地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:13079    回應:39
文亮言
外來,本土,全世界對樓價影響
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2020年7月22日

  有老友話香港住宅樓價冇天理,點解甲廈與商舖價格都下跌,而住宅樓價竟然不跌?中原指數比年初還有1-2%升幅。老友用冇天理來形容,應該手上沒有住宅單位。就算有,都只是用作自住的一個。如果有幾個住宅單位,老友或者會用天開眼來形容。

  我講大家或者唔相信,商舖、住宅、甲廈根本是不同類。不過大家都統稱為之地產,就好似豬牛羊一樣,根本是不同類,大家統稱為動物,最多是叫家畜。如果在印度賣牛,伊斯蘭國家賣豬,一定賣唔出,但是否能夠話豬或者牛唔值錢?一定唔可以。所以,大家一定要了解舖位、住宅、甲廈對手,才可以話現在的價格是否合理。

  先講跌得最多舖位,尤其是A級舖。大家要明白,A級舖的生意對象是外來人士,尤其是國內遊客。現在香港封關封城,基本上沒有外來遊客,租客冇生意一定要求業主減租,租金下跌,樓價亦相應地下跌。以最近調查來說,A級舖樓價平均跌了三成,部分A級舖租金跌幅超過三成。代表A級舖位業主不但有實力,而且亦樂於防守。業主祈望開關之後,租金與樓價會作出V型反彈。

  住宅,尤其是基層需要的小型單位,樓價出乎意料之外不跌反升,主要原因是小型單位的對象是本土人士。香港小型單位供應量基本上長期不足,如果不是有疫情降低需求,我恐怕樓價早已飆升。換句話說,如果香港經濟不太差,不影響一般市民買樓需求和意慾,小型住宅樓價很難下跌。

  有人很奇怪,在社運及疫情影響下,甲廈價格不是跌了很多,大約10-15%,租金亦大約如此。不少人認為不合理,其實,大多數甲廈對象是全世界,各類金融產品、投資、股票買賣。如果不是疫情影響全世界,基本上甲廈租金是不會跌,就算疫情影響全世界,但對於金融產品的影響有限。所以,甲廈並沒有大跌。不過,就算疫情緩和,甲廈亦不會大升,沒有大跌又如何會大升。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 住宅樓價竟然不跌? 2020-07-22 12:44:26
因為薪資仲未跌。
2. 張先生 2020-07-22 12:55:03
我覺得博士説得很對,正所謂生意可以不做,但住是剛需之中的剛需,尤其是疫情期間,大家都要在家工作,讀書,甚至做生意---即是網上生意,住宅部份替代了商鋪同寫字樓的需求,顧員在家都可以工作,要這麼大的寫字樓幹什麼?網上都可以做零售,甚至保險,租那麼大的鋪要來托咩?
所以住宅當然大能同商鋪,寫字樓來比較!! 
5. 鳥6 2020-07-22 13:15:37
博士,1997年香港私樓縂值高於當年港股縂市值。 

今時今日,香港私樓約1百二十萬個單位,約值十萬億港元,但港股巿值已經去到40萬億。我就當當中港人只揸25%,都已經有10萬億。 

港私樓難大跌,因為今時今日港人手中的流動資產(港股),比起97已經大幅增加,所以業主們的防守能力比起當年強大得多。更何況差不多有7成系現契樓,又碰上超低息。香港業主實力超強。
6. 鳥5 2020-07-22 13:27:45
同異博士某部分觀點!而土地利益最大嘅地產項目!次序酒店甲級寫字樓商舖豪宅平民樓或者係清水樓!(如同供應三角形)但至於平民樓清水樓何以未跌?黃金同白銀!本身供應關係,同方向不同步!未跌係時辰未到!唔係唔到!5好一廂情願!
7. 鳥6 2020-07-22 13:33:11

