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租屋指南針
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口頭協議續租 舉證有法
2007年12月15日 (明報)

【明報專訊】大部分屋苑樓價有明顯升幅,租客亦要面對租金持續上升。有讀者來電指租住某單位,1年死約後,業主在生約期開始時建議加租,他本人亦已按要求交新租金;當時大家口頭協議多租1年,不過並無簽約。近日,業主因樓價升,要求收回單位,但碰巧讀者的妻子懷孕,經磋商後業主最後同意將單位租至孩子出生(明年4月),且已準備好租約,並填上雙方口頭同意的最新租約期,可惜業主拒絕簽署。他來電查詢,應怎麼辦?

讀者及其妻子,表示感到十分困擾及無奈,並查詢以下問題:

1)本人能否按照原來的口頭協議,租住單位至原本的生約期滿(即1年)?

2)若業主堅持不簽約,是否可隨時收回單位?

3)在這情下,業主還有沒有責任給予1個月通知期?

4)這情下,作為租客,是否沒有任何保障?

地產界人士指出,由於樓價及租金均續有上升,業主的議價能力較高,少數市民亦遇到讀者類似的遭遇。差餉物業估價署指出,口頭協議的租約屬有效協議,只不過是舉證較為困難。

租金調升 顯示雙方曾達共識

另有資深處理租務問題人士表示,若果業主確曾承諾續租1年,而且租客曾每月將已調升的租金,交付予業主,基本上,顯示雙方確曾達成協議的表面證據已屬不俗,因為至少業主已接受了加租。

他表示,若業主確曾承諾續租1年,相信他未必會堅持收樓,因為排期研訊收樓,也要花上數個月。另外,他亦「教路」若業主堅持不簽租約,租客可將雙方的協議寫於紙上,並寫上日期等資料,然後將一份以平郵的方式,寄往業主的住址,一份自行保管。

寄信作記錄派遞 保證據

寄信時要求郵政局作記錄派遞,該服務只適用於投寄本地信件,每次收費11元。派遞人員成功派遞郵件後會存備記錄。租客有一張收據,證明確曾將信件郵寄。他指出,雖然協議並沒有業主簽名,但這樣的證明,當對質時,往往是相當有力的證據。

他續稱,上述方法較純以掛號方式郵寄為佳,因為郵差派遞時,若屬掛號郵寄,郵差會發出通知信,知會住戶到郵局領取,這樣究竟有沒有將信件送抵郵寄地址,反而較難引證,而土地審裁處發出信件予答辯人,亦以平郵的方式為主流。

由於口頭協議亦屬有效,所以若業主真的曾答應,雖然不簽約,但仍不可隨時收回單位,但至於要給予多少通知期,則要視乎雙方口頭上達成什麼協議。

撰文:周偉強

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