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文亮言
 
 
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1. 湯文亮 2011-08-11 11:58:19

各位,

 

網友回覆不乏精彩之作,隨手拈來,昨日ABC君及先生所言非虛,請拜讀。

 

 

ABC

歐債有違約的危機,但美債卻沒有。也即博士所講的無需杞人憂天。因為美國與其他國家不同之處是美國擁有一部超級巨型的印鈔機。自美國放棄黃金本位後,美債已走上不歸路,無可能不以新債還舊債。就算你不買,聯邦儲備局亦一定買。亦即開動印鈔機。印鈔機一開,再多的債亦還得。

qe3...後,還會一直qe下去。通貨膨脹是必然的。美元貶值也是必然的。港元與美元掛勾,也只有貶值 一途。你不買金,你不揸樓,你難道要現金?

聯繫匯率下,其家國家可因美元貶值而升值。但港元卻不可以。港元不升,但內機制卻會在樓價方面作出調整。此乃聯繫匯率下的遊戲規則。不可不知。

若一日有XXX作指路明燈,我輩都可以一覺到天明。

 

  

 

先生

 

好多無買過樓嘅人以為樓價跌左會容易上車,其實如果樓市係處於下降軌如現在,銀行在處理按揭申請之時會非常嚴緊,除估價不足之外,申請人之收入界定都緊手好多,例如花紅、津貼、加班收入、兼職.....等收入都唔計你,如果申請人過唔到壓力測試,係風平浪靜嗰陣會叫你揾人担保,盡量幫你做成單按揭,但依家做担保人就要係近親、高收入、好低負債,達唔到就叫你過主,所以XXX話當銀行放寬按揭時考慮入市是經驗之談。

 

 

 

2. 黃丹尼 2011-08-11 12:11:23

美國的財"赤"與債問題,不負責任、短視的政治人物甚少夠膽去認真處理,

但現時不但負債上限達14萬3仟億美元,而且還要不斷上升...利息也不斷上升,如果唔維持超低息政策,恐怕單是利息的開支,就足以拖垮美國了,然而,在美國需要喘氣的時候,標普降低了美國債券的主權評級,並引致連鎖反應,或有機會導致借貸成本增加,此正是這次股市下調的原因..

因此,目前需要解決的是財赤問題,但美國府會並沒有認真處理,因此短期內,財赤與高債問題是不容易解決的...

而不斷貶值是美國的唯一出路...當美國的貨幣購買力不斷貶值時,其國力也不斷地衰退..

在香港,很多人以為美元貶值和超低息會導致樓價大幅上調,丹尼認同這一種分析,但當這一個泡沬有機會因為貨幣政策的轉變(例如聯匯脫勾)的時候,樓市崩盤的殺傷力不容忽視。

香港樓市現時的交易成本已不低,而流動性亦相對地減弱,銀行的存貸比率達到84.3,借貸成本正逐漸增加,各位看好樓市的朋友...小心了!

3. 雷國怡精句 2011-08-11 13:04:08
4. 無奈 2011-08-11 13:32:52
期待博士就賣地的文章,終於岀現,完全同意。怪事常常有、今年特別多。"臨時聯合陣線"招數層出不窮,誓將樓市置之死地而後快。狂賣地之下一口價將珍貴的土地便宜給發展商,以為可讓發展商低價賣樓,乂民必拍手稱快。但庫房收入減少了,明年哪來錢泒?雖不知道史書會否說是一宗利益輸送,但眼前肯定是一幕現代版的"周郎妙計安天下、賠了夫人又折兵!"。毛主席教導我們說:"……搬起石頭擲自己的腳"。壓價是一回事、業主企硬又是另一回事。有只少兩年低息,何愁等不到另一個春天。市場岀現的減價交易,只是另一次大浪淘沙。
5. 王先生 2011-08-11 13:40:10
2樓所言係有其道理,因此各位業主或準業主務必預備一年現金儲備來供樓,我强調係現金,唔係印出來嘅公仔紙,因為任何看來安全嘅金融產品,都可能在這大時代中突然間半價大平買,總之而家要買亦難、唔買又難、買乜重難!
6. 減價潮擴大 嘉亨灣連劈三口價 2011-08-11 13:42:32
減價潮擴大 嘉亨灣連劈三口價
7. 減價潮擴大 嘉亨灣連劈三口價 2011-08-11 13:42:33
減價潮擴大 嘉亨灣連劈三口價
8. 請教 2011-08-11 13:52:53

請問聯儲局話維持兩年利率不變,是否意味意香港的[P]兩年不變?謝謝!

