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文亮言
樂觀才是令樓市下跌主因
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年4月24日

  有很多人認為,樓市下跌是因為市民對樓市太過悲觀,完全不看好前景,不問價拋售手上物業,這是錯誤的想法,因為市民若果對樓市或者香港前景悲觀,就不會夠膽置業,尤其是明知道在能力範圍以外仍然置業,甚至持有多個物業,以至到經濟轉壞,樓市不穩,但持有多個物業的人仍然非常樂觀,不肯放棄,直至守無可守,不能繳付每月按揭供款,而物業資產市值低於借貸,物業給銀行沒收,變成銀主盤,才如夢初醒,若果他們不是對樓市樂觀,就不會死守,不過,在銀行沒收他們的物業後,隨即變成悲觀,這亦不過是人之常情。

  有時樂觀與悲觀是很難分辨,在2008至9年的時候,那些將物業賣走的人並不是悲觀,而是非常樂觀,他們不是恐怕樓價下跌而將物業賣走,而是樂觀地希望樓價下跌而將物業賣走,更樂觀地希望可以在樓價低位的時候回購,既然賣樓的人都不是抱著悲觀態度,試問樓價又怎會下跌,如果那些人抱著悲觀的態度賣樓,賣走之後不會再回購,就算樓價上升亦不後悔,亦不會要求政府出招壓樓市,因為要求政府出招,即是有人需要買樓,聲音越大,表示需要買樓的人越多,樓價又怎會下跌。

  政府對於樓市表現其實是非常悲觀,官員們見樓價不斷上升影響民生,但又沒有積極了解樓市上升因素與及想出解決辦法,只想到用辣招鎮壓樓市,對於辣招效力又非常樂觀,認為辣招一出,樓價必定會應聲而倒,最少下跌三成,所以,政府太樂觀地倚賴辣招,沒有積極考慮解決停止樓價上升方法,沒有增加供應,即是沒有解決問題根源,樓市雖然停止升勢,但只是微調,沒有達到政府目的,政府對於撤招又抱著非常悲觀態度,認為辣招一撤,樓價必定飆升,但我認為這並不是必然道理,只要土地供應充足,地產商見樓市暢旺,必定盡推手上樓盤,而一般要買樓市民見樓盤百花齊放,知道供應充足,就不會太倉猝買樓,況且,對美國加息亦有戒心,樓市就算上升,只不過是條件反射,就好似滬港通一樣,升幅早已嘔突,不過,要有很夠膽官員才會撤招,我相信現在還未是時候。

  現在一般買樓市民對樓市不悲觀,亦不樂觀,他們不會樂觀地認為樓市在兩年內上升三成,他們買樓只不過是自用,亦不會悲觀地認為樓市會在兩年內下跌三成,否則,他們就不會買樓,沒有情緒影響,樓價就不會大升大跌,政府官員應該安心,不過,若不穩定地增加供應,當大家知道樓宇供應短缺,有人會樂觀地認為供應不足,樓價將會上升而買樓,亦有人悲觀地認為樓宇供應不足,政府將會推出更多辣招稅來壓樓市,所以,他們亦會買樓,到那時候,樓價是否會上升,我相信不用明言。

 
 
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1. 法子 2014-04-24 09:05:09
湯生,

住宅市場已經變成兩的市場。

豪宅的一端,因空置率稍高,事實係受到 cy 的房策打擊。

但在上車樓的一端「卻受惠於 cy 的房策」,很快會爆升。

請看我的舊文《壓力煲效應》。
2. 法子 2014-04-24 09:05:35
法子《壓力煲效應》

早幾年已經談過這將會出現,「壓力煲效應」,現在壓力都壓在上車盤。

1. 樓價、租金上升,需求向下遊,以前住3房的,現在住2房,以前住9龍塘的,現在住荃灣。他們選擇只有一個因素,就是「價細」。

2. 原本住了幾年買了「價細」樓的人,以前住幾年就會升級。但現在因為SSD、DSD、壓測和按揭利率等原因,大家唔肯換樓升級。

2014-04-16
3. 法子 2014-04-24 09:10:40

法子《呃雨嚟落》

想提出的是SSD1 造成2011年的「慢速向下調整4%」為期一年,在該年需要買樓的人暫時忍手,部份先租樓觀察一下,其現象是租務成交上升,買賣成交下跌,之後就造成2011年和2012年的需求同時在2012年爆發,稱之為「呃雨嚟落」現象。

現在想說的是DSD 造成2013年的「慢速向下調整4%」為期一年,在該年需要買樓的人暫時忍手,部份先租樓觀察一下,其現象是租務成交上升,買賣成交下跌,之後會造成2013年和2014年的需求同時在2014年爆發,「呃雨嚟落」現象再次發生。

還有一點想說明的是「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買,但樓價也不跌下去?」

其實買樓的人可分為3類:

