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低標，其實是高標的序幕
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月30日
鷹君以樓面價每呎3,300元奪得大埔白石角地皮，有人替信置唔抵，其實，冇乜抵唔抵，大家做生意，早已計掂條數，現在又唔係蝕錢只不過是成本價高了些少，而且，白石角地皮又不是政府直接批給鷹君，每一個地產商都可以入標，價高者得，要怨就怨自己出價不夠高，做生意，這些事經常都會發生，如果做老闆這樣都睇唔開，點做大地產商。
鷹君今次能夠以低價奪標，其實是拜上次流標所賜，陳茂波以招標賣地以來，只是試過一次流標，但已經令地產商認為政府不會接受低入標價，所以，大家在入標的時候都會入一支低標，極其量是政府見入標價太低收回，各方都沒有損失，誰不知政府今次嚟真，竟然低價都賣。其實，今次做法沒有錯，反而上一次收回就值得商榷，講明是價高者得，政府又沒有訂出一個底價，鷹君奪標又有什麼出奇，下一次招標，各大地產商都知道政府以最高標賣地，又不會收回，我相信，各大地產商落標必定會進取得多，今次招標收入雖然減少，但換來以後的招標，各大地產商都不會有保留，盡力出價，標價又一定會再上，今次收入雖少，但以後招標收入必定會增加，此舉實屬除笨有精。
地產界人士根本不信任招標這種制度，近期已經很少物業以招標形式出售，就算以領匯來說，講明價高者得，載標後又要等一個星期才出結果，期間有沒有協議，外人是無從得悉，所以，就算領匯招標，都得不到一個好價錢，如果不是標書內有明文規定，不得轉售、轉讓，甚至連公司股東亦不可改變，我相信那些商場可以立刻被奪標的人「摸」走，即是領匯未能以最高價賣走那些商場，未能為股東爭取最大利益，招標又有何用。
香港政府始終還有一定信譽，故此地產商願意落標，而且，政府不會在截標後分別與地產商商討較高價錢，在政府官員說，對於出價最高的中標者，只有「賣」或者「不賣」兩種選擇，若果選擇「不賣」，下一次地產商就不會踴躍落標，以後地價只會在低位徘徊，選擇「賣」，今次雖然價低，但顯示特區政府一諾千金，除非所有地產商圍標，否則，下一次招標價錢一定會攀升，所以，我認為今次政府低價賣地，是一個聰明兼負擔承諾的選擇，若果又流標，下一次地產商出價會更加保守。
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1. 亮劍 2014-05-30 08:56:24
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信置雄霸白石角 昨日(2009年12 月28日)舉行今年最後一次土地拍賣，推出【大埔白石角最後兩幅臨海地皮】，結果分別由信置（00083）及與嘉華國際（00173）合組的財團以共104億元奪得，僅高底價逾四成，貼近市場預期下限，惟平均每方呎樓面地價逾七千元，創新界區地皮呎價新高。信置昨連下兩城，按其攤佔可建樓面計算，信置持有白石角全部五幅土地共約59.8%權益。 信置主席黃志祥稱，白石角二期D1地為集團全資投得，毗鄰的D2地則持85%股權，餘下15%由嘉華國際持有，昨日兩幅地皮成交價好合理，非天價，並指「香港樓永遠不會賣平」，料兩地總投資額約180億元，建築費每方呎2,600至2,700元，較毗鄰三幅地皮貴四成至五成，惟無集資壓力。 樓面呎價貴絕新界區 他指兩地最快半年後動工，將興建提供分層單位、低密度住宅及洋房的超級豪宅，最快兩年後開售，被問及日後每方呎售價會否達2萬元，他指「希望啦」，集團有份於○七年投得的白石角三幅地皮項目，冀明年推售。 嘉華地產董事總經理呂耀華稱，白石角五幅住宅地將是九龍及新界區最現代化及環保的豪宅項目，銷售呎價可望達1.5萬元，又認為樓市現時僅「抖抖氣」，之後會繼續上升。 昨日(2009年12 月28日)為本財政年度的第二次土地拍賣，地政總署助理署長兼拍賣官苗力思以勾地價36.04億元，首先拍賣白石角二期D1地，由持38號牌的新世界（00017）率先承價，第二口價為36.5億元，其後每口價5,000萬元，但第二口承價相隔達數分鐘才獲承接，之後每口價都隔最少一至兩分鐘，直至47億元後才加快，七個競投者共承32口價，由持3號牌信置代表以51.5億元投得，歷時30分鐘。 地皮競投節奏就有天淵之別，該地開價及每口叫價相同，歷時約20分鐘，有十個競投者舉牌承接34口價，結果由持28號牌的嘉華國際以52.5億元投得。兩幅地皮樓面呎價均逾七千元，貴絕新界區。 長實（00001）執行董事吳佳慶表示，成交價屬「好好價」，對於市場指成交價屬預期下限，她強調只是市場期望太高。她指土地為香港珍貴資源，市民對居住環境有要求，興建的樓宇已不能太高，亦不能向橫發展，更顯地皮有一定價值。 南豐：五地不合併發展 南豐董事總經理蔡宏興表示，集團在區內有落腳點對投地有好處，但有份投資的三幅白石角地皮，不會與昨日拍賣的兩幅地皮合併發展。 信置（00083）白石角「王國」，除擁有臨海優勢外，同時鄰近科學園，規劃格局令人聯想到當年為拓展創新科技，於港島薄扶林開展的「數碼港」及其住宅部分「貝沙灣」的發展計劃。近日有地產界人士用「翻版貝沙灣」來形容白石角。 若按地盤面積計算，白石角全部五幅地皮的地盤面積合共約一百零一萬方呎，與貝沙灣（即數碼港住宅部分）九十三萬方呎相若。不過，因兩個地方的地積比率不同，貝沙灣可建樓面面積約四百一十萬方呎，較白石角可建樓面約三百二十五萬方呎為多。 此外，由於數碼港獲港府以批地注資方式參與發展，所以整個數碼港的批地價僅七十九億元，整個數碼港的發展權成本為一百二十二億元，當中未計算住宅部分的建築成本，因為發展模式存在根本分別，所以不能直接比較。 數碼港累賺二百億 根據資料顯示，直至目前整個數碼港項目計劃合共為港府及發展商帶來超過二百億元利潤。
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2. 睇得通 2014-05-30 08:59:27
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低標，其實是高標的序幕??? 同一個道理: 2003年買樓是正確的!!! 2004年買樓是正確的!!! 2005年買樓是正確的!!! 2006年買樓是正確的!!! 2007年買樓是正確的!!! 2008年買樓是正確的!!! 2009年買樓是正確的!!! 2010年買樓是正確的!!! 2011年買樓是正確的!!! 2012年買樓是正確的!!!
