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文亮言

政府何需建居屋

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年11月14日

  居屋,是一個奇形怪狀的產品,說它是公屋當然不是,說私樓,又未到這個級數,而買居屋的人其實是迫不得已,他們過了公屋入息限額,但又未有資格買私樓,於是,政府為他們度身訂做了一種房屋,叫居屋,主要目的是安撫那班有意買私樓而暫時未能實行的業主,但政府不知道,住居屋的人其實是心心不忿,他們現在付燒鵝價錢,只得豆腐渣享受,當他們與住公屋的人談及,那些人會說他們愚蠢,點解要花咁多錢買公屋單位,而事實上,公屋愈起愈靚,新公屋比一些舊居屋還要好,所以,住居屋的人比住公屋的人笑做傻仔亦是可以理解。
 
  如果住居屋的人與住私樓的人談及居住環境,樓宇質素,就算居屋什麼也比私樓優勝,到最後,只要那個住私樓的人講一句,車,你都未俾晒錢,住居屋的人立刻會收聲。你話,政府現在仲話要多起居屋,有可能是好心做壞事,曾蔭權早就睇通這個道理,所以,他一早說居屋已經完成歷史任務。現在居屋翻生,就好似老將被征召再出征,大多數是戰死沙場,居屋的命運,我估計最後亦會含恨而終,那些買了居屋的人叫天不應,叫地不聞,想賣走間居屋又要補地價,七除八扣之後餘無幾,唔賣走又好似雞肋,唯有丟空,這類空置單位,少說都有三,五萬,政府不是浪費資源又是什麼。
 
  既然居屋定位如此尷尬,何不索性取消居屋,讓買居屋的人買私人樓宇,有人或者會認為私人樓宇太貴,又要付三成首期,導致有能力買居屋的人沒有能力買私樓,其實,一切的根源就是在那三成首期,政府何不讓銀行揸主意,如果是該人唯一擁有物業,銀行可以根據申請人資格提高按揭成數,甚至因為申請人的收入可以支付每月高額供款,就算免首期又如何,銀行亦樂意揹這些生意風險,如此一來,有部份買居屋的人便有資格買私人物業,這樣,政府又何需建居屋,為了解決基層的住宿問題,多建公屋便可以,同時又要鼓勵公屋居民在有能力的時候買私人物業,這亦是公屋居民向上的動力,不過,政府興建居屋的目的是有政治責任,美其名是照顧至各階層的住宿需要,其實是壓抑地產商在樓市影響力,而政府做埋地產商工作,其實是吃力不討好,譬如收地,政府用九牛二虎之力亦很難做得妥當,而地產商就會吼住那些不事生產的地主,搵人教他們吃喝玩樂,那些地主唔夠錢使就借錢給他們,終有一日,地主的土地就屬於地產商,官員們自問可唔可以這樣做,如果唔可以,就叠埋心水,多建公屋,多賣地,從賣地賺到錢再建多些公屋,那些收地,賣樓,唔係人做的工作就留番俾地產商做,唔傷人,點樣做商人,這個道理官員們不會明白,所以,他們才認為有需要興建居屋。

 
 
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1. Peter Paker 2014-11-14 09:19:56

我對居屋的看法

1. 補地價是按照他日業主賣出時的地價向政府補地價,基本上補地價會呑噬大部份升幅;

2. 政府以7折賣居屋俾你,名義上以小股東形式資助理你三成買樓,你作為佔七成的大股東買入物業。但政府這個三成的小股東,其實好惡, 在未補地價前,這個小股東不准你轉賣、放租及加按,使你不能用盡整套私有產權,7折買件產權不全的亞資產,值唔值要自己秤

⋯⋯

3. 不要少看上述補地價、轉讓及出租的限制,因為當你有需要換大屋及換區時,這些限制基本上會嚴重削弱換樓的本錢,如果私樓升,而間未補地價的居屋的升值大部份會去左政府度,因此,你賣居屋後的餘款一定唔夠買私樓,以致居屋流轉比私樓慢好多

