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樓市乾坤

寧買住宅不買商舖

 

何熊輝

2022年5月14日

  踏入五月份後,疫情趨穩定,各類商業活動逐漸回復正常,物業交投亦開始回升,各類物業中,仍以住宅交投佔據最重要地位,舖位交投也有回升,但出貨的業主,其賺幅比率,明顯較住宅低,部份出貨舖位業主,揸貨數年,仍要蝕讓離場,揸舖收租永無憂,早已不復再。

  筆者早年因工作關係,曾與一名舖位專家午敍暢談物業投資。筆者當年問該位專家,為何只集中投資舖位?該位專家從容回答說,租舖客人創業大多實事求是,又講信用,故很少欠租,因此租金回報相當穩定,加上舖價年年升,因此揸舖三幾年後,已可財息兼收。

  直至數年前,這套投資原則仍十分有效,但近年情况變了,不少行業在互聯網衝擊下,行業周期愈來愈短,不少舖位租客,每隔一至兩年就被自然淘汰,舖位業主就要不停找新租客,但找租客愈來愈難,不少舖位要丢空三數個月以上,才可找到新租客,加上租金又要下調,因此舖租回報率大幅下跌。

  住宅就不同,無論放售放租遠較舖位容易,因此在高通脹來臨前的今日,應主力集中投資住宅,而不是已調整已深的舖位物業。現時只有大集團的商舖物業,較具競爭優勢外,散位街舖租金叫價已大不如前,彌敦道旺角至佐敦一帶,以及尖沙咀及銅鑼灣等區空舖連連,已說明一切。

  今時今日,香港住宅需求仍以千二萬元以下的中低價物業,最受市場歡迎,豪宅物業則因中資買家大減,租售價也難以再創高峰。

  倘兩年前以為物業再無投資價值,沽樓套現全買港股,今日最少已虧損三成以上,早前揸英磅,至今也跌一成,去年中買美股至今,也要損失一成以上,兼且加息令跌勢未止,重揸風險難料,兜兜轉轉,投資港樓亦相對安全。

 
 
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1. 向股仔說不 2022-05-14 19:37:43
牛市buy the dip,熊市sell the rip,今時今日,幾百點進賬已完全靠唔住,朝早睇道期諗住找點方向,分分鐘害你多過幫你。無他,投資者心態已由慌死冇人陪自己窮,變成誰輸得最少誰便是贏家,一旦任何利好消息都被用作藉口減持,尋底之旅就難以停下來,所以買樓點都安全的。
2. 物價將升一倍 2022-05-14 21:30:31
美國加十厘都冇用,美國人窮到褲穿窿,全國有一半人儲蓄唔夠400蚊,仲邊有人有錢存銀行?物價只會愈嚟愈高,阿爺將出口去美國產品加價30%, 日用品將會翻一番。
3. 樓市紅線挑戰 2022-05-14 21:40:36

過去20年的黃金發展期,使內地房企習慣了高槓桿借貸,以謀取更高利潤。由於樓市一直暢旺,項目有價有市,大多穩賺不賠,投資者亦對不斷倍大的槓桿不以為然。除了以高槓桿投資房產項目,企業也開始涉足其他業務,包括文化、體育等燒錢行業。以融創為例,近年在萬達及樂視出現財困時,先後化身「白武士」,可見其財力之雄厚。不過,內地當局早已看到房產業潛在危機,過去兩年實行去槓桿,為相關借貸畫下「三條紅線」。然而,官方還是高估了房企的承受能力,政策一收緊,包括恒大在內的多家企業相繼陷入財困,因此國內樓市已步入下跌周期。

4. 東鐵過海線帶旺新盤 2022-05-15 07:23:37
東鐵線過海段今日正式通車,鐵路沿線新盤旋即傾巢而出,其中九龍新盤戰,由嘉里旗下已屆現樓的何文田喇沙利道瀚名拉開序幕,項目昨日首度以價單推售60伙1房戶,折實均呎24,258元,全日售出57伙,佔昨日推售的95%,套現逾4.8億元。另在昨日有新一輪銷售的恒地(0012)利奧坊.壹隅,昨日售出12伙,單日吸金8000萬元。
6. 太古城創新高 2022-05-15 10:30:48
樓市氣氛向好,罕有優質放盤更備受追捧,買家更願意追價入市,太古城一個922實呎極優質海景樓王成交,同區客以2,018萬元意頭價承接,並創屋苑同類型單位新高價,原業主2008年持貨至今轉手升值逾1倍。
7. 失業率升至5% 2022-05-15 22:59:06

第五波新冠疫情衝擊就業市場,香港今年第一季度本地失業率升至5%,創下八個月以來的新高。此前,即便在疫情剛爆發的2020年第一季度,失業率才3.7%,而這一數字已經在當時創下九年來的新高。此後一路攀升,在2020年12月至2021年2月統計週期內達到7.2%,創下17年新高,逼近2003年SARS疫情時期的失業率高位。之後香港進入為期一年的復蘇,失業率曾連續11個月回落至4%。但今年一季度失業率再次止跌回升一個百分點,至5%。香港政府統計處明確,勞工市場嚴重受挫,其中與消費及旅遊相關行業,藝術、娛樂及康樂活動業,失業狀況尤其嚴重。

8. 內地首貸減息 2022-05-17 01:32:05
內地政府多次強調要支持剛性(自住)和改善性(換樓)房屋需求,人民銀行及銀保監昨天頒布通知,對於透過貸款購買普通房屋的居民家庭,首套住宅商業性個人貸款利率下限,調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減0.2厘,而第二套住宅貸款利率政策下限按照現行規定執行,4月的5年期以上LPR利率4.6厘計,意味首套住宅按揭息率下限降至4.4厘,第二套住宅按息下限維持按LPR利率加0.6厘計,仍為5.2厘。
9. 一手成交升兩倍 2022-05-17 01:35:22
自放寬限聚令後,新盤市場氣氛即變得熾熱,在信置牽頭發展的元朗錦上路站柏瓏I(柏瓏發展項目第1A期),以及恒地大角咀利奧坊第4期利奧坊.壹隅帶動下,5月截至15日的半個月,新盤市場已錄626宗成交,較4月同期的192宗急升約2.3倍。業界人士估計,5月下半月仍有多個新盤推售,全月成交量有望達2000宗,創2021年5月約2155宗之後的近一年新高。