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樓市分析
 
 
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1. 亮劍 2013-09-05 15:18:33

《經濟學人》﹕港樓價較08年升九成

研究按計算樓價相當租金回報的比例,再參考該城市的歷史平均比例值,計算出「樓市泡沫」指數,研究指香港現時的樓價較以歷史平均比例值推算的應有水平高出84%,泡沫指數全球第一,排名第二及第三分別為加拿大及新西蘭,樓價分別高出74%及68%。

本報以差估署資料計算,現時九龍區一現值450萬的500平方單位,業主每年租金收入13.3萬,即要收租35.7年才回本,較歷年平均比例值17.4年回本多一倍。

 

經濟學人要是以單一指數而定斷港樓泡沫情況,咁有欠公平!

第一  以股票為例,一隻 P/E 17 倍嘅股票,係咪「抵買過」另一隻做緊 35 倍嘅股票?

第二  買樓同買股票有樣嘢好相似,就是除咗講淨回報率之外,投資者預期佢有無得升絕對係決定性,例如群眾預期呢隻嘢後市有得升,咁喺淨回報率呢方面,他們會作出妥協的!

第三  息率及按揭槓桿比率請問經濟學人有否考慮?香港現在新做樓按息率約 2 厘多,投資物業按揭槓桿比率只得 5 成,全世界應係數一數二低!例如以那個 4.5 M 單位為例,喺投資者揼一半做首期計 2.5 厘息做 25 年分期情況下,每月租金與銀行供款大致相約,而其中每年供款 121 K中,以首年計算,息及本係四成半與五成半之比,咁即係你放低 3 球,每年在扣除洗費及物業稅之後,會淨執三萬零,回報奀就奀啲,但有人代為供樓仲想點?而且仗着息隨本減,如外圍利息唔升計,淨回報係會上升的!

香港呢幾年平均按揭利息,大約係 0.9 到 2.5 厘咁上下,應係歷史超低期,你經濟學人一方面就走去揾呢個城市歷史平均 P/E來同現在回報比,但又計啲唔計啲,人哋投資者俾緊乜嘢息、做緊幾大槓桿你又唔計,咁有違求真之道喎!

 

2. wham 2013-09-05 16:03:01
詳細數據分析 比所謂"駁事"的口嗡嗡文章實在全面得多 讚!
3. Peter Paker 2013-09-05 16:47:49
老實說,香港住宅需求及潛在供應的落差有幾嚴重,其實是涉及很複雜的數據及很廣闊的材料,真的很難以簡短的文字解釋,望各位讀者能見諒
4. 亮劍 2013-09-05 17:05:24
就本人來說,我希望發展局有個發言走出來同我哋幾個講,你班友妖言惑眾,你哋啲數據錯到利物浦!
否則昨天投倒九肚山地嘅俊和,唔執你一個開就奇!

呢一次可能係各地產商,有史以來最大一鑊屈機事件!
5. 土地房屋是政治問題 民生思維必焦頭爛額 2013-09-05 17:37:43
土地房屋是政治問題 民生思維必焦頭爛額


【明報專訊】長遠房屋策略督導委員會(下稱長策會)的諮詢文件,是梁振英政府交出來的首份房屋供應規劃文件,輿情反應幾乎是一片噓聲,因為長策會的建議令人失望,梁振英政府解決房屋問題的能力,備受質疑,許多人對「房屋特首」梁振英剩餘的期盼,相信會漸次流失。梁振英政府在土地房屋問題的嚴峻處境,固然與問題積重難返,需要時間逐步梳理有關;不過,我們認為:土地房屋問題演變至徹頭徹尾的政治本質,而當局停留在民生事務的認知和應對,才是最主要原因;梁振英政府應該改變思維,為香港土地房屋的困局開創全新局面。

缺乏可用土地

梁振英縱有心亦無力

政府庫房充盈,財政儲備超過7000億元,以此豐沛財力,政府在短期內興建定量公屋,完全不是問題。例如梁振英在競選政綱承諾的「加快完成現屆政府已公布未來5年興建的75,000間公屋,把計劃在後期落成的一半單位,約35,000間,提前1年落成,以應付輪候個案不斷增加的問題」,但是長策會的建議並無這一點,若梁振英不作調整,他的承諾就跳票。「有頭髮無人想做瘌痢」,錢不是問題,梁振英要是未兌現政綱承諾,是因為無地不行。

長策會建議未來10年供應47萬個住宅單位。

『官員承認其中約10萬個所需土地,仍然無著落』。

梁振英政府受制於缺乏土地的困境,可見一斑。

缺乏土地興建住宅單位,使公屋輪候冊申請者升至超過23萬;私宅供不應求,加上金融海嘯後的超低息環境,使樓價猛升至遠超市民可以負擔的水平;租金上升至戕害各行百業生機,整體社會被房地產綑綁挾持。梁振英當年為《明報》「筆陣」撰文時,就上述情有不少討論,競選特首時,他提出一些具體政策主張,使人憧憬只要梁振英做特首,有望帶來變革,香港可以走出房地產怪胎的夢魘。

證諸梁振英掌權之後的施政行事,他並未忘記「房屋特首」的身分,但是以他對土地房屋問題的認識,迄今所見政策措施卻是深陷泥淖,不但未能自救,社會公觀感也認為他無力挽狂瀾。一年多以來,梁振英民望持續向下,但是基於一些人對「房屋特首」的憧憬,仍然使他守住一定基本盤,長策會建議暴露的真像,基本盤會否因而流失,值得注意。梁振英現在的處境,我們認為與他的房屋問題定位有關。

毫無疑問,梁振英政府很努力搜索可用土地,但是停留在民生思維狀態,然而,現在的房屋問題,其實是土地問題;而以本港所處特定時空,土地房屋結合起來的更是政治問題。試看政府在新界東北新發展區的處境、在規劃填海所遇到阻滯,充分說明單以民生訴求,難以說服反對力量,因為關於土地如何使用,已經演變為政治問題,只有從政治層面應對,才有望收綱舉目張之效。

從1950年代開始,港英政府幾個重要階段的土地房屋政策,都有濃烈政治意涵。約60年前石硤尾木屋區大火,激發了港英政府推行徙置區計劃,之後在財政情許可下興建廉租公屋,讓木屋區和徙置區的居民上樓,安置大量南來的人口。1960年代中期天星小輪加價暴動、左派暴動之後,英國改變治港方略,大力投資於房屋、醫療等社會設施,反映港英以建屋計劃消解南來人口所衍生部分政治問題的脈絡,甚為明顯;至於總督麥理浩於1976年宣布推行居者有其屋計劃,開宗明義表示要帶給市民安全感、增加市民對社會的歸屬感,政治目的就更明顯了。

1989年六四事件之後,港人信心潰散,港英政府為穩住局面,推出玫瑰園計劃,投資逾1000億元,推行包括赤角機場在內的10項核心工程建設。當時,港英逐步開放政權,各方有志參政之士群雄並起,此等填海、大規模築路建設,理應是創造議題,為民請命的好機會,但是當時各方政治力量都對玫瑰園計劃開綠燈,因為他們看到箇中政治意涵,政治考量壓倒了一切。

我們介紹港英建屋和土地使用的歷程,主要指出一點,本港於土地和房屋事務,歷來都與政治有關,必須從這個高度去應對和處理,才切中需要和問題核心。

郊野公園土地使用

交付全民公決抉擇

本港現在的房屋問題,源於可用土地短缺,但是總面積約1100平方公里土地,用於住宅的土地只佔7%,郊野公園土地廣遠440平方公里,只要住宅用地佔總面積增加1個百分點,就可以住100萬人,增加多至3個百分點,則港人居住面積大一點,也並非不可實現的夢想。當年,梁振英給本報撰文時曾經討論這個問題,只是掌權之後,他表明「郊野公園不可以碰」。

梁振英政府開拓土地的困難,在於不肯面對土地政治問題的實質,但是繞來繞去,政府仍然躲不過政治困擾。與其糾纏於其他土地政治問題,我們認為政府應該掌握主導權,例如提出劃出部分郊野公園土地作發展之用,只要透過充分討論,做好公參與,我們不認為郊野公園土地問題是不可碰觸的,政府可以更進取一點,把這個議題提交全民公決,讓全港市民決定郊野公園土地應該如何使用。

香港土地如何使用才符合最大利益,是全港市民的事,不應該成為環保人士的禁臠,政府應該讓沉默的大多數有機會就此表達意見和抉擇,全民公決是最恰當方式。若表決結果是市民選擇維持郊野公園原樣不變,這是集體選擇,一切後果與政府無關;若表決結果同意劃出部分土地供發展,則土地問題的最深層困結於焉解開,香港發展就會注入巨大動力。從長策會建議揭示當局的無計可施,梁振英應該回過頭來釜底抽薪,就土地開發和使用來一次大辯論,讓全民參與和抉擇。這是梁振英展示政治意志的時候。
6. PChan 2013-09-05 18:11:36
好詳盡的資料与分析,
謝謝上善兄的無私分享。
7. 上善若水 2013-09-05 19:06:43
6樓PChan君:

上文是由Peter Paker兄主筆,另有各位好友協助而成,我只是對文章內容深表贊同而已。Peter兄厚道,希望我參與聯署發表。我覺得這麼專業、認真的文章應該讓更多人看到,若能讓政府相關部門,或其他有影響力的組織看到,將是一大幸事!
8. 仲達 2013-09-05 19:55:13

這篇文章,是由幾位好友一起討論、找資料,並由Peter Paker兄主力撰寫,由資料之詳細、出處之考究、條理之清晰,相信各位讀者也可略知一二。

本人主要負責後期的檢閱、文筆修改及給予若干建議,未敢居功,承蒙Peter兄採納,並將本人列入一眾作者中,深感榮幸!

