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地產新聞

港企復甦崎嶇路 苦等通關降甘露 樓市跌浪來勢洶洶

2022年10月28日 (東方)
眨眼還有3天就是二十四節氣中的「霜降」,意味秋天將盡,寒冬將至,刻下香港經濟景氣寒風凜凜,頗為應景。企業景氣持續低迷,樓市更如處暴風雨前夕,被視為麵包與麵粉關係的現樓與土地價格齊挫,樓價大跌之勢既成,最終必拖累消費,惡性循環不見盡頭。奈何港銀下周好大機會隨美國加息而再次上調最優惠利率,意味企業市民都百上加斤。香港經濟復甦之路荊棘滿途,僅餘的一絲希望,就是兩地通關。

企業景氣最能說明經濟實況,可多項數據顯示,企業營商狀況持續處於盛衰分界線之下,中小企信心低迷,年關難過。從事出口貿易的企業面對內地疫情及歐美市場逆風,年底的外貿旺季不旺。至於從事本地市場的企業,面對遊客未返,政府消費券效應淡化,加上港府與國際市場脫軌的防疫入境限制,無助吸引遊客之餘,更變相鼓勵市民赴海外旅遊消費,致令企業對年底的零售消費旺季不感樂觀。

新冠疫情至今近3年,企業捱到今時今日,絕不容易,可惜非但苦頭未盡,更大的挑戰正要來襲,所指的是樓災將至。雖然香港樓市炒風早已絕迹,但港府忠言逆耳,始終未有全面撤銷樓市「辣招」,長時間扭曲市場運作,禍根早種。面對經濟景氣低迷、股市大冧,以及移民潮和外資撤港赴星潮的衝擊,港樓需求大幅放緩。政府最新公布的數字顯示,9月私宅售價指數創逾3年半新低,不少機構都估計,未來樓價跌幅達雙位數字,這幾年以九成按揭上車的業主,分分鐘會墮入「負資產」行列。用家見勢色不對,轉買為租,說好的樓市「剛性需求」自然難到位。事實上,近期新盤銷情堪憂,各區主要屋苑二手價格紛紛尋底,九龍區大型屋苑二手樓呎價跌穿萬元大關,銀主盤存量創金融海嘯以來新高,都在在說明,樓市跌浪來勢洶洶。

更令人擔心的是,代表樓價的「麵包」價在跌,而代表「麵粉」價的土地價格跌得更甘。本月初一幅屯門住宅官地招標成交呎價3,600元有找,而昨日更傳來九龍區海景重建項目招標成交呎價不到9,000元,較3月同區重建項目招標成交呎價低25%!樓價跌得急,地價跌得更急,反映發展商態度審慎,而政府礙於這幾年抗疫千金散盡,致招來逾千億元財赤,為補庫房空虛,即使低價賣地亦要接受。

展望下周美國聯儲局議息,繼續激進加息抗通脹已無懸念,港銀將再次上調最優惠利率,對息口敏感的樓市而言,猶如多補一腳。市民供樓負擔與企業營商成本上升,且面對股、樓等主要資產大跌價,信心直墮低谷,內部需求勢將進一步轉冷。

千頭萬緒,無從入手。香港經濟要全面復常,說到底得盡快取消所有防疫限制,與國際接軌。當然各方更期待的,乃兩地能給出有序通關的時間表,恢復引流北水以盤活市道,否則這個敗局發展下去,香港經濟非但元氣大傷,最怕病入膏肓,去到藥石罔效的地步,神仙難救。眼見昔日能下金蛋的肥鵝,快淪為被風乾的鹹魚,怎不教人悲嘆!