地產博客 > 樓市乾坤 返回
瀏覽人次:18916    回應:9
樓市乾坤

下半年樓價追升態勢現

 

何熊輝

2021年6月12日

  踏入下半年,樓市走勢持續升温,疫情受控,經濟逐步重啟,為樓市進一步上升打下基礎,外圍以美國及歐洲為首的經濟體系,因疫苗接種率高,經濟復原速度加快,樓市也直接受驅動,因此下半年樓價上升,是全球性現象,香港去年樓價升幅大落後,故下半年或會有追升情况出現。

 

  香港近期的舖市及工商物業的成交,在某些大業主以低價放售物業的策略誘導下,成交量大幅回升,呎價下跌勢頭得到緩止,投資者也重投物業市場,因此樓市這次有機會全面回升。

 

  這次升市除受惠疫情受控外,近期通脹若穩若現的出現,股市低迷,再加上貸款利率仍然低企,買樓抗通脹成為保本增值的良方,因此現時的樓市不只有剛需買家,投資者的比例也在增加。

 

  基於樓市去年升幅低,下半年樓市的升幅有機會增大,基於抱有此心態的買家漸增,所以價量齊升勢必較明顯,下半年樓價的升幅,會高於市場早前認為的低單位數增長。

 

  經濟差失業率高,也不能阻遏全球量化寬鬆帶來巨大的購買力,這種現象的出現,導致樓價不斷升,中下層入市越來越難,有樓就有產,貧富懸殊更明顯。疫情下,創業創富,可能不及置業創富容易,所以投資性的入市,開始又盛行,因此除非移民,否則不能盡沽看跌。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. SYB 2021-06-12 17:23:59
移民前後,記得買多間香港住宅和準時交管理費,差餉地租。咁政府就可以就建多多資助房屋給小市民。
找租客?就要與大灣區競爭
2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-06-12 20:14:02
关于“莫押注房价永远不跌”,网友怎么看?

信报手笔 
https://mp.weixin.qq.com/s/DA74oXr2ROckQBhDD4Rckw

昨天 2021年6月11日


中国银保监会主席郭树清昨日(10日)在上海陆家嘴论坛发言,内容丰富,金句迭出,既批评发达国家“开闸洩洪”令全世界共同承担后果,又断言“炒作外汇、黄金的人很难有机会发家致富”,还警告“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。

事实上,押注任何资产“只升不跌”皆不符逻辑,好比香港、日本楼市都曾经大跌;但网民对此讲法似乎不太买账,内地楼价已一口气连升67个月,不停创新高,看来“不买楼”比“买楼”付出更沉重代价。

郭树清在中国金融监管领域征战多年,早于2001年便出任国家外汇管理局局长,后来历任汇金公司董事长、建行(00939)董事长,直到2011年获任命为证监会主席,随后又到地方历练、担任山东省省长。2018年,郭树清转任银监会主席,翌年该机构与保监会合併,他成为新设的银保监会主席至今。

换言之,郭树清在外汇、证券、银行、保险领域都做过“监管一哥”,兼具业界(建行)和地方(山东)实战经历,可说是最了解中国经济及金融业、最有发言权的人之一。他昨日演讲篇幅不长,大约3000多字,但逻辑清晰、言简意赅,在银保监网站可找到全文,值得一读。

郭树清由“百年一遇”新冠疫情讲起,指发达国家纷纷推出超级经济刺激计划,财政猛烈扩张之余,货币政策宽松程度前所未见,“美联储资产负债表已扩张将近一倍,欧央行扩张一多半,日本银行扩张超过四分之一。”他形容这些超常规举措,短期内确可稳定市场和人心,可是负面效应就由全世界共同承担。

有什么负面效应?郭树清直言,首先是发达国家的金融资产和房地产价格急涨,股市很快就创新高,但他认为犹如爬山,“上去不易,下来更难”。其次,他指通胀如期而至,“而且比美欧同事们所预料的幅度要高出一截,至于将要持续的时间似乎也不像许多专家预测的那样短暂”。此外,郭树清提到,面对美欧开闸洩洪溢出效应,发展中国家不得不痛苦应对,例如俄罗斯、土耳其、巴西央行已启动加息,箇中利弊得失目前难作结论。

A股跑输难免抱怨

话锋一转,郭树清表示中国没搞“大水漫灌,主要通过精准政策维持经济平稳,惟承认中国目前仍面临不良资产、影子银行、投机炒作等风险。他特别警告,”炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富”,又谓“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。

郭树清举例说,一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,相当数量的政府融资平台偿债压力很大,部分大中型企业债务违约比例上升,加剧银行信用风险,中小金融机构形势尤为严峻,必须督促相关机构加大拨备计提。这难免令人联想到,近日一家大型房企逾2万亿元人民币巨债备受关注,管理层已承认部分商票未能兑付,有传金融监管部门下令银行压力测试,衡量该房企一旦“爆煲”(暴雷)造成的金融风险。