PHV9有分析指出,近期環球股市大漲,除了是「資金」推升外,也是「去美元化」的訊號,原因是美國氾濫式印錢救市。摩根士丹利前首席經濟學家、耶魯大學學者羅奇早前大膽預言,美元將狂貶35%,理由是1960年到2005年,美國國民淨儲蓄佔國民收入平均7%,疫情爆發後,今年首季降到1.4%,加上官方推出一連串救市政策,導致今年美國赤字佔國內生產總值(GDP)比率升至二戰後新高。同時,華府正走去全球化及保護主義路線,美國儲蓄率未來料降至負值,故估計最快今年或明年初,美元恐大貶35%。

美元會否狂貶不得而知,「去美元化」卻真實地進行,據俗稱「央行之母」的國際清算銀行(BIS)統計,美元佔全球官方外儲比重從2000年逾70%,降到最新不到60%。同時,美元購買力近年縮減幅度高於歐元、日圓等國際貨幣。相比之下,人民幣實質有效匯率指數(REER)自2004年12月低位至今已累升逾五成,近十年略勝美元。若以人民幣緊盯的24種一籃子貨幣廣義匯價來看,自2016年以來,人民幣波動幅度不到2%,印證其價值穩定。

香港的未來,正正係成為全球去美國化,貨幣多元化的推手。美國狂印鈔,美國軟實力大幅下降,抗疫能力低落,美國正在走下坡,特朗普連任只會加速美元地位的崩潰。

港元同美元脱釣只係時機的問題,當年港元也曾經peg過英鎊。

8. 鳥5 2020-07-22 13:47:05
揸住ak47都要死到週地係!著條底褲,揸把老牛,出去搏命???斯巴達戰士???冇乜好下場!未上車千祈唔好上車!!!博唔過!!
9. 鳥5 2020-07-22 13:50:16
今年新盤頭六個月200單撻訂!過咗上年全年!仲要唧牙膏都已經係咁!按揭貸款已經穿一萬五千億!銀行來貨平錢!估值都要調低??自己計自己數!
10. 鳥5 2020-07-22 14:55:19
97當年最高按揭金額得四五千億!今日啲業主借咗一萬五千億!係3倍!當年平均收入係一萬四千!今時今日係一萬六千!睇下條數先啦鳥6!當年平均財富儲蓄係3年支出!而家有條啫咩!如果今時今日發展商玩嘅係清水樓!早就劈死咗啦!而家套住!畀政府同阿爺慢慢玩!高地價政策!早就搬咗龍門!地覇而家陣.緊!今年殺定全年得嗰兩億幾!空置稅一到!條數計唔到
11. 鳥6 2020-07-22 15:09:21
只有冇炒過樓的才會去買一手劏房。

新界沙一兩房,港島南豐兩房,九龍德福兩房,收租冇得輸,價位防守能力硬淨,流通高, 出租率高,管理費合理。股市搵到,full pay 入返間收租,鎖定股市利潤,冇仇報也,香港富人的投資模式。

鳥5之流多年長期睇淡香港物業,结果多年來香港貧富差距卻越來越大。個中原因,大家只須觀察週圍貧窮及富有親友的長期投資取向就明白。

鳥5,忘記羅兆輝吧。佢重累你唔夠?
12. 引刀一快 2020-07-22 16:23:20
鳥5兄

所謂easy come easy go,樓市要跌,都等啲容易錢入嚟接嗮貨先至會跌。
依家上面浸成咁,受災範圍裡面只要百分之一遷嚟大灣區,都唔少嘢,千分之一嚟香港,夠托市。
香港肯定會配合,減BSD。
13. 海南人 2020-07-22 16:41:04
鳥5兄

空置稅cancelled左了!!
14. 鳥5 2020-07-22 16:54:09
刀兄,香港房策係國策!林鄭上場果日已經定左!必行!不欲多言!鳥6兄過到出年年尾,5左大家搵死!But...
15. 正氣 2020-07-22 18:59:14
香港會唔會跌,參考下深圳,今年深圳仲上升中,始乎國策要要深圳升,咁我唔明要香港跌的的理由
16. 元朗灣區人 2020-07-22 19:14:18
重申
高樓價是柴火,香港是當歸。

