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文亮言
九成按揭的樂與怒
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年11月1日

  當林鄭在施政報告大幅提升九成按揭保險至800萬,八成按保至1,000萬,市場上有不同聲音,有人話現在樓價高企,林鄭才推大幅增加按保,簡直是將人推入火坑,有人話新按保急市民所需,大家可以比較容易買到較大住宅單位,大幅增加新樓保是否明智,我相信不同人有不同睇法或者感受。


  在新按保推出之後,有已經買了400萬以下細價樓的業主當然很嬲,他們認為林鄭推新樓保太遲,令到他們買不了較大單位,亦有人非常開心,就是那些還未買樓的人,他們只需要付10%首期,買到一個價值800萬單位,這是新按保的樂與怒。

  其實,無論林鄭是否推出新按保,大家用九成按揭買樓的時候,身份其實不是一個置業者,而是一個賭徒,樓價上升,他們當然開心,但倘若樓價下跌,他們就會損失所有首期,所以,他們其實是賭一鋪,不過,他們輸就最多輸10%首期,樓價上升就可以贏首期幾倍甚至幾十倍,這似乎很化算,所以,在新按保推出之後,600-800萬住宅單位成交量大增,我認為那些用九成按保買樓的人必定要有能力供得起,如果沒有能力供樓,即使樓價上升都要被迫賣樓,贏家都會變輸家,開心變唔開心。

  當大家認為九成按保買樓,而又供得起,差不多是立於不敗之地,我認為大家要注意一件事,就是現在利息太低,而按揭貸款就是一份長期合約,當利息上升,貸款人可能會出現困難,供得起變供唔起,最後又要賣樓還息還貸,有人話我杞人憂天,現在有3%壓力測試,而美聯儲又剛剛減息,連匯豐都將最優惠利率下降1/8%,香港有排都不用加息,甚至應該將壓力測試百分比下調,其實這是萬萬不能,因為現在香港在過去一段時間沒有跟隨美國加息,息差大約有2%,所以,壓力測試其實只是1%,已經低無可低,如果採用九成按揭不注意風險,隨時可以由樂變怒。

 
 
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1. Fisherman 2019-11-01 11:29:10
執輸行頭,惨過敗家。
典型香港仔性格,怕蝕底。
2. 美國利率應低過全世界 2019-11-01 11:32:42

特朗普

一如既往在Twitter炮轟鮑威爾:「人們對聯儲主席鮑威爾和聯儲局很失望,一開始就就錯了,(加息)太快了,(減息)太慢了!美元和聯邦利率正在損害美國的製造業,美國的利率應低於德國、日本和其他所有國家。美國目前是迄今為止最強大的國家,但聯儲局令美國處於競爭劣勢。中國不是問題,聯儲局才是!無論如何我們都會贏。」
3. 十一哥 2019-11-01 12:17:13
正正係全世界都借大咗…有必要保住金槍不倒…息就有排冇得加,租唔實惠∽實体生意就難做,網上交易流行∽商品价格就冇得貴,份工稳唔稳就好两睇…除咗食皇家飯果班。
4. 真真薯片 2019-11-01 12:46:58
林鄭好似話借按保買樓唔洗通過壓力測試?
5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-11-01 14:57:23

2019年10月31日
非升級壹會員每日限閱1篇,你尚餘0

【工商寒流】本月工商舖錄117宗 差過沙士創歷年新低

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商舖市場,按月成交量同樣減逾50%,10月錄得約39宗,對比上月減少約53%。
商舖市場,按月成交量同樣減逾50%,10月錄得約39宗,對比上月減少約53%。
建立時間 (HKT): 1031 18:37

中原(工商舖)數據指出,10月份工商舖買賣成交僅錄117宗,按月跌逾15%,數字更對比沙士時期低;成交金額跌至18.89億元,較9月份大跌90%。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示, 10月截至30日,工商舖合計有約117宗買賣個案,對比9月下跌超過五成,按年同期比較,更有約72%跌幅,對上一次跌破200宗水平為2016年2月,錄得約198宗,惟該月份為農曆新年季節,屬季節性調整,即使與2003年沙士時期相比,每月成交宗數均超過200宗,最差2月份,亦錄得約286宗,兩者相差近60%。

缺乏大額成交支持下,10月份工商舖買賣金額跌至新低,單月錄得18.89億元,較9月份錄得的199.27億元大跌90%,較去年同期(127.45億元)下調85%,最鍾意引刀大陸傻嗨收租契家佬D生意挪埋一舊。

