|
1. 80後銀行從業員 2011-09-19 10:58:21
|
在長江推領凱之前, 我把將軍澳的兩房單位售出, 換入北角區三房單位自住. 其實調整市換樓是不錯的選擇
|
|
2. 黃毓敏粉絲 2011-09-19 11:00:29
|
今日博士講的都有道理，不過如果入市，我認為現時不是時機， 最好等歐洲金融危機爆發，挫樓市一二成，然後再入市未遲。
|
|
3. 王先生 2011-09-19 11:05:37
|
經濟學者話香港樓比對歐美國家賣貴一倍！
所以香港樓市應該調整5成！
咁拒地有無比對過歐美就業人仕要交幾多個 %收入俾政府？
香港最高入息嘅人薪俸最多只交 15%俾政府，歐美得唔得？
納稅人如果扣除曬所有稅費，計可動用入息比對相差幾多？
重有香港有 4成人住係政府資助房屋又有無計呢！
呢班人九成係最低入息嘅人，拒地應該受緊政府房屋資助！
用全港市民家庭收入中位數計負擔能力應先扣除上述人仕。
咁如果揾20K，做25年按揭，利息4厘又供唔供得起樓呢？
200萬樓下嘅上車盤，揾20K絕對計倒數！唔好再老點人！
|
|
4. 小問 2011-09-19 11:10:11
|
請教湯博士和各位高見: 點解美國唔加息, 但香港(樓按市場)會不斷加息? 謝謝! 小問
|
|
5. 仲達 2011-09-19 11:12:02
|
當年既沒有正面信貸資料庫，銀行亦沒有為想做按揭的人做壓力測試， 一來是因為伴隨香港經濟起飛，1997年之前物業市場處於一個超長線的大牛市， 從未試過樓價累積下跌七成，連監管機構也忽視了系統性風險。 二來本人曾請教一些銀行界前輩，為何當時供樓負擔佔入息可高達九成而銀行仍願意冒高風險借錢？ (按：現時供樓負擔水平為入息四成左右，按揭申請人亦需通過即使加息兩厘、 供樓負擔水平仍需低於六成的壓力測試，嚴格程度絕非97年可比)得到的答案， 指銀行當時也以投機者心態敘造按揭，認為只要找到下一個買家"接火棒"， 便可提早清還按揭，加上歷史上真的從未試過瘋狂大跌， 連風險管理部也認為風險屬可接受範圍，因此按揭照批不誤。 經歷洗劫後，監管制度日漸完善，銀行自身亦反省了風險胃納， 再加上特別印花稅和減低按揭成數的政策，現時的物業市場健康程度可能是有史以來最好！ 比起97年，現時首期所需資金大增，壓力測試嚴苛， 現時能置業的人多為收入高兼穩定、財政健康、持貨能力甚高之人， 與當年借盡九成按揭炒樓的人士為不同階層...... 當大部份業主持貨力高，樓市如何大跌？ 人們只知中原城市領先指數接近100，以為接近1997年高位會高處不勝寒， 卻不知指數不能反映的事實---現時的供樓負擔水平遠低於當年， 有樓之人的社會階級更高，更能持貨。 一言敝之：中原指數未為真，供樓負擔見真章！
|
|
6. 將軍澳區業主 2011-09-19 11:22:45
|
TO:[80後銀行從業員] 恭喜你晉身港島區業主！請問你賣的是將軍澳哪樓盤？買入北角區的哪個樓盤？ 因為 [我把將軍澳的兩房單位售出, 換入北角區三房單位自住] 似乎很困難，是否加了很多錢？ 抑或以景觀優質的兩房單位換入景觀普通的北角三房單位？ 如能賜教，則為我等將軍澳區業主之福！
|
|
7. 70後 2011-09-19 11:32:06
|
97係一個瘋狂的年代, 幾乎咩嘢都可以炒, 錢幣, 的士, 樓....... 有身份証就可以借錢買樓, 嗰啲貢杆大到嚇死人, 銀行亦沒經歷過, 所以未能作出調控, 間間都喺道爭按揭, 利息超高, 所以啲銀行都變成不務正業, 做晒大耳窿! 清潔阿嬸都炒股炒樓, 啲C9傾偈唔係傾邊道買餸平, 明星邊個邊個乜乜物物....... 而係講股票, 講樓 ......好得人驚!
