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文亮言
沒有貪婪,何來恐懼
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月18日

  恐懼與貪婪好似一對唔同性格孖生兄弟,雖然性恪不同,但他們的確是兄弟,有人因為恐懼而買樓,亦有人因為貪婪而買樓,雖然所持理由不同,但始終都是買樓,不過,賣樓就有所不同,在以往,大多數人都是因為恐懼而賣樓,但在政府推出SSD前後,將自住物業賣走的人,他們都不是因為恐懼,而是因為貪婪而賣樓,我相信當日將自住物業賣走的人,今日除了後悔之外,亦非常恐懼樓價繼續上升,除了有部份人再買物業之外,亦有部份人希望政府可以繼續出招,將樓價壓下去,好讓他們有機會再置業,但是他們怎麼不想一想,當日若果不是貪婪,今日又何需恐懼。

  又很奇怪,今日買樓的人大多數不是很貪婪,或者他們會有多少恐懼,大多數都是以平常心買樓,其實,政府的辣招非常有效,差不多淘汰全部炒家,倖存者亦只不過是苟且偷生,所以,官員們的警告對他們起不到任何作用,他們只買一個物業自住,又自問可以負擔得起,就算樓價下跌,他們都毋需恐懼,而沒有恐懼,小業主就不會有迫切性賣樓,樓價就不會大跌,道理很簡單,如果政府要樓市下跌,只要令市民恐懼便可以,所以政府亦不斷發表利息上調,經濟不穩,樓市大跌言論,不過,一般市民沒有理會,樓價甚至不跌反升,令政府束手無策,官員們不明白這個道理,其實,一切源於政府對於物業市場監管,將有貪婪之心買樓人士拒諸門外,沒有貪婪,又怎會出現恐懼,沒有恐懼,小業主就不會賤價賣樓,樓市就不會大跌。

  有時恐懼並不是來自小業主,而是借錢給人買樓的人,在過往,銀行有不少按揭貸款的借貸率相當高,甚至與物業資產值相若,所以,銀行家非常留意樓市動向,稍有風吹草動,便會向借貸率高的客戶追收差額,他們的心態同樣地出自恐懼,恐怕在資產減值下,客戶若果沒有能力還款,銀行便會遭受損失,至於銀行又點解咁勇猛放貸,同樣地是出自貪婪,他們希望多做生意,多分花紅,尤其是金融海嘯前的美國銀行家,他們的貪婪最後轉化成恐懼,亦是做成樓市大跌主要原因,而現在香港金管局將放貸比率管制得相當嚴謹,沒有過份借貸,無論是銀行家抑或小業主就算面對樓市調整,都不會產生恐懼而要出售有關物業資產,沒有太多人要急於出售物業,而突然間產生太多供應量,樓市就不會大跌,就算樓價下跌,但當跌至某一個水平的時候,便會出現一班人貪婪的人買樓,那就是巴菲特常說的別人恐懼我貪婪的人,他們並不是以貪婪的人身份出現,而是有另一個外號,叫白武士,他們真正的身份就是政府要銳意打撃的炒家,官員們是不是有點不是味兒。

 
 
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1. Peter Paker 2014-08-18 09:14:02
利息依家下跌緊!

2. Peter Paker 2014-08-18 09:15:05
想知點解D債息會愈喊升、愈會跌?淡淡信明年加息,可能會死得好慘😪
3. 法子 2014-08-18 09:15:07
法子《為何不買?》

2014年8月15日

這文是留給當時已經有能力買樓的人看:

--------------------------------

節錄自2014年8月15日
曾淵滄專欄:爭貴樓顯人性弱點 - 曾淵滄

2013年,港人不吃不住,買樓需儲錢14年。2002年,買樓只需4年。2002年,樓價如此便宜,為甚麼港人不爭着買樓,今日樓價創新高才爭着買?這是人性弱點的最佳展示。
4. 法子 2014-08-18 09:16:02
法子《睇相佬》