當中工廈物業落差最大,月內僅有約56宗成交,對比9月大跌近60%,同時亦創歷年新低。緊追其後的為商舖市場,按月成交量同樣減逾50%,10月錄得約39宗,對比上月減少約53%。而寫字樓方面,按月錄得約22宗成交,雖然按月跌幅較少,但已出現連續兩個月成交量不足30宗情況。 

6. 長期低息 2019-11-01 15:02:27
未来二十年美国都不會加太多息。欠債累累,加息就是搵自己笨。
7. 加息就是搵自己笨 2019-11-01 15:27:20
這是指有強權冇公理仲可以逼人盲目買美債嘅時候嘅講法, 到哩個世界冇話冇左你唔得嘅時候...
8. 鳥5 2019-11-01 20:44:23
個個都唔想加息㗎啦,邊個總統邊個執政。。。 不過你狂減息週街殭屍消費者,殭屍企業。。啲樓係咪升呢。。日本嘅減到零啦咪又係跌到仆* 要找數㗎世界上冇美金依然存在。。。 阿爺起尾注
9. 鳥5 2019-11-01 20:46:16
美國經濟 唔掂 ,香港都要 瓜.點玩都死
10. 鳥5 2019-11-01 20:52:01
美國消費者佔gdp七成.. 撐起 全球經濟 不過袋得三千零蚊,咁你話驚唔驚... 美國工業出口佔 十幾%.. 香港就加債七成 供樓 而家玩十倍三十年 槓桿。。。洗緊錢就呢班啦, 咁你話驚唔驚呀。。。    流鬥流
11. 鳥5 2019-11-01 20:57:07
莫賺最後一個銅錢。 因為金融市場最後一個 銅錢 。。根本係流。
12. 鳥5 2019-11-01 21:13:07
美匯 試過跌到七七。。 嗰時先至開始加息對數 打個七折 幫你打劫。。。 嚟緊可能玩跌到5 打個六節先同你對數, 你咬佢
13. 公屋養懶人 2019-11-01 23:01:55
公屋養懶人,住公屋的更反政府。唔駛博,得閒無野做作反。
14. 負利率成定局 2019-11-02 11:23:48
美國佬明年會再減息,計埋通脹,香港實質負利率加大,磚頭保值功能又再顯現。 
15. 非升級壹會員每日限閱1篇,你尚餘0篇 2019-11-02 12:18:49
Support 5樓

我同你一樣, 不會比錢爛蘋果.
16. 十一哥 2019-11-02 13:36:12
13樓  懶人唔一定住公屋…公屋唔會養懶人、根本係9官/異員特登縱出D異人、呢度應該好多人住過或住緊公屋、斷估十一哥同刀刀曾經做過街坊。

17. 台北化 2019-11-02 15:39:43
香港經濟前景不妙,但係樓價仍然高企,似足台北。
18. 鳥5 2019-11-02 17:23:52
香港地咁嘅消費力,仲有懶人。。 工作時數超曬班。。 睇下啲數據啦。 仲邊有一間公司有飯桶呀。。
19. 鳥5 2019-11-02 17:25:20
仲有一個基本概念 唔知係咪我諗野唔正常.... 點解60萬石屎價租出去兩千零蚊 你會覺得政府係補貼? 係咪畀人教育搞得多諗咗啲嘢條數學題好似唔係咁
20. 鳥5 2019-11-02 17:26:29
唔該攞個計數機計下幾多呢... 係唔賺你定時畀你呢 唔好畀而家啲數學地產項目嗰啲呃到先得㗎
21. 鳥5 2019-11-02 17:29:57
而家講緊綠置居100萬賣畀你 來貨6十萬 石屎價一百萬業權50%。。。 咁鳩樣都叫做補貼? 香港人係咪畀人呃都傻曬唔識計數呢... 哈哈
22. 鳥5 2019-11-02 17:51:47
個個儲首期去到四五十歲 跟住供樓儲錢生仔去到55. 生條春咩 !!冇人生仔20年後點樣接貨呀
23. 100萬賣畀你 2019-11-02 19:01:37
而家唔止一百萬啦,禾醒覺過,一上市果陣提想抽嘅人為咩一次交幾十年租?不過哩度係一個市場,意思係莊俾你一個以後賣出去穩賺嘅機會,當然有冇人買係第二件事,而賣咗出去之後住邊係第三件事,咁啫係,買哩啲嘅應該或已經留有後路。
24. 鳥5 2019-11-02 19:08:52
最近有單洪水橋 2011年買入 最近賣出 蝕咗差唔多一半 跌咗四五成 。 好得人驚。。。 唔好咁樂觀
25. 鳥5 2019-11-02 19:11:22
而家啲財仔, 揸住啲盤 ,係震緊... 利大本無歸呀老友
26. 鳥6 2019-11-02 19:49:33
有人以為乜都唔洗錢,你用個尿壺放係天井接雨水咪得囉,仲要交水費,幾十歲人儍下儍下。
27. 儍下儍下 2019-11-02 20:42:49
又唔可以咁講,綠折居哩個局之所以叫做行得通,係因為有 resell value,如果正苦第日原價收,你揾邊個儍西嚟買?
28. 鳥5 2019-11-02 21:57:41
在下咁批判, 由司政報告十成按揭呢個訊號,開始計12個月內 細價樓急 跌。。。 急跌原因同大家所諗嘅供求 無關
29. 鳥5 2019-11-02 22:10:53
未上車千祈唔好上車 ,冇喺呢個時候簽條幾十年嘅accumulator.... 正如我年頭港 未爆而家返工中, 香港香年頭經濟其實已經空轉
30. 鳥5 2019-11-02 22:56:31
不過了6,你又唔使咁驚嘅 ..在下都唔係鋪鋪做 10 店舖 中8舖 啫... 各安天命
31. 引刀一快 2019-11-03 00:04:40
鳥5兄