9. 雲在青天水在瓶 2011-08-11 14:22:03

美聯儲局議息後, 明言2013年中之前不加息, 印象之中, 這樣的明確表態是首次.

其實, 美國不加息, 在奧巴馬2010年初的國情咨文中已見端倪, 奧巴馬提出5年內增加出口一倍, 在經濟學信條中, 要想引導經濟的出口走向, 主要手段就是令美元貶值(或相對長期低估). 這樣一來, 美國的利率將長期徘徊在低水平, 至少5年內如此. 這是我於週五 1 29, 2010 11:31 am對奧巴馬國情咨文的解讀.

有人以為我很期待QE3, 非也. 之前早有所言, 美國當今聖上及一眾財相, 皆為凱恩斯主義信徒, 所奉行的財經政策是擴張性的. 當發生債務危機時, 就會用更大的債務去填補原有的債務; 當發生經濟危機時, 就會用將造成更大危機的增發貨幣手段, 去掩蓋舊有的危機. 這是西方經濟學的應對手段.

這就像醫治癌症患者一樣, 西醫的方法就是手術加化療. 只要確疹了病症, 治療的手段就離不開其中. 治療期間, 患者能否挨過對身體的傷害, 存活率有多高, 重生的年期有多長, 就要看病人的造化了.

所以, 減息-低息-量化寬鬆, 就是美國必然的治療方案, 能否奏效, 問天! 也不管成效如何, 被綑綁的香港樓市, 將成為 "飛天居" .  

10. ABC君 2011-08-11 15:03:21

多謝湯博士讚賞,愧不敢當。

美國的國債(National Debt) 可分為內債(Internal) 和外債(External)。內債是自己國人買的,即左手交右手。你當它是愛國也好,當它是穩健投資也好,應該沒有什麼問題。有問題的應該是外債。

現時中國是第一債主,日本第二。香港也不少。能夠成為債主是因為你有大量美金儲備。這些儲蓄是國民做生意賺的 (即外貿順差)。也有可能是資本帳中的淨現金流入。因為美元是國際貨幣,做生意一定以美元作單位。中國政府自開放以來,一直在創匯,三十年來累積了大量美元。生意人把美元對成人民幣要經人民銀行,最終即國家揸住所有美元作為外匯儲備。

這麼大筆的儲蓄要有出路,買美債也是無可奈何的。不買美債買什麼呢?買美國資產。日本曾試過。只可惜等不到資產升值就因日元大幅升值,就要班資回朝了。

除了美貨,我知道中國最想買的是美國的科技,但無奈美國佬又不肯。兩國對對壘,強者勝。中國人已非昔日阿蒙,試拭目以待。

 

11. to: 樓上8. 2011-08-11 18:34:44
銀行都要做生意, 伯南克表明美國低息將會維持至2013年, 如果金管局迫銀行加按揭息, 到時一定有銀行效法當年寶生銀行般, 貸美元, 跟美息供樓.
12. MCC 2011-08-11 18:43:26
雖然嘉亨灣劈左三口價,如果買家真的有4.4%回報,真係恭喜新買家執平貨。個個月都有cash in(收租減供樓及什費)有邊個樓市淡友可以告訴我租金在通漲環境下有下調空間?
13. 頂佢唔順 2011-08-11 20:19:32

東方訪問:

堪輿學家吳佩孚指,二○一一年歲次為辛卯,對股市及樓市等金融市場來說,新曆二月,即農曆立春之時為最暢旺之時,之後由夏天開始便慢慢轉差,不但香港,就連全球金融市場也在波動,而辛卯二字的字腳恍如三支刺針,意味會將股市及樓市「泡沫」刺破

本周一為農曆立秋,吳佩孚指,目前為夏秋交替之時,投資者容易見財化水,他預言本港樓市及股市會在下月及十月稍為「彈一彈」,但亦非大幅向上,更會在年尾前再來一個大調整。