今日回想一件發生在上年的事(2013年7月左右)。

當時我應邀出席(係唔駛錢,但去做聽眾)一個辯論,湯生對陸生。陸生全名唔講,自己估,帶圓形眼鏡,拍 hero 廣告。

湯生看好,陸生看淡。

陸生其中一句:「嚟緊幾時加息,我唔知,但我只知佢一定會加。」

問答時間我問咗幾個問題,陸生全部都無正面回答。

其中一條係:「如果一個睇相佬同你講,你幾時死,我唔知,但我知你一定死。你還會不會畀錢,坐定定聽佢講嘢?」

2014-04-18
5. 路人 2014-08-18 09:54:58
87先生話:「嚟緊幾時世界沒日,我唔知,但我只知佢一定會世界没沒日。」
6. 蜕变中嘅懒人 2014-08-18 10:11:29
TO 4樓 法子兄,早上好。

兄台揸住陸生隻痛腳,問條咁尖銳、咁直接嘅問題:「如果一個睇相佬同你講,你幾時死,我唔知,但我知你一定死。你還會不會畀錢,坐定定聽佢講嘢?」

陸生答又死、唔答又死,唔無正面回答,拖到夠鐘甩腳鬆人係正路,其實陸生唔答法子兄你,心底係知衰咗啦,但仍採用黃霑先生嘅生前哲學:(意見接受,做法照舊),佢喺近來嗰場SHOW咪又照舊做睇相佬,可能當陸生當時諗:(法子兄,揾食啫,無計!)


7. 老樓 2014-08-18 10:33:22
忠言逆耳?又一次可能是狼來了,政府財金官員高調預警,資金流入股樓,擔心引發新一輪金融風暴,更引發了一次資本市場投資角力戰,樓市泡沫正在形成中。\r\n坊間對這次風暴前夕的黎明,似乎漫不經心,對高官的「好意」絕不領情,更連聲指這批估錯市的專家斷錯症,樓價再上升的機會反而更大,這類逆向思維令財金界相當尷尬,講又唔聽,唔講又話無預警,似乎唯有盡咗力便算。再沒有類似當年卓百德和林奮強之一流分析員,出來講一些非主流意見。\r\n當大家傾向樓價神話延續,對外來衝擊失去了防範性,損害性將更大。一名測量師告訴老樓,既然大部份主流意見都話樓價會升,對樓價跌的意見肯定聽不入耳,「等如人總喜歡聽謊言多過事實」,所以他們亦會隨波逐流,只分析投資價值多於「謊言」,避談樓市升跌。\r\n拿真金白銀買樓的才是真正的市場參與者,他們以畢生積蓄來投資,遠勝於九流樓市專家,「自己的錢應該最緊張」,無可否認近期氣氛轉熱,推動了之前邊緣客轉投樓市,市場突然多了買家,二手實盤不斷減少,令到樓價乾升,與過去兩次金融風暴前夕極為相似。\r\n老樓預期,特區政府加辣機會甚微,但假若遇上一次突襲性的金融危機時,樓市隨時遭受到有史以來最大的衝擊。
8. 所謂 2014-08-18 11:04:17
我最近聽陸生嘅講座,佢話垣指唔會破25000,不久兩星期就破了!
他本人亦是樓市淡友!成曰喊會跌五成!我在會尾寫咗張問題紙俾佢,可惜抽唔到!問題係:港元現值有冇被低估?
9. 自我陶醉 2014-08-18 11:14:54
10年長債利息由2012年7月27日的1.394%見底回升,最高升破3厘, 回到現水平就連反彈一半嘅標準到未到, 極其量都只是反彈, 又何來債息下跌之說, 況且, 美長債息率只會影響美國按揭利率, 而港利率則是基於聯邦基金利率釐定, 而此利率只是會受短債利率走勢影響, 因此, 看美息走勢應該看短債利率走勢評估, 而並非依靠長債之債息去分析。 

我覺得問啊陸生會幾時加息仲好笑, 如果我係陸生, 我會咁答: “你問伯藍克(依家梗係耶倫)佢都話唔到個答案畀你知, 咁又洗唔洗出糧畀佢, 美國嘅QE已經上腦, 癲到幾時雖然連佢自己都唔知, 不過, QE3 推出之後債息都跌唔落, 已經證明市場開始醒覺, 如果閣下真係要知邊年邊月邊日加息, 可能真係會問吓卜會啱啲! 不過畀唔畀錢, 就梗係你自己決定喇!”