在此再次表達對Peter兄的敬意,亦贊同亮劍兄及上善兄的見解,希望政府有關部門認真審視。

9. ochow 2013-09-05 22:15:46
呢D文章應該登報紙
10. 路人 2013-09-05 22:33:08
精彩絕倫的分析,眼界大開,此文章比什麼大師,大行報告,經濟學人等所謂分析,高了不下一百班,謝謝五位高手勞心勞力,不求回報的心血。在劣質媒體充斥,分析團體各懷鬼胎的一片謊言之中,一般小業主根本不知如何應對,一不留神,做錯決定,成為大鱷點心。再一次多謝各高手的眼界,為我們普通讀者指路。
11. Jimmy 2013-09-06 00:44:22
Very Very good article
12. 無知 2013-09-06 01:51:01
宅男阿伯又上身,除左俊和,其他精甩辮的發展商包括誠哥係傻的?會比一個十年至投得一次地小混混去屈機?
13. 無知 2013-09-06 02:06:47
通篇文章同支持者的一大死穴,是不明白在供求推動下,價格始終會找到一個勻衡點,比如在現有的所謂供不應求下,如沒有新利好因素,太古城總不會今明年升到十皮野一呎.

當價格已反映甚至過度反映所有利好因素後,樓價就會調整,就如九肚山幅地低價成交,各大發展商難度不知道你們辛苦的統計數字麼?

經濟學ABC,價格過過,需求便會下跌,然後價格調整,知道冇?

14. 亮劍 2013-09-06 05:52:10
我於對上兩年,都成日喺呢度留言,而本人所寫嘅嘢有白字黑字留底,有空的話你可以翻查!
可以咁講,就算以你雞蛋裏挑骨頭準則來玩,我大多數預測以事後睇,都正路掛!

一個學生點解會考倒第一名?
因為他或她們上堂有留心,有溫習及做好功課!
一個成功嘅商人點先可以賺倒大錢?
因為他們擁有別人沒有的資源,例如資本、土地、團隊、融資能力、關係,仲有消息呀!

香港政府啲土地得 6~7年貨仔,要是有大地產公司老闆唔知,咁佢嘅馬仔肯定執緊包袱!

而點解我們幾個會寫呢篇嘢〈主筆係Peter 哥〉丆,就是我哋希望將那些公開資料,歸納起來講俾公眾知道,政府唔係唔想去撲滅樓火,現在係無水〈地〉呀!
現在再唔大家坐低商量,咁當政府手上土地籌碼盡失嗰陣,就會係恐慌性吸納開始之時!
那幾乎任何牛三都會有嘅噴泉式上升,就會出現,而購買力係來自「財富效應」!
15. 亮劍 2013-09-06 06:22:22
而點解小混混俊和今次「輪到輪到」,可以買倒九肚?咪就係所有地產商都知你政府得 2仔底!
現在佢哋要食曬你政府啲地,先同你講古!
或者之後 Big 5 會停一停手,以免負荷過重,到時各中小型嘅發展商就會接力,我估打後政府啲地再招標,仲會迎來來稀客幫襯添!
16. 法子 2013-09-06 07:21:42
回13樓

多謝你的觀點,你的觀點十分有思考性。

本人沒有正式讀過經濟學。但也在此試一試答你的問題。

「經濟學ABC,價格過過,需求便會下跌,然後價格調整,知道冇?」


"價格過高,需求會下跌",這經濟學ABC是建基於兩點。

(1)該產品有代替品(alternative),即該產品價錢太高,而代替品還是平價,人們就去買代替品而不該產品。

(2)人們對該產品的需求是有彈性的(demend elasticity)。即是當價格提高,我們覺得肉赤,便用少啲。


看一看現在的樓市有沒有上述兩點?

第一:「香港的住宅市場」是有代替品的。而且有很多種,例如酒店、移民、瞓街。酒店本身價格不平,所以不大符合「因價錢高而走去用代替品」。移民(或離港):是實上過去很10多年,很多人因為房屋和消費價格低,而搬去內地。但內地生活成本上升之後,已經減少。瞓街:只能容納少數人,所以很多人起去「劏房」,但這算是第二點「需求彈性」,而不是代替品。

第二:「需求彈性」這點亦是我們要寫這文章的其中一個原因。我們想講,無錯需求是可以壓抑,但是經過多年來的「需求管理」,市民的需平彈性,已經「壓無可壓」。「需求彈性」是當價格提高,我們覺得肉赤,便用少啲。我見到的、識得的,從當年住900呎3房兩廁搬到7003房1廁,再搬去500兩房單位。原來500呎的搬去300呎。原來300呎的搬去劏房。這些「減少用量的行為」都是因為「價格提高,我們覺得肉赤,便用少啲。」是「需求彈性」。但現在香港,劏房戶之多,需求還有多少空間可「壓抑」?

17. 法子 2013-09-06 07:28:53
回13樓

多謝你的觀點,你的觀點十分有思考性。

本人沒有正式讀過經濟學。但也在此試一試答你的問題。

「經濟學ABC,價格過過,需求便會下跌,然後價格調整,知道冇?」


"價格過高,需求會下跌",這經濟學ABC是建基於兩點。

(1)該產品有代替品(alternative),即該產品價錢太高,而代替品還是平價,人們就去買代替品而不買該產品。

(2)人們對該產品的需求是有彈性的(demend elasticity)。即是當價格提高,我們覺得肉赤,便用少啲。


看一看現在的樓市有沒有上述兩點?

第一:「香港的住宅市場」是有代替品的。而且有很多種,例如酒店、移民、瞓街。酒店本身價格不平,所以不大符合「因價錢高而走去用代替品」。移民(或離港):是實上過去很10多年,很多人因為房屋和消費價格低,而搬去內地。但內地生活成本上升之後,已經減少。瞓街:只能容納少數人,所以很多人起去「劏房」,但這算是第二點「需求彈性」,而不是代替品。

第二:「需求彈性」這點亦是我們要寫這文章的其中一個原因。我們想講,無錯需求是可以壓抑,但是經過多年來的「需求管理」,市民的需平彈性,已經「壓無可壓」。「需求彈性」是當價格提高,我們覺得肉赤,便用少啲。但我見到的、識得的,從當年住900呎3房兩廁搬到700呎3房1廁,再搬去500呎兩房單位。原來500呎的搬去300呎。原來住300呎的搬去劏房。這些「減少用量的行為」都是因為「價格提高,我們覺得肉赤,便用少啲。」是「需求彈性」。但現在香港,劏房戶之多,需求還有多少空間可「壓抑」?

相反,現在已經有很多「被積壓的需求」等待釋放。

18. Peter Paker 2013-09-06 08:14:06
To 12/F 及 13/F

當你講需求時,我認為你有必要看看空置率,空置率乃需求及供應合成後的結果。如果需求大丶供應少,樓價及租金就會升,這點應無爭議。

好吧,再看看數據吧。於2011年末及2012年末,A類單位及B類單位的空置率分別約為2.3%及4%。C類單位的空置由7.2-7.4%跌至6.2%

基本上,由于政府空置率包含裝修中的空置、已簽租/賣合约但未交收的空置、已落成但未有满意紙的空置,基本上述的空置為不能住人的假空置。

如撇除上述原因的假空置,基本上,香港的细單位已接近處于全部已入住的狀態,隨時可以使用的吉単位其实很少及不夠用,细單位已接近被收干晒水。這样的情況下,請問實际需求多不多?

最可怕是,從C類等中型单位(70-100平方米實用)的空置已开始迅速被吸收,您説需求多不多?
19. Peter Paker 2013-09-06 08:44:04
我下一編文會試下寫空置率係樓市分析中的作用,以及空置率的意義。
20. 亮劍 2013-09-06 08:57:50

「被積壓的需求」,亦可在租售比率嗰度出現。

在政府未出招前,香港嘅租售係 2 與 8 之比,而現在係調轉頭變 8 與 2!

我睇過上月貝沙灣首三星期曾經試過得一單成交對四十多單租!

而住得貝沙嘅人,喺正常嘅情況下,你能否定他們無錢買樓同供樓嗎?

下一兩年就有數以萬計嘅買轉租嘅租客租約期滿,而呢班租客到時會發現,樓價唔跌嘅原因,原來係政府無曬子彈,正常人仲唔發矛?咁被積壓的需求就會出來!

 

21. Dan Ariely 2013-09-06 09:08:13
後來終於搵到答案,樓價上升的主因,是需求強勁及供應嚴重不足???

The writers don't fully understand the fallacy of demand and supply. 

See the chapter 2 of predictably irrational before you write something stupid.

Good intention do evildoing.
22. 淡淡 2013-09-06 09:23:45
睇嚟啲淡淡輸咗咁多年錢都未知原因。


23. Ken Gor 2013-09-06 09:36:41

To: 21/F Dan Ariely

 

I don't really pay too much attention to the demand-supply theory.  To be sure, can you draw  demand and supply curves according to real-life situations??  I think no body can draw very likely. 

