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文亮言
 
 
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1. LIKE 2013-11-25 09:21:46
其實,香港政府施政,亦要有恆心者才有恆產,努力開拓土地為上策,辣招雖然收一時之效,不過,仍然是下策。 

WELL SAID!
2. 囍匯旺場 2013-11-25 09:58:28

囍匯旺場

「玩具鄭」鄭躬洪指:「各有各睇,呢期我就唔買喇,樓市似係迴光返照多啲,發展商出埋啲新奇招數,引買家入市。當然囍匯位置係好,不過我哋買樓投資,為咗賺錢,就算買都唔係𠵱家,等個市爆咗先嚟買都唔遲啦!」
他續稱:「政府唔畀樓市升,買啲物業返嚟,都係希望升值箒,唔通攞嚟收租咩,得嗰兩、三厘,收租物業又煩到死,廁所漏水都要理,一啲都唔好玩。豪宅就更加難租,得一、兩厘回報,有時個客走咗,要等好耐先搵到另一個客。𠵱家係政治市……就算錢多都唔一定要買樓,基金、股票都好㗎!」

3. 豐儉由人 2013-11-25 10:23:05
生活可接受豐儉由人便沒有什麼煩惱。社會便沒這麼多投訴了。理髮可以到大酒店內的花二千元或到街邊日式五十元其實有多大分別呢?智能手機用美韓製跟國內製又有幾多分別呢?女人手袋要用數萬元那些跟幾百元那些又有幾多人理妳用什麼呢?住三千呎豪宅或住一個夠用的單位又有多大分別呢?一切始原於階級觀念吧。對自身有信心的人永遠不需要奢華去支持自信。
4. 何鴻燊價值就是恆產 2013-11-25 10:23:51

對於澳門人來說,何鴻燊價值就是恆產???

 

 

5. anggie T. 2013-11-25 10:23:53
係非常正確嘅分析!!!我見有錢食鮑魚lunch嘅都係冇楼人士,有楼嘅?睇餸食飯啦!!!

6. 笑话一则 2013-11-25 10:25:21


5小時 Santa Clara, CA, United States 附近

30大屋苑全線零成交
各位應該知道我係香港樓市大淡友,去年話樓市跌三成,冇跌到,我就話今年會跌一半。如果今年再唔跌,2014年會跌八成。樓價應跌就要跌,唔跌唔係好事。
本來,對我黎講,炒家蝕讓五六球,濕濕碎,低市價兩三成沽出,都係冇乜震撼力,但係,今日睇到新聞,三十大屋苑全日零成交!
這一下子,真係突然驚嚇,睇起上黎,係香港樓市末日景象。
一手打殘二手,我講左幾百次,但係,打到咁殘,真係意料之外。
炒家真係要做好BBQ準備,唔好等到光陰已過至去買灰。

 

 

 

 

 

 

 

 沈大仙的相片。

沈大仙 楊衛隆的真相:

我現在客觀地和大家分析此人
1. 無料: 遠至金融海嘯後,他就唱淡,當時恆指12,000道指6千幾,大家想想如果當時沽了,大家會賺少幾到,拿現金到現在會少了幾多購買力?近至近日他說的美股大四喜,兩星期內下跌二千點,結果是三星期後再升600.
2. 言而無信: 大家應該記得,兩天前楊衛隆曾答應不會delete我的post, 因為要看看最終誰準,結果不到兩日,他就忍不住delete我的postblock了我了 (現在我要用新的戶口)
3. 自大及及不接受批評和意見: 當大家給予一些中肯的意見,他不會接受及認同,如是批評,就立即delete其言論

4. 不中肯: 他是茶黨成員,故此,他攻擊奧巴馬的言論,根本不中肯甚至別有用心, 動機明顯,就是既可中傷奧巴馬又可用作唱淡美國的理由. 試問大家會不會認為大公報對泛民的評論是中肯的?
5. 黑心: 經常希望買樓買股票的人輸錢自殺,他的差勁人格可見一斑