當然, 以人哋陸生嘅身份, 當然唔會好似我冇修養, 同啲冇常識嘅小市民爭論喇! 相信換轉係博士, 佢都肯定唔會咁失身份。

10. 凡人 2014-08-18 11:17:10
自從08之后,很多人學會了金融產品不太可靠,因此造就了物業市場的5年大升。即使再一次的金融危機,也是由債爆起的,也看不到錢會大舉離開物業市場的原因,只看到錢會從債市流到股市和樓市,現在已經慢慢開始了。
11. 打工仔 Andy 2014-08-18 11:25:46
置業家居
李兆波 中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級講師
2014-08-16

樓市講場
上不到車的原因

  有朋友月入接近$4萬,儲蓄也有百多萬港元,可是現時也未能購入任何住宅,原因是錯過了最好的機會,即樓價較低的時候上車。

  現時每當他回想起錯過良機,都感到失望不已,但也並非絕望,只是要等候對的入市時間,那時間是多久沒有人知曉。這些年來,他不斷回望當年計劃購入單位的價格是多少,現時的價格又是多少,似是在回想及後悔。上不到車,就是錯過了機會。

  另有一些人上不到車的原因,是因為其薪酬不高,難以儲蓄首期。舉例說,月入$1萬,要供養父母,實在不容易有高的儲蓄率。以他們的薪酬水平,置業也不是全無機會,他們可以等候購買出售的公屋或居屋單位,前者的壓力較小,成功率較高,後者則要持之以恒才有望成事。

「大花筒」上不了車 怨不得人

  一些薪酬處於高水平的人,他們上不到車,因為他們的花費很大,沒有多少儲蓄。其實以他們的薪金,理應可以每月儲蓄$1萬或以上,那麼不用多久便可以儲到首期購買入門級的住宅。如果那輛他們原本可以上的車和他們擦身而過,那就是他們自身的問題,與人無尤。

  另一種可以令人上不到車的情況,就是投資失利,或是那些人不懂投資,未能有效地為資產增值。其實購買物業本身是一種投資,只不過購買物業的本金龐大,要以另外的投資才能達到。不如其他的投資如買股票,儲蓄本金的時間比起有投資的時間長。可是投資不一定會為你增值,也可以令你的資產減值,那時候可能會覺得只是簡單的儲蓄較好,最少也可以保存本金,而不是比起儲蓄時更少了本金。

  有些人的要求很高,非新的、處於市中心的、港鐵沿綫的,加上要是知名的發展商的物業才會考慮。當條件愈多時,可符合條件的選擇便減少。到有符合條件的時候,他們的能力卻有限,未能購買。他們又不肯降低要求,情況有如一些過了適婚年齡的男女,他們的要求高於合理水平,令他們找不到對象。

錯過置業良機 老來無樓徒傷悲

  有新人可以花上$100萬於自己的婚禮上,而不願意花$100萬來作置業的準備。用於婚禮的是一項支出,永遠也不能取回,或者說,只可以取回一些快樂及回憶。如果把部分婚禮的花費用作購買物業的首期,拿到的是實在的東西,而且很有機會升值。相比起於只是曇花一現的婚禮,這個首期來得相當值得,而那婚禮的花費在計算機會成本後,其實遠超$100萬。

  港人愛旅遊,次數不止是一年一次,旅遊的成本本身不是高的消費,但太沈醉時,一年便花去了數萬元。對於財政已穩定的人來說,這些金錢值得花,而那些沒有物業的年輕朋友,這不全是錯。只是年輕時,把賺到的都花費於吃喝玩樂上,在10年以後,才發現積蓄不多,連買居屋的能力也沒有,到年紀大了的時候,仍然要為續租而煩惱。有財政有實力的,較容易與業主談判;財力稍遜的,可能會面對流浪的生活。長遠來說,要保障現金流及生活穩定並不容易。

  上不到車,當然與政府混亂的房屋政策有關。如果你的財政紀律良好,總是上不到車,那是政府的錯。但究竟政府的責任有多少,自己的責任又有多少,你大可以檢討一下。

12. 引刀一快 2014-08-18 12:58:14

我幾年前睇相,睇相佬講咗我幾時死,我開心到不得了,幾乎想俾雙倍相金咁滯!

因爲佢話我仲有幾十年先死,放膽瞌埋眼過馬路喇!