I have a belief that every family need at least 1 house / apartment to reside in.  If they do not buy, they will turn to rent.  If the market has insufficient apartment units to meet demand, rental will inevitably increase.

 

Remembered that I visited flats with agents and bought my first house in 2005.  At that moment, agents took me to inspect many vacant units and held a lot of keys of vacant units on-hand.  Basically, you were able to watch as many as you wanted.  連約盤, no kidding.  No one were interested in buying 連約盤 unless it offered 20% discount.

 

Nowadays, if you go to watch flats with agents, I can guarantee that 鎖匙盤 is very scarced and limited even in big private estates.  When going to watch flats today, 放盤單位 are usually occupied and agents need to make appointments with occupants. 

 

連約盤 can be transacted at the market price without any big discount.  To me, this observation is a solid message that vacant units are not as many as you imagine.

 

You don't act stupid too and don't focus too much on theoretical stuff.  Go to real-life environment and check several stuff like rental, no of vacant units, etc.   Don't just sit in front of computers.  Go to check the real world.

 

Tell you about one more thing.  In 2005, 480 sq ft unit at Tai Po Centre were rented at $5500.  Now, it can be rented at $10,000 - $11,000.  I am quite sure that if vacant units are sufficent enough, rental charge cannot rose crazily.  Rental charge has very weak relationship between interest rates and speculation behaviour.  It really bases on negotiations between tenants and landlords.  Under 10,000 rental, it can be easily absorbed now.  I hope you can go to see the real world and don't act stupid la....

24. 亮劍 2013-09-06 09:48:36

Good intention do evildoing?

如果我們立壞心腸,我哋就自己圍內幾個走出炒翻轉!用我哋嘅知識去揾真銀!

再次重申,香港各界請坐下來傾傾點解決缺乏土地問題,否則大家齊齊攬炒!

25. 21層擺明係沽空友 2013-09-06 09:55:56
21層擺明係沽空友

幾年前見有多少賺,賣咗自住樓,想過幾年大跌買返。

結果short 咗。

而家畀幾多事實佢睇,佢都活在虛幻中。
26. 無知 2013-09-06 10:35:24
1996和1997年的樓宇空置率是整個90年代中(1991-2000)最低的兩年,分別是3.7%和3.8%,夠低未?之後樓市係點?

仲有宅男阿伯,乜發展商要曬冷,就要將可賺一倍(你話咋)的地皮讓比小混混?你瞓醒未?
27. Ken Gor 2013-09-06 11:01:07

To : 12/F & 13/F

 

如果你有留意附錄1,其實新地、長實早年透過拍實及招標巳入夠貨,如下:

 

根據明報統計,上述75幅地皮,新地過去3年共購入10幅土地,涉及總樓面達777萬方呎,以樓面計為一眾發展商之冠,佔整體約28%;而長實(0001)則合共購入11幅地皮,但由於個別項目規模較細,故總樓面就以約588萬方呎居次。至於近年積極買地的會德豐(0020)、九倉(0004),過去3年所購的住宅地,亦涉及約233萬方呎;至於近期多次「執雞」成功的華懋,則吸納約242萬方呎樓面土儲,在各大發展商中排名第4。  

反正新地、長實已揸左咁多平麵粉係手,就算睇好,亦無需要去馬去得太盡,咪留番D機會俾其他發展商玩吓,一來係今日高價的情況下,讓持貨風險分散至其他發展商,有何不可?

其實,如果睇得通明報段新聞,發展商現時的策略係想買乾政府手上現有的熟地。至於生地開發,自自然然有班熱血人士頂住政府填海及開墾郊區。

 

當買乾政府熟地後,任您政府出D咩招都冇用?現在公屋輪侯册條隊咁長,加上咁多人住劏房。開發新地困難,將 多D 熟地轉去起公屋居屋,私樓唔升到飛天我跟你挽鞋,就算政府出招禁止按揭?

 

 

28. Peter Paker 2013-09-06 11:06:22

To : 無知

 

睇左97後的空置率先講。再者,要一拼睇埋其他因素 (e.g. 負債情況等)

 

年份

落成量

空置量

空置率

1997

18,202

35,983

3.8%

1998

22,278

43,828

4.5%

1999

35,322

59,139

5.9%

2000

25,790

54,950

5.4%

2001

26,262

60,407

5.7%

2002

34,035

74,200

6.8%

2003

26,397

68,781

6.8%

2004

26,036

64,248

6.2%

2005

17,321

63,539

6.0%

2006

16,579

62,670

5.9%

2007

10,471

52,469

4.9%

2008

8,776

52,938

4.9%

2009

7,157

47,347

4.3%

2010

13,405

51,534

4.7%

2011

9,449

47,915

4.3%

http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/private_domestic.xls

29. 亮劍 2013-09-06 11:17:11
在沙士打後,政府以唧牙膏式咁批地,啲地每年得嗰一萬幾千咁少,就連幾間大嘅都唔夠分,咁啲魚毛蝦仔仲唔要靠邊站?
到現在政府為求「嚇鬼」,幾乎個個月有嘢賣,咁使唔使急先,要不要搶高個價來攪寸個巿呀?
你Big 5 錢多係錢多,但食得曬政府成個Land Bank嗎?而且大陸好似都有大茶飯吃,洗唔洗喺香港玩瞓身呢?
一群獅子獵食,公食先,再輪到幾隻母獅,再有剩係啲幼獅,跟著禿鷹、野狗、蒼蠅、細菌⋯

咁俊和投倒九肚又有幾奇?

30. 無知 2013-09-06 11:28:11
97年樓宇空置率新低,撐唔偏高的樓價,97後空置率大升,乃在大跌市時,發展商起好的樓冇人買,落成了冇人住,做成惡性循環.所以今日空置率低,他日空置率也可以急升,明未?

宅男阿伯一時又話地荒,一時又話發展商啃唔晒,思想混亂.淨新鴻基都可以拿四百億去上海,又點會啃唔落香港廿零億地?
31. 亮劍 2013-09-06 11:41:29
仲有我哋幾個人上下網做資料搜集,都挖掘倒咁多料,可想而知做緊生意嘅地產商枱頭嗰份有幾厚?
而當你知道,政府啲豉油只是得嗰一碗仔咁多,而且後面又無貨賣,咁你要做嘅嘢,就係叫齊親戚朋友走去一人出一隻雞,直到點乾佢碗豉油先同佢講嘢!
32. 逸瑤 2013-09-06 12:21:56
To 21/F, 
Residences ain't no black pearls, nor coffee.. The "fallacy" does exist in some cases but it's far from all. 
Please think clearly and skew not what Dan Ariely had written about. 
法子's comment on 17/F could probably give you a clue. 
33. wham 2013-09-06 12:22:55

路人: "在劣質媒體充斥,分析團體各懷鬼胎的一片謊言之中" 絕妙的形容 讚!

 

34. Peter Paker 2013-09-06 12:23:07

政府今日冇地 , 未來供應有限 , 空置率又點會急升?

35. 逸瑤 2013-09-06 12:27:53
這篇分析很詳盡!小妹真的獲益良多。

感謝各位作者無私地與大家分享研究成果,並花上時間精神去寫成這篇分析!

辛苦各位了。謝謝!
36. 冇眼睇 2013-09-06 12:28:04

CY是替死鬼 曾人權才是用七年管治把香港推向懸崖! 大罪人

 

37. 亮劍 2013-09-06 12:40:46
長策會話打後十年要整47萬個單位出來先夠,而政府就好老實話仲有1O 萬個單位嘅地無著落,同我們嘅計算落差不大。
咁私樓與公營樓比例當4 6 分,即打後6一7年可以推出來嘅私人樓土地就是15萬間左近,總數就當呢批地值叄仟多億啦!
最大嗰幾間,夾埋食你仟零億貨,應有數圍,咁其他仟零億土地俾啲中小型行家玩,請問有乜問題?
而你今日做大地產商仲走去搶高呢批地嘅地價,還不是倒吊自己荷包嘅行為?而且咁樣玩嘢法,那些大老闆如何在下次上京嗰時同阿爺交代?
唔好忘記港鐵幾舊肥肉仲未攞出來招標,現在搶高地價?個腦係咪灌咗水先!
就算一件初出道嘅蛋散,都識乜嘢係資產配置,你大地產商將全部雞蛋放喺一個籃子內,係咪想自殺?
無知並非罪過,但寸人嗰陣唔該做下功課先!
38. 路人 2013-09-06 12:53:30
To 36/F
不要太悲觀,香港沒有這麼容易跌崖!但是,CY既政治生涯就真正推向懸崖,這只可以怪自己能力不遞,用人為親而已!怪得誰呢!
39. 路人 2013-09-06 13:03:55
無知係冇罪,但寸人就要有理!
無知 . . . 無知 . . . 真係無知!
40. 幸運兒 2013-09-06 13:20:55
當土地賣得七七八八的時候,政府還有足夠收入派福利嗎?
41. 利佛魔 2013-09-06 14:38:51

漂亮漂亮!