4. 如果你有間未補地價嘅居屋係上水,而你係上水翻工,that's ok。但如有一日你舊老闆叫你番去幫手,加你7成人工,不過番柴灣。如未補地價,你唔可出租上水居屋,然後再租柴灣;或者索性賣左佢,未補地價只可賣俾綠表,變相難賣好多,從而影響個人的 mobility,令你入左間居屋后,好難离開厘間居屋

2. 扫把头 2014-11-14 10:40:36

"政府興建居屋的目的是有政治責任,美其名是照顧至各階層的住宿需要,其實是壓抑地產商在樓市影響力"

这才是真正原因!!

3. 山高雲低 2014-11-14 10:50:01
博士, 
原本政府的如意算盤是賺居屋市場的錢去補貼公屋的福利。 
另一方面,政府又在公屋與私楼之間强行製造一楼市階梯,台,讓市民一步向上流。 
但問題是,誠如博士所言,政府官員,根本不懂生意之道。有乜理由公屋的質素好過居屋,到底是向上流,抑或向下流? 
造成這K型结局的原因,探本塑源,源於八萬五。 
當年居屋賣不出,没人要,賤到倫为公屋出租。於是這批公屋的質素當然好過之前的居屋。例如屯門的富健花園就比同區的景峰花園優勝。用二三百萬買未補地價的居屋。這筆錢夠租公屋100年。足三代人享用。 
八萬五之祸患,馨竹難書。
4. 向饭民说不 2014-11-14 11:05:05

越多公屋,私人楼价越贵。这是不变定律。唯一例外就是当经济崩溃的时候。

还有公屋户的特征,就是他们一般不用交税,但是可以享受一切福利。

还有如果行普选,因为公屋户占人口比例成为多数,一定会出现无产阶级专政。变成享受福利的人当家作主。


5. 向饭民说不 2014-11-14 11:13:28

3楼,不要纠缠8万5啦。03年之前的天量供应根本是97年之前港英批出来的。8万5根本从为实行。其实只是口号而已。

而97年到03年的经济问题,根本就是90年到97年的泡沫经济,那些年,每年通胀10几个%,人工加10几个%。人人以为会发达,事实是上帝要其灭亡,必先令其疯狂。

所以最终被亚洲经济风暴打沉。亚洲货币全面贬值,所因为香港实行PEG系统,令到港币相对强势,市场价格不能跟汇价贬值,只有楼价下跌。那些年如果不是人民币维持不变,香港肯定更差。

03年之后,处了开放自由行之外,其实就是美金开始贬值,而人民币同时升值,香港先走出通缩命运。

6. 中女社社長 2014-11-14 11:27:24
我真係R哂頭...置安心計劃係一件好事, 點解要取消?
7. To 6 2014-11-14 11:47:25

冇得炒嘅野咪冇需求囉...

碌柚揀樓,四成甩底,首日只賣97伙。施永青:比想像中差

8. 大寶二寶 2014-11-14 16:02:55
最新CCL 129.69

共勉之,哈哈!
9. 兩餐一宿 2014-11-14 17:14:17
To 一樓 Peter Paker 兄

小弟想分享一吓買居屋的個人經歷。

我在2000年以白表購入一居屋單位,到2006年賣了又換了私樓。

當年賣居屋是賣給自由市場,需要補地價,差不多33%。但補地價的開支,其實是計埋落樓價,由買家支付。當年樓市沒什麼升幅,基本上是賺了住(6年的租金)和儲起買私樓的首期。

買了私樓後,的確靈活很多。可以轉按加按變現再投資。但萬事起頭難,後生仔只要計掂條數,供得起,買居屋也無大問題,只是一個置業的踏腳石。至少慳回租金賺了住。
10. 掹車邊80後 2014-11-14 23:57:33
只要是前朝的,CY都要打倒
11. V22 2014-11-15 03:57:31
Peter Paker 兄, 以下是對你的看法的一些意見。。。

