地產博客 > 文亮言 返回
瀏覽人次:40292    回應:33
文亮言
 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 法子 2013-10-29 09:47:21
湯生這樣寫是因為「大隱隱於市」吧,加油!
2. middle middle class 2013-10-29 10:14:56

Dr, in fact, government structure and adminstration is always less efficient than private sector.  However, the problem is mainly caused by the government, as CY has once said that "he will increase government intervention in the economy, not like the previous government who involved not much at all".  So, I believe, his team will follow the instruction and provide as much support as possible to the lower income group, without considering extensively the negative effect on the society.

 

3. TO 2/F 2013-10-29 11:06:04
唔係吖, 好快呀, 一個月之嘛, 轉頭就檢討修改「同股同權」嘞, 仲叫市民去買估票添, 又搬龍門嘞.
4. Diego Chan 2013-10-29 11:19:40
完全唔覺細價樓有急劇跌價。新聞有時講果D咩比市價低幾多幾多%, 根本呃D 完全唔識樓市的人。例如, 同一屋苑同一面積, 上月成交500萬, 今日成交400萬, 就大大隻標題話比市價低左2成 !! 完全唔講上月成交的係高層海景, 今日成交的係低層內園, 實際上頂多只係平左3~5%。

又例如, XX屋苑累減XX萬終成交, 話比叫價平左十幾%。有留意開樓市的人, 都知呢幾個月D叫價根本無乜成交, 得個數字, 表面上的平10幾20%, 比起上幾次成交係無平過。

曾淵滄今次真係講得啱
5. 司法覆核已撤銷 仍拒交代港視死因 - 講制度? 叫佢解析僭建自己屋企的事先啦! 2013-10-29 11:35:37
早前以電視發牌事件遭司法覆核為由拒作交代的特首梁振英,今日出席行會前,被問到「全民在野黨」主席李慨俠已撤回司法覆核申請,現時在無人提出覆核下,能否作出交代,他只重申審批發牌是根據既有政策和程序公義,政府不想打官司,但如果有司法覆核,政府會將發牌決定的理據在法庭陳述,「有無司法覆核呢,政府都會根據個制度辦事」,即要堅守行會保密制。

對於中大民調昨日顯示其民望因發牌事件,創下上任以來新低,梁振英拒絕正面回應,只稱行會一直實行保密制,政府會「繼續跟制度辦事」,而不是因為個別事件情況改變行之有效的制度、法律、政策和程序,聲稱「喺可能範圍下,我哋已經作出咗解釋」。

6. 蘇錦樑:已清楚解釋發牌理據 - 現已無司法覆核 請立即拿出數據交待!! 2013-10-29 11:45:19

政府不發免費電視牌照給香港電視網絡,又以行會保密制為理由拒絕交代理據,激發12萬市民上街。商務及經濟發展局局長蘇錦樑今日繼續重彈舊調,指政府決策過程符合程序公義,亦符合法律規定,並已清楚解釋理據。他又指其餘兩間獲發牌的機構,包括有線旗下的奇妙電視,以及電訊盈科旗下的香港電視娛樂,開台初期都會投入數以億元計資金,為市民提供更多選擇。

 

7. 大话英 2013-10-29 11:50:47



8. 發牌不公 特首三司民望急挫 - 政府未能釋除市民的質疑,事件更發展成抗爭運動 2013-10-29 12:02:25

中大亞太研究所指出,調查期間當局正公佈新免費電視牌照結果,由於政府未能釋除市民的質疑,事件更發展成抗爭運動,影響特首以至特區政府整體評分顯著下降。立法會議員范國威稱對今次民調結果不感意外,「梁振英民望跌到咁低,佢仲咁厚面皮唔肯下台」。他指梁仍「企硬」不交代,民望會再下跌。


 

9. 珍惜香港 2013-10-29 12:03:07
我地呢啲物業長線投資者,的確好似博士咁講,冇乜嘢好做。不過,其實我地又唔喺靜待樓市啲乜嘢,果啲學者講樓價會點,關我地乜事,就算真喺跌一半,咁又點?唔知唔覺供咗咁耐,本金低晒,息又低咗(本金低,加息都唔怕),又有租收,驚乜嘢?

真正嘅風險,喺响你嘅供款能力果度,而唔喺响個樓價度」!

之前講過,我地呢啲物業長線投資者嘅心態,見依家買樓唔抵,就唔買囉!賣又唔抵,就唔賣囉!不過乜嘢都唔做,有時真喺幾悶,又越嚟越多 CASH,點算?依家連大笨象都唔理你喺邊個,照打過嚟引死你,啲息咁低,不如去搞啲新刺激,玩吓槓桿?