好在我冇聼!俾車撞死咗先至去搵佢拆招牌退相金咩。

 

13. 順民 2014-08-18 13:12:53

有一樣嘢我可以代陸生去回答那位無常識的小市民,就係無論你行入去任何一間相命館或油麻地一個睇相小攤檔算命問卜,也無論師傅給你的答案是否啱聽,都一樣要比錢的,否則或會即時遇上血光之災。哈哈!

14. 引刀一快 2014-08-18 13:18:16
如果睇相佬同我講,我一定死喺佢之後,咁我又會覺得幾有料到,邊個死先都知!

不過,諗深一層.....有問題!
1,佢幾時死?
2,佢死咗,幾耐之後輪到我?
3,如果佢出份驗身報告,話健康到無論,咁我係咪可以又煙又酒兼包八個小蜜?
4,如果佢忽然隱姓埋名,或者移民去沙撈越、安哥拉,咁係咪講咗等于冇講?
15. 引刀一快 2014-08-18 13:28:39
睇相佬講嘢都唔係無中生有嘅,睇到乜咪講乜囉,冇理由個個睇相佬講埋一樣架。
16. 引刀一快 2014-08-18 13:33:56
大家要理性!千祁咪學呢位苦主。
17. 引刀一快 2014-08-18 13:59:21
法子兄 

同理,你係咪會永遠唔出貨?咁你嘅衡平數1.6幾時出現先?
18. 香港無奈 2014-08-18 14:01:57
一向有拜讀法子兄的文章回應,分析獨到!

不過就發問陸西的問題,就強人所難了些少BO。。。
相命先生的其中一個能耐或職責是說些安慰,不著邊際,不能考究的前瞻性說話,當時根本無法證實,是否準確無所謂,重要是當時人覺得找對了水泡,有人聽下自己講野又好,云云人海遇到知音人也好,人生路途上指點迷津趨吉避凶都好,當事人已經享受了服務,確實需要比錢的!

當然人家搵食JIE,你不信就不要阻人啦。。。

好像黃冠七教授那些網上台,那麼受歡迎,什麽黃金會員,7舊水一個月,朋友奉如神明,吾通好過些免費電台咩?!起碼我不見得是。
個個人有其選擇。。。

大家搵食姐。。。

相信陸生聽完條問題真是頭痕。。哈哈

19. 蜕变中嘅懒人 2014-08-18 14:02:07
懶人昨日去美食博覽會:
1. 好多野有得試食,食過試用量之後唔啱口味,可以唔使俾錢仲多謝都唔使講一句,起錨過第二擋再試,老細無面黑,懶人無面紅;(贈你兩句,唔靈唔收錢。)
2. 但係有啲貨品無得試,要試就俾錢先,俾咗錢先知好難食,要求老細退貨回水可能要俾老細炳,結果要硬食;(相金先惠、格外留神。)
3. 去飲茶食完覺時幾唔好食都要俾足錢,無得賴數。(坐低聽完成粒鐘都唔滿意,頂住度氣都要俾相金)

到底法子兄4樓嘅睇相佬IQ題,係屬於1,2 或 3呢?屬於1就唔使俾錢,屬於2 或 3就焗俾錢。
20. 引刀一快 2014-08-18 14:08:42
懶人兄

美食博覽會完咗未?未完我嗱嗱臨落去睇下先!
21. 蜕变中嘅懒人 2014-08-18 14:17:14
TO 20樓 引刀一快兄
今日應該仲未完,上網check吓先穩陣啲,好多好野,門票有2種收費,淨3樓$25蚊,連5樓加多$15蚊,最好去71買咗飛先,否則排長隊,有長者咭唔使飛。
22. 肥婆四 2014-08-18 14:32:12
法子兄問陸生的問題其實背後只是希望陸生解釋樓價下跌的理據,以睇相佬假如話閣下幾時死做例,若閣下如果未比佢即時嚇死,重有小小春的話,問一聲先生何以見得呢?我擔保睇相佬百份百會解釋清楚,靈唔靈一件事,佢點都會解釋下假馬,唔通口啞啞顧左右言他咩。佢分分鐘仲會叫你點樣趨吉避凶,或者化解下咁嘅。
23. 亮劍 2014-08-18 14:52:40

名義利率和實際利率

 

