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地產新聞

地價下跌成常態 樓市失衡更難解

2023年3月2日 (東方)
港府拍賣九龍鬧市的大型黃金商業地皮,昨日公布招標結果,雖不致於流標,但每呎樓面地價才3,103元,較市場估值下限低16%。如此低價港府仍接受批出地皮,一則反映政府這3年疫情磨難下財政「莫財」,財政赤字高企,低價也得接受現實,以盡快充實庫房;二則反映雖然兩地通關,但香港樓市氣氛並非表面的好轉,尤其商業寫字樓在供應增而需求減的「雙煞」下,更是低處未算低,也預示經濟景氣不容樂觀。

本來這幅旺角靚地被視為「百億商業地王」,可如今開標半百億不到。由於政府是次收到3份標書,意味這口低價絕不是發展商「錯估」撞棍,而是業界對後市極度審慎的共識體現。回顧對上一次,在2017年批出的九龍長沙灣商業地,每方呎地價都要7,800元,如今旺角地王每方呎地價削半有多,可見市況之惡劣程度。

港府如此低價批地,表面上令人大跌眼鏡,但從近年經濟景氣和樓市氣氛和推斷,實際上應該是毫不意外。繼去年屯門限呎住宅地招標以每方呎樓面地價3,522元批出,今年1月市建局觀塘重建項目收回大型商業項目招標,2月赤柱及小蠔灣地皮流標,皆反映土地作為「麵粉」的價格正持續大跌,發展商在看不透市道前景下,非但極度審慎以超低價入標作回應,更甚是做「塘邊鶴」不入標。

地價續跌,至少有3大問題出現。首先,當愈來愈多平價麵粉可製造出較現為低的「新麵包(房屋)」供應市場,樓價不跌才怪。偏偏港府不急,「撤辣」之聲不絕於耳,還是繼續充耳不聞「躺平」不作為,繼續以壓抑需求的手段來處理樓市供應不足的問題。地產業發展景氣不濟,影響百業民生,最終樓市問題無法解決,也不見得有利香港經濟發展。

其次,發展商無法掌握回報率,就只有減少投入,最終必然會影響私營房屋供應。還有,地價持續下跌將窒礙私人重建計劃的步速,皆因舊區業主的意向出售價,與私人發展商的收地出價差距太遠,結果只會拖慢市區重建,影響新房屋供應和政府的建屋目標。

此外,土地收入是港府的主要財政收入之一,這包括賣地收入,以及地價相關的差餉收入。隨着地價下跌,政府的賣地和差餉收入都會趨降。在3年疫情頻頻派錢下,港府財政赤字料高企在逾千億元水平,若沒有其他方法填補土地收入下降的缺口,不排除未來要設法增加發債、上調稅率或開徵新稅種,甚至或要公務員減薪共度時艱。

香港地少人多,房屋需求實實在在,這是香港樓市問題的根本。要化解,離不開增加房屋供應,而不是以行政手段如「辣招」來壓抑需求、扭曲市場。如今香港經濟處於轉型期,傳統地產、旅遊、出口行業皆大不如前,金融業亦面對前所未有的地緣政治風險,確保樓價這主要資產價格穩定,是為經濟補底和港元匯率穩定的重中之重。如今地價持續貼地,經濟景氣復甦又與市場預期落差大,如何讓港人放心置業安居,經濟發展何去何從,皆充滿疑問。