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港勢隨美加息 買樓自住勿投機

2022年5月15日 (文匯報)
美聯儲加息步伐提速以抗通脹,市場預料港匯會多次觸及弱方兌換保證,影響本港資金供應,影響投資入市氣氛。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,估計今次5月份加息半厘後,本港銀行同業拆息(Hibor)一個月利率會上升至0.6厘至0.8厘。由於本港沒有大型IPO,資金需求不會太吃緊,Hibor如觸及0.8厘估計也會下調。不過,曹德明認為,由於加息實際影響購買物業的投資回報,投資氣氛有機會因此減弱。如以Hibor升至0.6厘,則實際按息會升至大約1.9厘附近,如果投資住宅物業的租金回報有3厘左右會比較理想。香港文匯報訊(記者 黎梓田)

曹氏指,通脹在短期會反映在資產價格上,通脹因素有利資產價格,只要美國通脹情況不至於嚴重至瘋狂加息,購買住宅物業仍然是穩健的選擇。但他提醒,本港按息仍有上升風險,買樓應以自住為佳,切勿短炒投機。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,美國聯儲局已視打擊高通脹為首要任務,以當地嚴重高通脹率8.5%及近9萬億美元的資產負債規模來說,加息及縮表步伐實屬溫和。本港聯匯制度下,港息將跟隨美息上升,預料港元拆息將會逐步上升。

按息仍低 影響供樓負擔不大

王美鳳指,是次美息上升半厘後,預期1個月港元拆息將會逐步輕微上升至0.4%,屆時本港以H按(銀行同業拆息按揭)為主導之按息將升至約1.7%,由於市場普遍預期美國將於6月份再加息0.5厘,其後本港按息有機會邁向接近2%水平,對比現時按息1.5%,加幅約半厘,每100萬元按揭額計(30年期),每月供款增加約250元(增加7.3%),影響暫輕微,加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」,有效為置業人士降低首期負擔,相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。

王美鳳續指,現時本港H按為主流之按揭計劃,按息約1.5%,而H按普遍設有以P按(最優惠利率按揭)為基準之封頂息率(現為2.5%)。換言之,拆息上升,最優惠利率(P)上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。由於下半年美國已預期有機會於7月份加息0.5厘,屆時聯邦基金利率已達2%,而其後落實加息之幅度視乎經濟走勢,不排除下半年港P有機會上升,但估計本港按息即使上升,年底仍較大機會低於3%水平。

下半年或加P 按息料低於3厘

王美鳳指出,雖然現時H按實際按息約1.5厘,但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率(現為2.5厘)計算,而壓力測試則以2.5厘加3厘即5.5厘計算,可見現時供樓人士的供款防守力很高。而即使拆息將會上升但封頂息率未有上升,按揭申請人的供款入息要求未變,換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)其實未變。