|
|
8. 巴打 2011-09-19 11:39:09
|
湯先生：現在的失業率比97低得多，真的嗎？我的印象好像97年是2%失業的， 反之現在失業率確有上升壓力。
|
|
9. 80後銀行從業員 2011-09-19 11:48:56
|
To: 將軍澳區業主 兩個都是藍籌屋苑, 不過北角樓齡舊設施少, 只是貪方便上班及實用率高... 借貸是高了, 但應還可以接受. 早一段時間有個地產經紀對我說, 將軍澳區從10年2月賣66B地之後再沒有新供應, 但未來將軍澳地鐵站對出7幅地已勾出(其中66A已賣), 另計及日出康城3期以後供應量不少於20000伙, 差不多佔整個將軍澳區私樓的一半, 所以樓價會有壓力.....主要受到此言論啟發換樓需要.
|
|
10. 70後 2011-09-19 11:57:13
|
樓市會有調整, 但應該唔會太大, 10%-20%左右, 大陸已開始放水, 因開始有工廠融資困難的情況出現, 廣東省已有大型工廠倒閉, 挨年近晚, 工廠最難挨, 大陸最怕社會動盪! 加上高租值, 底息(都未過3里), 呢啲都係支持因素!
|
|
11. 王先生 2011-09-19 12:12:31
|
係 97年嗰陣啲發展商真係好勇，持貨過多、
負債又重！
拒地被銀行迫倉又好、真係資金乾塘又好，
一手樓出貨價重低過 2手！
加上做地產發展商幾拾年都未見過啲啲大場面，
有啲實力唔夠嘅 中小型地產商真係爭啲執！
但現在啲地產商醒目曬，劃完則就部儲點散貨，
隨時起到一半已經無貨賣！
長實同新鴻基盤數靚仔到負債比率20多%，
貨尾得幾百個…點同 97年比？
|
|
12. Fireball 2011-09-19 12:36:05
|
不如呀王先生唔好成日講97年啦，講極都托唔到市架啦！講下08年一個月內跌兩、三成既事實，個陣既情況冇97咁極端，但都可以跌得好快，只要有一個理由，如外圍經濟大挫，而家確實形成緊依個條件。但通常危機迫近時大部份人係唔會知。
|
|
13. 回4樓"小問"︰加按息的原因 2011-09-19 13:16:56
|
P不變, 但新按息升(從P減去的幅度縮少), 較合理的原因為抵押品風險(價格, 流動性)上升若是經濟熱度上升, 加的應是P本身, 因此數是商業貸款的基準
|
|
14. 王先生 2011-09-19 13:52:44
|
12樓-----其實九七價唔係我提出嘅，如果你有睇開報紙同電視，一講樓價就會同 97年比！
而現在中原城市指數又同 97年差唔多，所以依家無辦法唔提 97 價！
講樓唔提 97 價，就有如買樓唔講幾多錢平方呎建築；而講幾多錢平方米實用一樣！
我現在有現金加投資約佰多萬，好想 2房轉 3房；但如果同區無 3百補差價免問！
如果真係樓市跌 3 成，話唔定我可達成夢想，但睇黎睇去點都唔似跌 3成以上！
有人話依家沽左層自住等拒跌，然後低位入翻市。
我話如果唔跌你係唔係原價買翻層同樣質素嘅樓俾我先？-----通常拒地都啞左！
|
|
15. 鬼軍曹 2011-09-19 13:54:43
|
湯博士，各位師兄，小弟第一次留言，我都覺得將軍澳樓價偏高，潛在供應又多，五月時沽出，現在於北區睇緊樓，貪這區低水，貴換平樓又可以減槓杆，想買返一間自住，大家點睇？
|
|
16. Fireball 2011-09-19 14:26:05
|
你d比喻真係不提也罷，好多報章用97年做指標係事實，但實情係情況好過97唔等於樓市唔會跌，唔好不斷用97年作比較來誤導讀者。08年時個個話中國 好、奧運好、奧巴馬好，但樓市只經過一個大既壞消息就應聲下跌，跌幅巨大，而家雖然有息口低、租金上升等等利好因素但都難以抵擋一個歐美壞消息所帶黎既影 響，好明顯歐美、以及日本經濟勢將收縮及難以再有昔日光輝，中國又未成氣候，香港一個城市可以點？都係觀望一下為上。