十年前已編好劇。
17. 鳥5 2020-07-22 20:05:10
空置稅同明日大嶼!搞完個立法局再搞!玩到地覇投降!呢個係事實!阿爺要腳軟,已經換咗林鄭啦!係咪?
18. 鳥5 2020-07-22 20:12:06
美佬都5驚?阿爺驚香港硬着陸?拉得黎智英!處理香港深層次矛盾,就豁得出去!係咪?諗嘢要合理啲!香港房策有問題!全世界都知啦!如果仲諗住用以前果D高地策諗今日!我覺得係自欺欺人!軟着陸都要還神!仲諗住升??
19. 鳥5 2020-07-22 20:23:55
以我对中央body language睇法!2O萬公營單位諗5掂全港冇運行!首當其衝係地覇。。。咁講唔知會唔會得罪人!今日計18個月內!開局。。
20. 鳥5 2020-07-22 20:25:41
新雄雞已經有啲人士同埋股權變動!在下色目以待!今日我講嘅
21. 道德高地肚內的蟲 2020-07-22 21:56:47
我睇香港更堅定落實资本主義。
兼精雕细啄。
深層次矛盾?有邉度冇?大曬呀?優化置業階梯,有序增加公屋就會,唔肯北上,幫你唔倒,你估你係邊個?



22. 鳥5 2020-07-22 22:22:15
資本主義,樓價就5跌?哈哈,哈哈哈。。。07美國玩共產??日本樓跌玩社會主義???哈哈哈。。。我左大家搵食18個月啫!坐下隨口噏十中八。咁就要睇下年年尾。坐下一年前講:方唐鏡要兜迎潮庭潮庭,在下拭目以待。。。中唔中大家心中有數!
23. 鳥6 2020-07-22 22:28:31
香港樓淡可悲之處,就系要面對阿爺要谷香港股市的現實。長揸 騰訊阿里港交所已經贏到開巷。 

恆指成份股未來幾年會大換血,大幅降低滙豐,加上用新科技股換出一些銀行股,港股升到4萬點好正常。

港股升穿4萬點,你重旨意香港磚頭大跌價,俾位大家套貴股換平樓?有冇咁筍呀!人生有冇咁如意之事? 阿爺會為咗打壓香港樓價,討好班黃屍港人,打壓港股? 醒下啦。

港股大升港樓大跌的萝境,只會出現在如鳥5此類投資初哥的夢中。  
24. 鳥5 2020-07-22 22:28:37
更正:方唐鏡要鬥贏朝庭!在下拭目以待。
25. 鳥5 2020-07-22 22:37:20
21F,坐下今日醒多一棍!投資,投机,賭博買中就贏買錯就書!冇數學數據顯示同道德有關!當一個堅尼系數高就會動盪!政府就會亦首。。呢個係人類歷史,社會科學行為!5係政治亦5係道德!你5明我都冇辨法
27. 鳥5 2020-07-23 00:16:39
鳥6!5洗咁驚!我隨口噏十中八唔係傳統war !至於港股!我向2年前,D度講港股要穿22500..今年我向D度叫人ALLIn.係果日係22000!通知十一哥買打巴牛係21600果日!叫十一哥留意下石油ETF.話年尾4O美元。果日係石油2O元。。不過我叫十一哥匯豐年尾有機會上番48,呢個我認有機會錯!全部貨都未走war!1420重鎚買金通水比十哥!到而家都未走!好似我LeeD咁閒人!都係隨口噏下啫!又5係你D咁既專家!只係十中八啫!不過如果有一舖对我LeeD閒人对賭!驚係正常!唔好咁嬲!哈哈
28. 鳥5 2020-07-23 00:26:31
鳥6兄!你咪忍埋我18個月囉!哈哈哈!我有幾多中,心中有數!或啫係得Lee次你中我5中呢?哈哈哈!对自己要有信心之得㗎!賭身家周亍係啫!點解你特別驚啫!哈哈
29. 道德高地肚內的蟲 2020-07-23 00:27:44
樓上一棍虎虎生風。
堅尼系數人人都講,盪唔盪得成還看其他推手。
我估未來香港中國特色资本主義就未有人提,是好野,不極端,令社會更健康正常,掌握大數據,有理念,能摸着石頭過河
呢個形勢,黎緊港人反而應擔心,呀爺重信唔信你,信就幫你,唔信就出局,食自己,都費事理你,就係咁簡單。