分析精闢!有思考性。

幾年前,陶冬說過香港貨櫃碼頭會于10年內變成地產項目。小弟一向做開製造業,公司的貨也不在香港走,一于平平地,取道深圳,很多原材料也由入口香港,慢慢直接入大陸。長遠我看淡,香港貨櫃碼頭的功能,就算不鏟走曬碼頭,鏟一部份去起樓,請問會否影響(參加)供應?

這個《碼頭變磚頭項目》環保人士的阻力應該少D掛?

希望大家發表一下。

再一次多謝作者們的用心。

42. 亮劍 2013-09-06 14:53:34
路人⋯
講啲地點來,唔能夠唔提CY,自從佢同唐唐爭做特首嗰日起計,香港大中型地產商分成兩派,一邊係雙李一郭嘅唐營,另一方面就係以陳羅為首嘅梁營!
梁營支持者陳生及羅生,在大陸樓方面得心應手,不彈港樓此調久矣,可以不理!
咁唐營嘅雙李一郭,CY係咪應該盡力拉攏佢哋,好等呢幾條友或攞多啲農地出來補地價又好,快啲推出中短期樓花落巿場撲火亦得,又或者喺港鐵補地價嗰度有商有量?但實際情況係點?
佢咪用冷靜對熱情例如四叔嘅自動獻身!
揸正來做嘅郭許利益收受疑案!〈呢個我讚成依法㗎〉
仲整多單乜G頻譜分豬肉唔均勻事件!
一次過得罪咁多大孖沙,佢哋會同你CY「好好合作」,講你都唔信啦!
CY個樣比較嚴肅,做嘢亦都一樣,為免俾人話官商勾結,佢會依正手續,跟足程序,全無走盞位應好肯定,咁那些做慣大棵席嘅生意佬,喺佢任內應該無乜運行!
想佢開闢倒新土地嘅人,等上樓及上車嘅人,唔該醒目同清醒一點!
43. PChan 2013-09-06 14:58:55
呵呵…  謝謝Peter Paker、上善兄、仲達、亮劍、法子的無私分享。。。。
44. wham 2013-09-06 15:03:27
路人:土地房屋問題是香港一大困擾 管治香港的人沒有用一種長遠的眼光來處理 必定禍害深遠!
45. 亮劍 2013-09-06 15:20:31
如果唐唐係特首,呢個《碼頭變磚頭項目》絕對有機會實行!
46. yy 2013-09-07 01:17:50
若然界限街以北的地積比與市區看齊,全港現存住宅地皆為八倍,毋須補地價的情况下,重建的利潤更大,供應立即增多。
港島油尖旺皆是八倍起樓為何新界不可以?每戶人數下跌是趨勢,因此每幢大廈伙數多了,居住人口反而不會上升太多。
47. Peter Paker 2013-09-07 07:52:32

To: yy

 

我估如果可以的話,政府一定想盡量提高地積比率,但地區人士及環保組織會以屏風樓、交通問題、影響景觀而提出反對,這使到地積比很難提高的原因

48. 本港二手樓價創十星期來最大升幅 2013-09-07 09:20:27
49. Kenneth 2013-09-07 10:38:52

係3D辣招及收緊按揭的大環境下,樓價基本冇咩大升空間(短期起碼)。D人買唔到都要租嚟住,但是,現在單位供應不足(尤其中小型單位空置甚低,以及起碼未來两年还是供应不足),租金一定會升。今日買賣被封,需求的壓力咪會轉至租賃。

起碼今日還係低息環境,就算樓價因出招而升唔上去,業主只要不買不賣,扣晒使費後還有净租金收入可以戰養戰,防守力只會隨時間而增長;再加上收緊按揭成數及壓力测试,政府已幫手掃走实力、决心不夠的準買家。

況且,以前買租比率為6:4,今日3:7,租客當中不乏大量有銀之士。政府出招愈耐,被抑壓的購買力則愈來愈大。

 現在業主可以做的事,就是继续收租,或者等到的話,就係等政府收招

 

 

但最近新聞,經常報导租盘吸收速度甚快,连東半山及跑马地等豪宅區亦一樣。我想半年、一年後,辣招收乾租盘的效应就會浮現出來,租金—定升。

 到時候,任你辣招有几辣,都冇用,因為今日基本問題係供应不足。如D租升得太急,你敢保証D人唔走番出來買?唔買都唔冇所謂,收租業主咪等加租

 今日业主要做的事情,就係等,等加租,等撤招(如果等到),以及不買不賣。由於辣招继续存在,到會使到租务成交维持在高水平,雖知道好多租樓的人是其實本身都係有錢,希望等個市跌再市。佢地愈租得耐,累積的购买力则愈大,最後业主要等旳事就係等购买力爆发。

 上述看法,我就係押注落一個信念,就係供应不足。同時,今日需求是近火中的近火,供應卻是遠水中的遠水。

50. Alex Lai 2013-09-07 10:57:33

Thanks for your comprehensive presentation and extensive research in the aspect of land supply!

The information is very valuable for us.

Like to point out that the land under MTRC planning may have already been counted as government land to be developed! As you stated above, many pieces of land at MTRC depots and stations have yet to start site formation. I guess that they have not even submitted any formal proposal to governmen for endorsement.

As such, Secretary Chan might have incoporated the above MTRC planned development to inflate the figures of government land to be developed.

If it is so, then the total available units from future government land development will become even less.

Yes, it is quite clear that after the sales of government existing stocks, CY will have no more to offer. Then, it will be the developers taking up the leading role as major land supplier.

51. 亮劍 2013-09-07 11:49:14

最近我公司有層樓租約會於月中到期,因為工作需要,我負責揾地產代理公司放定聲氣!

其實我已經講到明,呢個中小型單位要揾人做完維修先放租,但我個電話都係咁俾代理打成十次以上。

其實歸納起他們點解明知我仲未收倒層樓,就走來揾我嘅原因有兩個!

一  借機叫我或我老細去睇「兩柏」。

二  他們全都承認中小型租盤比中大型短缺,由其係銀碼比較細嘅單位由其搶手!

有人話打房政策令到準置業人仕,出現向低流現象,例如本來夠錢買及供個 5 M 嘅,現在買件 4 M:本來想入件三房兩廁嘅,現在兩房算數!

但呢個情況喺租呢方面更加強烈,即本來租預弍萬幾嘅,現在揾件萬零:而原本萬零預算嘅,就情願搬回老家孖老媽子住或租住劏房!

呢個形勢攪到嗰啲可以收叁萬銀以上租嘅業主,要等成個幾兩個月才能租得出單位,仲要次次俾人摸底「你可以減幾多」,還要又乜又七!

反之那些萬零銀樓下嘅細雞嘢,如貼市價出,一星期左右就租得出,而且免租期只係幾日都無問題!

我估呢個現象是有唔少租客,係想等目標樓宇個價回翻啲,所以情願屈就住細啲、遠啲同舊啲,以便喺呢兩年儲蓄多啲彈藥去「低吸」!

 

當人人都保守唔去盡,咁嗰市能大刀闊斧地跌到七個一皮嗎?

 

52. 舊樓升值遠高於新樓 2013-09-07 12:53:42
53. 亮劍 2013-09-07 13:06:32
其實從逆向思維考慮,點解那些業主情願平租,都唔平賣?
呢年幾應有數萬個原本就有條件嘅準業主,轉買為租,咁當呢批租約到期,佢哋就會面臨嚴峻考驗,那樓巿除非真的跌幾成,否則再租?俾錢業主供樓⋯
焗買?更加接近爆煲期!
任志剛咪講過,賣自住樓轉租或唔買樓等跌,都有如沽空緊樓市!
而根據我呢幾年觀察,喺股票、期指、牛熊証等市場,散戶買邊一便多,那大多係開對家居多!
例如八月世界咪周圍四處著曬火,由其係「雙印」就跌到呀媽都唔認得,咁正路係咪買熊仔先?
但結局係點呀?你唔順追沽咩!再放低幾皮先啦!
而現在係人都睇淡啲樓,咁逆向思維⋯⋯
54. PN 2013-09-07 14:13:42
Good piece of work. Well done.
55. 元朗人 2013-09-08 23:00:48
我一位朋友剛賣了一層唐樓,讃了數拾巴仙利潤。禮貌上當然恭喜他一番套現成功。他說很快後悔和不開心。這層在5樓的屋已劏了房出租,租客都準時交租,沒詐形撐樓梯和梯間暗黑。朋友賣樓後的感覺相信是和大部分賣樓投資人士一樣,在香港的最好投資還是物業。在這欄發表利淡之朋友,可否坦承自己都是太早賣樓的無辜人仕,我對此深表同情。
56. 面對土地現實 填海為港拓地 2013-09-09 08:26:13

面對土地現實 填海為港拓地

 

欄名:社評

 

發展局局長陳茂波昨在網誌提及,在土地供應緊張下,郊野公園土地是否全部都不能發展的問題。香港應多方面拓地,惟發展郊野公園地爭議極大,屬最後選項;長遠要覓足夠土地儲備,避免不斷折騰,最佳選項難免是填海。

港府上周二公布長遠房屋策略諮詢文件,激起社會熱熾討論,公眾除憂心每年4.7萬個單位的估算,是否低估了需求外,更擔心是沒有足夠土地達成目標。

 

發展郊野公園 應屬最後選項

 

或因土地供應最是關鍵,掌管土地發展的陳茂波昨在其網誌提及,他出席有關土地供應的講座時有人提到,全港有逾7成土地是郊野公園,在土地供應緊絀下,是否全部都不能碰、不能發展的問題。