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3. JL 2014-05-30 09:30:40
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4. 亮劍 2014-05-30 09:48:46
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本來話賣限量版，人哋当然俾你溢價啦。 但現在你不斷加推，咁對之前入咗限量版的買家公平嗎？ 現在小业主拒哋俾人誤導喎！！
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5. YA 2014-05-30 10:01:49
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6. JL 2014-05-30 10:17:53
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依我看法，每呎以$3,300投得此地，若是由緊貼市場的發展商如長實、新地或恆地奪得，可視之為地價見底的先兆。
實情是由闊別香港已久、沒有在港買樓發展住宅多年的鷹君以$3,300投得，很可能已墮進 "Winner's Curse"了....
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7. 睇得通 2014-05-30 10:46:05
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依我看法，每呎以$3,300投得此地，若是由緊貼市場的發展商如長實、新地或恆地奪得，可視之為地價見底的先兆。
實情是由闊別香港已久、沒有在港買樓發展住宅多年的鷹君以$3,300投得，很可能已墮進 "Winner's Curse"了.... 任何人投得,都有利可圖,市場震盪風險是存在的!!! 不需要杞人憂天.........
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8. 順民 2014-05-30 10:53:00
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或者梁政府今次是騎虎難下﹐沒得選擇﹐倘若再流一次標點算 ﹖今次出價最高者都只不過是3300元﹐可見也非是積極進取者﹐都係諗住搏一搏心態﹐點知泠手執個熱煎堆。亦可看到其他對手出價是如何之低﹐可能是低於 3000元 也說不定。請恕在下不能認同博士見解。既然地產商看到政府平價都肯賣地﹐以後又誰敢出高價 ﹖萬一下次我用 7000元呎價投地﹐再下一次你政府又將同等地皮以 3500元售出﹐誰願做這水魚 ﹖等如有人昨天在超市用10買了一罐罐頭﹐但今天超市突然大減價賣 5 元一罐﹐到明天又升回 10 元一罐﹐誰還願意去買 ﹖這就是有人用權力政策去左右市場﹐就是一隻有形的黑手﹐純粹用經濟學去分析很難預知未來結果。而濫用權力的人亦不惜以本傷人﹐反正少收幾十億是庫房損失不是他個人損失。錢花光了之後﹐下一任誰還敢和我爭奪這寶座 ﹖
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9. 順民 2014-05-30 10:59:45
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補充 ： 錢花光了之後﹐下一任誰還敢和我爭奪這特首寶座 ﹖
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10. 睇得通 2014-05-30 11:00:19
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或者梁政府今次是騎虎難下﹐沒得選擇﹐倘若再流一次標點算 ﹖今次出價最高者都只不過是3300元﹐可見也非是積極進取者﹐都係諗住搏一搏心態﹐點知泠手執個熱煎堆。亦可看到其他對手出價是如何之低﹐可能是低於 3000元 也說不定。.... 其他標是摺死雞標1800------800間.............