6. 偽善: 楊經常說他的評論是沒有利益得著,其實這是大話.細心想想, 他為了要保持一定知名度,以方便大未來再出多幾本淡友書, 故他不停要在自己facebooknow/蘋果出唱淡言論,以保持人氣,從而增加未來賣書的收入


楊衛隆: 我現在向你挑戰,如果年底(1231日收市)道指跌到13,500 (你是在1031,當時道指15,500點時,說兩星期內大跌2000), 如中, 我會在香港討論區及高登不停post你有料的言論,並同意你強沈大師很多. 如道指低於15,500,我都會說你雖然不準,但方向正確. 如高於15,500, 請你認錯及檢討錯誤. 希望你有足夠的勇氣,留貼為證,不要再delete post.

已編輯

7. 新盤好銷會帶旺整個市場? 25/11/2013 2013-11-25 10:36:31

原先打算寫一系列有關公司成長要素的文章,但寫起來才發覺這個題目太大,一寫可能要寫幾個月;並非所有讀者都對這樣的題目都感興趣,所以決定暫時擱下,轉談一般人關心的樓市問題。

 

近期,地產商頻頻開新盤,而且大部分都賣得不錯,有人以為樓市又在升溫。是否投資客又回來了?樓價是否又出現新一輪的上升浪?我基本上持否定的態度。

 

首先,我們得看看近期新盤賣得好的原因,是否真的有新的資金流入房地產市場?如果看土地註冊處的統計數字,答案顯然不是這樣。自從今年二月政府推出新辣招以來,在土地註冊處登記的樓宇買賣宗數與金額都在下降。十月份只有4,648宗,比九月份的5,114宗少了一成,比去年十月份的11,928宗更少了六成。如果以買賣的金額計,今年十月只有297.98億元,雖比九月份的242.17億多了23%,但比去年十月份的778.9億卻少了62%。可見根本沒有新增的資金流入房地產市場。真正的情況是投資意欲仍在不斷冷卻。

 

十月份的成交宗數比九月份少,但金額卻比九月份多的原因,是十月份的新盤成交多了。新盤的單位一般都比二手的訂單高,所以才出現這種現象。然而,新盤的訂價其實已比地產商心目中的理想價起碼少了三成,比二手市場的同類較新單位亦平了兩成;有些地產商還代客繳交部分印花費。此之所以,買家都紛紛轉投一手市場,貪其減價減得多吧了。

 

不過,一手交投的增加,不但沒有帶旺二手市場,反而搶走了二手市場的買家,令二手市場的交投更加淡靜。我擔心這種情況最終會反過來拖累一手市場。原因是一手市場是消耗性的,不似二手市場有再生能力。二手市場上每賣出一個單位,都會產生一個新買家(賣出單位的業主得另覓新居所)而這類新買家條件比較好,不愁沒有首期,有條件幫襯發展商買大一點、貴一點的單位。相反,一手市場上每成交一個單位,市場上就少了一個買家。所以,一手市場興旺的結果會是市場上的客源會很快地被消化掉,後繼的力度不足。

 

現時,二手市場的樓價雖然未見大幅回落,但交投非常疏落。急於放售的業主在這種情勢下,唯有降低要價以便與新盤有得競爭。因此,我預計在未來一季裏,二手市場的售價亦會出現回落的壓力。屆時,高位徘徊的局面就會被打破,樓價回落的方向將會被確認。

 

然而,由於中國的經濟增長依然可以保持在8%左右,香港理應多少可以分到一杯羹。在經濟不虞太差的情況下,業主是不會信心盡失的。因此,樓市不會出現恐懼性的拋售,價位回落的幅度亦會相當有限,由高位下跌15%左右,已可以找到第一階段的支持位。

(轉載自20131125am730C觀點)

 

8. 惶恐症侯群精神恐懼症??? 2013-11-25 10:38:12

各位應該知道我係香港樓市大淡友,去年話樓市跌三成,冇跌到,我就話今年會跌一半。如果今年再唔跌,2014年會跌八成。樓價應跌就要跌,.........