再者，因為睇跌而賣自己層樓係另一回事，因為搬屋成本亦非常高，但樓市正在下調係不爭既事實，唔好將兩樣野拉埋黎講！
|
|
17. Fireball 2011-09-19 14:26:18
|
你d比喻真係不提也罷，好多報章用97年做指標係事實，但實情係情況好過97唔等於樓市唔會跌，唔好不斷用97年作比較來誤導讀者。08年時個個話中國好、奧運好、奧巴馬好，但樓市只經過一個大既壞消息就應聲下跌，跌幅巨大，而家雖然有息口低、租金上升等等利好因素但都難以抵擋一個歐美壞消息所帶黎既影響，好明顯歐美、以及日本經濟勢將收縮及難以再有昔日光輝，中國又未成氣候，香港一個城市可以點？都係觀望一下為上。
再者，因為睇跌而賣自己層樓係另一回事，因為搬屋成本亦非常高，但樓市正在下調係不爭既事實，唔好將兩樣野拉埋黎講！
|
|
18. 70後中產 2011-09-19 14:37:49
|
我父母本來想賣咗鰂鱼涌層樓等樓價跌再入貨,点知班經記成日揾佢哋笨, 壓佢哋價,我嬲得制叫佢哋租出去算la. 但剛剛有租客話要簽兩年死約, 我就說俾佢,費事煩。但今日咗這篇文和回應,我開始有點兒怕, 因為湯博士都開始有點兒謹慎,我好似決定錯咗无換馬。 現在是政治市,歐美已開始不和,香港樓市不可能沒有丁點兒影響, 沒有樓人士,猶如賭大小‧我也同意現在樓市已處高位,有點不勝寒的感覺。
|
|
19. 80後銀行從業員 2011-09-19 14:53:27
|
其實一條簡單數學題: 1) 將自住物業放售後租樓 假設每年租金回報4%, 即兩年共付出租金為樓價8%, 然後買入新樓, 計及厘印,地產,律師費等共計約5%, 總開支為13%. 2) 繼續住自住物業 假設供款餘額為54%, 息口2%, 兩年內共付出樓價的2.2% (54% x 2% x 2). (1) - (2), 得出結論為樓價兩年內跌 > 10.8% 就是賣樓租住的臨界點. 當然這只是財務分析, 並沒有計及任何其它因素
|
|
20. 路人一丁 2011-09-19 15:00:03
|
拜託不要再拿97來做受benchmark了! 國內人士的而且確買貴了香港樓宇, 人數也實在太多o 但又有沒有相關統計他們資金的真正來源? 有多少是真金白銀, 有多少牽涉到借貸或隱性借貸? 物業持有人欠債比率是否包括國內人士? 又有多少是督手指用特長成交期來托市? 了解這些數據相信比什麼供樓負擔比率, 乜乜指數來得實際!
|
|
21. 王先生 2011-09-19 15:10:36
|
今年 6月全港銀行存款 7萬億，但全港私樓市值夾埋就 6 萬億咁大把！！
係 08年頭至 09年中賣左樓嘅業主真係一殼眼淚，樓市跌 2成重唔上翻車等幾時？
投資定律-------出壞消息都唔趺------買入！出好消息都唔升------沽出！！！
咁依家樓市真係牛係度，小業主死都唔肯減，想買平價樓嘅人只有等等！！
現在唯有政府及大發展商才能推倒個市，但李生會將將軍澳 5K清貨益街坊嗎？
外圍咁多壞消息出，政府再做嘢係咪想捉蟲呢？？
|
|
22. Lai 2011-09-19 15:18:52
|
|
|
23. 王先生 2011-09-19 15:55:52
|
19樓 80後--------你講緊 200-300萬嘅樓就係呢條數，但 6-7百萬以上嘅樓單單係厘印就 3%樓上，
加埋簡單裝修 3-5%，下屋搬上屋加租樓經記佣最少唔見 1個%，合共無 15%唔好講嘢。
而本來無SSD，但自己整到有SSD，估倒個市跌都走唔倒貨------慘！！
重要夾好時間買翻，而租約剛剛到期呢下難度高！
最杰係依家就 2厘、按 7成、做 30年；但 1-2年後可能就升到上 4厘、按 5 成、最盡去到 25年…….