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11. 亮劍 2014-05-30 11:01:08
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2. 亮劍 2014-03-27 09:12:34 就算每一呎私樓賣一万，條數可以有好多變化，現在當你係足球教練： 原本香港係打呢个 424。 A 地價----4,000 B 發展成本----2,000 C 毛利----4,000 D 實呎價----10,000 建築費升咗成仟，發展商要嘔翻一仟出來，要轉打呢个 433。 A 地價----4,000 B 發展成本----3,000 C 毛利----3,000 D 實呎價----10,000 發展成本再升，CY仲希望地價維持不變，要人打 442。 A 發展成本----4,000 B 地價----4,000 C 毛利----2,000 D 實呎價----10,000 但發展商話都係打翻 433好啲。 A 發展成本----4,000 B 地價----3,000 C 毛利----3,000 D 實呎價----10,000 當然發展商最想打 442啦。 A 發展成本----4,000 B 毛利----4,000 C 地價----2,000 D 實呎價----10,000 發展成本再升，要打 352。 A 毛利----3,000 B 發展成本----5,000 C 地價----2,000 D 實呎價----10,000 但現在發展商睇死你 CY同波叔好大喜功，要喺今个財政年度，硬推 18,800个單位，呢次有糊唔食，真係罪大惡極！咁大家一人出一分力，輪你大米圍你標，當食盡你政府土儲之後，咁就轉打 451都有份。 A 毛利----4,000 B 發展成本----5,000 C 地價----1,000 D 實呎價----10,000 我在弍樓嘅中心思想，係本人睇倒有「磚家」話地價跌咗喎，那麼樓價就会跟跌囉！ 但佢哋喺發表呢啲偉論前，有無考慮過比較嗰兩幅地有下列因素差別？ 發水成數有無唔同？ 期間融資成本高低？ 不同時間建築費用差距？ 當時市場氣氛差異？ 本人講一万銀一呎，只係想指出，就算打後幾年樓價，真係橫行冇升跌，你地價都可以有好大變化啫。 當地產商仲可以以溢價幾成，賣遠期樓花嗰陣，你打 442 執六七成毛利，真係閒過立秋。 其实毛利嘅嘢，係地產商落標前做評估，話明係估當然有機會估錯，現在市況太多不明朗因素，那麼發展商嘅精算師，當然落个執死雞價來保障自己啦，得嘅話安全系數高啲。 唔得嘅話俾同行執倒亦冇所謂，下个月政府又有另外兩幅地攞出來，到時咪再來過。 要是政府唔肯給人魚肉流標咁仲好，這等如中期供應減少 or 政府堅持高地價政策！ 荃灣西三相連地，長江已經中咗左右兩幅，但連中間嗰幅都唔去爭以爭取協同效應；信和連白石角相連臨海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅價值，就知地產商个想法，係以計掂數為原則！ 現在喺大西北及東涌嘅一手樓，你發展商要出貨平均實收 8仟一呎咁大把。 當建築費四仟銀一呎，利息、專業人士及其他費用係一千元。 呢度每呎成本係咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000？ 樓價要是跌 3 成，那發展商平均實收係咪得翻5.6 K一呎？ 那麼剩下來呢个600大元，究竟点分先？ 政府收地價 3百、發展商攪四五六年執3百？ 或政府零地價批地，然後讓利俾發展商執 12 %？ 而在市區收舊樓重建呢條路，仲俾丰滙一炮打沉埋！ 現在喺九龍收一間 50 年左右嘅舊樓，你一呎冇一万唔該死開。 當呢个地盆有一万呎，总樓面面積有 3.5 万實呎。 唔計地舖即先付 3.5 億俾業主。 當建築費四仟銀一呎，拆遷、利息、專業人士及其他費用係千五元。 在未計補地價因素下，當俾你發展商起夠总樓面面積 7 万實呎。 呢度係咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 億？ 總成本加埋係 3.5 億 + 3.85 億等如 7.35 億，即每一呎成本係 7.35 億 / 7 万實呎 = 10,500 元！ 同現在丰滙實收呎價一樣！！！ 那麼呢个棵蓆： 發展商一毛子都執唔倒！ 政府斗零補地價都無！ 地舖業主條數都唔知點計！ 大賺大攪、小賺小攪，無肉食盞攪！ 喺農地轉屋地的談判過程中，你政府唔想俾人話官商勾結，那個補地價會去到盡。 但另一方面地產商要追求最大利潤，補地價最好越平越好。 雙方利益有嚴重衝突，又各自要向頂头上司及小股東負責交代，本來解決呢個差距嘅最佳方法，係後市有『想像式上升空間』！ 例如XXX地區一手可平均 1 万出貨，條數咁計： A 發展成本----4,000 B 地價----4,000 C 毛利----2,000 D 實呎價----10,000 你政府各級官員話明，你個市一升就做你世界，但所有成本真係升咗喎，那條數就要咁計： A 地價----3,000 B 發展成本----5,000 C 毛利----2,000 D 實呎價----10,000 政府要是令人有『想像式上升空間』又點呢？香港大部分時間有通貨膨脹，那麽發展商當對下六年，呢个XXX地區每年每呎升 500 元，那條數就可以咁計： A 地價----3,500 B 發展成本----6,500 C 毛利----3,000 D 實呎價----13,000 咁政府就可同小市民交代，拒哋已經係傾倒个「市價」返來。 而發展商亦可發表，拒哋出呢个3,500高價，係睇好後市啫！ 現在個市曲街，地代食榖種、發展商推大碼貨樓花有困難、政府拍地收入大減，最重要係後市冇咗『想像式上升空間』呀！ 呢幾年地產業，日日聽倒嘅係你 CY 及其團隊唱衰個市，又整出一浪接一浪嘅辣椒出來，阻攔真係有、又唔怕貴嘅實客入市，加上建築費及銷售成本如脫韁野馬般上升，那麼就算你政府真係實行補地價仲裁機制又點喎？ 大伙兒都係讀嗰啲書，揸住嘅又係相同數據用來計，分別只是部分觀点有落差，那麼真係一個唔好彩，嗰班仲裁人估出來嘅價，仲高過政府心目中嗰口價的話，咁地產商咪窩輪炒粉要唔要硬食先？ 無咗『想像式上升空間』，那幾个大型發展商會點玩，仲唔係傻仔都估倒嗎？ 而呢个『想像式上升空間』可以係人們美麗嘅幻想，未必實際出現都得嫁！ 但現在 CY 就連人哋發下白日夢都唔俾，咁大家咪齐齐学小學生做加減數囉！ 你發展成本每升一百，地價減翻一百；或你預計樓價每呎跌一百，地價又減翻一百，係咪正路過正路先！
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12. RT 2014-05-30 11:07:51
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Very acculate interpretation. Good Analysis! I being an experienced estate agent, totally agree with Dr. Tong's point of view. Best...