呢個風水佬,如果股樓大旺,佢就唔會話有三支刺針,而係話有三隻股撐住股市同樓市。

14. MCC 2011-08-11 21:59:20
講開嘉亨灣,我想從租務的角度看樓市。租金是沒有泡沫的,相比樓價更真實反映住屋需求。今天在嘉亨灣或大古城租一個六百多尺的兩房單位約二萬元。一水之隔的藍田匯景或麗港城一萬二或一萬三就攪得掂。坐地鐵過海好花時間嗎?一個月省幾千元買隻新手機不好嗎?喜歡!花得起!想瞓多半粒鐘就是理由了!
那麼能租兩萬元樓的人要有多少收入才能應付?如果單身起碼要有五萬。若果夫婦起碼要七萬。你看看香港地能搵錢的人真的很多。我記得前幾年全香港收入最高10%之家庭收入中位數為70000HKD.此等收入的人當然很靈活選擇買樓或租樓。所以不管樓價或租金是高是低,你有辦法另自己擠身於頭10%之人口當中,你就自然有選擇。像以前考會考,名列前矛當然受歡迎繼續升學。中規中舉的就再沒有上好的選擇了。
15. AIA 2011-08-11 22:44:24
現在股票市場禁波幅,那些大鱷姑空(拿人家的貨來賣,跟住低位買貨填數)跟住又抽升,你買好時他下跌,諗住好醒下午買跌,但個股市又升,左一巴完右一巴,你估唔痛o既o羊,我睇嘉亨灣單野,都係賣樓救股,在股票輸晒,迫住賣樓.信唔信自已決定
16. AIA 2011-08-12 00:08:18
經過今次股小股災,我想帶出一樣東西,就是翻按的問題,樓市上升,很多人把手上物業翻按,用多出來的錢,投機股票市場,但如果遇上金屬風暴,你會加快變成負資產,加上做了蟹民,你的流動資金變少,如果遇上失業,都幾頭痛,希望大家明白我說什麼,小心
17. 回13樓 2011-08-12 05:45:45
事後孔明之言,毫不足以反映論者的推斷能力

其實有不少預測者(經典例子是推股票的人)是無幾分真正把握的,
只是希望自己好彩估中之後宣傳自己,
估唔中就等幾年後「因很久沒說故不存在」,
是謂「85,000邏輯」

btw 祝湯博士身體健康
18. Angry Bird 2011-08-12 08:35:16

作為一個地產行業一份子, 實在看不過眼一些業主的欺騙行為及政府的荒謬管理: 業主隨便加大單位的建築面積(用來計算買賣價或租金), 小者三至五百分比, 多者十至二十個百分比,

業主賣樓或租樓又不用對此負責, 政府在物業買賣文件上只是有個別物業所佔整幢樓宇的權益比例, 從來沒有把真正的面積寫進去, 造就了荒謬現象, 尤其是一些樓齡較遠久, 或一層買回來再劏成小單位, 真正的面積無法查核, 新買家只由得權益被剝削, 而自己亦成為下一個無良業主

有些香港大發展商一樣在出租樓宇上, 對新租客提供加大了二十個百分比的建築面積的單位, 租金又加二十個百分比, 賺足四十個百分比, 但仍然在市埸上呎價比其他樓宇便宜, 有競爭力, 真可笑

19. MCC 2011-08-12 09:33:28
上星期,标准普尔降低美国债券的评级,全球股市大上大落。本人的组合也蒙受損失。本人认为这只是美国人闹剧的一幕戏。在评级降低之后,各债权国, 包括我们金管局的林仔,都纷纷站出来表明不会减持美债。雖然口述跟实质行动没有丝毫关系,但看看美债的yield并没有因为评级下降而上升。上周末有很多所谓的專家在媒体说评级下降会抽高借貸成本云云,在这两天再没有人说了。反而为股市的波动另到资金流进债市, yield不升反跌。

重点是,卖了美债,手持现金拿来干什么?黄金?不是已升到1800历史新高吗?难道去买欧债,日债吗?所以,不买不买还需买。反正美国还是当今世上经济最大的国家,军事力量最大的国家,又晓印美元还债,持有他的债券怕什么??这才是真真正正的霸权嘛!!

至于那幕戏怎么演下去?当然要继续QE. QE就是吸毒,不可一不可再,但开始了就不能戒。(如果美国人有能耐的话,就不会用三十年落到如斯地步)。印银纸是不归路。恶性通胀也彷佛是避不了。心里怫然对中国民国末期及津巴布委的通胀景象产生浓厚兴趣。。。
20. MCC 2011-08-12 09:50:39

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%81%B6%E6%80%A7%E9%80%9A%E8%B4%A7%E8%86%A8%E8%83%80

这是维基百科关于恶性通胀的。看完之后,你以为自己在冥通银行走了一趟!!