图片
郭树清表示,一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,加剧银行信用风险

总的而言,郭树清这篇演讲情理兼备,相当精采。不过观乎雪球、富途牛牛等内地网络论坛反应,网民似乎不太买账,背后主要有两大原因。

首先,诚如郭树清指出,最近一年欧美股市屡创新高,气势如虹,然而中国A股斯人独憔悴,沪深300指数由年初至今微升0.07%,只能勉强持平。股民多属“赌徒性格”,今年投资乏进账,又眼红欧美股市风光,难免多怨气,部分人认为“A股几乎跑输全球,还好意思提醒欧美股市‘上去不易,下来更难’”。

其次,郭树清断言“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”,亦引起网民很大争议。皆因与A股相反,内地楼价今年极其强势,即便在“房住不炒”及日益加辣的“限价”“限购”“限售”措施下,根据国家统计局官方数据,楼价指数截至4月份仍录得4.8%按年涨幅,连升67个月,不断创新高,而且很多人认为实际升幅比官方数字有过之而无不及。

换句话说,内地楼价就算在疫情下依然攀升破顶,民众对于买楼上车日益焦虑(这也是衍生“躺平主义”思潮主因之一),当局连番招数暂未见得能有效遏抑楼价,郭树清却在此时警告“押注房价永远不跌将付出沉重代价”,这句话在逻辑上固然100分,但似乎略欠实际意义,不够“贴地”(接地气)。

不置业代价更沉重

事实上,谁都知道任何资产皆不可能“有升无跌”,且不用说比特币波幅巨大,就算是2003年至今异常强劲的香港楼价,在1997至2003年也曾崩溃暴跌近七成(中原指数由100点泻至最低32点);更凄惨是日本楼市,自九十年代泡沫经济高峰后,至今逾20年仍未能全面收复失地。

不过住宅物业兼具投资品和必需品双重性质,任何人都要住屋,“买楼有风险,不买楼也有风险”。证诸内地改革开放以来40多年历史,“不买楼”、“迟买楼”的人,显然比“有买楼”、“早买楼”的人付出更沉重代价。

亦如郭树清所指,美欧开闸洩洪,令全世界很多国家房地产价格同步急涨,中国楼价目前之强势,也有着外部输入量宽因素,难免会影响“房住不炒”方针效果。在此前提下,“莫押注房价永远不跌”就如地心吸力理论,虽属正确见解,网民却未必觉得“有用”而受落。

3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-06-12 20:17:10

新加坡楼价创新高,和这个原因有关!

https://mp.weixin.qq.com/s/C2P9GAqCSxQ7PLAwmtHw1A

图片

香港楼价距历史新高只尚差一小步,邻埠新加坡楼市已率先破顶,当地一个新楼盘尺价更达3万港元(约26.3万人民币/平米)。狮城疫情尚未完全平伏,每星期仍有逾百宗确诊,楼市却逆势坚挺,主要有三大启示。

首先,美元过去15个月兑坡元贬值近10%,在联系汇率机制下,从港元角度看,很多资产都显得愈来愈贵。其次,近两年香港局势动荡,不排除部分企业及区域富豪由港迁星,为当地楼市带来动力。最后,这亦反映就算星洲逾80%人居于组屋,也不一定会损害私楼价格。

自从去年3月份美国疫情大爆发,美国联储局推出“无限QE”救市,至今短短15个月间的放水规模(按M3及联储局资产负债表计算)更胜于2008年至2019年N轮QE总和,可见洪水有多汹涌。这亦促使美元节节贬值,美汇指数由去年3月份接近100点高位,到目前跌穿90点,累泻逾10%,意味美元兑世上大多数主流货币(包括欧元、英镑、日元、人民币)皆“水瓜打狗”。

港元随美金急贬

港元因应联汇机制紧盯美元,自也难免急贬。诚然,面对疫情重创香港外向型经济,这轮港元贬值未必是坏事(相当于全港“集体减薪”共渡时艰,但比起名义上减人工,对市民心理及社会稳定冲击较小)。不过从财富角度出发,以港元为单位看待很多资产(包括香港及海外物业),都会显得愈来愈贵。例如近月有家庭移民英国、加拿大,大家都抱怨港币“愈来愈缩水”,每晚一个月“换钱”或在当地买楼,便发现港元汇率再跌一截。

昨日(9日)有新闻指出,新加坡一个市区最新分层豪宅楼盘平均尺价逾3万港元,跟香港黄竹坑港铁站新盘相若(狮城该项物业位于汤林生路,属传统二线豪宅区,距离地铁站较远,驾车往中央区CBD约需15分钟,有点像港岛跑马地),令不少港人讶异“原来新加坡楼都这么贵”,其实部分原因关乎在过去15个月,港元兑坡元贬值了接近10%。