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13. 結論 2014-05-30 11:14:57
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發展商高價入標,利好樓市,樓價會爆邊升,發展商低價入標,甚至流標,更利好樓市,樓價會爆邊大大大大升升升!
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14. 不明白 2014-05-30 11:43:59
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現在明白"招標"其實是等於"黑箱"作業, 而湯博士的標題"低標, 其實是高標的序幕",確實絕妙 !
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15. 金翅大檸樂 2014-05-30 11:45:37
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建築費貴過地价已活生生証明,依俙記憶中好似從冇發生過,有D驚,希望學成哥話,有4至5成首期買至好,就算跌一半都唔會銀行CALL LOAN,共勉之.
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16. 肥師奶 2014-05-30 12:38:45
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黑箱作業是必須的, 要知道鷹君羅生是最早支持梁振英做特首果班人, 政治上支持總需要有回報, 當然啦, 果D最早不支持梁生既有錢人可能需要撤資, 或者很快面臨牢獄之災, 政治是很現實的, 千萬不要站錯了隊.
如果我無記錯, 啊湯博士好似最早也不支持特首.......^.^
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17. 亮劍 2014-05-30 12:46:27
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18. 大寶二寶 2014-05-30 12:49:17
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我都吾同意博士見解。 既然今次正苦露左底， 底價都照批出， 咁我係發展商下次投標又使咩出高價呀!
共勉之， 哈哈！
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19. 順民 2014-05-30 12:54:51
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跌三成是既定目標﹐須然在下不敢預測最終結果﹐因世事無常。另外跌三成後那些日日大叫無錢上車的「窮人」是否真的人人能如願以常可做業主 ﹖不曉得 ﹗之不過政府收入肯定減少﹐而福利支出在今天的民粹政策主導下只會有增無減。有句俗語叫做"巧婦難為無米炊"﹐須則今天當家的並非一名巧婦﹐但勝在上手在米缸留下大把米﹐還可以炊(吹)一段時間。至於想話用所謂創新科技去取代地產金融﹐這無疑是一個偉大理想。但以在下在國內所曾見﹐有個曾經在四川成都飛機發動機公司做過技術員的交大本科生﹐離開該公司後只在無鍚一間工廠內做一個普通工程師﹐在下敢說這些人材在香港一個都無。要栽培一批成熟人材非要最少花二十年時間不可。二十年之後的世界如何 ﹖God know ﹗
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20. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 13:24:14
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【政經民生】傳港府安排陳茂波做港鐵董事消息指，港鐵天水圍天榮站去年首次流標後，政府已向港鐵，非正式表示希望對方可稍為蝕做，讓項目可以盡快推出市場。但港鐵一直強調自己是上市公司，要照顧小股東利益，將地皮待價而沽，最後發展局不得要領。 發展局局長陳茂波今年3月，公開批評港鐵公司不合作，過去幾年物業發展「零供應」，項目多次流標，批評港鐵「不夠努力」，又指港鐵為股東謀取利潤時，亦要有社會責任，政府批出上蓋物業是補貼港鐵發展新鐵路，而非讓其「賺多啲」。 陳焗長白石角地一劈成名，预見官運亨通，恭喜恭喜。 講鐵股東負樓市道德責任，錢財走失注意，睇車睇車。
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21. 行外人 2014-05-30 13:47:46
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唔多認同 ……
因政府已“露底”和“技窮”，發展商只會鋤價！
但係地價便宜，唔等如日後賣樓要便賣 ……
仍然多謝博士分享！
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22. 大寶二寶 2014-05-30 13:59:32
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回21 行外人兄
咁正苦咪平賣我地宝貴嘅資產， 利益輸送比地產商？
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23. 隨機應變 2014-05-30 14:54:03
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小弟覺得呢個時刻點睇市價呢樣嘢相當重要 英均起好樓 隔離 訊和樓賣1w 一呎有價有市就算英均賣9k一呎已經夠水位，但係邊個唔想執多D？所以無論發展商買麵粉做麵包既成本係幾多，想變現都係要跟市價出貨，當然想賣快D可能要比市價再平少少走。 發展商買平地 唔等於 會平賣樓。
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24. Li 2014-05-30 15:15:37
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25. Li 2014-05-30 15:25:54
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想深一層，正府不破這高地價政策，樓價跟本難跌。即是説梁特首的競選及當選宣言難以實現，2017 年，全民普選特首時，何以連任？ 到時是一人一票，不是攪掂那千二選委就可以。 段估，就算有篩選，當朝特首都可入圍吧。
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26. 亮劍 2014-05-30 16:14:46
