有人問，「香港經濟咁差，失業率即將突破7%，點解樓價都跌得唔多？」解釋這個現象，簡單一句就是樓市好淡雙方仍在角力。不過，勝利的天秤已向利淡傾斜。近日公布的香港家庭負債佔GDP比率高達87.7%，加上即將爆發的移民潮，距離樓價大跌不遠矣。
首先，講一講樓價仍然維持高企的重要因素，就是去年2月6日起，香港銀行界推出「還息不還本」計劃，協助中小企及個人客戶渡過經濟難關。有關計劃至今已近1年，據金管局數據，截至去年12月，銀行業共批出5.8萬宗企業客戶信貸支援，涉及金額約7,400億元；另有2.8萬宗個人客戶，金額約440億元。
俗語有云「長貧難顧」，現下低息環境持續，本地銀行淨息差低企，加上部分客戶只還息不還本，盈利前景受壓。去年初推出「還息不還本」，其實是助人自助，押後大量銀主盤湧現推冧樓價的時間，避免大量壞帳出現，但是做銀行終究不是開善堂，當自身「壓力山大」時，最後都是「醜婦終需見家翁」，「還息不還本」還能維持多久？
更何況，就算銀行肯借，市民的負擔能力又可以「頂幾耐」？同樣根據金管局資料，香港家庭負債率已由2005年54.3%，升至前文提及的約88%，而負債主要分為住宅按揭、其他個人貸款及信用卡貸款等3個部分，當中住宅按揭已佔GDP比率約50%。加上，近年發展商以財務公司向旗下新盤買家提供貸款，因此住宅按揭的真實佔比應該更高。
尤其是2019年10月開始的新按保，截至今年1月中，借8成至9成按揭買樓的宗數高達3.8萬個，該批上車人士槓桿比率更高，只要樓價下跌20%，大部分人即變負資產。最近香港個人信貸資料庫Nova Credit(諾華誠信)預測，未來12個月的破產人數約11,340人。上述數字皆反映香港人的負擔能力已幾近極限。
而樓市最大危機是賣樓移民的港人、外國人愈來愈多，也是上月二手交投量大升的原因之一。最終會有多少人變現離港？相信無人可以準確預測，但我們可以用已有的數據作參考。英國政府早前估計未來5年將有30萬人移民當地，以香港家庭平均成員數2.7人計算，最多有逾10萬伙單位於未來5年沽售；而該數據仍未計及在港的30萬加拿大籍人士，以及其他以10萬計的持有其他護照的外籍人士。
以過去10年一手及二手住宅平均交投量計算，每年錄約6.5萬宗成交，比較上述的沽售壓力，明眼人一睇，就知未來數年住宅供應只會供過於求，最怕就是引起人踩人的鬥沽恐慌性拋售，屆時將重演1997至2003年的悲情樓市。
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