1. 補地價是按照他日業主賣出時的地價向政府補地價,基本上補地價會呑噬大部份升幅;

如果用補3成地價計算,如何得出“補地價會呑噬大部份升幅”?簡單計算,市價由100萬升到200萬,業主的70萬變140萬。如果要補地價,這部份由買家承擔。這其中的30萬“利潤”,本身就不屬於業主。

2. 政府以7折賣居屋俾你,名義上以小股東形式資助理你三成買樓,你作為佔七成的大股東買入物業。但政府這個三成的小股東,其實好惡, 在未補地價前,這個小股東不准你轉賣、放租及加按,使你不能用盡整套私有產權,7折買件產權不全的亞資產,值唔值要自己秤

遊戲規則。買之時,你情我願。本身居屋的目的就用低與市價滿足居住需求。你本身無居住需要,一開始可以唔買,又或者去買350尺的私樓,而放棄500尺的居屋。反轉講,居屋係幫那些只有收期去買350尺私樓,但有500尺居住需求的人。就是這般簡單。

3. 不要少看上述補地價、轉讓及出租的限制,因為當你有需要換大屋及換區時,這些限制基本上會嚴重削弱換樓的本錢,如果私樓升,而間未補地價的居屋的升值大部份會去左政府度,因此,你賣居屋後的餘款一定唔夠買私樓,以致居屋流轉比私樓慢好多

其實,我真的不太能理解師兄你為何會提出這一點。用我以上例子,假設這業主一開始就放棄買500尺居屋,而買左350尺私樓。 結果私樓升,難道這業主就有錢去換一間同樣質素的500尺私樓?

4. 如果你有間未補地價嘅居屋係上水,而你係上水翻工,that's ok。但如有一日你舊老闆叫你番去幫手,加你7成人工,不過番柴灣。如未補地價,你唔可出租上水居屋,然後再租柴灣;或者索性賣左佢,未補地價只可賣俾綠表,變相難賣好多,從而影響個人的 mobility,令你入左間居屋后,好難离開厘間居屋

其實,總結一下,居屋的確有很多限制,不是適合每個人,就算今日適合你,第時都可能變成包袱。但人生總是充滿變數,但無可否認,居屋本身幫做很多在邊緣線上的家庭,解決居住需要。

師兄你不斷用一些“如果樓市繼續升值”的假設,但有否想過“如果樓市下跌”,買家就可以減低損失。幾時去補地價,本身就是一個學問。

幾時買樓係人生一個重要決定。居屋政策幫買家將一個沈重的決定,變成2個不小的決定。勸問一個只能負擔細價樓的買家,為何不去買豪宅,為何不想在樓價升的時候賺多D,多少有點不貼近現實。

12. 蜕变中嘅懒人 2014-11-15 07:13:40
懒人覺得政府賣居屋係參巧同區私樓定價,然後以折讓價賣個折讓業權同絕對居住權出去,保留部分業權同大部分話事權,實質上係普通地產商+放數投資機構,以市價賣樓及投資營利,所謂居屋平係平在只得部分業權同絕對居住權、犧牲話事主動權同樓宇質數、亦要分番相應部分日後升值俾政府,睇嚟賣居屋都幾似大耳窿+幻影地產商
13. 蜕变中嘅懒人 2014-11-15 07:24:47
兄台若現在賣約20年前買嘅居屋,政府收你補地價嘅利潤都幾似大耳窿收你利息,似唔似?
14. 睇得通 2014-11-15 08:51:35

例如2003年--2004年補地價就非常著數..........你可以選擇樓市低谷底時補地價,每一位精明小市民都可以這麼做.........

15. 引刀一快 2014-11-15 11:27:51
請教,補地價有冇得分期付款?
16. (cc) 2014-11-17 11:29:25
住公屋既人去買居屋,最大原因係,入息已超額,同時可以擁有資產。
子女出身後,又可以再增持資產。
居屋業主有不少係收租佬。