所謂名義利率,是央行或其它提供資金借貸的機構所公佈的未調整通貨膨脹因素的利率,即利息(報酬)的貨幣額與本金的貨幣額的比率。

  名義利率雖然是資金提供者或使用者現金收取或支付的利率,但人們應當將通貨膨脹因素考慮進去。例如,張某在銀行存入100元的一年期存款,一年到期時獲得5元利息,利率則為5%,這個利率就是名義利率。

  名義利率並不是投資者能夠獲得的真實收益,還與貨幣的購買力有關。如果發生通貨膨脹,投資者所得的貨幣購買力會貶值,因此投資者所獲得的真實收益必須剔出通貨膨脹的影響,這就是實際利率

  實際利率,指物價水平不變,從而貨幣購買力不變條件下的利息率。名義利率與實際利率存在著下述關係:

  1、當計息周期為一年時,名義利率和實際利率相等,計息周期短於一年時,實際利率大於名義利率。

  2、名義利率不能是完全反映資金時間價值,實際利率才真實地反映了資金的時間價值。

  3、以i表示實際利率,r表示名義利率,p通貨膨脹率,那麼名義利率與實際利率之間的關係為 i=\frac{1+r}{1+p}-1,當通貨膨脹率較低時,可以簡化為i\simeq r-p。 

  4、名義利率越大,周期越短,實際利率與名義利率的差值就越大。

  例如,如果銀行一年期存款利率為2%,而同期通脹率為3%,則儲戶存入的資金實際購買力在貶值。因此,扣除通脹成分後的實際利率才更具有實際意義。仍以上例,實際利率為2% - 3% =-1%,也就是說,存在銀行里是虧錢的。

在中國經濟快速增長及通脹壓力難以消化的長期格局下,很容易出現實際利率為負的情況,即便央行不斷加息,也難以消除。所以,只有實際利率為正時,資金才會從消費和投資逐步迴流到儲蓄

 

24. 後覺 2014-08-18 15:42:40
想知,升或跌,加或减,参考萬物週期表呢。任何事物都有週期表現。
还有,要跌唔一定加息,政冶因素,經濟環境突變差,天災人禍都可以。(世事無絕對)老友。
25. CD ROM 2014-08-18 16:10:14
亮劍兄:

你呢個針對名義利率和實際利率係一個十分好的reminder, 唔好等人地比mortgage-link你去賺2厘好似好好ga, 其實無乜著數...... 叫做你要保留果份HKD cash有d回報咁啦, majority真係要再度度...

資產如車位, 會唔會係一個好D既地方安置資金呢?
26. 引刀一快 2014-08-18 16:31:11
To 22樓 肥婆四兄

你今次解簽似乎解多咗本三國演義岀嚟喔。
我喺呢個論壇都唔止一次俾人逼我出確實下跌日子,係一D隨意名嘅署名,同埋小陽,唔駛講小陽呢位偉大嘅尖兵梗係有人篤,我嘅預測係一年內,最多年半開始跌,下跌深度4成,時長唔知,另一位預測始跌位嘅係自我陶醉兄,明年中,而好友中公開過始跌位嘅,記憶中係得亮劍兄一個,2017年中。事後話我會鞭佢屍喔。
始跌位,即係樓市仲可以挺幾耐,係亮劍講咗咋喔!
27. 智勇强愚 2014-08-18 16:49:34
2003年~2004年入市的是勇者也(食物鏈最頂層),50年—07年入市的是智者也(食物鏈第一层),08~09年入市的强者也(食物鏈第二層),2010~2012年入市的後知後覺者也(食物鏈第三層),2013~現入市的實際用者也(食物鏈最下層),之後可能还有更底層。
如果是獵食者,最佳獵食季節(Timing)已過,如果是食用者,幾貴都無所謂呢!照食也,不過以後唔好肉赤就得啦!
28. Marco 2014-08-18 18:01:28
睇黎我係強強者!哈哈
29. Strictly speaking 2014-08-18 18:46:24



呢度個個都喺風水佬、睇相佬、吹水佬……



30. 引刀一快 2014-08-18 19:40:31
我承認引刀絕對係吹水佬
31. 肥婆四 2014-08-18 19:43:18
回26引刀兄,好友淡友無所謂的,無話邊個實贏,若對方要求論據,好應該擺出來,至於對錯,此終要耐心等結果。大家知法子兄,亮劍兄,P P 兄以數據論好,後市亦的確如此應值得學習,放開懷抱,互相學習,勝敗乃兵家常事,共勉之。
32. 引刀一快 2014-08-18 19:55:01
To 肥婆四兄

勝敗乃兵家常事,不過,後市如何未知喔。
33. 自我陶醉 2014-08-18 20:07:50
肥婆四兄,

講得對!  