依家買港樓,咪即係買大陸樓。
32. 引刀一快 2019-11-03 00:36:33

To 13樓

依家好多惡嘢都係公屋出身,只有少數情況係懶人,就係出面私藏物業收租果啲,一係仔女發咗唔使憂果啲,我識得嘅人之中,環境好嘅有唔少喺公屋住過。


十一仔

坪石邨,紅石樓
勵德邨,邨榮樓

好似撻朵咁,幾十年前嘅事。


33. 依家買港樓,咪即係買大陸樓 2019-11-03 11:12:46
其實禾都想問博士對一對稿,賭場輸錢四忌禾只數到三,漏左果個係乜?
34. aa+ 2019-11-03 12:12:58
王岐山以国家副主席身份,担任港澳领导小组主席,公安部部长趙克志实掌港澳大权,中联系王志文顺利过关,港澳办有人事变动。往后3大事:  1. 人大常委宣布“国家安全法”,“反分裂法”在香港施实,不用23条香港立法,2. 香港终审法院搬到北京,在全国人大属下成立港澳特区终审法院,類似回歸前英联邦的终审均在英国上议院的枢密院司法委员会审理Judicial Committee of the Privy Council ;3. 香港特区成立政治部,与国家公安部,安全部对接,针对外国在港的間諜活動、情報活動,畢竟香港是全球三大情報中心之首。
35. 鳥5 2019-11-03 14:20:03
 刀兄 ,廣州第一個試點香港人上去買 保障房喎。。 我都話 利有港人北上呀。。 大陸要抆人 輪到中山。。。 一國兩制法以地為界人可越境而為 大趨勢係咁玩呀
36. 鳥5 2019-11-03 14:24:44
遲啲全國五支提速 唔知wechat會變成點 會唔會勁過whatsapp好多 如果全港都用曬wechat 咁香港人諗乜嘢就唔使 求香港政府 都一目了然... 唔知都兄明唔明我講乜
37. 十一哥 2019-11-03 14:29:17
刀刀  坪石已經好羨慕…勵德就直情覺得係豪宅、高攀咗添…鷄寮紅番區…。

38. 鳥5 2019-11-03 14:29:31
十哥, 四中全會後 傳得好勁23條輻射香港 .我都話啦..呢度得我 提出... 乜嘢內容就未知啦
39. 鳥5 2019-11-03 14:34:41
在下可以咁講 ,泛民 好難入閘 下年立法會選舉
40. PTU 2019-11-03 15:07:39
想托市、效果差、慣例的!
41. 十郎 2019-11-03 16:37:31


      了哥--------琴晚發夢 , 夢到全真教主 , 王重陽話香港氣數未盡 , 過左年就會好㗎啦。叫你捱多一陣 , 冇駛灰心。

42. 鳥5 2019-11-03 17:22:57
34F, 有做開功課喎 .有見地
43. 鳥5 2019-11-03 17:45:46
十哥係喎過咗年係會好啲喎。 見底喎差唔多
44. 自稱路人 2019-11-03 23:16:03
捱過春頭就發 !