以上為樓價唔跌: 惶恐症侯群精神恐懼症???

9. 給炒家 2013-11-25 10:40:03
各有各說
所有人都正確
不過
要樓價下調幾成才應該置業
給過去多年來吹捧"樓價只升不跌"神話的炒家
一個教訓
10. 法子 2013-11-25 10:51:11

每一個人若果想擁有自己的物業,就必定要經過一番努力,再直接些講就是一個人若果要買樓,就要經過漫長的儲蓄時間,十年八載亦視作等閒,但時下青年人未必有這個恆心,所以,不少年青人對於有物業的人存有敵視態度,他們認為那些有物業的人對社會沒有貢獻,他們只不過是適逢其會,在香港經濟起飛的時候投資物業,簡單講一句,好彩而已。

--------

回應湯生上述說法。




在弱者眼中,強者的成功是好運。

在智者眼中,強者的成功是合理。

在強者眼中,強者的成功是必然。

上述背後有一個邏輯貫通。
就是 look forward 和 look backward

弱者,無論事前和事後都唔明強者的分析。

智者,事前唔明,但事後明(咁無用,賺唔到錢,只能寫報紙做專家)

強者,事前、事後都明,能為自己賺錢。

我在09年和別人說「而家美國經濟差,所以要買香港樓」係事前。

現在報紙說:「過去幾年美國經濟差,要量寬,所以香港樓在過去幾年上升」,係事後。

現在淡淡說,升咗咁多,我只知嚟緊會加息,樓價唔會永遠升(但佢地唔知幾時跌幣呢)係事前和事後。

11. T0 C老闆 2013-11-25 10:53:23
呢兩日有兩叄個中原地代傳來喜匯資料,我當然順便同佢哋攞料。
他們話我附近嘅雍景台一個中層,創歷史高峰價成交,我當然問咁同C老闆嘅樓市跌成半有矛盾喎。
她們的答案都是市場講俾佢哋知,只要價格合理,咁啲客就出現,因為實在太多有錢人喺度等緊,由其是中西及灣仔區。
可能有人會提出相反理論,『施生睇淡,就係最好入市時候』。
純以「相反理論」駁斥,可能有人不服,因為他們心諗:「施生有時睇中,有時睇錯,你睇好,就話施生有時會睇錯,到施生和你一致時,就話信施生。」
好!就以數學來反駁一下施生文中的說法。

施生在文中這樣說:「如果以買賣的金額計,今年十月只有297.98億元,雖比九月份的242.17億多了23%,但比去年十月份的778.9億卻少了62%。可見根本沒有新增的資金流入房地產市場。」

簡單來說,上年有人「換樓」,把手上的600萬的樓賣出,同時買入900萬的樓去改善生活。這是「一買一賣」,新增投入市場的資金只有300萬。以施生上述的計法,就變成1500萬。簡單一句,施生誤把「成交金額」說成「新增投入市場資金」。

衆所周知,今年個個投訴「換唔到樓」,今年10月買樓的人較少是「換樓客」。所以機乎8到9成「成交金額」都是「新增投入市場資金」。

上述是從定義上,根本地說出了施生的說法有錯誤。
如果好似施生咁計,稅低時,同一個單位,A 賣畀我,我又用同樣價錢賣返畀A,來回10次,咁咪有好多「新增資金投入樓市」?

施生是代理,很容易受「成交量」影響判斷,上次「冰河時期」也受成交量影響判斷。
C老闆,你要睇淡,唔該請拿出一個站得住腳的說法出來吧!
12. 法子 2013-11-25 10:56:51
如果係首置,現在也可造9成。
13. 亮劍 2013-11-25 11:28:12

在呢度同你C 老闆計條數;

喺地代風生水起之時,2手成交係咁來的!