陳茂波此舉,應是要市民多加思量,既然必需要增加房屋供應,公眾就應認真面對土地何來的問題。

以香港房屋問題的迫切與深重,單一途徑拓地明顯是不敷所需的,應從多方着手,包括更改土地用途、提高發展密度、舊區重建、檢討綠化地帶用地等,長遠則是發展新市鎮、填海,以至是否有限度發展郊野公園等。

然而,動用郊野公園用地涉及市民感受,不少市民都希望香港這個石屎森林能保留現有的郊野公園,為下一代留下優美的自然環境,保育團體更勢將極力反對,爭論與阻力極大,故發展郊野公園雖然不是不可討論,但應屬最後選項。

長遠而言,比較可取的應是填海,尤其是在人工海岸。此一來是這不涉及遷移現有居民,又或地權等問題,爭議可望較少,且人工海岸已非自然岸灘,填海導致的生態影響亦可望較輕。而且,填海可取得較大片未發展土地,讓政府作完整規劃,提供大量商、住甚或工業用地,為突破本港土地供應瓶頸打開缺口。

事實上,國際上不少地方都通過填海造地,為居住與經濟發展擴容。例如常與香港比拼的新加坡,其目前714平方公里的土地面積中,便有兩成是填海而來,且為應付未來十多年的人口增長與經濟發展,更已規劃再填海52平方公里的土地。

 

人工海岸填海 建土儲免折騰

 

港府剛完成的優化土地供應策略第二階段公眾諮詢,提出了包括欣澳、青衣西南等五個探討地點以及一個人工島的考慮,未來公布報告並提出進一步研究時,難免再有爭論。惟要避免土地儲備與供應不足,令房屋供不應求,樓市與社會長期陷入折騰,公眾還需面對現實,在填海拓地上得出共識,就填海地點作恰當抉擇。

 

57. 財務壓力大 投資失理智 2013-09-09 10:01:31
財務壓力大 投資失理智

早前外電報道,哈佛、普林斯頓、卑斯和華威等多間美加英大學的研究員,在美國和印度兩地做了一個關於「智力頻寬」實驗。第一個實驗邀請了400人在美國一家購物中心做IQ測試,當中要求被測試者同時解決一些金錢問題及一些關於認知和邏輯能力(IQ)的問題。



當投資者的經濟狀況變得「不寛裕」時,容易在逆市中失去理性,作出錯誤的決定。

實驗結果顯示,若金錢問題所涉及的金額不大,富人和窮人能同時解決相同的IQ問題;但當金額增加並超出窮人日常處理自己財務的金額,窮人IQ即平均比富人少13點。

第二個實驗要求一群印度農民分別在農作物收成前後,各做一次IQ測驗。結果顯示農民收成前的IQ,比收成後兼且成功以好價錢賣出農作物後的IQ低10點。因此,研究員作出「農民在經濟寬裕時,在IQ測驗中出錯和反應時間都相對地減少」的結論。研究員亦指出,實驗證明一般人的「智力頻寬」有限,當金錢煩惱佔用大量頻寬,能用來解決IQ有關問題的「智力頻寬」將大幅減少。

超額投資 容易出錯
這兩個實驗結果可用來解釋為何投資者須按自己可負擔能力,先在投資前決定投資上限及最高可虧蝕金額。若然投資者不理會負擔能力、貿然投放太多資金,姑勿論市況是好是壞,此投資者的IQ有機會比沒有超額投資的投資者IQ少13點。這樣一來,出錯的機會自然有所增加。更甚的是,一旦出現錯誤,不論是在高點沒有套取利潤,還是在低位沒有止蝕離場,因個人經濟變得「不寬裕」,IQ有機會又比在錯誤出現前低10點。

假設以上兩種「智力頻寬」的影響可以相加,超額投資的投資者一旦遇上不如意的市況,其IQ有機會比一般沒有超額投資的投資者IQ少23點。IQ跌了23點是一件極嚴重的事,代表智力已跌穿一至兩個級別。連跌兩級,不難再做出更愚蠢的事,例如在沒有發現支持位迹象的情況下,以借貸加大投資金額。逆市中不斷做這樣的愚蠢事,不難會令投資者的經濟變得更「極為不寬裕」,惡性循環下,最終令投資者全軍覆沒。

因此,為了維持個人的正常IQ,投資注碼一定要保持在可負擔範圍內。若然在特殊情況下需要大額投資,投資者必須先聘請一、兩位可靠的獨立投資顧問幫忙。

以上意見基於眾多假設,讀者絕不應倚賴本文內容作出任何法律或投資安排。


每一次大跌巿,都是一次財富大轉移遊戲,吊詭的是財富通常都係由相對貧窮的口袋,轉入相對有嗰班嗰度!
「升伯山」成本係幾多?李十X幾時入貨?
你政府越玩弄及扭曲市場,有錢又懂得玩遊戲嘅人,就越䦕心。
因為他們除了有大把能人幫手搵料及計數外,要發當然佢哋嘅EQ及AQ都會高過人,咁如果上面那個實驗係真的話,有錢者原來可以連 lQ 都可加埋,仲唔嬴到䦕巷?
58. 亮劍 2013-09-09 13:31:57

我本人上呢個網睇嘢都有幾年,本想睇下正反相方有何高見,點知看到嘅係那些所謂「專家」,原來仲水皮過我呢件蛋散,好彩嘅係,唔少呢啲睇淡嘅留言者,已經失晒蹤無再害人,原因?可能拒哋知衰啩!

呢班淡友最大弱點係他們好多時單純地將感覺代入做判斷,唔識做正確分析不特只,睇圖又睇到一鑊粥,數浪亦數到一塌糊塗!

到有真正識嘢嘅人,走出來教精拒哋之時,又「少狗人」,自我畫地為牢到咁,那得出來嘅結果,仲唔錯到利物浦?

例如今日做民意調查:-      
        
香港樓價係咪好貴?-----90 % 以上話係!!    
咁如果 20 年後俾你現價買樓你制唔制?------90% 以上話制!!  
        
香港租金係咪好貴?-----90 % 以上話係!!    
咁如果俾你用現價簽份 20 年租約你制唔制?------90% 以上話制!!  
        
現在按揭利息係咪好低?-----90 % 以上話係!!    
咁如果俾你用現價加三厘簽份 20 年定息供樓合約過你制唔制?------90% 以上話制!! 
        
但我如果話俾你知,政府半價賣層樓過你,但保証呢層樓每年减值 2 % (折舊期 50 年好合理)嘅話,咁你估有幾多 % 嘅人會買樓呢? 
        
可見樓宇不單係用黎住,仲有投資因數,咁政府點做先可以解決港人「投資需要」呢?

就呢個「投資需要」方面,你如果唔面對拒,咁又走去分析港樓要幾多供應先夠,係咪揾來攪?

59. 滿大人 2013-09-10 09:17:06
哈哈,陳茂波係咪睇左您地篇文章之後,佢先至想到要打郊野公園的主意?
60. 亮劍 2013-09-10 22:57:41
政府同我們幾同日發表房屋硏究報告,結果都係嗰句,土地嚴重唔夠!
面對啲火已經燒緊眼眉,班環保人仕仲未知死,幾乎眾口一詞都係嗰句,「唔好掂郊野公園」!
連我們業餘地產評論員都知,你想謀郊野公園根本係發緊夢,那政府啲官員點會唔知?我諗高官們連呢班友嘅台詞講乜,應該都估倒七七八八!
現在形勢好明顯:
郊野公園~大家忽然喜歡去行山
鄉郊土地~新界佬難攪
移山塡海~環評唔掂
舊區重建~收地價太高

加埋波叔連書都唔溫,就空鎗上陣咁都得,那增加土地供應咪聽拉倒?
61. 林超英 fans 2013-09-10 23:15:49
我支持郊野公園不得退讓,不能因要建屋而犧牲一分一吋的郊野公園,不過,我本人更支持高地價
62. 黑店搵大錢... 2013-09-10 23:41:09
睇永利威酒莊 Wing Lee Wai 老字號 全無誠信的公司....
...支持打擊團購無良商店@@..黑店無分行業..

