標中,那四成私營房屋,亦即每年18,800個差額,這三間機構又如何協助?房委會是不會參與,而房協亦相信不會主動參加,因為以私樓模式發展項目,房協並沒有優勢,除非碰上很好機會。除了由私人發展商提供私樓供應,相信市建局也能提供一點貢獻。

市建局是由最初的土地發展公司轉變而來的,市建局的工作目的是解決嚴重市區老化問題,協助居住在殘破失修樓宇的居民,改善其生活環境。市建局是地產發展商嗎?由市建局主動發展的地盤,近年就只有啟德發展區的樓換樓地盤(用來給受影響的重建戶另外選擇),以及土瓜灣馬頭圍道唐樓倒塌的地盤(而這是特事特辦的項目)。而原則上市建局只是負責市區重建地段,市建局做好前期的收地,賠償及安置受影響居民。把地皮處理好之後便公開投標,由私人發展商來發展。這個模式是純粹以市區重建目的出發,市場經濟來主導的。所以建成的單位是私營房屋,而售價亦是市價。

收樓昂貴 市建局賣樓難便宜

有人批評市建局的樓盤售價相當昂貴,而這是發展模式的結果。第一市建局發展的地盤全屬市區,地段價值不會便宜;第二在前期收樓時是以市價,甚至優於市價(以同區七年樓齡的樓價收購,而不是以舊樓的現價來收購),所以前期成本昂貴。麵粉價已貴,製成品的售價不會便宜,除非發展模式更改。

市建局所負責那部分是私營房屋而不是公營出售房屋,所以不能期望市建局的樓盤能以公營出售房屋價格出售,除非中間的成本差距能有人承擔。而市區重建發展能夠提供的房屋單位的數目亦很有限,所以每年18,800的私樓建屋,市建局只能協助部分,其餘主要由市場地產發展商承擔。

總的來說,出租部分的公營房屋建設主力仍是房委會,出售部分則由房委會主力,房協輔助,如在建屋量上要更易達標,除資源上的支援,土地開發的配合亦非常重要。至於私營房屋方面,雖然房協及市建局能協助部分的建屋量,但由於種種限制,如資源及角色規章的問題,私營房屋建屋目標仍然要靠市場力量,除非房協及市建局的資源及角色可作調整。(文章僅代表個人立場)

 

 

9. 施永青: 一手盤或會一浪平過一浪 - 二手價量面臨進一步陰乾局面, 明年樓市負面因素已出現 2013-12-02 17:31:08

中原地產創辦人施永青出席集團35年周年酒會時表示,明年樓市變數多,除了政府的政策,政治矛盾外,還有外圍因素,以及中國經濟升浪能否持續,均會影響未來一年樓市。

施永青預期,發展商開賣新盤,將繼續以優惠增加銷情,一手盤並有機會一浪平過一浪,主要是目前購買力沒有伸延性,當市場消耗過後,需時累積。二手業主普遍無借貸壓力,除非急須變現,才會大幅劈價求售。

 

10. 肥師奶 2013-12-02 18:26:49
當一個人買了物業之後,可能是一輩子的投資, 就算息低始終是債要還.  升了不賣祇是紙上富貴, 可跌了...又何苦由來!  拼搏要看時候,天時地利都是重要的關鍵因素.  
 
現在天氣異常, 到處地上出現天坎; 瘋狗浪; 飛機失事會否是間接與 "太陽南極正在翻轉 影響波及整個太陽系"
 
聽說:- 太陽活動周期大約為11年,每個周期的高峰期,太陽的整個磁場就會發生一次磁極翻轉—北磁極變成南磁極,而南磁極變成北磁極。造成的影響可以波及整個太陽系。太陽北極已經翻轉,南極翻轉即將到來........??????

肥師奶愚昧兼多事, 煩請高人看看下列, 看地球是否真的正被影響...

http://tw.aboluowang.com/2013/1117/349695.html#.UolgeiWEhuE
11. 好文重溫 2013-12-02 18:52:29
其實, 要寫呢個題目壓力好沉重。如果你係投資者, CHING就會質疑你的利益, 難道, 要一個唔係市場參與者去講, 咁又有乜權威性??