我奉勸各位,千祈唔好唸衰嘢!

唔識唔好亂玩,就算覺得自己好識嘢,都要用盡千方百計去催眠到自己好似乜都唔識咁。我响一篇舊文中咁寫過:

各界過份聚焦樓市之時,卻忽略了投機及借貸風氣正因辣招催逼下氾濫社會各階層,當中引致之經濟泡沫豈能忽視。

基於至少十年內供不應求嘅現實,樓市穩如泰山,所以下一個浪,唔見得會响樓市發生。咁個浪會响邊度發生?唔好意思,我都唔知喎!不過與其去搞投機,倒不如疊埋心水,將啲 CASH 封印咗响「真正嘅」定期果度,收吓啲收咗等於冇收過嘅毛息,好過搞到自己生意出問題或者無瑞瑞欠咗一筆巨債,影響咗你嘅供款能力。要重申:

「真正嘅風險,喺响你嘅供款能力果度,而唔喺响個樓價度」!
10. 每個香港市民既損失 2013-10-29 12:14:49
如艾威說, HKTV不獲發牌, 少了選擇係香港市民損失, 政府無清楚交待成績表解釋唔合格理由, 而要進入司法覆核, 亦係每個香港市民既損失 !
11. 王維基 : 政界錯誤解讀民情 2013-10-29 12:19:13

王維基昨在專欄文章指,一般香港市民並非政治人,往往遭當權者逼出來面對社會議題,「在中國五千年的歷史裏,大部份中國人從不太擔心由誰來當皇帝,只要生活溫飽,人民哪管誰是皇帝!我認為這個現象相當可悲,但卻是現實」。今次香港市民對發牌風波的反響如此浩大,都是因為政界錯誤解讀民情,當一般市民連最根本的生活方式都受管制,惟有站出來說不,「這種希特拉式的管治,只會逼得更多普通人成為政治人」。

12. 曾鈺成談論行會:有權再考慮發牌 2013-10-29 12:28:15
曾鈺成昨出席活動時,不評論政府以司法覆核為由拒絕交代發牌細節是否恰當,但他認為政府應回應市民訴求,加強解釋發牌決定。當被問及政府是否可以重新考慮發牌問題,曾鈺成稱,行政長官會同行政會議可重新考慮任何決定,「(佢哋)有咁嘅權利去做……(但)係咪恰當?係咪應該咁做?我諗就由行會自己去做決定」。
13. 哥師奶 2013-10-29 12:28:21
近排唔少人走去日本樓市, 博士及各位高人可否分析下 ?
14. 跨陣營 34議員聯署促發三牌 2013-10-29 12:35:51

立法會內務委員會上周五否決引用《立法會(權力及特權)條例》要求政府提交審批免費電視發牌相關文件後,資訊科技界的莫乃光下周三再闖關提特權法,27名泛民議員昨罕有聯同自由黨等共34名議員跨陣營聯署,促政府發三個新免費電視牌照。上周內會自由黨4票反對、黨魁田北俊更缺席投票,田昨被問及下周三投票意向時斬釘截鐵說:「我支持!」

 

15. 【楊衛隆】日本樓市的啟示 2013-10-29 12:43:03

上次說過日本有兩個投資範圍有希望,旅遊業和金融業。現在跟各位說一個日本沒有希望的投資範圍︰樓市。無論日元如何貶值,日本樓市都不會有甚麼好結果。

日本樓價已經跌了一段很長時間,但是,現在的日本樓價仍然與租金脫節。業主要補貼租客才能將物業租出去。由此可見,日本的住宅物業投資價格很低。

以東京市中心為例,圓頂運動場所在地的本鄉三丁目,一般住宅物業價格約為4至5千萬日元,約4百多萬港元。每年租金約9萬港元,單是繳交物業稅就是7萬多元。東京的物業稅約1.5%。美國加州的物業稅約為1%。美國和日本的物業稅是真真正正的物業稅,無論業主是否將物業租出去,每年都要支付。

在東京出租物業可以說是無利可圖。我走遍本鄉三丁目,看到很多空置物業,出租率很低,要提高租金有很大難度。

日本的土地供應並不短缺,由東京乘搭列車到成田機場去,途中可以看到大量平房住宅區,離東京市中心只是約半小時車程的地方竟然有大量農地。不要說東京市郊,東京市中心仍然有很多舊式一兩層建築物。日本人根本上沒有必要在東京灣進行大規模填海及基建工程的需要。日本政府偏偏這樣做。