睇睇..香港d人越
來越唔老實及無誠信...
63. Peter Paker 2013-09-11 08:34:03
大增賣地 業界指審批未配合

【明報專訊】政府過去3年賣出75幅地,至今一個單位都未能發售,有業內人士認為,政府大量增加土地供應下,但相關部門人手卻未能相應提高,以致文件審批進度未能配合;而地產建設商會執委會主席梁志堅則表示,希望各部門可加快樓宇發展的文件批核進度。

長實何文田元朗兩地逾兩年未獲批施工

屋宇署資料顯示,上述75個項目中,大部分都未獲政府批准動工,截至5月底屋宇署資料,其中長實(0001)於10年8月投得的亞皆老街前民安隊訓練中心,由買地至今已有34個月,但仍未獲批施工紙;而該公司於11年2月投得的前元朗地皮,同樣未獲批施工,反映屋宇署在批核文件的進度上仍然緩慢。就有關問題,本報昨日嘗試向屋宇署查詢,但至截稿前仍未能聯絡上。

一手新例成賣樓新關卡

高緯環球測量師張翹楚指出,先撇除批則、批准施工過程是否過於繁複,但3年前政府積極增加土地以來,並未見到屋宇署等相關部門有大幅增聘人手,換言之,該些部門正以相同的人手應付比以前更多的工作,進度自然較慢。

另近年推出的「限呎、限量」地,令相同樓面的項目,單位數目及種類亦會增加,審批過程亦會較慢,正因如此,政府早前才會把申請預售的樓花期,由20個月延長至30個月。張又認為,2010年售出的地皮多為豪宅地,現時市差,加上一手新例,增加發展商賣樓關卡,故令多個項目迄今仍未申請預售。

梁志堅﹕涉多部門 過程複雜

梁志堅則認為,無論批則或動工,都涉及多個部門,如規劃署、屋宇署、地政總署、消防署等,過程甚為複雜,「相信政府唔會刻意拖慢做,但如果各部門可以加快少少會好」。他又稱,由於每個項目都有發展限期,相信發展商不會拖慢售樓,但有個別發展商甚為緊張,特別是項目圖則會影響未來售樓成績,故發展過程可能會較慢。

此外,「土地監察」主席李永達則指出,現時由政府賣地,到新盤發售、落成,涉及的審批過程並不夠透明,令外界無法查明到底是發展商刻意拖慢發展進度,還是政府部門審批文件進度過慢,他建議政府把新盤整個發展過程的進度,集中在一個網站內公布,增加透明度。




華懋大埔地發展逾6年仍未售

【明報專訊】港府2010年中主動賣地前,多個發展商早於2006至07年間,已積極購入地皮,惟事隔多年後,樓盤雖已完成興建(或接近完工),但因種種問題而未能開售,其中華懋2007年3月投得的大埔寶湖路地皮(已命名為富盈門),至今發展已逾6年,未落成也未開售。另2007年5月投得的小欖青發里地皮(已命名為琨崙)至今仍未開售,本報曾向華懋查詢箇中原因,但未獲回覆。

新地信置豪宅打退堂鼓

至於新地(0016)山頂加列山道Twelve Peaks、信置(0083)牽頭的大埔天賦海灣3期海鑽,原均擬去年底推售,卻因政府自去年10月至今年上半年,多番推出辣招,在市逆轉下打退堂鼓。新地06年底以18億元投得的加列山道12號地皮,發展成由12幢洋房組成的Twelve Peaks;新地副董事總經理雷霆去年9月聲稱,計劃去年底推售,意向建築呎價8萬元起。

海鑽擬最快月內推出

海鑽(由信置等財團於2007年初以21億元投得地皮)去年國慶假期曾開放現樓予公眾參觀,更透露海景戶意向建築呎價2.3萬元,但其後推售並無進展,最新消息指最快月內推出。


華懋2007年3月以5.7億元投得的大埔寶湖路地皮,項目已命名為富盈門,但迄今仍未開售;從近期拍攝的照片可見,屋苑平台仍未竣工。(資料圖片)


上半年2.77萬宗 住宅登記低過SARS


【明報專訊】受港府推出多重辣招、一手條例生效等「政策市」因素影響,今年上半年錄得的整體住宅買賣合約登記只有27,714宗,除比去年同期錄得逾4.12萬宗急跌33%外,更是自1996年有紀錄以來最差,比2003年上半年SARS肆虐期間錄得2.87萬宗整體住宅買賣登記,還要低3.5%。同時,今年上半年錄得的二手私樓買賣登記只有20,458宗,同樣是2003年上半年錄得14,279宗登記以來,10年來的最低紀錄。

一手僅錄4316宗 海嘯後新低

中原研究部聯席董事黃良昇指出,上半年整體住宅成交、二手私樓的買賣合約登記,除雙雙創過去10年最低紀錄外,同期錄得的一手私樓買賣登記亦只有4316宗,比去年上半年錄得的5180宗跌17%,亦是自08年下半年、受金融海潚影響而僅錄2617宗一手買賣登記以來的低位。

港圖灣今售加推42伙 收80票

另嘉里(0683)今日以平均實呎1.76萬元再推售42伙的土瓜灣港圖灣,市場料累獲約80個認購登記。港圖灣樓盤網頁顯示,樓盤上周6推出迄今累售73伙,佔首階段推售80伙的91%。


今年首5月僅3850伙動工 跌六成

【明報專訊】私樓動工進度緩慢,據屋宇署及利嘉閣統計,今年首5個月只有26個項目動工(以屋宇署接獲上蓋動工通知計算,意味發展商隨後可申請預售樓花同意書),加上批出的大部分項目規模較細,共只涉約3850伙,較去年同期的9185伙大跌58%。

長實將軍澳85B區動工涉872伙

利嘉閣研究部主管周滿傑表示,雖然5月私樓獲批動工共8個項目,涉約1496伙,按月回升近7倍,但首5個月數字按年大減近六成。上月動工規模較大只有長實(0001)的將軍澳85B區項目,涉3幢36至37層高住宅,樓面約54.88萬方呎,提供872伙。

黃志祥大浪灣道屋批建1.31萬呎

此外,屋宇署5月批出14份圖則,包括5項住宅,其中信置(0083)主席黃志祥名下的南區大浪灣道16號獨立屋,批建1幢3層高洋房,樓面約1.31萬方呎。

據悉,黃氏於87年以2610萬元購入上址,一度作收租用。地盤面積約2.14萬方呎,目前大屋面積僅約4000呎,是次重建樓面較舊屋大增2.3倍。

中海(0688)西貢飛鵝山道5號,批建5幢3層高洋房,樓面約1.59萬方呎。

64. 亮劍 2013-09-11 09:41:58

喺我仲係初出茅廬嗰陣,我成日都路過畢打街嗰幾間名店,想當年見倒佢哋標到啲衫成千,啲袋成萬,最誇張係嗰啲我連個牌子名都讀唔倒嘅所謂名錶,成六位數咁狼,我心想你斷搶咩,有鬼水魚幫襯你?

但好奇怪嘅係,呢啲名牌店須然我每日行過都唔覺有乜客,但唔知點解佢哋唔執不得止,還越開越多,仲越整越大間變愎式,而且啲標售價仲越來越離譜添!

呢個現像咪稱為三日唔發市,但發市當三年囉!

現在私樓因為高到發花癲,那些普羅大眾當然無得玩啦,而且係神早嗰隻,但地產商由來已久有當過佢哋係客嗎?情況有如你著到牛記笠記,就去名店買包包一叉樣!

而剩下來仲有些唔知啲錢係咪執翻來嘅客,當然比對舊陣時係少咗,但仲有小貓三幾隻嘅!

你政府出三D,除了令不少買家卻步外,還使大小業主唔出貨死揸,咁唔知高官又有無對沖供求兩條數先,供應就咁計啦,當百叁萬個單位,七八成人係自住,六成幾人有現契喺手,兩成多人在 09-11 年做了 H + (實際供緊一厘唔使) 唔肯走,仲有係唔好忘記還有兩成幾人受 SSD 影響而唔出得貨,咁實際可供轉售嘅二手樓有幾多?幾萬個俾多你啦!

唔知係唔係地產商「當黑」,今天由5月開始大半時間係雨水天,13年一手樓落成量到目前係兩千唔夠,加埋你政府出嗰個 DSD 最大效用,就係遏止住啲人去換樓,那政府叫到,地產商無奶油玩嘢啫,佢哋咪聽教聽話,走去等啲大中型以上單位變成現樓才攪銷售囉,咁就無端瑞整咗個真空期出來,真係估你唔倒!

大家要記住,現在唔係無人買樓,而係少咗而矣,但入得場嘅人就係一個打七個之徒,實力就如往時喺畢打街不問價買「剛屎單頓」嘅有錢人一樣,只要有幾丁友,只要拒哋不差錢,就會俾佢托着成個市場價!因為現在香港樓市俾政府玩到扭曲咗,變成乜東東嘢都化身成名牌加限量版!

講完供應及價格,到需求啦,現在仲可抗衡佢哋呢班不差錢影響嘅本地客,就係父母神早有樓嗰堆年青人,大話怕計數,現在香港最大嘅年齡層就係 4X-5X,就當有幾十萬啦,而四伍拾歲係個人事業高峰期,仔女就或已經出身,咁計你弍拾多萬家庭應無乜走雞,就算你一半有私樓,供甩當一半,潛在可入市嘅家庭最少就係五到六萬個!

 

如果我以上圍嗰條數有錯,咁我同那些好友就會被市場嚴肅修理,否則租客交租會交到發惡夢!