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會計人-------
現在整個樓市有幾類人在市場 1.發展商 2. 炒家 3.收租客 4.用家 樓市全面下跌的第一警号已吹響, 就是發展商減價. 第二警号也已吹起, 炒家離場,有些還要損手-------
其實在2010年底，當政府出咗 SSD 之後，最先離場的是炒家, 但他們絕大部分都無損手先真，因為拒哋變曬做收租佬，而當時 CCL 連 90 都無！
至於收租客,現時收租回報(扣除管理費差餉, 但未扣利息支出)只有三厘多甚至更低, 還要付經紀佣金, 更怕收唔到租. 這班收租客對息口反應最敏感., 如果利息上升多二厘,他們已貼錢買難受,唔賣樓都傻----------- 美聯樓價走勢圖 3 月係建呎價 6,993；同期建呎租係 23.63，即回報係 4 厘樓上。 仲有呢班收緊租嘅業主的入場時間，好可能係幾年甚至十年前，即 CCL仲係 7X或更低之時，拒哋嘅租金淨回報可能講緊七八厘！ 你又話如果利息上多兩厘點算------可能你唔知，昨晚 10 年期美債息，已經跌穿埋 2.47 厘關鍵位，在此你夠唔夠胆講：『昨晚掃入10 年期美債嘅投資者係傻的？』
最后是用家,也有幾種.一種是供樓能力穏健.無論息口怎樣也可以應付,但樓價跌了就心理上不好受. 另一比較果斷不怕煩, 先賣后租, 待低位再買回自住-------- 如果樓價打後幾年真係跌低過現在呢個位，那真的好難受呀，但如果唔係會點呢？你明明供倒樓但選擇做租客，但睇住樓價同租金係咁升又係咁同人供樓就唔難受嗎？
最后一類是對息口及樓價都敏感一族,息口上升自然要供多些或長些(如果可再加長的話). 樓價下跌至負資產就比銀行追差價.比不到的就孌銀主盤, 加速跌勢------------ 我再三強調，心理質素唔好又無乜實力的人，請你們千千萬萬唔好走去勉強上車，否則會使你惶惶終日，又茶飯不思，咁痛苦真係做租客安全啲，而那些風險咁大會輸身家嘅嘢，就由嗰班唔知個死字點寫嘅業主承擔啦！
所以, 明年開始,美國加息風險越來越高, 大家做好準備--------- 幾乎所有業主已被告知，呢個一厘息可供樓的優惠期有限，不日完結！ 而大家亦已作好打後日子要供4到 5厘的預算，唔想咁亦可到大X銀行做 3年定息供款，只收你兩厘啫！ 而未上車的準業主，請你淡定！銀行將會同佢哋做足壓測，包保他們係有實力之仕先俾拒哋去買樓！
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27. 陸振球 2014-05-30 17:18:10
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雖然呢度既人未必人人睇得明, 但睇得明既人應該要小心了. 人皆自利——這是上周《明報》財經沙龍講者、《香港股票財技密碼》作者梁杰文的演講主題，並由此帶出投資股市的最重要原則：只買大股東持有重要比例的股票，若其在密密增持股票的更佳。 梁杰文指出，大股東不是開善堂，任其將公司的營運或收購說得如何天花亂墜，卻沒有用真金百銀投下信心一票，甚至減持，大家會覺得「故事」可信嗎？大股東豈會放棄自利的機會，白白讓小股民賺錢？ 梁又引述一個小故事：巴西一間飛機公司，安全紀錄欠佳，公司想出一個辦法，就是要維修員輪流乘坐維修好的飛機，由於性命攸關，維修員在工作上自然加倍上心，此後該公司的飛機安全紀錄即大大改善。故事的教訓是，要買與大股東真正同坐一條船的股票，即是大股東要持大股，公司蝕錢他也不好過，公司賺錢他會明顯得益，如是在明顯增持更好。 基於上述揀股原則，梁杰文指「四叔」李兆基做大股東的恒基地產（0012）便值得看好，皆因其家族持有該公司六成以上股權，並不斷在增持。說到恒基，筆者可以補充一句，「四叔」近一年多少有買地，卻不斷增持該公司股票。 不說股票，分析樓市可否應用梁杰文的方法？「超人」李嘉誠也是一年多沒有買地，卻不斷搶先同行低價賣樓，如現正開售的荃灣環宇海灣，首批350伙開價便較同區二手樓相宜，結果四日已收到9200票，成為近年的新盤票王。 有趣的是，雖然市場反應如此熱烈，但長實（0001）卻宣布原價加推241伙，並沒有趁機加價。套用梁杰文的分析股票理論，那是大股東在「醒」小股東(發展商益市民買平樓)，還是……
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28. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 17:26:00
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O門2萬人上街反凸手縣官免貪肥雞餐時，其中一名女示威者受訪時話：（樓價呢幾年升咗幾乎10倍，我哋啲人工至升到4倍，我哋生活好難，根本買唔到樓呀！）。 懶人知道O門樓價勁，但係唔知道咁勁，如果嗰位仁姐無吹水，我就真係恨到流口水，早知去O門買樓，就算好似港淡話跌一半都重有5倍賺，講樓市泡沬O門咪重大得多，O門大哥都唔爆，香港有乜資格爆？
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29. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 17:47:37
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雖然呢度既人未必人人睇得明, 但睇得明既人應該要小心了. 人皆自利。 27樓 陸先生寫文章嘅功力真係令懶人佩服，既功力深厚又謙虛，短短4個字，就點岀晒成篇文章嘅中心思想，一睇即明，即時行騎樓底。
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30. To 28 2014-05-30 17:55:04
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澳門現時的一般普羅大眾住宅，同質素計，是香港的120%，一般经屋(即香港的居屋)的車位已HK$1.6-1.8M
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31. 小陽 2014-05-30 17:57:12
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http://thehousenews.com/NT-northeast/地政收地-恆基鑽地-馬屎埔農夫哭崩/#.U4hVO4kazCQ
恆機忙緊爭取抽碼食big tea rice
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32. 會計人 2014-05-30 17:57:37
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亮劍,大家可以交流下.