日本住宅物業價格低的原因是人口老化、人口減少,令到住宅需求下降。另一原因是臨海副都心發展項目,早在1987年上馬,已經開發了二十多年,現在還在開發中。

計劃構思和開始臨海副都心的時候是日本樓市最高峰期,所有財政預算都是脫離現實。除了所有私人投資者血本無歸之外,東京市政府亦都因此負債二萬多億日元。

臨海副都心計劃是在東京灣填海及興建橋樑和鐵路,將東京市中心的一部份搬到東京灣的新開發土地去,包括台場區、有明區和青海區等等。這個計劃是數十年的長期計劃。現在,臨海副都心已經有很多博物館、經濟交流中心、展覽館、劇院、學校、住宅區、政府辦公室、醫院、大學、購物商場和商業機構。

臨海副都心計劃雖然在經濟上失敗,但是為香港土地利用提供很好的例子。香港不能像以前那樣,用擠牙膏手法,每年批幾塊地皮出去興建住宅,沒有長期的土地發展計劃。錯誤的土地政策和貨幣政策加起來,令到香港樓價去到超級泡沫的程度。這不是我說的話。2012年1月公布的第8次Demographia國際住屋可負擔調查年報,香港是全球最難負擔的樓市。

香港政府應該仿效臨海副都心的做法,在大嶼山進行為期三十年以上的發展計劃,有系統地將香港的市中心一部份搬到大嶼山去。這樣才能長期及徹底解決香港的住宅供應問題。

香港早就有鐵路直達大嶼山,開發大嶼山的成本不像日本臨海副都心那樣昂貴,成功機會極高。香港需要一套完整及長遠的土地開發計劃,不要全世界最高樓價。

 

16. To 15/F 2013-10-29 13:19:17


隔山買牛大部份時間都買唔到好嘢,當地大鱷只會推D死貨俾你,你的資金只能幫手扶助當地經濟,多謝都冇句。
其實以前香港樓市都好多大陸羊、大陸豬,養左一班從業員,促進香港經濟,又幫手做大個餅,但依家有個BSD,封港又鎖港,乜嘢政策?垃圾政府。


17. 亮劍 2013-10-29 14:08:43
呢個楊衞隆喺度自打嘴巴,都唔知佢噏乜春!
佢自己都話日本物業稅貴,例如一個4百幾嘅單位,收9萬銀租,要交稅7萬多,稅率約1·5%。
但香港相約銀碼物業,就計你450萬啦,應該可收租3·5厘,即每年可收租金157500元,咁地稅加差餉每年就係12600元啦,但呢幾年政府每年都退差餉喎,如此即係實交6600元咁大把!
比對日本物業稅係7萬幾(1·5%),香港自住樓計係日本嘅一成咋!
如果你住喺某些地區如太古及西半山等,咁你呢世連3%地租都免埋,又或者你層樓係幾佰個貨仔,應課差餉租值每年唔夠12萬,呢幾年就連差餉亦都唔使交,極端例子計,呢條數係零呀!
香港政府當然唔係儍咗去益街坊啦,佢只是將呢幾拾年嘅數,一炮喺批地嗰陣收埋曬咋,咁港樓點唔能夠升到爸爸聲呢?
18. Support 楊衞隆 2013-10-29 14:29:36

楊衞隆分享了 1 條連結
德銀估樓價跌一半!

十個月前,我估樓價跌一半,被人罵個狗血淋頭。看吧,德銀估樓價跌一半。炒家真的要做好最壞打算。
各位如果途經樓市重災區,例如最近頻傳蝕讓的顛晒,最好不要走在"有人高空墮下"的危險地區,應該明白我的意思吧。


19. 原來這個河童 2013-10-29 14:34:23
就是楊衞隆
20. 亮劍 2013-10-29 14:35:14
計完自住計收租,如果上述呢個物業係用作收租嘅話,地租差餉實際俾6600,物業稅最多18900(差銄扣除費事計),即收租佬每年要交25500俾政府,咁喺呢一方面稅務支出,就係每年0·57%(相對日本係1·5%)!
而香港業主每年可實收132000大元,樓價唔升咪當做咗定存囉!
反之喺日本嘅業主,就只收得2皮嘢淨租金收入咁大把,仲唔知有冇啲乜稅物稅跟尾,咁攪法如果層樓唔升,真係倒貼兼痾But 甩!

