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買樓避雷針
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買樓鋤價學定3招
2018年3月17日 (東方)

https://www.property.hk/writing_manage/article_images/c/7/8/c789dbf9.jpg上車盤樓價癲升,即使息魔「殺埋身」,破頂成交依然不斷湧現。想做個精明的置業人士,不妨睇睇以下買家成功「鋤價」的入市個案,只要掌握跟業主講價的竅門,旺市下搵筍盤一樣得心應手。

今時今日樓價沒有最高,只有更高,尤其是上車盤搶手,樓價輪流破頂。

捕捉業主心理最重要

市區上車指標屋苑的九龍灣淘大花園,雖然沙士時期「無人吼」,樓價一度喪插至幾十萬元,但新近有單位成交實用呎價升破兩萬元關口,價位絕對不比半山豪宅遜色。

除了市區樓之外,新界熱門地區亦高價成交不斷。沙田河畔花園一個單位以475萬元易手,實用呎價直逼兩萬元,創區內上車屋苑新高。

事實上,翻查近期的二手成交個案,未必個個買家都以破頂價買入單位,市場一樣不乏低於市價的成交,究竟他們如何向業主「鋤價」,以較低的價位入市?

地產代理指,最大的關鍵是要捉到業主心理,按他們需要出招,並非不可能「鋤價」。以下三個最近分別在屯門、火炭及北角區上車的個案,買家就善用「鋤價」招數,最後成功以低於市價入市,準備置業的人士不妨參考。

第1招 主動約業主 打人情牌

祥益地產代理謝澤銘表示,買家議價時想事半功倍,不妨主動出擊,多向業主顯示誠意。他認為,要清楚知道業主賣樓原因,如果是打算換樓,「平少少」並非不可能,關鍵在於買家要用誠意打動業主,例如以延長交吉期、多交訂金等條件吸引業主。

另外,買家可以主動跟業主見面傾價,議價時不妨大打「人情牌」,如父母協助子女上車,不妨以「畀機會後生仔上車」為由打動業主減價,而雙方傾好價後,買家就要盡快做決定,否則業主後悔就功虧一簣。

忌過分批評單位內籠

他提醒,買家切忌過分批評單位內籠,以為一定可以「鋤到價」,始終旺市是業主主導買賣,一旦封盤不賣,買家反而買不到心水單位。

成功個案 新屯中低市價4%易手

祥益地產代理謝澤銘表示,該行新近促成屯門新屯門中心一個高層兩房單位交易,實用面積455方呎,單位開價525萬元,最終減價12萬元,至513萬元獲用家承接。

他說,該買家最初「畀唔到價」,跟原業主議價至520萬元時僵持不下,惟買家對該單位情有獨鍾,再次睇樓時主動約見業主當面議價,傾談間知悉業主有換樓需要,需要較充裕時間去物色較新的物業,故買家願意將原先兩個月的交吉期,增加至三個月將就業主。

他續稱,最終在買家誠意打動下,上述單位同日拍板以513萬元易手,低近期同類單位市價約4%。

第2招 即時落訂金 盡顯誠意

鴻雋地產代理鄭潔娣表示,旺市下要搵到筍盤,睇通業主心態是關鍵。

她稱,若業主打算「平賣平買」盡早換樓,普遍有得講價,而已移居海外的業主,只要買家顯示誠意,一般較易議價,若即時交票或落訂,讓業主覺得是「實客」,購入單位甚至講價的機會自然增加。

她補充,搵到心頭好的單位往往是一閃即逝,普遍業主賣樓認錢不認人,建議置業人士預早準備訂金或本票,一旦傾好價後就即可搶先購入心水單位。

眼淚攻勢 老一輩受落

另外,曾有上車客以眼淚攻勢感動業主,希望以較實惠的價錢買入單位,一般老一輩業主重感情,當幫年輕人上車,有時並非無商量餘地。

成功個案 穗禾苑優質盤減價9萬

鴻雋地產代理鄭潔娣表示,該行新近促成火炭穗禾苑一個優質單位成交,正是買家快人一步落訂予業主而成交,單位為E座高層兩房戶,望城門河,屬屋苑的優質單位,實用面積411方呎,原開價455萬元,最終減至446萬元易手。

她續說,原業主已移民海外,要透過WhatsApp傾價,客人睇樓後見單位質素佳,議價下業主又答允減價9萬元,故機不可失,一小時內落訂予授權人以表誠意,最終以低市價約2%購得這類優質盤。

第3招 查冊起底 舊樓易壓價

舊區細價樓往往樓齡偏舊,買家搵樓時宜多做功課尋找「鋤價」位。

減價仍大賺 賣意較強

名采策略代理姚雲龍指,建議買家睇完樓鎖定心水放盤之後,宜做查冊「起底」,尤其是一些持貨年期較長的單位,更要查清楚其買入價,以了解業主的賣樓心態。

他解釋,不少舊樓業主趁樓價高企換樓,賣樓意欲較強,加上買入價低,減多少少沽貨仍大賺,尤其是繼承業主的子女打算沽貨分錢的話,議價空間更大,只要掌握業主心態,大膽還價隨時有驚喜。

另外,舊樓單位內籠普遍裝修較殘舊,加上日久失修難免出現漏水情況,亦是買家容易向業主壓價的地方。

成功個案 兆華大廈業主肯劈價6%

名采策略代理營業董事姚雲龍指,雖然市況暢旺,北角區仍不乏低市價成交,如樓齡32年的單幢樓兆華大廈,鄰近港鐵站,交通及生活方便,向來有上車客捧場。

他續稱,最近該盤一個實用面積263方呎的中層兩房單位,獲得一名買家垂青,最終成功爭取業主減價30萬元或6%,以450萬元購入單位,低市價約2%。

姚氏指,原業主於○八年買入單位,當時購入價僅166萬元,買家捉到該業主想換樓及大賺的心理,成功以單位裝修較舊為理由壓價,最後成功獲買家減價30萬元,以略低市價售出單位。

他續說,原業主雖減價沽貨,但持貨9年多帳面仍勁賺284萬元,期內升幅逾1.7倍,一樣大賺。

四百萬上車瞄準單幢盤

樓價日日創新高,但市場仍不乏四球或以內單幢上車盤,合資格人士更可借足九成按揭,首期不足40萬元都可做業主。只要識得搵盤,這些上車機會一樣屬於你!

要數400萬元內上車放盤最多的地區,不得不提上車熱點屯門。祥益代理林偉光指,現時區內400萬元或以內放盤不足100個,主要集中在單幢舊樓,私樓最平首選「置樂三寶」之一的利寶大廈,最平為實用面積269方呎的一房單位,叫價380萬元。

九龍區方面,想生活便利不妨放眼旺角及大角咀。富榮地產代理陳振文指,旺角入門盤可揀鄰近港鐵旺角站的德發大廈一房戶,實用面積209方呎,叫價368萬元。

大角咀一盛嗌365萬

至於大角咀,可考慮鄰近港灣豪庭的單幢樓一盛大廈,實用面積230方呎,叫價365萬元。富誠地產潘祖兒表示,現時黃大仙一帶平過400萬元入門盤,可揀坐落慈雲山的慈樂大廈,實用面積325方呎,叫價395萬元。

另外,向來是港島上車熱門地點的北角,現時仍然有400萬元內的放盤。名采策略代理姚雲龍指出,區內入門盤首選鄰近英皇道的明月大廈開放式戶,實用面積188方呎,最平叫398萬元。