65. 行外人 2013-09-11 10:05:08
現在唔係無人買樓,而係少咗而矣,但入得場嘅人就係一個打七個之徒……
66. 路人丙 2013-09-11 19:59:34
我估計陳戌波可能都睇過呢篇文章,佢當然知水浸眼眉,嘗試提一提郊野公園開發。反對派,主流媒體及羊群當然開恆火力反對,以後,政府諗都唔敢諗。其實,香港人水浸到眼眉都唔知死,幻想一下當年政府冇發展屯門,沙田,馬安山,東涌,將軍澳,天水圍… 香港今天會如何? 今天不大力發展超級新市镇,20年之後,下一代又會如何?死路一條。不過,這樣也好,我不竟是業主。
67. 元朗人 2013-09-14 13:52:03
推!精彩的文章點都要㨍手推一推。

請幾位筆者開始考慮參加立法局選舉,當然這是一件嚴肅的事,須有計劃、經費、政綱和其他考慮。香港是我們的根,實在不能由一班衹跟中央和另一班廢柴泛民議員控制立法局,佢地的低能和對經濟的膚淺認識,加上CY、陳茂波、長策會等不及格人仕亂咁來,實在很難令香港再發光芒。香港老本即財政儲備一旦用完,這裡很快四腳朝天,神仙難救。
68. 亮劍 2013-09-14 15:20:11
我想解釋明明人人都睇淡,點解我們會睇升呢,這是因為現在港人無共識,試下提郊野公園起樓咋,波叔慘變箭豬!有人仲夠膽死提軍事用地!咁咪重難過收新界佬啲地?起碼呢班人有錢就可消弭倒!而解放軍得咩?或者本來得嘅,但現在平果出埋社論向解放軍搶地,就一定唔成事!其實當每月有1萬多個居住需求,你唔買都要租,政府現在只是將你租同買比率,由28變82啫,咁過多一兩年之後,那些租盤俾人吸納到七七八八,後果會點?唔好俾我哋幾個批死,幾年內增加土地供應爭議,九成都喺度原地踏步,最多攪倒幾幅棕地咁大把,即呢年零 CCL喺11O到125之間上上落落應該係合理推測!CCL呢一個浪,因為衝破咗 97 大阻力 CCL 1O3 ,咁呢次調整應以跌唔破1O3支持方算正路。租客付兩年租,來搏CCL跌至1O3,搏唔搏得過?你諗你!
69. mini 2013-09-14 15:23:17

1999年的諾貝爾經濟學獎得主,被稱為「最優貨幣區域理論之父」的羅伯特·蒙代爾說,中國經濟增長從過去的9%下降到目前的7%,這是中國政策的轉變造成的。他說,中國經濟不能過度依賴出口,還需要更多的投資和消費。但他認為在未來的20年,中國經濟還會不斷增長,改變國際形勢的對比圖。

他說,如果人民幣可以自由兌換,對中國很有好處。如果將人民幣納入全球的貨幣兌換體系中,就會形成三種貨幣(美元、歐元、人民幣)鼎立的局面,對世界經濟發展有好處。

房地產

對於中國的房地產市場,蒙代爾認為,房地產市場的價格變化同樣需要遵循經濟學的規律,就是供求關係。如果供應增多的話,房屋的價格自然就會下降;而供應減少的話,房價自然就會上漲。蒙代爾說,對於北京這樣一個人口集中的大城市,對商品房的需求十分大。

他認為,北京的房價不會出現大規模下跌。正在快速發展的北京作為中國的首都,出現房價忽然大跌的情況基本不太可能。房地產商為了建房就需要購買土地,而現在的土地供應價格上漲,造成商品房價格也在上漲。至於將來,政府只會逐步收緊土地供應,伴隨而來的必然是土地價格的進一步上漲,在需求並沒有發生明顯變化的情況下,這將直接影響到建立在土地價格之上的商品房價格。

70. mini 2013-09-14 15:24:45
Can't afford to buy a private flat in HK, But need to work in HK Island ?  Rent One, in order to save more for downpayment : -

 

1. Monthly rent at Hk$18,000 for a flat with 2 rooms in Hong Kong Island or

2. Monthly rent at HK$8000 for a similar flat in NT East

The tenants can save up to  HK$10,000 per month for their downpayment !

 

71. mini 2013-09-14 15:30:11
我國居民儲蓄5年猛增逾20萬億 儲蓄率已超50%
2013年09月14日 08:57   來源:揚子晚報   

  中國人民銀行此間發佈的最新數據顯示,截至8月份,我國居民儲蓄已連續3個月突破43萬億元。在過去5年時間裏,居民儲蓄更是實現了翻番的增長。我國居民儲蓄規模為什麼增長如此之快?對國民經濟有哪些影響?如何降低國民儲蓄率?

  一問 儲蓄為何5年增23萬億?

  投資渠道狹窄、物價房價攀升、社保不健全及對未來不樂觀

  短短5年時間,居民儲蓄從20萬億元攀升至43萬億元,如此快速增長引發各界關注。專家指出,投資渠道狹窄、物價房價的攀升、社會保障制度的不健全以及居民對未來預期不樂觀等因素,是目前我國居民儲蓄規模持續擴張的重要原因。“最近十年來,我國居民在購房、教育、醫療等家庭大額支付領域的需求增多,促發居民預防性儲蓄行為的增加。”中國人民大學經濟學院副院長王晉斌説。“老年人給子女買房要存錢,年輕人給孩子上學要存錢,中年人為養老要存錢。”此外,沒有更合適的投資渠道,也助推了居民儲蓄的快速增長。過去十年來,居民儲蓄快速增長的階段,往往是我國資本市場波動較為劇烈的時期。這也從側面印證了百姓投資渠道狹窄的尷尬。

  二問 儲蓄率高企有何影響?

  意味著內需薄弱、經濟內生動力缺失,儲戶利益也受一定侵損

  目前我國居民儲蓄率早已突破50%,遠遠高於世界20%左右的平均水準。“高儲蓄對於中國而言利弊參半。更多的儲蓄意味著有更多的潛力進行投資以及更多的經濟增長,但同時也意味著消費的低迷。”亞洲開發銀行經濟學家道格拉斯布魯克斯認為。“過高的儲蓄率則意味著內需的薄弱和經濟內生動力的缺失。”農業銀行首席經濟學家向松祚説。此外,專家指出,長期超高儲蓄率某種程度上説是普通居民財富的一種流失。王晉斌認為,居民以較低的利息把錢存入銀行,但銀行卻可以以較高的利率發放貸款,客觀上造成了“小百姓補貼大銀行”的不合理現狀。此外,負利率狀況下,高額儲蓄客觀上也給儲戶利益帶來一定的侵損。

  三問 如何降低高儲蓄率?

  加大社保醫療教育財政支出,加大居民收入再分配

  如何降低過高的居民儲蓄率?分析人士認為,首先應加大政府在社保、醫療衛生和教育領域的財政支出,加大對居民的收入再分配,降低居民對未來的不確定感。“未來亟須加大社會安全網建設,政府應在教育、醫療、養老等方面加大財政投入,減少普通居民預防性存款。”王晉斌建議。此外,進一步拓寬百姓投資渠道,增加居民財富的保值增值途徑,提升對未來的樂觀預期。據新華


(責任編輯:蔣詩舟)

72. 靠自己80后 2013-09-14 18:13:40
謝謝作者們的珍貴資料
我想問一問:
剩餘土地面積
(1) - (2)  是否計了已開始開發的土地, 例如安達臣山, 啟德,西九同東北呢?
如不計, 這些地又可以建多少屋(閣下估算)?

講真, 如果班環保, 政治等等呢些人唔肯放下自己, 香港不論建屋, 連發展都好有問題.
仲有, 啲人話買樓貴, 我唔明點解要同SARS 比, 我05出來社會,  計入息中位數, 05由9800升到上年13400, 今年估計到14000. 咁低息, 一家兩個當收入有24000, 只要出來做野後唔大洗, 同父母住, 三成首期點解無? 是否財政管理有問題? 是否政府冇幫你管理財政而錯?

73. CD ROM 2013-09-14 19:36:38
Support Chings very detailed article ~~~
74. Peter Paker 2013-09-15 09:11:30
To 72/F

土地面積(1) - (2)  是否計了已開始開發的土地, 例如安達臣山, 啟德,西九同東北?

(1)屬於賣地表內的未來打算賣的熟地,並没包括安達臣山, 啟德,西九同東北

(2) 應包括西九及啟德的住宅地;至於安達臣山就不太清楚,因為不知目前有否开採;至於東北,除政府自身土地外,亦須向發展商及原居民收地,然後合拼發展。因此,(2)是包括新界东北的—部份只屬政府的土地

希望可以解答你的問題
75. 亮劍 2013-09-15 10:50:08
72樓⋯
我哋這篇文章,係我哋幾個於個多月前開始討論,然後於政府公告、網上及報章上搵資料,最後由Peter結集成文。
我們都係在工餘時間,偷閒草擬報告,所以同真正喺度做生意嘅地產商相比,我哋可能只是發掘倒事實嘅一鱗半爪而矣!

但經我們初步計算,出來嘅結果與政府所公開嘅長策報告咨詢相距不遠!
重新講明,我們幾個作者,並非叫大家唔理自己實際需要及財政狀況,就走去盲搶樓,因為畢竟一層樓嘅價值絕非講笑,你一次決定錯誤,可能令你萬劫不復,所以務請各位自製壓力測試先去入巿。
以個人來講,供款應佔月入三成以下,就算自己計多三厘加息壓測都不超入息一半,供款要與租金相約,同埋記得預留最少一年供款放在銀行備用⋯那方為致勝之道!
記住那些在樓市輸鑊甘嘅人,最大嘅死因並非係他們睇錯巿!而係他們過度高估自己嘅供款能力;做過大槓桿;同埋無預留後備供款!

喺香港你係焗玩呢個樓市遊戲嘅!
你唔買就要租,所以你唔入市去買並非你就可遠離風險!
第二你想俾人玩或你去玩人,係有得選擇嘅!
最後要是你選擇唔想俾人玩,就請做下功課,調整心態先,否則邊個都幫你唔倒!