A君係 80 後上車客,用 9 成按揭上左個 150 2 手居屋盤。

B 君就係嗰個居屋舊業主,拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。

C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主,拒要升呢鐵路沿綫物業,就用 300 萬換西鐵上蓋物業。

D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主,拒想住近阿媽,就用 400 萬換市區 2房物業。

E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主,拒想個仔近翻間好學校,就用 650 萬換半山 11校網嘅 2房物業。

F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主,拒啲細路上小學,想啲細路有私人空間,就用 1,000萬換左隔離街3房物業。

G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主,拒屋企有 3個人住,但只得一個廁所,所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位!

H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主,拒參觀左一個新樓盤,貪拒個會所正,用左 2,000萬買左一個單位!

現在合共 8 個單位成交左,依C生你呢個痛苦新增投入資金計算:-

60 球,但其實呢個係成交額先真!

喺政府嚴打買樓收租及換樓之下,A B 君只得百零弍佰萬畢值,唔該返回家裏再瞓一會!

C D 君可入東涌及灣仔新樓!

EFG 君因為所有SD 太融,換樓所需要嘅支出唔少,因此地代喺呢度挑起一個半個去攪下嘢都有可能,但呢年幾可以糊出呢條 2 手串燒,幾乎沒有可能,成交大減就係咁解!

 

因為成條換樓鏈已經斷左!成交大減就係咁解!

 

14. To 6/F 2013-11-25 12:10:40

你又被Ban 左

楊衞隆 哈哈,楊某不怕踢館
15. How much they left? 2013-11-25 13:13:45
唔知兩位在爭辯之大師沽售物業後之資金在金股期匯打殺這幾年有多少進賬呢?
16. 明唔明? 2013-11-25 17:08:28
03年極低位夠胆夠眼光入貨, 現在賺到笑: 先見之明.
08年次低位醒覺味執輸入貨, 現在賺番啲: 後見至明.
現在仲妄想樓價大跌至入貨, 成世喺度等: 永遠失明.
17. 沈大仙 2013-11-25 19:50:58


  • 沈大仙 楊衛隆,你雖然block了我兩次,但依然再次復活。雖然你一再食言,不停del我的貼,但不會讓你得逞的。我要揭發你真正的一面

沈大仙 漏了一點,他無膽,不敢接受挑戰。 他經常叫人放馬過來,但又Delete及Block人,那叫人如何挑戰?鼠輩一名


18. 寄生虫 2013-11-25 21:27:28
  to筆者
 當年我們置業的時候幾辛苦,為咗供樓,捱幾份工,咦,咦供樓,不是儲首期,若果是供樓,他們已經是業主,原來,有恆心者才有恆產這句說話在不知不覺間已經進化成為有恆產者才有恆心,即是今日有樓的人當日是先買樓,然後才慢慢供樓,點解他們當時可以買樓,無他,首期不多而已。
 想當年就要想早啲咯!還記得六十年代阿爸買樓是要一炮過買的,咦,一炮過,不是有首期咩!?冇錯,確係冇首期的,那時代樓價升幅邊有話三五七年就會升一兩倍架,啲人只要平時生活慳慳地,慢慢儲錢十年八載就可一炮過買樓,邊有而加咁,連个首期幾成都話儲極都儲唔到,點解儲唔到!?咪正正是有期累事囉,我先前已經講過,買樓成本愈小樓價升幅愈快,辣招就是令買樓成本增加樓價升幅亦慢了,辣招的目的亦已達到,回想97前中原指數不是月月睇升點而是日日升幾點,今日已不可同日而語了!
19. 問你怕未? 2013-11-25 22:01:44
越看陽萎濃就越似一個人。
無論樣貌或性格都似。
你道是誰 ?
梁震嬰。
問你怕未?

