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散文集

港家庭負債率高見87% 恐觸發人踩人沽樓浪潮?

 

林南冧
東網財經專欄作者 

2021年2月5日 (東方)

  有人問,「香港經濟咁差,失業率即將突破7%,點解樓價都跌得唔多?」解釋這個現象,簡單一句就是樓市好淡雙方仍在角力。不過,勝利的天秤已向利淡傾斜。近日公布的香港家庭負債佔GDP比率高達87.7%,加上即將爆發的移民潮,距離樓價大跌不遠矣。

  首先,講一講樓價仍然維持高企的重要因素,就是去年2月6日起,香港銀行界推出「還息不還本」計劃,協助中小企及個人客戶渡過經濟難關。有關計劃至今已近1年,據金管局數據,截至去年12月,銀行業共批出5.8萬宗企業客戶信貸支援,涉及金額約7,400億元;另有2.8萬宗個人客戶,金額約440億元。
  俗語有云「長貧難顧」,現下低息環境持續,本地銀行淨息差低企,加上部分客戶只還息不還本,盈利前景受壓。去年初推出「還息不還本」,其實是助人自助,押後大量銀主盤湧現推冧樓價的時間,避免大量壞帳出現,但是做銀行終究不是開善堂,當自身「壓力山大」時,最後都是「醜婦終需見家翁」,「還息不還本」還能維持多久?
  更何況,就算銀行肯借,市民的負擔能力又可以「頂幾耐」?同樣根據金管局資料,香港家庭負債率已由2005年54.3%,升至前文提及的約88%,而負債主要分為住宅按揭、其他個人貸款及信用卡貸款等3個部分,當中住宅按揭已佔GDP比率約50%。加上,近年發展商以財務公司向旗下新盤買家提供貸款,因此住宅按揭的真實佔比應該更高。
  尤其是2019年10月開始的新按保,截至今年1月中,借8成至9成按揭買樓的宗數高達3.8萬個,該批上車人士槓桿比率更高,只要樓價下跌20%,大部分人即變負資產。最近香港個人信貸資料庫Nova Credit(諾華誠信)預測,未來12個月的破產人數約11,340人。上述數字皆反映香港人的負擔能力已幾近極限。
  而樓市最大危機是賣樓移民的港人、外國人愈來愈多,也是上月二手交投量大升的原因之一。最終會有多少人套現離港?相信無人可以準確預測,但我們可以用已有的數據作參考。英國政府早前估計未來5年將有30萬人移民當地,以香港家庭平均成員數2.7人計算,最多有逾10萬伙單位於未來5年沽售;而該數據仍未計及在港的30萬加拿大籍人士,以及其他以10萬計的持有其他護照的外籍人士。
  以過去10年一手及二手住宅平均交投量計算,每年錄約6.5萬宗成交,比較上述的沽售壓力,明眼人一睇,就知未來數年住宅供應只會供過於求,最怕就是引起人踩人的鬥沽恐慌性拋售,屆時將重演1997至2003年的悲情樓市。
 
 
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1. 立必樹 2021-02-05 13:46:31
冇樓人以唱淡為業,幾時先揾夠首期上到車?
2. Alan Pepper 2021 2021-02-05 16:01:30

呢兩年我都好少回覆,因為唔想重複又重複解釋啲荒謬言論。不過到時都後一定有一兩篇太離譜,誤導讀者。呢一篇觸動到我神經😂對着篇文章,我想討論以下兩個重點


  1. 家庭負債佔GDP比率對樓市沒有參考價值
  2. 作者有冇跟其他地區比較?


按我理解,家庭負債佔GDP比率,係每一年的家庭總負債,對比一個每一年生產出來的總值,想請問係咪香港全部的房地產都係上年先買入的?如果唔係,呢個數字只可以說明經濟差,很多生產力都下降。老實講,其實講數字,行出街已經知道。可惜,如果做地產評論員,到2021年還未知道香港的住宅房地產價格與「本港的」實體經濟冇乜關係,想請問作者呢10年是否在火星居住?