A. 買入單位後,自己入住,街坊是也。這類人傾向以屋宛創新高價,才較為願意賣出。如果不是「屋宛新高價,他們傾向不賣,住耐啲。

B. 買入單位後,畀人入住,收租佬是也。這類人在市場有正常流通性的情況下,沒有「賣」或「不賣」的傾向。一切看前景回報,但3D令到流通性很低,尤其 DSD令收租佬賣出物業後再買回時成本太高,所以也傾向「不買不賣」。

C. 買人單位後,無人入住,伺機沽出,炒家是也,這類人在市況下跌時,是止蝕得最狠的一類,無論在股市或樓市,大跌都是由這類人造成的。

SSD一出,C類人馬上消失。
DSD一出,B類也不賣。
現在只剩下A類,這類人在市況下調時,很難說服街坊賣掉「自住樓」,你問下地產代理就知,唯一可能就係「嚇」,嚇他們,令他們怕大跌5成,所以你看見代理們提供給報章的成交報導,都以「劈價」描述,但「劈價了一年」CCL還沒有大跌,因為代理只是想利用報章的影響力令到A類人士有認知錯誤,覺得市況急速下調,只有「嚇」才能令部份A類人放掉自住樓。

所以,現在大家也知道「為什麼在2011年和2013年大部份有需要的人都忍手不買,但樓價也不跌下去?」

上述是關於二手樓市的分析,至於一手樓,就要說供應,這部份我有更驚人的發現,但應承過好友,不把它公開。對不起。

2014-03-09

4. Peter Paker 2014-04-24 09:16:19
政治上,切蕉係極難動作,民意反彈會很大,尤其SSD2及BSD已立法。切蕉是否要議員立法通過?是否要排期?排几耐?議員反應等?我覺得肯定一年內無可能

大家未來只會面對2樣事情,乾水及加租

cy 及鬍鬚曾堅持將2D搬上立法會立法,其實他們已把香港人房屋政策打上冇供應的棺材釘,死梗

3D使到冇新供應,租金不會跌,加上低負債、合理供款比率、壓測、本地人儲蓄雄厚、正苦冇地、全民就業、高收入人士增長强、自由行、滬港通、 香港本地需求旺、外人對香港的需求亦旺、美国冇可能加息

試問香港樓市有得跌嗎?
5. 銀行存款吃晒 2014-04-24 09:25:00

有時樂觀與悲觀是很難分辨,在2008至2009年的時候,那些將物業賣走的人並不是悲觀,而是非常樂觀,他們不是恐怕樓價下跌而將物業賣走,而是樂觀地希望樓價下跌而將物業賣走,更樂觀地希望可以在樓價低位的時候回購,......

他們樂觀地用高租值租回出售房產, 想不到/想不明白樓價不跌???把他們的銀行存款吃晒...........

6. 法子 2014-04-24 09:25:16
【東方日報】指,貝沙6銀主盤重災。豪宅連環爆煲,港島南貝沙灣更成重災區,該盤不足一周先後有3個特色戶淪銀主盤。繼上周有資深投資者旗下兩幢洋房失守後,最新2期一個高層複式戶亦由銀主以約8,800萬元放售,屬屋苑分層戶最大宗同類個案。該屋苑去年九月至今已先後湧現6個銀主盤,冠絕全港屋苑。

【成報】稱,上月居二市場成交總值7.98億,激增5成。根據香港房委會及房屋署網頁最新數據,3月居屋第二市場成交總值約7.98億元,較2月份增長50%,數值更創出歷史第三高紀錄。市值400萬元或以上的同期物業成交總值按月急升2.24倍,買賣亦創9個月來新高。
7. peter2 2014-04-24 09:30:31
Dr Tong, your statement is very well put "現在一般買樓市民對樓市不悲觀,亦不樂觀,他們不會樂觀地認為樓市在兩年內上升三成,他們買樓只不過是自用" 
That's how I find the buyers are nowadays....
8. CY對業主黑心做好事,對非業主好心做壞事 2014-04-24 09:38:17
3D令上車盤變得相對貴,非業主更難上車,租金更高。
另外,又令炒家變成長線投資者,反而賺得更多。
9. Oscar Lam 2014-04-24 09:54:38
5. PP 兄,
在香港或外圍經濟轉壞的情況下,政府是可以不經立法局同意而將辣招稅率調低(但不能調高)。只是我們不知道經濟何時會轉壞?
10. 法子 2014-04-24 10:37:15
8. CY對業主黑心做好事,對非業主好心做壞事2014-04-24 09:38:17
3D令上車盤變得相對貴,非業主更難上車,租金更高。
另外,又令炒家變成長線投資者,反而賺得更多。


-------


非常同意!
11. Peter Paker 2014-04-24 10:43:59

To: Oscar Lam


Thanks for your information

12. 工商舖初哥 2014-04-24 11:09:40

 長線投資者必勝
13. 物業初哥 2014-04-24 11:36:45
湯博士正正說出我的心情,既不悲觀也不樂觀,只一心想如何供樓...

早幾日業主要加租,每年8-10%增加是指定動作....以往都要同佢左傾右氹咁希望佢可以減D,今次我決定唔比佢加...