最後我想講,現在邊個玩緊大家,佢哋就是泛民!
下一年如果我們無估計錯誤,中小租盤會全面短缺,到時包租佬唔會同你客氣!而最慘嘅係,你想租降低要求去住劏房都無得你揀先杰!
76. Peter Paker 2013-09-15 10:50:57

地點 (2013/14 地政署賣地表)

用途 面積(公頃)
港島區
香港筲箕灣愛勤道與愛德街交界 筲箕灣 住宅(甲類) 0.05
灣仔捷船街 灣仔 住宅(乙類) 0.027
灣仔適安街 灣仔 住宅(乙類) 0.0208
香港壽臣山道西與黃竹坑徑交界 壽臣山 住宅(丙類) 1.093
九龍區
旺角新填地街322324/上海街445447  旺角 住宅(甲類) 0.0252
旺角豉油街與上海街交界 旺角 住宅(甲類) 0.0611
九龍長沙灣福華街與福榮街交界 長沙灣 住宅(甲類) 0.225
九龍啟德第1I1號地盤九龍啟德住宅(乙類)0.878
九龍啟德第1I2號地盤九龍啟德住宅(乙類)0.931
九龍啟德第1I3號地盤九龍啟德住宅(乙類)1.01
九龍啟德地盤1H3 九龍啟德 住宅(乙類) 0.77
九龍九龍塘聯福道 九龍塘 住宅(乙類) 0.88
九龍牛池灣豐盛街 牛池灣 住宅(乙類) 0.694
九龍鯉魚門鯉魚門徑 鯉魚門 住宅(乙類) 0.3315
新界及離島區
屯門第2區震寰路與良德街交界屯門住宅(甲類)0.31
屯門第2區良德街屯門住宅(甲類)0.28
沙田大圍美田路 沙田 住宅(甲類) 0.07
大埔白石角科進路 大埔 住宅(乙類) 1.9
大埔白石角科研路 大埔 住宅(乙類) 1.9
元朗東頭德業街 元朗 住宅(乙類) 0.4303
屯門湖安街與湖康街交界 屯門 住宅(乙類) 0.2231
屯門井財街 屯門 住宅(乙類) 0.219
沙頭角順隆街與順昌街交界 沙頭角 住宅(乙類) 0.3344
上水青山公路毗鄰香港哥爾夫球會 上水 住宅(丙類) 1.4333
屯門大欖涌青山公路 屯門 住宅(丙類) 0.205
屯門掃管笏路(博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學對面) 屯門 住宅(丙類) 0.3267
屯門掃管笏第56區掃管笏路(博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學以北) 屯門 住宅(丙類) 0.35
屯門掃管笏第56區管翠路屯門住宅(丙類)2.36
屯門碧沙路與清水灣道交界 屯門 住宅(丙類) 0.128
屯門掃管笏冠發街附近 屯門 住宅(丙類) 5.89
屯門掃管笏第56區掃管笏路(博愛醫院歷屆總理聯誼會鄭任安夫人千禧小學以北) 屯門 住宅(丙類) 2.252
屯門掃管笏第55區掃管笏路與青山公路-掃管笏段交界屯門住宅(丙類)0.8833
西貢西貢篤康村路 西貢 住宅(丙類) 0.813
西貢對面海康健路 西貢 住宅(丙類) 0.339
沙田九肚第56A沙田住宅(丙類)1.7476
沙田九肚第56A沙田住宅(丙類)3.29
沙田馬鞍山白石 沙田 住宅(丙類) 3.77
沙田大圍大埔公路 沙田 住宅(丙類) 0.622
沙田火炭樂林路 沙田 住宅(丙類) 0.12
坪洲教育路前坪洲公立志仁學校(北面部分) 坪洲 住宅(丙類) 0.1709
荃灣青龍頭青山公路 荃灣 住宅(丙類) 0.4868
屯門小欖冠峰街 屯門 住宅(丁類) 0.196
38.047
77. 哈哈 2013-09-15 12:11:40
土地供應不足?九肚山入標最後一幅地歷來最冷淡噃,市區奀豬地算多人入標,點知幾千萬貨仔,都要孖份投!
78. 樓價不用管 2013-09-15 12:15:21
樓價不用管
何濼生 (嶺大教授及公共政策研究中心主任) 15.7.2013  On.cc

早前,逾萬個物業代理、裝修師傅、業主及他們的支持者參加了反3D大遊行。政府解釋,措施乃非常時期所採取的非常手段。若市場不再亢奮,樓價不再癲狂,就會撤回。

然而,在市場經濟中,私樓樓價的高低取決於供求。在供不應求的大前提下,能出較高價錢和願出較高價錢的買家才能置業,這叫做以價配給(price rationing)。任何增加置業成本的措施,包括加息和加印花稅,縱能讓樓價回落,卻無助置業。

3D辣招無助置業
雖然額外印花稅表面上只打擊短線炒家,買方印花稅只針對外地人及公司買家,雙倍印花稅豁免首次置業者,事實是置業人士的數目在多項辣招推出後已大幅減少,不少擬置業的人士也改為租樓,顯然此等措施談不上能助人置業。置業人士無法不考慮政策風險,亦無法肯定三年內必然無售樓需要,而且很多業主都不敢輕易換樓,免被綑綁三年。結果大大影響了供應,減少了置業人士的選擇。

按政府發言人的論述,似乎種種辣招重點其實不在於助人置業,而是對付「非理性亢奮」,以免泡沫愈吹愈大,這講法給辣招挽回一點合理性。然而,既然銀行估值並非進取,而金管局早已要求貸款比率低至六成或七成,又要求貸款逾此額者需購買保險,金融體系早已經有足夠的緩衝保障,何用再另出辣招?

引爆泡沫代價沉重
香港是自由經濟體,買貴貨的人若蒙受損失,自然必須面對,毋須政府官員越俎代庖,勞神去為市民判斷樓價是否合理,只須為市場提供足夠發展土地,提升發展程序的效率和控制借貸比率等,保障金融體系的穩定。

其實判斷泡沫的程度,管理泡沫的形成並適時把形成中的泡沫引爆,是極高難度、社會代價沉重和風險極高的任務。歷史上以此為政策目標的,最後多帶來危機,甚至引發了空前的經濟大蕭條。

一九二九年大蕭條前夕的股市崩圍,正是聯儲局官員因應股市連番創新高感到高處不勝寒,連番加息的結果。當時股價連續五年以雙位數的百分率增長,背景卻是連續兩年物價出現下跌和強勁的企業業績。連番加息造成信心崩潰,股市大瀉又進一步打擊信心。

搞好供應嚴管銀行
自○四年年中起聯儲局共加息17次,其中一個目的是冷卻非理性亢奮,卻造成了樓價大瀉和次按危機。有人指前聯儲局主席格林斯潘當時超低的息率造成樓市泡沫,我則認為最大問題是他縱容濫貸和虛報。有報道指,○五年借按揭者置業時的首期中位數僅得物業估值的2%,若聯儲局像金管局要求置業人士首期不低於樓價三成又嚴懲虛報,次按問題根本不會出現。

筆者認為政府和監管者只須做好本分,在公屋和供應兩方面都做得好,並且慎防銀行濫貸和貸款人虛報收入,確保銀行資金充裕,樓價真的不用去管。
79. peter paker 2013-09-27 18:16:11
冇地的底牌又露餡


陳茂波:第4季推8住宅用地

發展局局長陳茂波宣布第4季賣地計劃,他指將推出8幅住宅用地,以及1幅商業用地。住宅用地包括:4幅位於屯門、3幅位於啟德、1幅位於火炭,其中屯門有2幅地皮及啟德3幅地皮,將加入限量條款,發展商必須興建不少於一定數量單位。至於1幅商業用地位於觀塘,陳茂波料有助該區轉型。陳茂波表示,8幅住宅用地可提供3,300伙住宅,商業用地可提供6.2萬平方米商業樓面面積。
81. 具 2013-11-06 00:38:33
缺乏可用土地
82. Peter Paker 2013-11-07 08:14:05
one more demand factors

居粵單雙非童 2017年料18.7萬
內地孕婦數年前大舉來港分娩,衝擊本港各方面的社會資源。

食物及衞生局局長高永文,昨就立法會議員的查詢以書面回覆,透露據醫管局估算,由內地孕婦在港誕下,目前居於廣東省內的兒童,約有15萬人,預計到2017年會增加至18.7萬人。

高永文表示醫管局已在新界東聯網增聘醫護人手、添置儀器,那打素醫院亦有十張病床的兒科日間病房;廣華醫院等四間醫院,亦會增加共十張初生嬰兒深切治療病床等,以配合跨境兒童和兒科需要。高永文指,醫管局會繼續監察情況,在服務規劃與人手上調配,以應付需要。
83. Avanti33 2015-02-19 22:21:53
PP兄:

從另一網讀到的報導,提及屋宇署公布,去年全年共55個私樓項目動工,涉及6,257伙,按年大減接近4成,並屬近4年新低。見以下連結:

http://ps.hket.com/content/546969/去年私樓6257伙動工%20減近4成

但運房局的私人住宅市場一手供應簡報(http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/index.htm)卻列出2014年私人住宅已施工的數量總數為17300。
到底我信邊個?請問你有沒有研究,可以分享?