引刀兄,

你係唔係睇漏咗呢句呢 “無話邊個實贏”。  我就係風水佬喇, 因為我相信"風水" 會輪流轉, 哈哈!
34. 引刀一快 2014-08-18 20:09:03
其實,今日法子兄呢段貼文,我就有個睇法

節錄自2014年8月15日
曾淵滄專欄:爭貴樓顯人性弱點 - 曾淵滄

2013年,港人不吃不住,買樓需儲錢14年。2002年,買樓只需4年。2002年,樓價如此便宜,為甚麼港人不爭着買樓,今日樓價創新高才爭着買?這是人性弱點的最佳展示。

1997年,買樓需儲錢幾多年?
1997年到2002年,香港人口係增長還是萎縮?
如果係增長,咁多岀嚟嘅剛需去咗邊?
2013年要用14年,咁如果2018年只需用8年,等4年可以慳番6年,咁唔知大家會點取决?
35. 引刀一快 2014-08-18 20:19:09
自我陶醉兄

我睇到呀,肥婆四兄話:“ 若對方要求論據,好應該擺出來,至於對錯,此終要耐心等結果。”

我論據好簡單,就係大陸經濟唔好,大陸樓市冧。
但係我呢個論據一出,成個場都靜咗,再有人蒲頭就顧左右言他.......................
唔該俾個論據我,點解咁高調嚟ignore我嘅論據先。
36. Oscar Lam 2014-08-18 20:21:00
9/f 自醉兄,
請問美國10年債息在2-3厘上、下浮動,是否意味著美國將長期保持低息?另外,10年債息和按揭利息有何關係?謝謝指教!
37. 自我陶醉 2014-08-18 20:24:21
引刀兄,

你喺大陸住, 又熟大陸, 你又叫人點回應你呢? 我對大陸一直都比歐美有信心, 但你比我熟大陸, 所以都唔知點駁你喇!
38. 刚性求真 2014-08-18 20:36:11
就算曰後本港人囗不斷增長和每日有移民湧入,提供了住屋刚性須求,但这些刚性須求都分2種。
1)大部份是公屋分配的刚性須求(根本冇錢買私樓),公屋是最刚性須求的。
2)部份才是私樓的刚性。對私楼的益處未必很大。
39. Oscar Lam 2014-08-18 20:40:09
35/f 引刀兄,
我對大陸樓市並不太悲觀。主要由於地方政府的重要財政收入來自賣地和房地產相關的稅金收入。房地產價格硬著陸將嚴重影響地方政府的收入和穩定,這是中央政府所不願見到的。最近許多地方放寬購房限制這是這個原因。如果中國政府不想樓價急速下跌,以中國政府的辦事能力,我相信是絕對做得到的。
40. 小陽 2014-08-18 20:42:18
To引刀兄,
我當初都係這樣想,但我睇到習總做到野,打開大陸資本大門,國企改革,有水入,樓價㝝,等D博士/白武士入黎,不斷發點心債,同美國一齊鬥多債,攬住一齊生,too big to fail
41. 引刀一快 2014-08-18 20:59:06
Lady first!

To 小陽

主席總理都做緊嘢,但係大陸房地産咁大嘅問題,點都要跌一跌,痛一痛。 同美國一齊鬥多債,我覺得玩唔過佢喔。
42. 小陽 2014-08-18 21:14:40
我同自醉兄一樣,
睇好中國唔會似日本一沉不起
43. 自我陶醉 2014-08-18 21:19:46
Oscar 兄,

指教唔敢當, 不過大家可以討論吓:

1. "10年債息在2-3厘上、下浮動,是否意味著美國將長期保持低息?"

長債與聯邦基金利率沒有直接關係, 所以不會對FED fund rate 有任何啟示。 個人認為現在維持在2~3厘, 只是對之前從1.3% 升至 3% 的中期調整, 長達30債息下跌大周期, 在前年應已經完結。

2. "10年債息和(美國)按揭利息有何關係?”