因為我已有自置物業可住
14. 自我陶醉 2014-04-24 12:36:59
樓價來自本土經濟, 由於香港係外向型經濟體, 在分析樓價去向前, 必須認清當前環球特別是中美之局勢。

自從08年美國金融海嘯, 各國以超大規模的量寬試圖挽救經濟, 但從歐美經濟及就業復甦之緩慢及通脹長期偏低看來, 他們距離真正復甦還有漫長的路要走 , 在另一邊廂, 量寬已導致亞洲多國出現不同程度之金融及資產泡沫。 在商品及債券方面, 眼見通脹無望, 退市在即, 黃金、 美債、 以至一眾商品泡沫已相繼爆破, 對於一些有領先性的經濟活動指標, 如波羅的海乾散貨指數和黃銅價格, 近月都創出近年新低, 這都說明現今之經濟改善只是一個假象, 都屬鏡花水月而已。 至於還未爆破的歐美股市, 及香港樓市, 個人認為問題不在於泡沫會否爆破, 而是在於何時爆破。

很多網友說現時樓市是由剛性需求帶動, 並不存在泡沫。 這點我絕不同意, 因為樓價上升幅度早已脫離市民實質收入增長。 各國大規模的量寬令利率處於極不合理之水平, 形成你們所說的positive carry, 便是造就今天樓市泡沫的主因, 當利率正常化後, 樓市的投資及投機需求亦會隨之減退。

還有幾點各位必須攪清楚:
1. 耶倫從沒說過2016才加息, 她只是以估計就業要2016才回復正常水平引導市場這樣去想, 試圖淡化早前說2015加息之言論, 這並不代表她立場真正改變。 本人並不看好美國經濟, 但認為美國不可能到2016才加息, 原因有兩個:

i. 現時的低利率, 對就業之幫助極為有限, 沒錯他們的失業率的確從9%以上減了3個百分點, 可是他們的勞工參與率 (Labor Force Participation Rate) 也同樣從66%以上降至63%, 同樣下跌3%, 這表示就業率沒有根本改善, 只是想找工作的人減少, 令失業率下跌。 所以他們心底裡都很清楚所謂之經濟復甦只是為市場營造的假象。
Ref: http://data.bls.gov/timeseries/LNS11300000

ii. 延遲加息既無法帶動就業, 亦會大大增加他們的滯脹風險, 對他們來說這比起單單失業率偏高更可怕百倍。

2. 之前C觀點所提之美國戰後嬰兒潮, 有些深層問題他沒有帶出, 由於那些人已屆退休之齡,開始提取退休金, 這會對股市及當地政府之退休褔利做成負面影響, 亦可能成為股泡及更多地方債爆破之導火線。

3. 自上年開始, 中國已不斷進行正回購, 抽走市場多餘資金, 配合了領導門反貪腐之決心, 國內部份地區之資產泡沫已開始爆破, 情況不容忽視。

在中美經濟都不容樂觀的情況下, 本港樓市還可以有多大上升動力呢? 所以我依然維持樓市會在2015減息前後見頂的看法。
15. to自我陶醉 2014-04-24 13:04:32
首先多謝你回來,小弟有以下回覆,希望理性討論:

1, 因為好多工作被機器取代,只要有junkfood養佢地令佢地唔革命,就業不高其實問題不太,反正有返過工既人都見過唔做野既同事。關鍵係總生產力可唔可以支持小D人工作,答案係地球生產力過剩。有生產資源既人可以佔社會多D,冇的人就窮D,但社會都係咁行過去。對窮人來說,增長可能係假,但對有錢人絕對唔係。
2, 美國債重,加息會令自己成為比人"9出13歸"既債仔,又有entitlement spending同大量無可能還既學生貸款,根本冇可能加息,一定要用低息去維持資產價格。

3, 樓係唔止係進,仲係生產工具,近市區會易搵工好多,冇樓既人只可以係第二D地方慳,何如以前買iphone而家改買小米。

4, 你冇睇新聞嗎? 中國己經開始減準備金,其實大家都應該見到上海自慰區搞唔起,最後都係要返香港搞滬港通。

香港樓市最大風險係大陸崩潰,不過可能帶來逃難資金(滬港通),反而大陸二線樓一定死先。
16. 小陽 2014-04-24 14:01:26
To 15 th floor , 

我贊成你的想法,尢其大陸崩潰,我最驚這個。

To自我陶醉兄,
Good to see u again. 
我對於你第三點---中國正回購有不同見解,大陸迫RMB貶值,等D投機者離開中國(佢地十倍leverage 借銭炒rmb升值),佢地掟rmb ,政府便正回購收番,你要睇政府是否收緊銀根、要睇息囗,自上年6月後,我未聽見rmb  息口大升。

自醉兄,這只是愚見,請指教!
17. 小陽 2014-04-24 14:02:41
To admin team , 

How can I change my name into blue colour ? 
18. 引刀一快 2014-04-24 14:23:37
自我陶醉兄,別來無恙吧?
19. to 自我陶醉兄fm中文小粉絲 2014-04-24 14:48:52
welcome and happy to see your article... very nice


yr fans.
20. 大寶二寶 2014-04-24 15:57:34
To 17

Please send an email to admin@property.hk

共勉之, 哈哈!
21. 引刀一快 2014-04-24 16:02:29
自我陶醉兄,開腔說兩句吧,這么久沒有到來,怎麽不跟大家寒暄兩句?
22. 自我陶醉 2014-04-24 16:21:50
To 15~19/F

不好意義,小弟剛回香港有點事情在忙, 請容我晚一點回應各位提問及討論。謝謝。
23. 順民 2014-04-24 16:26:12

陶醉兄﹐閣下所說的因為樓價上升幅度早已脫離市民實質收入增長﹐這點在下絕不同意﹐看來陶醉兄是中了庸梁的毒太深所至。事實上樓價上升是和失業率維持偏低及市民收入增長有關﹐因經濟繁榮和物價上升是息息相關﹐這是一種互動效應。