20. 法子 2013-11-25 22:48:05
回19樓

是! 真的很似!
21. 珍惜香港 2013-11-25 23:09:28
珍惜香港TO:18/F 寄生虫

閣下始終仲未明,九七果陣喺摩貨短炒年代,唔使上會都可以炒,啲樓好似股票咁拋嚟拋去,果啲價,根本喺脫離晒市場嘅實質供求水平,大起大跌,有乜出奇?曾仕改革後,已經冇晒呢啲嘢,所以今日根本唔可以同九七比。

今日嘅樓市升幅,喺反映咗供求現實,庸梁廢招根本影響唔到個價。就以新港城兩房單位為例,市價四百多萬,月租一萬,回報率已經只有兩厘幾,以新界嘅中小型單位嚟講,個價已經好盡,所以就算冇辣招,都唔會高過呢個價。

辣招增加嘅成本,只喺對買家起作用,賣家根本唔會睬你,點解?因為物業喺有租值呢樣嘢,唔同其他商品,回報率喺會好決定賣家肯賣果個價;收緊可觀租金嘅投資者,點至肯賣?用家賣咗樓就要交租,點至肯賣?賣咗又買唔番,點解要減俾你?信不信由你,如果唔喺辣招,個市價可能仲冇依家咁高

如果辣招真喺有效嘅,就應該令成交量大增,而唔喺搞到冇乜成交,因為如果辣招之下仲有成交量,就即喺話賣家肯減貴去遷就買家增加咗嘅成本。不過依家嘅現實喺,成交量嚴重萎縮,即喺話辣招無效啦!點解果啲乜叉學者咁唔準,就喺因為佢地掉轉咗呢個邏輯!
22. 寄生虫 2013-11-26 01:58:24
閣下始終仲未明,九七果陣喺摩貨短炒年代,唔使上會都可以炒,啲樓好似股票咁拋嚟拋去,果啲價,根本喺脫離晒市場嘅實質供求水平,大起大跌,有乜出奇?曾仕改革後,已經冇晒呢啲嘢,所以今日根本唔可以同九七比。
咪正正是97前因買樓成本太小,所以導至阿豬阿狗都去炒而令樓價火速上升囉!唔明係你至真.

今日嘅樓市升幅,喺反映咗供求現實,庸梁廢招根本影響唔到個價。就以新港城兩房單位為例,市價四百多萬,月租一萬,回報率已經只有兩厘幾,以新界嘅中小型單位嚟講,個價已經好盡,所以就算冇辣招,都唔會高過呢個價。
  咁點解回報咁小都仲有收租啫!?就係因為啲錢放糸銀行收息仲小嘛,你仲唔明呀!試下現在有定期收8厘供樓10幾厘吖,睇下仲有冇供不應求的現實?
辣招增加嘅成本,只喺對買家起作用,賣家根本唔會睬你,點解?因為物業喺有租值呢樣嘢,唔同其他商品,回報率喺會好決定賣家肯賣果個價;收緊可觀租金嘅投資者,點至肯賣?用家賣咗樓就要交租,點至肯賣?賣咗又買唔番,點解要減俾你?信不信由你,如果唔喺辣招,個市價可能仲冇依家咁高
个樓市不嬲都是一手賣家玩哂,二手賣家都係睇一手賣家出價而定價,關租值乜Q事!租值係同供樓利息,息息相關架,明末
如果辣招真喺有效嘅,就應該令成交量大增,而唔喺搞到冇乜成交,因為如果辣招之下仲有成交量,就即喺話賣家肯減貴去遷就買家增加咗嘅成本。不過依家嘅現實喺,成交量嚴重萎縮,即喺話辣招無效啦!點解果啲乜叉學者咁唔準,就喺因為佢地掉轉咗呢個邏輯!
都話咗辣招係要拖慢升幅,而唔係令樓價跌咯,若果要跌你估政府做唔到咩!?仲唔明呀!
 最後一句若果你認為應該讓買樓成本愈低愈好樓價升幅愈快愈好,無言咯!!
23. 法子 2013-11-26 08:52:58
CY 的性格,絕對會為自己的生存空間,不停挑撥中央和港人之間的關係。

嚇!CY 的生存空間竟然是「中央和港人之間不和」?