CCL 是二手成交的指數. 如果包含一手樓價因素, 結果會很驚嚇.
(美聯樓價走勢圖 3 月係建呎價 6,993；同期建呎租係 23.63，即回報係 4 厘樓上。) 我相信4厘是未扣管理費差餉等
(仲有呢班收緊租嘅業主的入場時間，好可能係幾年甚至十年前，即 CCL仲係 7X或更低之時，拒哋嘅租金淨回報可能講緊七八厘！) 沒有人會用十年前個價計租金回報吧, 用市價才有意思.
(昨晚 10 年期美債息，已經跌穿埋 2.47 厘關鍵位，在此你夠唔夠胆講：『昨晚掃入10 年期美債嘅投資者係傻的？』) 他們一般都是機構投資者, 今日買聽日賣好平常, 也可能做對沖.
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33. 山高雲低 2014-05-30 18:05:25
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T025楼人兄， 民意調查梁振英的支持率只有百分之二十幾，反對率就有百分之五十幾。負值百分之二十幾。
還要捱三年零一個月。
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34. 小陽 2014-05-30 18:08:06
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會計人, 你點知人地買10yr note is hedging ? 冇人會知.... If hedging , how about sell call, buy put or sell index future ?
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35. 小陽 2014-05-30 18:27:05
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老實講，我覺得李十成冇心留港戀戰，佢今日又係澳洲買天然氣，我都話香港太細，佢＄太多，冇可能買起香港。佢要做超人，點得閒同梁府玩政治。
97年前，太古威威 之後，華資威威 2013後，中資威威？
超人買澳洲天然氣，最後買俾誰？ 不明白？
梁府迫香港用大陸天然氣發電，港燈完成歷史使命。
超人就係超人，唔同我吔一般見識
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36. 小陽 2014-05-30 18:36:43
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四叔，李十成D有錢人都忙緊弄大自己個餅，佢地應該知道儲＄貶值？我吔呢D平民諗緊佢地點解唔投香港地？好似out左D。
博士講得岩，超人賣樓關我吔乜事？我吔諗下點弄大自己個餅好過.
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37. 亮劍 2014-05-30 18:53:05
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CCL是二手成交的指數. 如果包含一手樓價因素, 結果會很驚嚇.-------- 一手由有溢價變貼市價，本來 2 手要跟跌少少，但重置成本過重，小业主因而一动不如一静。 我相信4厘是未扣管理費差餉等--------我計回報係一年抽三個月出來做皮費、預折舊準備及交稅，所以淨回報係三厘以上。 沒有人會用十年前個價計租金回報吧, 用市價才有意思--------但收租佬都睇現金流喎，一年下來在扣除所有支出後有淨現金收入，絕大部分人會傾向繼續持有物业，都係嗰句，重置成本過重。 他們一般都是機構投資者, 今日買聽日賣好平常, 也可能做對沖--------你應該講那班.投資者補淡倉好D，又係28定律，絕大部分之前睇死債息會升，大家跟紅頂白大手空美債，呢次俾人夾淡倉----
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38. 大寶二寶 2014-05-30 19:44:15
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回32 會計人兄
如果你今曰買來收租回報率就梗係計衣家市價， 如果你係十年前買嘅吾計果時買入價？ 你今曰賣应賺蝕都係base on 你嘅買入價喇。 請問你D係咩會計理論？
共勉之， 哈哈！
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39. 肥婆四 2014-05-30 19:48:19
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肥婆四係鄉下佬，無乜點讀書，都知陸生文章中的金句，人隹自利。用呢句話去分析問題，唔中都近磅，美國佬加唔加息，百份之百係睇自己可唔可以繼續用金融手段去壓榨全世界，其他佢好少理。如果用正常公平理論去解釋，係解釋唔到嘅，佢政府同各銀行家、學者傳媒合作閒熟，配合到QE都好似唔想咁，係市場要求，佢就免為其難好唔愿意咁去做。其實QE債權人的錢比佢浠釋咗，又點會喜歡呀，之不過唔係咁可能仲無多D添。佢現在減少買債結束QE到加息，係換一種玩法，大前題係佢自己負擔得到，要用好長的時間慢慢適應。唔好忘記佢縂負債還要加上去，信有能力將息口維持在低水平。否則大檸樂！
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40. Li 2014-05-30 20:03:01
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To 28, 澳門唔爆，唔等如香港可以唔爆，大家體質不同，環境各異。 To 33, 山高兄，民意如流水，一件事已經可以令一個選舉番盤了，如陳水扁的兩粿子彈，唐英年的地宮之謎。 還有三年呀。！
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41. Li 2014-05-30 20:06:37
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42. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 20:41:36
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TO 38 大寶二寶兄 用新租金 / 舊買價 / 100%計租金厘數又得，用新租金 / 新買價 / 100%計租金厘數+樓價升值又得，總之荷包跌落兜肚都係自己嘅，唔會多咗唔會少咗，得咗。 TO 40 LI兄 懶人喺咁諗，香港大隻過O門咁多，体質又好過O門咁多，個肚腩（泡沬）又细過O門咁多，段估點都係O門做媽咪（泡沬爆破）先至啱邏輯，除非香港小產咁就難講，大吉利是，衰嘅唔靈好嘅靈。