一是收入效果:市民的收入上升而導致需求上升。

二是財富效應:財富的互動影響導致物價上升。

以上兩點都是經濟學中的基本原理。如果經濟放緩樓價就自然會下跌﹐不只樓價下跌﹐其他物價亦會跟隨下跌﹐最終市民的收入都一樣下跌。很多人都一廂情願地希望收入上升﹐但樓價就下跌來配合這個「實質」﹐這只是一廂情願和不設實際的願望而已。再者香港有九成市民都透過向銀行借貸來置業﹐如果樓價下跌到低於他們的借貸數目就會變成負資產﹐但最大負資產者不是小業主而是銀行﹐因這可能導致銀行賬面虧損﹐而銀行出現賬面虧損的效果很嚴重﹐要是其中一間細銀行發生擠提現象那震盪是不敢想像的﹐到時最恐懼的是政府還是一般市民呢 ﹖

現在銀行實施加息3厘壓力測試﹐目的就是要減低銀行本身的虧損風險﹐但負面效果會令到有心置業的市民因銀根緊迫而放棄﹐尤其對初次置業者而言更甚。

經濟就像水一樣要不斷流動﹐不流動就會變成一池死水。樓市長期維持著不買不賣的膠著狀態會令很多行業市道疲弱﹐市道疲弱又令市民收入減少﹐市民收入減少就更無意置業﹐這就是惡性循環。而你們口中的「實質」就永遠無法改變﹐最後實質就是始終解決不了梁振英強調的所謂重中之重的房屋問題。

24. 朗睛 2014-04-24 16:36:01
陶醉兄文章當中指樓市升幅已超越市民工资增長,所以泡沫必會爆破云云。
其实樓市價格是以成交價來決定的,绝非由大叫樓價太高我買唔起的人叫出來的,即是只要市場有足夠買家接貨,而買家又有足夠食力,那麼所為泡沫看來就是自己咀角兩边吹出來的白色泡沫。
25. M型社會 2014-04-24 16:44:47
一個M型社會,有10個人,其中4個月入10萬,另外6個月入一萬,單睇數字,中位數就係月入1萬,如果買樓平均要供8千的話,咁就係"高過市民"負擔了,但實情係,有錢個四個可以買來收租,等另四個人交租,完全冇負擔問題,只係冇樓幾個難剩錢而已。
26. AAA 2014-04-24 17:52:38
No, 無樓的可能有公厔,唔知几爽
27. Or sir 2014-04-24 18:03:00
My property agent report to me that there have been more than 15 units sold out during the past 10 days in my district. Most of them are sold between 3.5m to 5.5m. The business is pretty good. I received a lot of phones from property agents in the past few days, enquiring my properties. One offered me the price of $4m without inspecting the unit, which I bought it in 2011 for $2.2m. Investing small units in private estate seems to be "sure win". I am not willing to sell it because the mortgage rate is only 0.85% per year and the rental income is $12000 per month. I predict that the demand for small units in private estate will rise up  when the government announces the increase of salary of civil servants and related jobs next month.
28. 大寶二寶 2014-04-24 18:10:54
To 27 Or Sir,

Can you tell me which district or estate you are talking about?

共勉之, 哈哈!
29. Peter Paker 2014-04-24 18:18:34



To: 14/F 自我陶醉兄


 


關於剛性需求的看法 , 小弟不同意閣下的見解。因為供不應求是存在的 , 租賃市場是沒有炒賣的情況出現,一定是業主及真正用家傾出求的價錢,只要市場空置單位數量夠多,租金一定往下調3D的確使人失去買樓的意欲及勇氣,以致買賣成交量大跌,但人人去租樓,空置單位不足及不斷下跌(圖九),今天有較多的租客去競逐市場上有限的單位,租金便會無可避免地上升,這是供求定律。


 


圖九:


年末

年內落成樓宇空置率

(年內落成量)

其餘所有樓宇空置率

整體空置率

2008

93.72%

(8,776)

4.15%

4.87%

2009

92.05%

(7,157)

3.76%

4.34%

2010

88.01%

(13,405)

3.65%

4.67%

2011

92.09%

(9,449)

3.56%

4.31%

2012

95.86%

(10,149)

3.45%

4.29%


摘錄自香港物業報告2013 (附表:Table 10


 


近幾年 , 租金急速上升 , 尤其細單位 , 反映細單位元空置單位不足。如果市場上夠多空置單位 , 租金不會升得那麼利害 !


