老友話有大行評論員話，評論香港樓市如食蛋糕一件，利息升1%，樓價就會跌一成，這是香港樓市的物質不變定律，我同老友講，如果不是大行評論員羞辱香港樓市評論員或者物業投資者，就是一言驚醒夢中人，只要利息升1%，香港樓價跌一成，以後大家就不用理會香港樓市，只是關注美聯儲局是否會加息。現在形勢的確不佳，鮑威爾已經加了0.75%利息，只能將通脹率壓低0.2%，從8.5%到8.3%。鮑威爾已經講明，在未來兩次議息各加0.5%，在香港銀行體系結餘不斷下降的情況下，香港有可能要跟隨，換句話說，香港樓市會在短期內下跌一成，大家不得不小心。
加息對樓市的確有影響，但大前提是在正常的利息情況下，什麼是正常利息。我估計大約是P-2，或者3%，在未到達正常利息之前，就算加息令樓價下跌，幅度亦不會很大，在貸款利息超過3%，我真的同意大行所講，利息升1%，樓價跌一成，不過又不會利息升10％，樓價跌至零。
樓價大跌的另一個大前提就是樓價曾經大升，不少評論員都有一個錯覺，香港樓價升了很多，但最近有不少成交，業主在4、5年前買的新單位最近竟然要蝕讓才可以賣得出，雖然這是個別例子，但這些物業大多數是新樓盤，一個蝕讓代表一大堆單位要蝕讓。所以，樓價在過去的一段低息時間其實並不是升了很多，樓市沒有大升，就算加1%，樓價亦不會跌一成。
樓價升跌的關鍵是如果太多人買樓，樓價就會上升，太多人賣樓，樓價就會下跌，大部分的香港業主只得一個自住單位，又怎可以叫他們賣樓。沒有太多人賣樓，就算現在利息升1%，樓價不會跌一成。
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