我由寫樓市預測後來改而寫房屋政策, 就係避免加入呢D主觀情緒。(我一條友, 改變到個市場幾多??), 正正係呢個原因。

CY的原罪

襯2013年7月7日會有人上街, 我想呢一班會上街的人, 去諗清楚, 到底佢地上街為乜? CY的房屋政策出了甚麼問題? (甚至可以同記者講下)

人人都要住, 但唔係人人都要置業。價格係基本供求下的產物。

CY鍾意將供應推去前特首身上, 乜L都唔關佢事。

但大家回想一下, 如果係十年前, 沙士時, 你有無諗到自由行可以入來一千幾百萬咁去買乾你地D豪宅?

所以, 供求失衡, 可能係前政府只以本地的需求來計算, 當然應付不了突然加入的需求。

在供求失衡, 前特首就將需求分流。將自由行的購買力全部趕入豪宅。幾千萬甚至成億的物業, 全部由佢地承接。
衰D咁講, 如果要死, 都係死呢班購買力, 而出售豪宅的錢, 就流入本港的實際體系。
人地帶錢入來炒, 你咪俾佢炒LOR, 反正塘水滾塘魚, 自由行的買家, 最後多數都係轉緊個物業俾另一個自由行買家。火棒傳來傳去, 政府錢多咗, 發展商賺多咗, 起碼夠錢去派街坊。(雖然我極唔同意去派, 但起碼, 派多少俾老人家, 補貼交通費, 我極同意)

呢一套思維, 去到689上場大改變。

將購買力由上而下咁推, 關卡不斷咁設係大價樓, 唔Q俾你買, FINE, 要配合政策, 購買力咪集中係門檻最低的上車盤LOR。(無計, 689要民望, 要達成多人置業, 咁“票數”先夠多架嘛)。

小朋友同大人賽跑, 仲要縮短競賽長度, 咪更加無得跑。

上車, 變成掛在驢仔頭上的紅蘿蔔。

我想重申, 需求係不可以減少的, 需求只可以疏導。(所以, 曾生的邏輯是對的)。你肚餓, 我唔俾你食快餐, D人會捱肚餓? 定係走晒入去麵飽舖?好似入大學咁, 你規定我幾多分先入到, 我入唔到我都會走去讀IVE, 副學士, 呢D, 係你日常生活中可以見到的例子, 偏偏好多人因為主觀因素而故意視而不見。

政策市, 就係政府想用行政手法去將需求導入佢想像的模式, 咁到底, 政府係想個市場係點?? 

呢個, 就正正係反智的表現。

政府要趕絕炒家, FINE, 炒家去咗邊?? 邊個係炒家? 
政府想用家上場, 但同時又想降低需求, 咁到底係想人地上車定唔上車? 

而最關鍵, 你又要人唔好買樓, 咁人要住架嘛, 住係邊?? 當然係租屋啦, 但政府又打擊投資者入市, 咁何來咁多租盤?? 

政策混亂但副作用係谷起租金, 未想買樓的, 因為政府的政策而先變成受害者。

呢個, 咪反智LOR。

經濟學有一個現象叫做INFERIOR GOODS, 即係, 市場越唔好, 人越想控制消費, 就會一窩蜂咁去搵一些較次要的消費品。結果導致越差的消費品價格越升。打仗時白米貴, 個個走去食蕃薯, 結果, 蕃薯升幅驚人。

套入而家香港的樓市, 點解新界西無論買價, 租金都上升? 正正係因為, 越多越多外區人寧願花多點交通費及時間, 都想搵番估平價些少的居所。(當日曾生已經叫過大家咁做)。我認為係INFERIOR GOODS的現象。至於係虛火定係供求改變, 呢個就要花時間觀察。

但呢個現象, 已經反映咗, 市民對住的剛性, 個需求已經唔係靠炒出來的。政府只為做SHOW, 話俾大家聽佢已經盡咗力, 做咗嘢, 不斷咁再去出招打稻草人, 按CY的思維, 封咗的密室就唔存在, 同樣, 打完炒家, 市民的需求就會無晒一樣。

咪做成, 每一次出招, 再進一步提高門檻, 受害的人越多, 供求更失衡, 樓價越升的原因。

要解決需求, 矛頭只得一個。點樣解決需求的口味。一日香港人都只肯住市區, 人口不能從CBD向外擴散, 樓價一日都硬淨。

當年八萬五, 香港仲有幾個大發展區, 馬鞍山, 將軍澳, 天水圍, 東涌, 係一下子將人口導入去呢D地方。當大家見到你真係有咁大個區可以安置人口, 大家都會信你呢個八萬五政策。