 


第二,我亦不同意閣下所說的供樓負擔的说法,樓價上升幅度早已脫離市民實質收入增長。据小弟的統計 , 近幾年市民收入有不俗的增長


 


<1>


好多人一直以為香港打工仔97後冇咩加過人工,但其實薪奉稅稅收每年有不錯的增長,這是一個很強的 signal 証明打工仔有不錯的增長,尤其40 - 150萬年薪的,這是稅局年報話我聽

薪奉稅
2004/05 339.9

2005/06 374.9

2006/07 385.9

2007/08 374.8

2008/09 390.0

2009/10 412.4

2010/11 442.5

2011/12 517.6


稅收係一個好實在的 evidence 去証明打工仔有不錯的增長。

税局年報,40 - 150萬年薪打工仔的比例及人數

2004/05    21.3%    263,653

2005/06    22.0%    275,660

2006/07    22.5%    298,633

2007/08    23.9%    338,144

2008/09    26.4%    363,696

2009/10    25.8%    367,369

2010/11    26.3%    400,146

2011/12    28.1%    459,909



 


<2>


2011年香港人口普查,過去5年,高收入住戶增幅甚巨,詳情參閱圖四。其中

月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%

月入HK$60,000 – HK$80,000之家庭數目增長52%

月入HK$80,000 – HK$100,000之家庭數目增長53%

月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%

筆者相信,高收入戶(即 HK$40,000 或以上)的家庭數目增長數目大約177,063。這些高收入家庭對買樓自住、換樓改善居住環境、買樓投資、甚至收租等,有著強大需求。

在這兩次人口普查期間,私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上,新落成的私人住宅只剛剛足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。

若以曾俊華、傳媒口中的的 $30,000 - $31,000 私樓家庭收入中位數去計算負擔比率(當中還包括較低收入的私樓租戶、甚至無收入、無從事經濟活動的私樓住戶),香港根本不可能負擔目前樓價,但若只看高收入的家庭(即真正的私樓消費者)數目增長幅度,已說明要維持目前樓價,並非如好多人所想的困難


 


 


很多人會利用整體平均工資或中位數,去推論樓價已升到不能接受的地步,這是不對的,因為買樓的人都是集中於較富有的一群,而不是所有人。「供求定律」的最基本概念,即是在分析需求與價格關係的時候,只應考慮”真正會買貨的人”,而並非一些沒有落場的人、沒有資格落場的人或者係場外叫得最大聲的人,但很多傳媒、專家、官員、尊貴的立法會議員卻不明白這個道理,經常犯上這基本的錯誤。


 


當分析 affordability 的時候,傳媒、財爺及外界好多人都會用這個私樓租戶HK$30,000的收入,去計算供樓人士的負擔水準,根本有欠公允,因為他們包括较低收入的租樓家庭去计算供樓人士的負擔,有什麼意思呢??


 



30. 亮劍 2014-04-24 18:19:25
自我陶醉兄……久違了。
我問过我嗰区幾个地代,佢哋話現在首置嗰班人,最少七成人嘅头炮,有屋企人幫手!
我弍多年前儲首期要四年,仲要係節衣縮食嗰隻,但喺今時今日,有人係一畢業就可班倒过百萬首期喺手,你求其查詢你相熟地代,就知現在發生緊乜事!
31. Peter Paker 2014-04-24 18:20:58

To: 14/F 自我陶醉兄

關於剛性需求的看法 , 小弟不同意閣下的見解。因為供不應求是存在的 , 租賃市場是沒有炒賣的情況出現,一定是業主及真正用家傾出求的價錢,只要市場空置單位數量夠多,租金一定往下調3D的確使人失去買樓的意欲及勇氣,以致買賣成交量大跌,但人人去租樓,空置單位不足及不斷下跌(圖九),今天有較多的租客去競逐市場上有限的單位,租金便會無可避免地上升,這是供求定律。

圖九:

年末

年內落成樓宇空置率

(年內落成量)

其餘所有樓宇空置率

整體空置率

2008

93.72%

(8,776)

4.15%

4.87%

2009

92.05%

(7,157)

3.76%

4.34%

2010

88.01%

(13,405)

3.65%

4.67%

2011

92.09%

(9,449)

3.56%

4.31%

2012

95.86%

(10,149)

3.45%

4.29%

摘錄自香港物業報告2013 (附表:Table 10


近幾年 , 租金急速上升 , 尤其細單位 , 反映細單位元空置單位不足。如果市場上夠多空置單位 , 租金不會升得那麼利害 !


第二,我亦不同意閣下所說的供樓負擔的说法,樓價上升幅度早已脫離市民實質收入增長。据小弟的統計 , 近幾年市民收入有不俗的增長

<1>

很多人一直以為香港打工仔97後冇咩加過人工,但其實薪奉稅稅收每年有不錯的增長,這是一個很強的 signal 証明打工仔有不錯的增長,尤其40 - 150萬年薪的,這是稅局年報話我聽

薪奉稅
2004/05 339.9

2005/06 374.9

2006/07 385.9

2007/08 374.8

2008/09 390.0

2009/10 412.4

2010/11 442.5

2011/12 517.6


稅收係一個好實在的 evidence 去証明打工仔有不錯的增長。

税局年報,40 - 150萬年薪打工仔的比例及人數
2004/05    21.3%    263,653

2005/06    22.0%    275,660

2006/07    22.5%    298,633

2007/08    23.9%    338,144

2008/09    26.4%    363,696

2009/10    25.8%    367,369

2010/11    26.3%    400,146

2011/12    28.1%    459,909


<2>

据2011年香港人口普查,過去5年,高收入住戶增幅甚巨,詳情參閱圖四。其中

月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%
月入HK$60,000 – HK$80,000之家庭數目增長52%
月入HK$80,000 – HK$100,000之家庭數目增長53%
月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%

筆者相信,高收入戶(即 HK$40,000 或以上)的家庭數目增長數目大約177,063。這些高收入家庭對買樓自住、換樓改善居住環境、買樓投資、甚至收租等,有著強大需求。