特此聲明,條數係你楊生俾出來嘅,本人並無核實!
21. 王維基:市民關心公平公義可令運動持續 2013-10-29 14:46:31

王維基在文中舉例指,南丫島海難事件,在海事處人員有否失職的問題上,關心的市民很少,令事件慢慢淡忘,而免費電視發牌事件中,重點並不是港視能否取得牌照,亦不在於有沒有政黨支持,「核心問題是:香港人還關心公平和公義嗎?」他認為若港人對公平公義漠不關心,「無論港視工會與多少個政黨合作,怎樣組織大規模的遊行示威,對事件的持續發展亦不會有大幫助。」

 

22. 河童 2013-10-29 14:53:25

河童日語河童,平假名:かっぱ;意思是居住在河川如孩子般的動物)是日本神話中的傳說生物,有青蛙四肢猴子身體烏龜,如同多種動物的綜合體。傳說其弱點為頂的,只要誘騙河童彎身,讓他頭頂碟子裡裝的流盡,他就會精力盡失。據說目前日本存有河童的木乃伊。很多日本人相信有河童,雖然幾乎鮮少人看過。而河童喜愛的食物小黃瓜茄子南瓜油麻,而河童討厭的東西是金屬)、玉米大角豆灰燼鹿牽牛花葫蘆,興趣是跟小朋友玩相撲
23. 港人 2013-10-29 14:58:21
比電視牌你就有公義, 唔比就無 You are so cute ^.^


24. 哥師奶 2013-10-29 15:07:00
物業約二百尺只要几十万, 及本身已有租客, 地代話至少有6-7%回報, 好似好吸引
只怕隔山買牛, 美國已經係一個例子
望各位高人指點, 謝謝!
25. 哥師奶 2013-10-29 15:10:13
那隻河童好嘔心
26. 珍惜香港 2013-10-29 15:17:24
TO:13/F 哥師奶

雖然我唔喺啲乜嘢高人,不過呢様嘢我可以答妳。

有啲人見港府玩鎖港廢策,唔俾大家投資物業,就貿貿然走去投資美國、日本房地產。呢啲嘢,老實講,我真喺唔喺好識,識埋呢啲咁嘅嘢做乜?我响上文講過唔識唔好亂玩,就算覺得自己好識嘢,都要用盡千方百計去催眠到自己好似乜都唔識咁。

响香港妳就喺地頭虫,走去人地個地頭搞乜?仲要攞自己啲錢去較非,妳又唔喺佢地嘅公民,又冇權投票,人地憑乜嘢保障妳?依家人地唔掂,乜都好似好吸引咁,到妳鎖定晒啲資産响果邊,到時又唔知搞乜嘢民綷,話妳地無良炒高晒佢地啲嘢,啲政客要選票,妳俾到佢?

我就話,講到幾靚都喺假,啋佢有味!
27. Buying house in USA 2013-10-29 15:20:14
TO 24/F

在美國買房子的問題是每年稅貴, 必須支付每年的總買入價的1%作為物業稅, 也非常難收租, 租霸很常見.

除了這些問題, 保養是非常昂貴, 必須僱人每週割花園的草, 否則, 市會給你罰款告票.
28. 5大藍籌盤交投死寂 - 李sir說出年辣招發揮負面作用 看來現在開始了 2013-10-29 15:39:38

新盤狂推搶客成本月樓市焦點,加上二手業主減幅並不吸引,本月多個大型藍籌屋苑交投續被冰封,包括鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌康怡花園、茶果嶺麗港城、紅磡黃埔花園及將軍澳新都城。直至昨日為止,本月交投僅錄「個位」數,當中提供近萬單位的海怡半島,僅錄約5宗買賣,創屋苑歷來單月最少。另個別屋苑樓價逐步回落,東涌映灣園建築呎價跌穿6,000元,料創今年新低。

 

29. 哥師奶 2013-10-29 16:01:19
明白, 謝謝各位高見!
30. 利希慎家族股價 2013-10-29 17:38:46

希慎興業 (0014.HK)

-HKSE

36.100 上升 0.150(0.417%) 10月28日, 星期一, 11:58 - 即時報價

現在是買樓或者換樓好時機,...現在是買樓的好時機.......根據:

利希慎家族擁有銅鑼灣灣仔土地所有權是因為沒有出售土地所有權益?????才可以擁有物業土地發展空間???