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43. 引刀一快 2014-05-30 21:38:22
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To 懶人兄TO 22 引刀一快兄 懶人覺得兄台好似話，O門呢單凸手任內免刑责起訴及高官退休送肥雞法案，係受內地感召而做戲俾香港睇？咁O門因此而攪到2萬人上街咁大煲，值得咩？會唔會O門凸手同縣官倾掂數，只係自己想鋪定條路俾自己第日走得快好世界呢？
我點解會咁睇，其實好簡單，依傢大陸做緊嘢，趨勢on點解咁反其道而行？趨勢先生”當選“之日，有句名言我記憶猶新，就係做嘢要個個同聲同氣，呢句咁嘢如果出自CY口，香港暴動都似！！！ 佢夠膽公開講要人同聲同氣，咁佢又點會夠膽同中央唔同聲氣？領導有心要捉你，你估定埋D咩法就得架嗱？呢個就係我嘅疑惑，所以我咁陰謀論。
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44. 蜕变中嘅懒人 2014-05-30 21:49:13
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TO 引刀一快兄 好開心又見番兄台嘅回應，不過懶人都係唔多明兄台到底暗示緊乜野，我明日起旅行三日，明日晨早出門要早唞，懶人回來時再睇引兄嘅留言，到時我應該會醒啲，謝過料，謝謝。
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45. 山高雲低 2014-05-30 21:52:48
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老實說，内地楼市才叫真正的泡沫。但不可讓其爆煲，现在連限降令都出台，目的就是防止一瀉不可收拾。君不見日本和美國前車之鑒嗎？楼市一死，全部死晒。 内地最怕的就是欲救無從。所以，限跌去等市民的收入上升。讓楼市軟着陸。不許爆煲影響經濟。 因為，内地爆煲，影響之巨，勢比日本和美國更严重。 香港根本没泡沫
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46. RL 2014-05-30 21:55:35
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計yield用mkt value ,即係計埋unrealized gain 既reinvestment yield
當然揀investment 時, 要好似亮劍話齋，要計埋Opportunity cost la
多謝博士分享行內人睇法，又學到野啦
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47. 在恐懼中享受平穩!!! 2014-05-30 22:57:11
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| 中原城市領先指數 CCL | 每周五公佈 – 最新2014/05/30公佈，反映2014/05/19至2014/05/25(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。 |
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48. 順民 2014-05-30 23:00:11
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33山高雲低兄﹐好彩唔使捱三年零八個月。在下聽家父講過﹐三年零八個月好慘。
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49. nobody 2014-05-30 23:21:52
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其實任格價下跌都可以用匯價下跌保救，對於以內需同消費為主既美國都可以，以出口為主既大陸更加唔係問題，反正係大陸咁有限既社會保障，D人點都係唔消費，中共見到內需路行唔通，就可以變返做出口，只要匯價夠平，D單又會返來。另外，大陸好多海外投資，人仔跌即外匯升，咁佢又可以放更多水，所以大陸樓市只會慢跌，唔會崩潰。 如果係慢跌，其實對香港樓係好有利（即係唔大跌，但亦唔會大升），若真係升的話，我估係美英澳既樓市同股市。
睇過咁多分析，再加上我對大陸既認知，都係張化橋最靠譜，佢唔只做過投行，仲做過民企CEO，而家都仲係大陸撈。
华尔街日报：你认为中国的房地产市场接下来会如何？
张化桥：我认为房地产市场不会出现大崩盘。我预计房地产市场将经历一场长达几十年之久的缓慢但痛苦的降价过程。你可以称之为“水刑”。以中国股市为例，到目前为止，中国股市持续走低已超过22年。还在继续。我之所以感到"乐观"，是因为家庭的杠杆率仍非常低，即便首次购房者也必须支付最低30%的首付, 才能申请房屋抵押贷款。与美国不同的是，中国的房地产业没有金融衍生品。次贷和“调戏性的贷款”仍很少见。鉴于过去10年房价的飙升，即便是几年前刚刚申请贷款的房屋如今也有相当高的升值作为保护。
大家記住一樣野，中共政府係地球上處理過最多壞帳既政府，而家仲係處理得好好果隻（亞爺食哂，無損亞爺威信，然分拆上市，中外投資者多數都賺大錢）。
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50. 小陽 2014-05-30 23:29:57
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51. 引刀一快 2014-05-31 01:55:37
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To 懶人兄
點解呢幾日我冇咩出聲呢，首先就係忙，仲有一個原因，就係大陸敗像已陳，我突然少咗辯論意欲，我都變咗懶人一個。 大前日，有中介醒件筍貨俾我，廣州市地鐵沿綫，一個重要區分嘅中心位置，一棟樓連稅六百萬人仔，講清楚係一棟！20個單位，12個一廳兩房，8個套間，佔地兩千幾呎，産權清晰唔係吹水，如果呢度有看官有興趣，我收五皮介紹費。
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52. 引刀一快 2014-05-31 10:00:00
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53. nobody 2014-05-31 13:28:52
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54. 小陽 2014-05-31 15:09:19
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引刀兄， 佢有病即係你講個荀盤買唔過？佢話大陸樓晤會爆