在這兩次人口普查期間,私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上,新落成的私人住宅只剛剛足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。

若以曾俊華、傳媒口中的的 $30,000 - $31,000 私樓家庭收入中位數去計算負擔比率(當中還包括較低收入的私樓租戶、甚至無收入、無從事經濟活動的私樓住戶),香港根本不可能負擔目前樓價,但若只看高收入的家庭(即真正的私樓消費者)數目增長幅度,已說明要維持目前樓價,並非如好多人所想的困難


很多人會利用整體平均工資或中位數,去推論樓價已升到不能接受的地步,這是不對的,因為買樓的人都是集中於較富有的一群,而不是所有人。「供求定律」的最基本概念,即是在分析需求與價格關係的時候,只應考慮”真正會買貨的人”,而並非一些沒有落場的人、沒有資格落場的人或者係場外叫得最大聲的人,但很多傳媒、專家、官員、尊貴的立法會議員卻不明白這個道理,經常犯上這基本的錯誤。


當分析 affordability 的時候,傳媒、財爺及外界好多人都會用這個私樓租戶HK$30,000的收入,去計算供樓人士的負擔水準,根本有欠公允,因為他們包括较低收入的租樓家庭去计算供樓人士的負擔,有什麼意思呢??


32. Or sir 2014-04-24 18:22:49
I face to the beautiful waterfront, the real beautiful sea view or ocean view. I enjoy walking on the sea shore. I also face to the figure of Mercy Buddha and feel relaxed. The transportation is convenient too. Guess where I live.
33. 引刀一快 2014-04-24 18:38:55
佢唔係自我陶醉,冒注册了。
34. 自我陶醉 2014-04-24 18:41:53
To 15/F

1. "只要有junkfood養佢地令佢地唔革命" - 你估上面落嚟香港啲人你畀咗綜援, 佢會唔會要安排子女入學, 入學後要唔要上公屋, 上樓後要唔要政府幫佢其他、其他... 況且, 社會上愈來愈多無所事事嘅人, 對社會治安和氣氛對只會有害無益的, 看看我們的廢青就知了。

2. 債息係由市場對債券市場決定, 他們就算不加息, 債息同樣可以升的, 你提到學生貸款, 證明你對美國也有相當了解, 這是他們的另一個炸彈, 據了解他們的利率是國會決定, 與聯邦基金利率沒有直接關係。

3. 對房屋需求的可分三類人: 用家、 投資者、 投機者, 當利率上升,冇實力用家會消失, 利潤減低亦會降低其餘兩類人的需求及出價, 你說對嗎? 在需求減少, 供應不變之情況下, 樓價為何會不跌?

4. 減準備金只是傳聞而已, 落實後才會相信。


To 16/F 小陽兄

今天的28天期正回購, 主要是控制短期游資過多問題, 今天已令上海一個月以下之拆息上升了, 你所提上年6月拆息抽升是由於市傳X信銀行可能違約, 人行為警戒市場濫貸行為之特殊情況, 至於人仔回落, 相信是像你所說要打擊炒賣, 應不會對長期利率有影響。 


To 18/F 引刀兄

小弟剛放完假, 老婆心情靚, 所以才有機會回應博士的文章 。


To 19/F 中文老師

老師您好! 15樓也是你嗎?


35. to 自我陶醉 2014-04-24 19:02:40
1, 癈青其實好小打劫犯法,無法影響社會,被邊緣化就是了
2/3, 我讀過精算,無論政府訂什麼息,只要市場息升,債價跌,如市場yield係5%,政府發票面3%既債,咁就政府發既債就只會以6折咁上下賣出,即發$100實收$60(實數睇年期等等,可上一個sem既course),事實上,市場只有一個yield,QE就係要壓下利息,低息係美國打劫債主既手法,反過來講,高息就係益債主既做法,你話佢會唔會做?
4, 如果中國真係收水,折息一早過10厘,如果美國真係收水,美匯指數就唔會比上年重低5%(上年重有85,而家80都冇),睇呢回講呢D單一指標係見樹不見林。
36. 大寶二寶 2014-04-24 19:21:24
To 32

I know already.

共勉之, Ha! Ha!
37. 自我陶醉 2014-04-24 20:10:41
To 23/F 順民兄

正如我所說:

“對房屋需求的可分三類人: 用家、 投資者、 投機者, 當利率上升,冇實力用家會消失, 利潤減低亦會降低其餘兩類人的需求及出價, 你說對嗎? 在需求減少, 供應不變之情況下, 樓價為何會不跌?”