對!如果中央和港人有互信,下一步就係建設,CY 在這方面的能力非常低,沒有價值,當特首不輪到CY。

但如果中央和港人互不信任,那麼中央的首要做的並不是「建設」,而是找一個心復放在香港,CY 也經常在這方面突出自己。
24. 有問題 2013-11-26 11:28:44
TO 22/F

租值同利率需有關,但唔係直接關係,因為利率點升都好,人都有住屋需要

租值應該同經濟有關,同地區有關,因為租屋係消費,經濟好人工保到,自然比到租,反之亦然


25. 珍惜香港 2013-11-26 11:50:34
珍惜香港TO:22/F 寄生虫

我喺話,你唔可以攞九七嘅數字同依家比,你所講嘅所謂成本,只喺响個首期度。九七果陣只不過可以零苜期,曾任改革後已經冇晒呢啲嘢,所以就算冇辣招,個市都唔會好似九七咁。

你嘅第二段回覆,喺講緊息口呢味嘢。好多人誤會晒,以為息高個市就會低,加息個市就會跌,咁九七前樓市旺果陣息口喺幾多?作為一個物業長線投資者,呢樣嘢我最清楚,息口只喺間接,真正影响個市嘅,喺供求!你加息,我咪加租囉!一日影響唔到個供求,一日我都仲可以加,咬我咩?仲有人肯租,點解唔加得?加到無人肯租咪停囉!呢個先至喺平衡點,喺供求決定個租值,決定個樓價,而唔喺個息口!

至於你講果啲乜嘢一手二手,簡直太膚淺,點解你睇嘢咁表面?邊個話二手一定要參考一手?邊個話一手唔會參考二手?大家都喺响度睇緊個市場可以承受幾多,呢樣嘢喺好互動,唔喺咁單方面嘅。再者,發展商就話要出貨啫,我點解要賣?發展商都喺睇個市,而租值就決定咗個市,講乜關租值乜Q事,你住响井底架?

辣招冇拖慢個升幅,只喺凍結咗個成交量。依家喺供不應求,喺賣家市,唔喺買家市,你阻住啲買家買嘢有Q用?你阻住啲買家買嘢,個市就會升得冇咁快?現實喺,你令到買嘢咁難,即喺賣咗買唔番,個市仲貴!呢樣嘢就已經解釋晒,點解個市依家可以高到回報率咁低都仲可以咁高。如果冇辣招,個市場自我平衡,根本就唔會上到呢個位

你成日重覆啲乜嘢成本,都只喺啲一次性嘅嘢,唔喺咁決定性。買家同持貨者都喺一樣,真正嘅實力同風險,喺响個供款能力果度,而唔喺响個價度
26. 寄生虫 2013-11-26 12:20:59
to25
在這裡我一向文字不多原因已當你們是高人,不需用千字文表達意思,看來是我看錯你了,若果再答你我會覺得自己低智架!嘔血
27. 寄生虫 2013-11-26 12:48:36
to珍惜香港
若果你真係珍惜香港,就要為香港末來年輕一代着想,而唔係只為這一浸人的眼前利益去整低買樓成本而令樓價火速上升,下一浸人又点呢,係咪要政苦不斷反複出招放招,讓炒家從中取利!?
送利幅相寓意:珍惜香港於末來


28. 寄生虫 2013-11-26 13:25:44
to24
租值同利率需有關,但唔係直接關係,因為利率點升都好,人都有住屋需要

租值應該同經濟有關,同地區有關,因為租屋係消費,經濟好人工保到,自然比到租,反之亦然
  都話咗若果現在仲有定期做收8厘嘅,咁你諗下點樣能令收租高過8厘回報,加到有8厘回報的租金?仲有人咁呆居都租你樓咩?不如去供樓好過?抑或降低樓價令收租回報增加呢!?降低樓價仲有咁多人去租樓住咩!?
29. 珍惜香港 2013-11-26 13:28:08
珍惜香港TO:27/F 寄生虫

我要閃啦,聽晚前都唔會上到網。只能覆你一句:

「珍惜」同「寵」,喺兩回事嚟嘅!