而家, 你信政府要發展洪水橋, 粉嶺, 東北, 但班大帝肯唔肯入來, 一句悲情城市, 能夠安置的, 只有新移民, 中港矛盾已經令到政府舉步為艱。你幾多萬五都無用。

呢個, 係政府施政的BUG, 有BUG點會唔屈機? 當基本供求完全無改變的情況下, 外圍因素根本改變不了市況。

大家細心比較下, 97年, 你身邊的朋友, 身家幾多? 而家你問下, 一個唔起眼的朋友, 分分鐘銀行有幾百萬現金。你再套用過往的歴史數據來預測樓市, WORK唔WORK?? 學仙姐話齋, 褲袋型經濟師, 只以自己褲袋的身家去計算個市場, 而市場就將收呢D聰明仔。

講退市, 退市講乜?? 印少咗? 定係回收番?? 呢個概念攪唔清, 你將會對市況預測有根本的錯誤。

好似小朋友係浴缸玩鴨仔。你開水, 鴨仔會升高。當你扭細個水喉, 鴨仔會點? 沉落水底? 任何從政的人, 第一樣要做的, 就係討好選民。整色整水懶義正辭明咁去玩少少花臣實會, 印銀紙代價係通帳, 基本上已經係常識。

有統計的時間, 你可以睇下, 通脹只減慢, 咁多年只係得幾多年通縮? 同埋, 政府係驚通帳定通縮?? 

除非這個政府, 背後有潛台詞, 希望將這個地方的有錢人, 被另一個地方的人所取代。地產商要換人, 香港有錢人要換人, 但係SORRY, 只係換國藉而唔係改變呢個貧富架構, 咁呢個政府, 值得你去支持?? 

覺唔覺支持呢個政府的, 都人係愛字行頭? 呢班乜嘢人??

[ 本帖最後由 victoriaahpak 於 2013-7-4 04:50 PM 編輯 ]
12. 肥師奶=楊衞隆 ? 2013-12-02 20:04:49

太多火山一齊爆發
最近幾個月,太平洋火山帶總共有十個主要火山爆發。現在這一刻,單是印尼就有三個火山正在猛烈爆發。日本南部海底火山爆發,爆出小島,櫻島火山突然猛烈爆發,火山灰射到15,000呎高空。堪察加半島、南美洲和意大利亦有火山爆發。非常奇怪,全世界傳媒對這樣危急的事情似乎全無反應,甚少報導。
為甚麼世界各地的火山一起爆發? 是否太平洋板塊不穩定? 
最近兩天,我對經濟新聞失去興趣,只是盯著火山情況。奇怪的事情是,好像沒有人關心這個地球,只是關心股市樓市。
我可以非常肯定地說,世界各地火山突然一齊爆發,絕對不是巧合,應該是地殼不穩定。三十年前,當我還是大專學生的時候,已經有這樣的想法,如果地殼不穩定,會有很多火山一齊爆發,會有很多地震。地殼不穩定是極之嚴重的事情,為何,為何沒有政客或者傳媒全力報導這件事?

13. 煲浪追浪 2013-12-02 20:27:52
笑到咀都合唔埋,
杞人休天。
快D去買骨灰位把哪!
連最简單做人法則都唔識,
活在當下,或者你地有资格跟濕狗英同枱食飯,
痴痴呆呆坐埋一台,低低能能圍埋一堆。
14. 聯想起許仕仁 2013-12-03 00:26:15

許仕仁是20l2年3月尾被落案起訴。但之前兩三個月新聞已報道事件始未。若然不是新地爭家產揭發原來利益輸還可用銀行透資戶口方式進行。那麼香港還有幾多高官用這套方法收水或因許氏事件曝光後唔敢再用這套收水?

SSD2跟超緊按貸是20l2年2月初至中推出唔知跟這種透資輸送利益何有關連呢?

15. 14補充 2013-12-03 00:38:23

應該是DSD是20l3年2月初推行。不是SSD2。而許仕仁是2〇l3年3月底被落案起訴才是正確日期。

 

16. 14 & 15 的意思是 2013-12-03 00:56:11
會不會香港高官在2012年第四季被銀行Cut了那些利益輸送之透資額後在十月便瘋了狂出辣招了。