|
|
24. 湯文亮 2011-09-19 16:14:13
|
各位：
今日的回應相當精彩，有一些網友有問題，我相信今天晚上資深網友會為各位解答。但我發現有一些網友未能了解08年概況。星期三我會再出一篇樓市尚未具備下跌條件(二)解釋08年樓市下跌原因。
明天，將會是一篇講招標，我自己認為不錯。請赐教。
|
|
25. 80後銀行從業員 2011-09-19 16:21:06
|
多謝樓上指正! 我本意就是想用量化的角度去計算賣樓租回的風險不低. 利率研究方面我有些看法....銀行內5年期的3-Months LIBOR Interest Rate Swap (利率掉期) 最近已降至1.1-1.2%. 簡單地說, 即市場預期未來5年平均LIBOR 只有1厘左右. 從數據上看, 加息的確遙遙無期....
|
|
26. 70後中產 2011-09-19 16:22:55
|
李生宜家將將軍澳 5K清貨la....佢可以好似之前首/領都,唔起商場同Club House, 可以save D money... 以前長實D樓幾好,唔知點解越來越差! 宜家D人又講居屋最好2000元呎, 但月月收入又可提高到30,000, 又與City Centre 相距45-60 分鐘,真係Crazy! 不如有埋維港和太平山景, 叫政府送埋俾佢哋。
|
|
27. 70後中產 2011-09-19 16:22:59
|
李生宜家將將軍澳 5K清貨la....佢可以好似之前首/領都,唔起商場同Club House, 可以save D money... 以前長實D樓幾好,唔知點解越來越差! 宜家D人又講居屋最好2000元呎, 但月月收入又可提高到30,000, 又與City Centre 相距45-60 分鐘,真係Crazy! 不如有埋維港和太平山景, 叫政府送埋俾佢哋。
|
|
28. 王先生 2011-09-19 16:35:19
|
80後銀行---------我同意數年內同業拆息加唔倒，但銀行做落啲 H+0.7%蝕到阿媽都唔認得，要揾人埋單，咁以後做H按就會加到H+3%樓上；P按就P-1%樓下！
|
|
29. 20樓: 7仔有答案 2011-09-19 16:35:49
|
今期"動向"p.10-11話, 大陸於11年中:
50億元(資產)家庭365個, 10億元(資產)家庭5870個, 億元(資產)家庭82,350個
不過, 要考慮所謂既"資產"係包括好多以"市值"計的大陸樓房/建設/證券......
so有幾多人有真$(唔係借既)黎HK使可能要睇埋"流動性"
|
|
30. 明燈 2011-09-19 18:17:00
|
陸東話，以他的學歷同收入，當初買樓也要捱，但現在的年輕人每每想一步登天，買樓又要市區，又要新樓，買不到又賴社會，又要政府幫，不知是何道理？他指出，儲第一個10萬很難，但懂得投資，有10萬元後很快便可賺到100萬元，100萬元到1000萬元會更快，之後到1億元是「極快」。
嘩! 講咁易咩......個個人有10皮野後仲使鬼打工咩，哈!
|
|
31. 80後銀行從業員 2011-09-19 18:43:26
|
陸東儘管覺得股市投資價值遠高於樓市...但有一句說話值得深思, 他說如果打算長期在港工作生活而沒有自置物業, 即是等於沽空樓市. 樓市一定有波動的, 我自己也曾在金融海嘯時持有兩個物業. 銀行在金融海嘯中首當其衝, 那時所有同事討論的, 是自己份工能否保得住......之前我有提過, 想樓市跌3成而低吸者, 必要先保住自己份工, 同時投資有道又有足够儲備, 也要在大淡市中力排主流意見入市....成功者有如鳯毛麟角.
|
|
App下載
