每100萬貸款月供增58元 業界料仍有機會加P
美國聯儲局議息後宣布不加息，維持聯邦基金指標利率5.25厘至5.5厘區間，仍為美國聯邦基金利率16年來最高。然而縱使美息不加，港息仍有上調機會。有消息指，渣打已急不及待於上月中開始削減細額按揭的優惠，以不同貸款額分別上調樓按封頂息，每100萬元貸款月供增加1.2%至1.8%，即增加58.3元至87.5元。業界分析，香港的拆息或已見頂，惟港銀資金成本高或仍有加按息壓力，未來數月仍有機會加P。◆香港文匯報記者 黎梓田
據了解，渣打是次以不同貸款額分別削減按揭優惠，300萬元以下樓按借貸鎖息上限由原本的最優惠利率P（現為6.125厘）減2厘，調整至P減1.85厘，即實際封頂息由原來的4.125厘，調升至4.275厘，變相加息0.15厘。若以借貸額300萬元為例，分攤30年還款計算，每月供款額將由原來的14,539元，增加263元或1.8%，至14,802元。
如買家借貸額介乎300萬至400萬元，鎖息上限調低至P減1.9厘，實際利率為4.225厘，同樣借300萬元計，每月供款由原來的14,539元，增加約176元或1.2%，至約14,715元。至於400萬元以上借貸額的封頂息維持在P減2厘，即4.125厘。
資金成本高 或有銀行跟加
對於有傳渣打調高小額按揭貸款封頂利率，外界關注香港其他銀行會否跟隨。中銀發言人指出，該行會按市場情況及客戶需求等各方面，不時重檢按揭服務條件，保持業務競爭力。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，現時一個月港元拆息（HIBOR）仍然高企於貼近5厘的水平，同時不論大中小型銀行皆仍要用高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍然高，近日有大型銀行微調細額按揭的鎖息上限，但加幅不算誇張，這一方面反映出銀行的按揭取態較過去審慎，但另一方面亦顯示銀行短線仍有加按息的壓力。
她續指，大型銀行繼9月上調鎖息上限後，個別銀行10月再針對細額貸款鎖息上限進行微調，這些都一定程度上紓緩了加最優惠利率的壓力，但由於銀行資金成本仍然高，短期內可能仍有個別銀行微調按揭優惠或小幅上調封頂息率。不過，她預計，隨着施政報告宣布減辣，發展商再次積極推新盤，樓市氣氛有改善之下，銀行開始部署明年按揭生意，明年年初可能會相對提高按揭優惠。
萊坊料二手樓續受壓
不過，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒則認為，香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率，但由於銀行體系結餘維持500億元以下，而香港與美國息差不會收窄，未來幾個月內香港仍有機會加一次P，相信P利率動向仍是影響香港樓價最大因素。
王兆麒指，美聯儲今次的議息會議再度暫停加息，預計其今個加息周期在短期內將會完結，香港銀行同業拆息或已見頂，但現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本。由於香港自去年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，不少中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。
王兆麒相信，今年餘下時間新盤反應仍會比二手盤好，部分發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻，中和高息帶來的壓力。他預計現時高息口負面因素會在2024年下半年時開始紓緩，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。
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