請問順民兄當利息上升3厘, 以今天的樓價和租金回報, 你們還會以同樣價錢買同一物業嗎? 如果不會, 市場之均衡樓價也必定下調, 這也是經濟學中的基本原理。

你說: “現在銀行實施加息3厘壓力測試﹐目的就是要減低銀行本身的虧損風險﹐但負面效果會令到有心置業的市民因銀根緊迫而放棄﹐尤其對初次置業者而言更甚。”

個人認為銀行體系穩定, 比任何置業需求都重要。



To 亮劍兄 / PP兄

前幾天也很少看到你們的回應, 相信也放假去了, 看需求我會將住屋需求與置業需求分開, 空置率只代表住屋需求, 個人亦同意香港的住屋需求十分大, 但置業需求則要看市民對樓市的升值預期, 小弟認為當利率上升或環球經濟轉壞, 令投資及投機需求下跌的同時, 樓價的升值預期也會向下, 不管住屋需求有多大, 置業需求也會因而下跌。 所以小弟認為樓價是由息率, 而非住屋需求帶動。

負擔能力分析方面, 而PP兄之所用之收入分佈分析, 裡面包括太多不同因素, 如果要做分析比較, 我會這樣做:

1. 找出要比較之職位, 如大學畢業生平均工資, 某某主任大學畢業五年經驗工資, 某某經理大學畢業十年經驗工資, 或政府某某職位之入職工資等。
2. 按通脹計算實質工資增長再與樓價之實際增幅比較

38. to自我陶醉兄 fm 中文fans 2014-04-24 20:28:15
19 f 不是我,我未夠班出文章,而家跟各位大佬學習先。
39. Or sir 2014-04-24 20:37:51
To 37. The interest rate is nothing. It has little impact on the great demand and the increase of salary from 4% to 5%  each year. Our family income increase more than $10000 in the past three years;  however, the mortgage interest rate is still around 1% (less say 2%).  If the interest rate will increase to 5%, it will not affect those people who still have salary increase. The main point is that you should have a secure job, that the prosperity and stability of Hong Kong can still remain, and that you can have salary increase each year.
40. Or sir 2014-04-24 21:03:36

I may try to predict that the salary increase of civil servants and related organizations subsidized by the government will be 4% to 5%. Thus, our family income will increase $4000 to $5000 per month; it is enough to settle the rise of mortgage interest rate. In addition, I can also increase the rent for the renewal rent contracts. The above all can increase my buying power. If you are still afraid of the rise of interest rate (it means that the economic  situation of USA has much improvement), please buy some lands there for insurance. I did it one year ago. Therefore, the rise of interest rate has little impact on my investment. Take action to buy units in Hong Kong and buy lands in USA. You will increase your wealth within five years.


41. 自我陶醉 2014-04-24 21:18:44
To 35/F 

1. 我只可說廢青也可分兩類, 隱蔽廢青和攪事廢青兩類, 攪什麼驅蝗, 什麼港獨就是第二類。

2. "QE就係要壓下利息,低息係美國打劫債主既手法" - 我不排除呢個可能係佢哋嘅如意算盤, 但更可能嘅原因係壓低長息, 令樓價反彈, 如果佢哋算盤真係可以打得响, 噤請你解釋吓點解QE4推出後長期債息不但不跌, 還升了近一倍? 如果佢哋無法控制債息, 噤當聯邦基金利率與短期債息出現太大差距時, 有多餘儲備的銀行為何不直接投資短債, 賺取更高回報, 而要按不合理的聯邦基金利率將資金拆借給同業呢? 所以我認為當短期債息都抽升時, 聯儲局只有提高利率, 別無他法。

3. 已經講過, 中國係要以正回購控制短錢和投基, 跟正常貸息有何關係?

4. “其實大家都應該見到上海自X區搞唔起,最後都係要返香港搞滬港通” , 呢個只係你個人想法, 我並不認同, 自貿區只有初形, 法規還未完善, 成敗言之尚早。 個人認為大陸係要借香港的資金為疲弱的國內股市注入新動力, 同時也為國內游資洩洪, 一舉兩得。
42. 珍惜香港 2014-04-24 21:38:00
珍惜香港TO:14/F 自我陶醉

有啲好基礎嘅概念問題,我覺得,喺要先去搞清楚。

好多人話,依家嘅利率處於唔合理嘅水平,又話樓價喺好唔合理咁高。其實,呢個世界,冇嘢喺唔合理嘅,因為唔合理嘅嘢,喺冇可能會發生。所以,咁講嘢嘅人,睇嘢會好主觀,佢地認為,個世界唔應該會喺咁,太唔合理,所以遲早啲嘢都會變番正常,就即喺所謂正常化

閣下嘅第一點,就已經犯咗一個嚴重嘅基礎性錯誤。你話你唔睇好美國嘅經濟,但喺又認為美國唔可能到 2016 至加息喎!你嘅講法,好矛盾;不過你唔喺冇理由嘅,你嘅理由喺,美國佬為咗要挽救經濟,所以至做埋啲咁唔合理嘅嘢,人為咁禁住個利率,搞到佢唔正常咁低,正常嘅利息,應該喺好高至啱嘛!唔正常,就自然會衍生出一啲負面嘢;挽救唔到經濟之餘,又有副作用喎,最後當然會舉手投降,回歸正常啦!