30. 鳥5 2020-07-23 00:35:15
鳥6兄!5好嬲!5好為左我LeeD(閒人)上心!怪就怪我成日中!賭果舖最大坐对家!比着我都嬲啦!哈哈
31. 引刀一快 2020-07-23 08:59:33
鳥5兄

香港唔係貧富懸殊咁簡單,仲係換緊人,所以問題先激化到呢個地步。
只有飛地,先至係一個解決香港問題嘅方法,仲可以為國家經濟產生巨大動能。
32. 十一哥 2020-07-23 10:49:20
雀仔  
托大咗水龍…順逆都危、成袋籌碼…越危越有機、悶聲大發財、咁嘅環境先至最好賭、起個孖寶就不妨抖抖睇睇。
33. 鳥6 2020-07-23 12:58:20
鳥5兄,過去無數個18個月你都睇錯市,再等多18個月你就有運行?

你份租约18個月後到期,你咪又系死死氣氣要再續约。香港班樓淡的一大特色,就係個個都以為18個月後可以執筍盘。 冇本事上車,再俾多你18年都無用。
34. 鳥5 2020-07-23 14:48:02
鳥6!下年年尾你咪知Law!係咪?理由講晒!係咪?你日日小!日日驚都5係辨法!過往12個月!我回報跑贏CCL啦!LeeD5講啦!哈哈哈哈!我叫人首次置業唔好上車!冇諗住救你!更談上得罪你呀!哈哈对自己要有信心!大富由天,小富由儉!你驚就5好玩咁大!玩乜反而次要。。以我嘅能力最多醒你Lee棍!其他幫你唔到!
35. lol 2020-07-23 15:00:28
有需要,有能力,九成按揭,咁大槓桿,咁平利息,咁少供應,咁多熱錢,都唔上車,唔通收到風美國月月大收水?定系睇到美金日內升三幾成?係就真叻仔喇。
36. 鳥5 2020-07-23 15:19:40
十一哥!你講果D我明!2-3000點太短波幅!小弟反而玩5掂!坐下以中長為主線!
37. 鳥5 2020-07-23 15:35:47
刀兄!你講果D係中央預案之其中之一!但係咪要玩硬定軟著陸!未知!從時間切線計!大机率出年要開局!成果廣東(包括香港)被施住後腿!成本5細!大家明!
38. 元朗灣區人 2020-07-24 08:52:24
其實,經濟發展简单d讲,

!!令窮人有钱。

有钱就会消费。大湾区的设计应该还这样的。
39. 引刀一快 2020-07-24 10:22:37
灣元,理想化,太籠統。

大灣區係兩樣嘢,中國第二次讓一部分人先富起來。
同埋,抗衡某地方政治傾斜。
40. 十一哥 2020-07-24 10:42:34
刀刀  長期籠統…冇次精準、常存經天緯地嘅心…天生指天篤地嘅才…極品 !


41. 十一哥 2020-07-24 11:16:03
雀仔  就算而家先揸金…都未算遲、條傻侵真係焗到發茅、仲有幾個月…冇得連任就手尾長、好彩對手太老弱…仲有得望、一味想谷阿爺發惡…最好郁手整到美癈痛痛地、咁佢就座定笠6冧庒、阿爺就睇得好通…一味灑花槍、始終自己打得…就唔怕人地嚟真。
42. 引刀一快 2020-07-25 11:36:43
十一仔,唔恨得咁多㗎喇。