還有,如比較其他發達國家, 香港的家庭負債佔GDP比率亦不及頭10位。排名跟之前幾年亦沒有大改變。


重複又重複的時間了:香港住宅樓宇,有差不多一半是公營或資助房屋,這批家庭已經對房地產冇乜統計價值。還有,可惜地,很多香港市民都不能參與住宅的買賣,這些不能參與的亦沒有統計的價值(for example:我覺得法拉利好貴,所以我唔買。咁我的感覺會影響法拉利的價錢嗎?)七除八扣分分鐘只有三成香港人才有機會參與。咁搵全香港家庭嘅負債對比只有三成參與者的住宅房地產來作參考,請問有何用呢?要作出比較合理的統計,應否找出全港頭三成收入及資產的人士負債對比GDP吧?


唯一可以講吓的,就是這兩年的 weakest link$600 -$1000萬的住宅可以八成按揭。但八成已經係好安全,還有壓力測試。要這一班人全部都失業,咁就有影響啦。現在失業群組的有旅遊業、飲食業及零售業,作者覺得有幾多這行業的人在這兩年買這一類的住宅呢?或者可以採用我剛才的計算方法,2018-20全香港頭三成收入人士的失業率?就大概可以知道這兩年購買住宅物業的群組了。

3. 親切關懷 2021-02-05 16:23:16
香討未被(關懷)夠,又來呢度搏曝光。

https://m.discuss.com.hk/index.php?action=thread&tid=29702451&extra=page%3D1&page=6
4. 向饭民说不 2021-02-05 18:25:54
香港有40%住共营房屋的,住公屋基本上没有负债,而住居屋,政府补贴30,40%家庭負債佔GDP比率高達87.7%点计啊。

民主毒国家计算本国的统计,都会优化。等数据看上去好看一点,香港却相反,ignore 公屋户,
5. 龍虎豹 2021-02-05 20:25:46
呢個職業唱淡員好識誤導,佢每個標題,如:

地球磁場偏移角增大引起地震,買樓好易渣都冇?

前面一句係穿鑿付會揾理由,後面句係誤導但佢好精一定用個問號(?)結尾,避開有人質疑佢造謠文責。

講到尾,唱淡搏上車,心地唔好。
6. 500毛 2021-02-05 22:18:07
一篇野500文,唔好咁高要求啦
7. 職業淡友質素就係咁 2021-02-06 07:56:21
8. 新仇舊恨 2021-02-06 11:01:34
嗰位楊衛隆令我跌唔少錢,
今時今日淡友可能仍可短暫牙斬斬,
咦,最近唔見咗鳥5嘅?
9. 最近唔見咗鳥5嘅? 2021-02-06 12:51:47
中聯辦大換班,都俾佢講中咗佢。
10. 有賭未為輸, 塘乾便見魚。 2021-02-06 20:25:21

2020年9月,金管局:「預先批核還息不還本」計劃延長六個月, 還有多兩個月先到 deadline!

11. 立必樹 2021-02-06 22:53:38
轆返上幾年,大把笑料。

. 雲在青天水在瓶 2016-10-04 22:16:51
近幾月來樓市反彈帶來的成交量回升,令代理日子好過了不少,但這明顯影響了地產代理老板對樓市方向的判斷,樂觀情緒高漲。

任何價格的調整,除非有黑天鵝事件發生,通常都不會一桿子插到底。現在樓市正在作牛四浪調整,在整個跌浪ABC中,正在運行B浪反彈。

未來一段時間內,樓市的走向有兩種可能:
一是完成上述的B浪反彈目標137/140,然後作C浪下跌,目標仍是112/102;
二是再看高一線,反彈至前浪頂146.92左右,然後以雙頂型態下跌,雙頂最小跌幅108,進一步目標102。
12. 牛頭角順嫂 2021-02-07 10:51:09
嗱!你睇下人地幾勁,連CCL小數後兩個位都推算到出來,你得咩?

順叔:佢唔叻,一早成手平入樓/股上晒岸,重使鬼上網吹乜浪。
13. Y 2021-02-07 15:19:18

而家D樓唔平,但有能力比首期,供供下銀紙眨值就唔覺貴,香港係高密集巨型城市。
當年傳媒口中,悲情城市風眼,一千蚊呎的天水圍,今天好似成萬蚊呎了。

只要業主不悲情,樓市便不悲情,旁邉鶴長期心震悲鳴,毫無意志,必须同情安慰。