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55. 引刀一快 2014-05-31 16:21:42
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56. 小陽 2014-05-31 16:30:07
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57. 引刀一快 2014-05-31 16:34:26
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To 51樓 nobody
我係睇你剪岀嚟呢段回答，認定彰化Q有病。
张化桥：我认为房地产市场不会出现大崩盘。我预计房地产市场将经历一场长达几十年之久的缓慢但痛苦的降价过程。你可以称之为“水刑”。以中国股市为例，到目前为止，中国股市持续走低已超过22年 （黐線，07年個大牛市呢？失憶呀？）。还在继续。我之所以感到"乐观"，是因为家庭的杠杆率仍非常低（09年幾多成按揭呀？），即便首次购房者也必须支付最低30%的首付, 才能申请房屋抵押贷款。与美国不同的是，中国的房地产业没有金融衍生品。次贷和“调戏性的贷款”（唔好撚字眼，講清楚D，係咪一間值100嘅物業，评估出2000，然後大家分錢，剩底嘅再攞去俾十幾間嘅首期果隻？你敢話冇？）仍很少见。鉴于过去10年房价的飙升，即便是几年前刚刚申请贷款的房屋如今也有相当高的升值作为保护。
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58. 引刀一快 2014-05-31 16:37:37
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To 小陽
點解D咁嘅言論，妳會話佢企我呢邊？我呢邊亦唔駛人嚟企，如果呢段彰化Q嘅說話係冇俾人修改過嘅話，我真係覺得費解。
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59. 小陽 2014-05-31 16:47:24
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60. 引刀一快 2014-05-31 16:49:08
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To 小陽
我話有件筍盤，唔表示我睇好后市，呢件嘢今日係筍貨，第日呢？唔知，我唔睇好行情，所以覺得業主都係唔睇好先咁平放，一棟樓，單契，如果可以拆契，即刻發，如果政府征地，又係肥，點解業主唔等、唔自己諗計拆契？就係同時間賽跑。
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61. 引刀一快 2014-05-31 17:07:41
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高桿杆，高借貸，樓市先會㝝，呢個係呢度嘅主旋律，我唔係咁睇，凡係吹得過度嘅都有爆煲嘅一日，講到印銀紙，個個猛買樓保值，為嘅，就係“保值”，如果有日一批人不約而同覺得樓唔保值，咁就會傳染俾好多人，然後鬥快走，都係爲咗“保值”。
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62. 小陽 2014-05-31 17:09:26
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Oh ，那麼多如果,我呢D港𤌴點同地頭蟲玩，俾政府徵地，駛唔駛上訪維權？我知你當我地兄弟，可能其他兄弟識玩。
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63. 引刀一快 2014-05-31 19:47:00
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To 小陽
你以爲我喺度推盤咩，不過係攞個例子講講大陸市況啫，我覺得大陸貨絕對係唔熟唔玩，尤其係D鄉下地方，大城市風險細好多，基本上，熟廣州嘅，人人都會話我呢個係超筍盤。
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64. 小陽 2014-06-01 12:48:07
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引刀兄， 當然不是，筍盤一定先益自己人，我知你有好資訊先話俾我地聽。thank you
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65. nobody 2014-06-02 00:07:32
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A股情況其實似莊家股，炒過一浸去殺股民，但多數時間低迷，只要係個訪問度加括號解釋係好難，甚至可能係記者略去，再者，A股實況比真正持續低走對小股民財富殺傷力更大，但亦唔見真係好多人死，呢點係無損佢既理據。
09年係非常時期，正如香港出現0.9厘按鍵，但好快亦冇左，呢點又係難以用一兩句講完，如果記者訪問一個香港物業投資者，佢亦未必會加返幾段去解釋（甚至佢根本唔明）。
整體來講，我係大陸買過三次，其中一次都係做唔到按揭要平手摸比人，我所見既，大陸住宅按揭成數真係唔高，09年買的，亦真係大把水位。
你講既markup 10倍，以我係大陸睇樓既經驗，係多人參與既一線住宅好難發生，因為類似供應太多，你話咁多往宅貨源歸邊又好似好難，我估最多係商用物業，只有商用先可以一路之隔差價幾倍，但呢D又唔係一般市民參與，影響層面，大概唔會比A股大。
我又發現一樣野，你認為佢錯既地方都唔係core argument, 令我諗起好多淡友都係唔能夠connect the dots，一味用類似週期論等等話樓市該跌（有D淡友連呢點就係佢地既核心論據都唔明），但又連唔出其他宏觀數據，所以就一錯幾年。
另外，菲律賓披索都可以係20年內眨值9成（而美金本身都眨左好多！），人民仔只要肯眨要樓價一年只係跌三幾個％應該唔難。
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66. 引刀一快 2014-06-02 03:52:07
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To nobody 生
唉，你咁都得呀？？？？？
07年，A股H股都係大牛市，係不容置疑嘅。 09年大陸拍心口話救世界，全部兩成首期兼利率打七折，我依傢仲享受緊。 你冇明白我講嘅100評估2000係咩。
至于你講嘅“你認為佢錯既地方都唔係core argument,” 唔係挂？D嘢亂嗡到咁離譜嘅，佢仲有咩core可言呀？
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