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地產新聞

【賣地預測】下季供地追落後 地價恐續受壓

2022年9月26日 (文匯報)
估值半年低30% 屯門大型宅地成後市指標

發展局本周將公布第三財季(10月至12月)賣地計劃,賣地表目前滾存9幅住宅地,其中包括兩幅啟德住宅地及一幅赤柱豪宅地,估值共近500億元,會否在下季推出成為市場焦點。另一關注點是,上半財年供地只及財年目標四成,意味未來兩季需要加碼供應,才能完成全年供地目標,在加息陰霾下,本港樓市近月持續下跌,料繼續拖累地價表現,有測量師估計今年地價已累跌兩成。適逢本周五屯門住宅地截標,為香港加息後首幅截標地皮,更屬於可供應逾2,000伙的大型項目,可成為檢視後市的指標。◆香港文匯報記者 顏倫樂

香港銀行上周跟隨美國加息步伐,近4年來首度上調最優惠利率(P)0.125厘,市場人士普遍預料美聯儲今年餘下兩次議息會議合共再加息1.25厘。點陣圖則顯示,美聯儲2024年前都不會減息。在美持續大手加息下,港銀今年餘下時間亦可能再上調兩次P息,意味本港亦正式步入加息周期,對樓市及發展商的投地意慾料有明顯影響。

事實上,近月樓市已飽受加息預期的衝擊而持續回調,地價亦同樣下跌。本周五截標的屯門住宅地反應,可視為檢視樓市後市的指標。該地皮供應2,020伙,相當於財年首兩季供應的37.8%,其批出與否直接影響到政府供地部署及能否達到全年供應目標。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受香港文匯報訪問時直言,加息肯定會影響到地價表現,因為土地發展看的是長遠投資環境。

首9月二手交投26年第二差

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,本年迄今(截至9月20日為止)二手住宅註冊量錄28,272宗,按目前走勢,估計今年首9個月二手註冊量將低於3萬宗。屆時宗數將創自1996年有紀錄以來的第二低,僅略高於2016年首9個月27,933宗水平。

張翹楚指,近期負面因素充斥及前景不明朗下,新盤銷情已轉差,再加上建築成本及融資成本上升,發展商對前景看法亦變得更審慎保守,買地出價自然較低。他估計,由今年初未加息到今天,地價已經下跌約20%,因此近月在地皮估值時已作出調整,包括政府剛批出的大圍顯和里住宅地。

就本周五截標的屯門住宅地,張翹楚表示已下調每呎樓面地價至4,380元,估值約57.2億元。據了解,這估值為目前市場下限。翻查資料,地皮今年4月時曾經流標,張翹楚當時估計每呎樓面地價為6,300元,換言之,不足半年內他對地皮估值已大幅下調了約30%。

市況不景發展商更「揀擇」

這幅屯門青山公路─大欖段住宅地相當具發展規模,位置在私樓琨崙以東,地皮面積約36.29萬方呎,可建總樓面約130.64萬方呎,提供約2,020伙。地皮曾是首幅加入最低單位面積280方呎限制的用地,但最終於4月流標收場。張翹楚認為限呎條款並非當時流標主因,而是因為地價門檻較高,只要政府調低底價,相信今次重推能避過流標命運。

張翹楚指,由於市況不景,今後發展商買地時會更「揀擇」,更着重將來是否「賣得出」,出價更趨保守。他說:「樓價跌幅最少都5%,地價一定會跟隨。何況買地是看長遠的,目前聯邦基金利率為3厘至3.25厘,預計明年會升至4.6厘以上,而香港銀行加息仍會持續一段時間,所以發展商都會關心加息及環球經濟對樓市的長遠影響。」

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為,最近新盤銷情冷卻,會一定程度影響發展商投地的意慾及出價。樓市交投回軟的原因,明顯是買家對於加息的看法與心態轉變,而後市亦變得不穩,這些都會影響發展商計數,令他們出價不再與以往般進取,預計之後大部分發展商出價都會下調,並傾向選擇一些對自己心儀或具策略性的地皮去競投。

料政府調低底價以免流標

至於本周截標的屯門地,他指今年初的流標原因,更多是因為該一帶供應太多,令發展商出價與政府存在落差。參考過去政府處理流標地的做法,相信政府了解到市場的普遍出價後,其內部亦會重新評估地皮底價而作出調整。此外,本港息口趨升並非今天才出現,雖然上周香港銀行才正式加息,但相信政府已了解市場走勢,地皮流標風險應不會太大。