你呢個講法,用响庸梁辣招度就啱,用响依家嘅低息環境度,就喺掉轉咗個邏輯

其實,美國嘅利率政策,唔喺你諗得咁主動;低息,只喺一個被動嘅結果,唔喺要用嚟挽救經濟,亦唔喺要用嚟帶動就業,因為利息呢樣嘢,唔喺話加就加,問題喺,你有冇條件加息?個市場(喺講宏觀嘅市場,唔喺講樓市),承唔承受得起?你冇咁嘅經濟條件,加息,同自殺,喺冇分別!所以,依家嘅利率,喺處於合理水平,喺處於正常水平,同現時嘅經濟環境掛勾。經濟喺因,利率,只喺果,好簡單嘅因果關係,有乜咁唔合理,有乜咁唔正常?所以博士今日响另一篇都喺咁話,美國加息,只不過喺一個美麗嘅謊言。閣下既然唔睇好美國嘅經濟,加息,就更加喺遙遙無期

講番樓市,如果有人問我點睇依家嘅樓價,我會話喺合理水平,喺正常。咦?我話過冇嘢喺唔合理喎,咪即喺廢 UP?咁我就換過另一個講法,依家嘅樓價,喺反映咗市場嘅現實,冇泡沫。好多人以為,一個數字只升不跌,就喺泡沫,其實又喺一個嚴重嘅基礎性錯誤我幾日前都提過,一個管理員,一個侍應,十幾年前,只喺幾千蚊一個月,依家閒閒地都月入過萬;一個基層家庭,月入三萬,唔出奇;咁呢啲嘢,又喺泡沫?又會爆破?如果喺咁,樓市就真喺有泡沫啦!

我從嚟唔 BUY 埋哂啲乜嘢波浪理論,因為一個經濟參數,喺由一系列嘅宏觀因素背後推動。數字本身,喺冇一個既定嘅變化模式,冇一定嘅週期,甚至可以喺冇週期。任何一個宏觀因素嘅改變,都會影響一個經濟參數嘅週期,甚至令週期消失。所以我點解話,唔好揸住個計數機做人,數字,喺唔會俾到答案你,最重要嘅喺,你可唔可以睇得穿宏觀裡面嘅決定性因素,呢樣嘢,就喺一個真正嘅大師,必備嘅第二個重要元素

响一篇舊文度,我話過樓價高唔等於泡沫曾任改革之後,冇哂摩貨,冇哂短炒,呢個改變,對樓市喺好決定性。當年同一個吉盤,可以响短期內成交 N 次呢個炒賣現象,已經成為歷史。依家樓價呢樣嘢,唔再喺一個投機炒賣嘅假象數字,而喺反映咗市場供求現實一個極具代表性重要參數!一個唔喺假象,而又充分反映市場現實嘅樓價,好正常,亦好合理,點會喺泡沫?响一個咁決定性嘅改變之後,我地仲點可以攞番以前果條 curve,去 project 將來嘅樓價?响背後一個咁重要嘅宏觀因素(炒賣)消失咗之後,邊個敢話,樓價呢個參數,週期冇改變?邊個敢話,週期唔會消失咗

幾十年嚟,响香港可以買樓置業嘅人,從來都唔會喺多數;依家都一樣,就喺呢樣嘢,根本就冇變過,只喺整個社會嘅數字都一齊咁大咗。有能力可以唔使幫就買到樓嘅人,入息從來都唔喺咁「中位」啦!要了解樓市,就要睇穿背後推動樓市嘅決定性宏觀因素,呢啲宏觀因素,唔喺乜嘢數字。

我就話,如果要樓市回落,或者唔好再喺咁升,第一,廢除最低工資;第二,輸入外勞。
43. peter2 2014-04-24 21:56:17
Just for interested party information, I sold my kornhill investment at slightly higher than the high end of valuation
44. 按居 2014-04-24 21:56:36
請教各位高人:

本人今天一如以往收到獅子銀行的printed matter。想撕爛佢之際,原來是promote加按。我所持有的物業並非按盡--錯,應該是說因為升咗值所以變相未按盡。唔知職員會否問purpose?如果我話用來再買樓,得唔得?按息是否還是我當年做的H+0.7? 我可能會去銀行問一問,不過都想聽下大家意見,同埋估下所引身出的銀行對樓價、息口、游資的盤算。謝謝!
45. 小陽 2014-04-24 22:28:07
1, thx 大寶小寶
2, thx 自醉兄,你好有條理解釋觀點,我都好憎港獨。
3 其實 3個月libor 是很平穩的, 未行basel3 之前 ,銀行靠借短錢買長債和借短錢俾炒房賺錢,但basel 3 後, 銀行要漸漸收緊依賴短債去run Business. 所以銀行要發長債和增加資本,因為regulation,Interbank 拆借market和大行炒房愈來愈縮,短債需求只會愈來愈少。
所以短息要上,好睇政府收水緊縮情況,其實息口真是可以好複雜,我都驚我講錯,請見諒!
4 我讚成上海自貿區攪得成,對香港也是威脅,我個人認為這事是會有成功的,因為已進註上海的外國公司預期這區會俾佢地多D優惠,所以香港不要停滯,其實政府應該要想點樣帶領香港進步,而吾係成日出來講樓價,要起公屋居屋就做,唔好掛住鬧地鉄和地產商溜標。
46. David 2014-04-24 22:30:35
As RMB currency is on the rise, many people would borrow money from banks and put it in RMB time deposits at about 3-4% pa. However, in most cases,  "purpose" is irrelevant in bank lending considerations. 
47. Peter2 2014-04-24 22:30:48
Congrats ,peter2
48. 小陽 2014-04-24 22:32:07
Sorry , that Peter 2 is me . Congratulation peter2
49. peter2 2014-04-24 22:44:55
I think bank will welcome refinancing, and how to use the money is none of their concern... however, bank valuation (esp SCB is not that all lately), and if you have a personal loan (tax loan etc) may still affect the stress testing... would suggest you test with a few banks to see
50. peter2 2014-04-24 22:45:57