21. 王先生 2011-08-12 10:12:42
依家揸住百幾到幾百萬嘅中產好頭痛,1)買 "I-邦"? - 最多幾拾萬銀,重要鎖三年;2)存定期?- 低利息、高通脹令本金每日貶緊值;3)買金?- 升到阿媽都唔認得;4)買股票同外匯? - 左一巴、右一巴;5)買基金? - 連索羅斯同唔少基金經理都金盤洗手;6)買資源? - 美國佬揸緊升降機;7)買"字母湯"?- 想做苦主博出鏡?8)買樓收租? - 銀行收緊按揭申請,短期有跌1成風險..........所以係香港無錢當然惨,中產都好頭痕!
22. 極贊同18 2011-08-12 11:09:17
18. Angry Bird2011-08-12 08:35:16 作為一個地產行業一份子, 實在看不過眼一些業主的欺騙行為及政府的荒謬管理: 業主隨便加大單位的建築面積(用來計算買賣價或租金), 小者三至五百分比, 多者十至二十個百分比, 業主賣樓或租樓又不用對此負責, 政府在物業買賣文件上只是有個別物業所佔整幢樓宇的權益比例, 從來沒有把真正的面積寫進去, 造就了荒謬現象, 尤其是一些樓齡較遠久, 或一層買回來再劏成小單位, 真正的面積無法查核, 新買家只由得權益被剝削, 而自己亦成為下一個無良業主 有些香港大發展商一樣在出租樓宇上, 對新租客提供加大了二十個百分比的建築面積的單位, 租金又加二十個百分比, 賺足四十個百分比, 但仍然在市埸上呎價比其他樓宇便宜, 有競爭力, 真可笑
23. 抗通脹 2011-08-12 11:28:04

回王先生,

 

你所說的正是小弟所遇问題. 本想再多買一層楼收租, 但按揭真的幾麻煩.

 

正如, Anggie T 網友之前回覆小弟, 我應考慮縮短還按揭的时间...

 

對小弟來說, 可能這是最好的投資方法

24. MCC 2011-08-12 13:55:03
回 21. 王先生  

本人建议若果不够资金再买楼收租,可以买领汇(0823). 息率有三厘。你可看看最近三个月及一周的走势就知道大市对该基金的影响几有限。放且,此为收租股,必能对冲租金上升带来的风险。物业升值也使它价格上升。
25. 王先生 2011-08-12 14:45:26
樓上MCC-你提議好好,但要考慮政治因素,泛民會唔會畀你領匯隨意加租?
26. 向泛民說不 2011-08-12 18:02:36

民主国家,个个政客都要为民请命,最终的结果都是先使未来钱,加上争拗,行政效益非常低,所以财赤是民主国家一个难以解决的结。最终导致经济崩溃。

香港人要实行民主,就要好好考虑这个问题,虽然基本法有讲有量入为出,但是这个原则肯定会被班状棍推翻。

27. 需求遠遠大於供應 2011-08-12 20:03:20
香港樓價由大陸人撐起,13億人口當中,只要有1%富起來,便有1300萬人,只要有一半來港置業,便有達650萬單位需求,何況唔止1%富起來呢!這還未計部份豪客係買幾間作投資。

就 算有充足土地供應(唔可能),根本全港市民一齊做擔泥扎鐵都唔能夠滿足大陸13億人的市場需求,他們目的都係要將錢搬離大陸(因為個個都驚共產黨),搬到 香港就最方便,所以買樓就最好,起碼來到香港可以不用住酒店訂房咁麻煩。睇睇成交,有唔少大陸豪客係買多過一間,有些係買十數間作長線收租,香港地地產才 是最有錢途。香港豪宅供應短缺,根本就可以肯定起豪宅係賺硬,發展商自然全部樓盤都會豪宅化,唔憂賣,幾萬蚊呎都係濕濕碎。

大陸豪客好多都係full pay,根本就唔需借貸,始終供應都冇可能滿足13億人市場的強大需求,所以消化完這些政策後,樓價又會大幅上升。商廈商舖供應更為短缺,受自由行帶動,零售暢旺,
商廈商舖租金約滿後將瘋狂上升,價格升幅將以倍計,大陸資金很快就會蜂擁入市。

低息高通賬,加上聯匯
港元隨美元陰司紙,磚頭保值,長線只有上升一途。