香港樓價易跌難升？本地地產股有貨要沽？

　　香港經濟尚未走出疫情，不少行業仍然受制於各種防疫措施，市道全面復甦無期。經濟長期處於衰退狀態、失業率高企，消費意欲下降，社會失和，皆困擾着香港的長遠發展。獨香港樓價仍然高企，似是了不起，實際上卻反映樓市隱患如「計時炸彈」，未來樓價易跌難升，本地地產股前景不明！

　　觀乎4大本地地產股：長實集團(01113)、恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)及新世界發展(00017)，目前的息率介乎3.7至5.1%，坐貨收息係唔差。再講，4大地產股現價市帳率約0.5至0.6倍，表面看估值亦不貴，不失穩陣投資。惟筆者認為，未來4大地產股須要面對2大不明朗因素。

　　其一乃疫後經濟轉型的衝擊，宅經濟大行其道，在家消遣、在家工作風氣大概不會因為疫情過去而消失，商用物業市道只怕永遠難重演昔日的高峰，商用物業估值仍有下調空間。其次是香港的土地問題長年未有解決，內地當局繼平定香港社會動盪問題，不排除下一步是要處理土地問題，屆時地產業的利益或會首當其衝，至少地主們可能難以再囤地或「擠牙式」賣樓托價，甚而可能要犧牲部分利潤以滿足社會對房屋的需求，以配合當局的政策目標。如是者，地產股的估值，只怕會有下調的風險。

　　無論如何，今時今日，有銀士有餘錢都不太願意再投入香港樓市，一來香港經濟差，物業升值前景成疑，尤其住宅市場遲遲未撤「辣招」，市場扭曲，流動性受限，並不值博；其次是在地緣政治風險的考慮下，宜主動疏導「港元」資產風險，不要將所有雞蛋放在同一個籃上的道理不難理解。真係想坐貨收息，寧可選內銀股，可賭人民幣匯率及息率兩瓣博財息兼收，免承擔地產股所背負的樓價調整壓力和行業政策風險。