請注意是美國而不是香港按揭利息。 要解釋會好長, 所以我懶惰在網上抄了一段, 希望是唔好介意。

The traditional, residential 30-year mortgage is VERY similar to a bond investment. There is a long-term investment horizon, with fixed cash payments over the term of the note. But the principal is returned incrementally during the life of the loan.

So, since mortgages are ‘more risky’ than the 10-year treasury bond, they will carry a certain premium that is tied to how much more risky an individual is as a borrower than the US government.

And here it is… no one actually directly changes the interest rate on 10-year treasuries. Not even the Fed. The Fed sets a price constraint that it will sell bonds at during its periodic auctions. Buyers bid for those, and the resulting prices imply the yield rate. If the yield rate for current 10-year bonds increases, then banks take it as a sign that everyone in the investment community sees some sign of increased risk in the future. This might be from inflation. This might be from uncertain economic performance. But whatever it is, they operate with some rule of thumb that their 30-year mortgage rate for excellent credit borrowers will be the 10-year plus 1.5% or something. And they publish their rates.


44. 自我陶醉 2014-08-18 21:24:47
 更正:

長達30“年”債息下跌大周期
45. 引刀一快 2014-08-18 21:29:49
Oscar Lam 兄

中國政府的辦事能力的確強,但係都唔可能達到點石成金,幾年前新總理上臺就係諗住打樓價立威,當年打樓價其中一個原因,就係怕有今日嘅局面,如果咩都搞得掂,駛咩打樓價。

2008嘅奧運開幕,直情係民族紀念日,個個股民都諗住奧運期間國家會救市,做好體面,點知國家就係利用呢個機會,好好咁教育咗全國股民!就係果日股災!
46. 自我陶醉 2014-08-18 21:42:32
Oscar 兄,

試想想, 如果十年債息真的與美息有關, 債息從1.3%升了超過一倍, 又怎可能一點都沒有影響美息呢? 對嗎? 所以, 以十年債息回軟, 引申到港息不會升是一個不合理的假設。

47. Oscar Lam 2014-08-18 21:51:35
自醉兄,
感謝你的詳細解釋。個人認同美國明年中加息的機會較大。
48. P-的疑惑 2014-08-18 21:57:01
香港的銀行就算不加按揭息,但將(P-3.15)改為P-2
P-1或P加1就夠死啦!
咪甘老定呀!
49. Oscar Lam 2014-08-18 22:01:30
引刀兄,
中國政府做事,確實很難預計。不過總體而言,我對於中國的經濟發展還是很有信心的。
50. 引刀一快 2014-08-19 00:26:45
陣痛,必然會來,作爲中國人,梗係睇好自己國家喇,不過,忍住陣痛吧。
51. Oscar Lam 2014-08-19 06:39:10
歷史潮流浩浩蕩蕩,如行走中的車輛,不可逆轉。中國的發展亦是如此,沒有人可以阻擋。陣痛難免,但同時也提供了一個休養生息的機會,使未來的發展更加穩健、深入和持久。
52. 引刀一快 2014-08-19 07:43:33
我要表達嘅就係呢樣,陣痛嚟喇!
53. Oscar Lam 2014-08-19 09:04:57
哈哈!英雄所見。
54. 劣幣 2014-08-19 11:29:55
呢個網嘅評論已成劣幣驅逐良幣,好似誠哥話,「有能力嘅唔出聲,冇能力嘅爭住講」,可惜!根據往積已經輸到離晒罩啲冇料之人仲可以咁惡不停吠,乜野世界?
55. 啦啦隊 2014-08-19 14:24:55
https://www.youtube.com/embed/40ntEt0Tqis?html5=1

嘉實,劉夢熊,都睇唔過眼,老TOM又點解釋
56. 啦啦隊 2014-08-19 15:45:33
小弟肥佬黎的網軍幾多錢做一日 ?haha
57. 肥婆四 2014-08-19 17:05:55
回引刀兄,

       TO肥婆四兄

勝敗乃兵家常事,不過,後市如何未知喔。
 
當然未知喇,大家耐心等年結。
58. 引刀一快 2014-08-19 21:59:28
肥婆四兄

咪睇我係少數派,我信心好大架。