利希慎死時財產估計值440萬元。

希慎2011年年報 股權分析 175 股本 於2011年12月31日 普通股數目 面值 港元 港元 法定股本 7,250,000,000 ... 持股量分佈 (以本公司於2011年12月31日之股東名冊為依據) 佔已發行股本 已登記之持股量 股東數目 佔股東百分比 普通股數目 ...

法定股本 7,250,000,000 ... X  35.95元港幣==260,637,500,000元市值==2,606億元港幣市值...........

利希慎家族長久以來持有土地物業是成功的......假如利希慎家族採用楊衞隆 的買賣樓房方法計劃,就是失敗的空談.............

利希慎家族股價.........

0014.HK 與   
圖表用途希慎興業 (0014.HK)


拆股: 沒有

希慎興業 (0014.HK)

-HKSE

31. Hongkong People 2013-10-29 19:14:47
Buying property in US, it is correct that property tax is high i.e. 1.5% per annum.  Another cost item need attention is the association fee (equivalent to management in HK).  If you need to mortgage your property, the mortgage rate though is record low, but still it is between 3-4% which is much higher than that in HK.

Whether you can get a good tenant, that depends on the quality of your property.  If it is a downtown prime location, mostly tenants will be of good quality but of course, you need to pay little high premium to get the property and hence tolerate with a little lower return.

If a downtown prime location property, normally, the gross return will be around 7-8% and the net return will be around 4% (without any mortgage).  Regarding taxes, you need to expect the Federal Income Tax where locals and foreigners are the same.  There also state tax which will vary from different states.  For capital gain, if you hold the property over two years, it should be around 20% of your gain.


32. 超级河童 2013-10-29 22:45:02
33. 珍惜香港 2014-07-24 11:27:15
珍惜香港TO:62/F、83/F 蜕变中嘅懒人

(post 錯咗,呢篇嘢,應該喺响果邊

庸梁恨做呢個位,恨咗咁多年,要佢自己退位,冇乜可能啦!依家佢仲諗緊辦法,點樣可以連任添!

閣下講開「機遇」,提到李超人,又令我有感而發。

我以前成日話,長線投資物業,入貨要「抵」,唔喺「底」。但我又冇好具體咁解釋過,點先叫做「抵」喎!法子兄嘅衡平比,可以話喺一個「抵」嘅標準;我唔知道呢樣嘢背後點計法,所以唔作評論。响我嘅投資歷程裡面,「抵」,好多時喺嚟自一個感覺,或者應該叫「觸覺」。我認為,如果以一個善意,同正面嘅態度,去對待長線投資呢樣嘢,咁當你覺得「抵」嘅時候,就喺「機遇」

乜嘢喺善意,同正面嘅投資態度?

零三沙士同之後果幾年,政府以致社會各階層,喺咁對我地呢啲物業長線投資者嘅:



但喺近呢幾年,佢地嘅面口,就變哂做咁:



其實,所謂「機遇」,唔一定下下講價錢。投資,最緊要喺大家開心,一個唔受歡迎嘅投資環境,點會有「機遇」?我地長線投資一個地方,就等於對果個地方作出貢獻;如果付出,仲要俾人當魔鬼咁鬧,交稅俾你,又講成喺懲罰性稅收,咁就無謂勉強啦!因為,勉強,喺唔會有幸福嘅!

李超人話,唔好賺埋最後一個銅板。好多人話,佢睇淡樓市喎;其實啲人,只喺唔記得咗,首富做超人買橙嘅故事;所以我話,佢只喺意興闌珊啫!零三沙士同之後果幾年,喺我買入最多物業嘅時段,果陣我接火棒,人家多謝都嚟唔切;近呢幾年,我都冇再入過新貨囉!都喺果句,投資仲要俾人趕,咁就費事去賺埋佢最後個銅板啦!

話分兩頭,如果我呢幾年仲有再入貨嘅話,都仍然喺賺嘅;不過,冇停咗買樓,就唔會遇得上另一個更好嘅投資「機遇」。做人,真喺唔可以咁急功近利,更加唔應該見風就駛盡艃我早排話,依家嘅香港,已經冇乜低風險高回報嘅投資機會;其實,有心搵嘅話,點會冇?任總都話,香港呢個國際金融中心,喺服務緊全世界嘛!不過,千祈唔好誤會我講緊嘅喺美日房地產之類嘅嘢,人地,喺唔喺真心歡迎你先?

總之,投資,最緊要喺大家開心;要有善意,同正面嘅態度,先至會有「機遇」。