当然,就算撇除汇率因素,新加坡楼市本身也气势如虹。根据狮城地产代理联会每月公布的SRX私人住宅楼价指数(相当于香港中原指数),当地楼价于去年初新冠疫情爆发后一度受压,SRX指数2020年2月份跌至190.7点低位,但同年9月份开始急剧反弹,到今年5月份升至204.2点,连续8个月创新高。



新加坡楼价于去年九月开始急剧反弹,今年五月份更连续八个月创新高(法新社图片)

事实上,作为跟香港相似的小而外向型经济体,新加坡未能幸免于疫灾打击,去年GDP收缩5.8%,今年首季仅轻微反弹0.2%,某程度上比香港更疲弱(香港去年GDP倒退6.1%,今年首季反弹7.8%),主要由于星洲经济更依赖外贸。不过,近两年香港局势不稳定,从公开新闻可见,部分企业把总部或亚太区办事处从香港搬往新加坡,料可为该国楼市注入额外需求。毕竟外来企业僱员没资格住组屋,只能租楼或购买私楼。

同样值得留意,除了企业外,新加坡也受到一些富豪垂青。举例说,香港和新加坡向来是印度富豪喜爱的两个境外居住地点,单计香港就有接近4万印度人长期居留,属仅次于白人(约6万)的第二大外国族裔群体(撇除外佣)。随着中印关系紧张,不排除部分印度富豪考虑从香港迁居星洲。

与此同时,近来欧美地区“歧视亚裔”情况日益严重,华人更在政策和民间层面备受双重针对(例如当地政府对华人留学、就业和定居的审查愈来愈严格),部分人被迫考虑回归亚洲,除了香港外,新加坡亦是潜在“受惠”地点之一。

组屋占比大  无碍私宅旺

最后,新加坡组屋政策全球驰名,目前多达82%人口居于政府组屋(大约九成属自有业权),得以安居乐业。港府近年提出把公营和私营房屋供地比例由“六四”提升至“七三”,期望让居于公营房屋(包括公屋和居屋)的人口由45%增至六成以上,很明显是向狮城组屋政策取经。就连中央政府亦对星洲模式甚为推崇,各大小城市正在逐步增加公营房屋供应。

各地土壤有异,新加坡模式是否万灵丹尚存争议(例如有指公营房屋买卖不及私楼便利,不利于资源运用及人口流动效率),不过香港走向这条路似乎已成朝野共识。投资者及业主们最关注的,当然是这种转向对私楼楼价有何影响。

观乎“组屋祖师爷”新加坡情况,各环节很清晰,似乎不必太担心。毕竟有钱人肯定想住私楼豪宅,外来侨民则没资格住组屋,只要一个城市能继续吸引富豪及外来企业,私楼市场定有支撑,随着新增供应减少,还可能变得更加吃香。

4. 鳥6 2021-06-13 00:38:11
香港樓價升幅大有追落後的空間。正常情況,香港樓價每年的升幅應該有10%。過去兩年,受黑暴及疫情拖累。 今年及明年應該各升15%左右。


5. 望東樓 2021-06-13 14:33:37
二樓,以高價訂閱信報財經相信閣下必然非富則貴。除非你有心係短期落注陸樓,不如花時間諗下係全球資產嚴重泡沫化底下(咪以為無買冇事,央行印得最多就係現金)需要慎思嘅幾個議題:
1。幾時爆(唔係會否)
2。乜嘢形式爆(07金融海嘯式,定係97港樓慢墜式,抑或其它式)
3。假設係97式,邊的會行先
4。各類/地資產類別現今點與低點差距有幾大。
歡迎接龍。
6. 引刀一快 2021-06-15 02:22:06
東樓兄,點接龍呀?仲未夠嚇死人咩?
7. 爆升啦 2021-06-17 00:04:59
多個二屋苑樓價先後破歷史新位。市場消息指,西灣河嘉亨灣標準戶呎價首次升破3萬元,位於3座高層B室,實用面積1,129方呎,3房間隔,屬全海景優質戶,剛以3,470萬元易手,呎價30,735元,無論樓價及呎價均創屋苑標準戶歷史新高。
8. 鳥6 2021-06-17 00:39:10
主要係移民潮推升咗香港樓價。

家中垃圾少咗,廢物少咗,負能量減弱咗,絶對是大好事。移民潮的結果,就係釋放出利好正能量,因為社會負能量大減,進而直接引發全港巿民搶樓潮。所以這幾個禮拜一手二手樓都熱賣。

下個月香港所有樓價指數都會創歷史新高,成交量也會創十年新高。


9. 立必赢 2021-06-19 09:18:59
近期投資市場買賣升溫,有投資老手亦趁勢沽貨,「小巴大王」馬亞木沽售旺角奶路臣街停車場,作價1.218億,新買家料回報2.5厘,物業於逾16年升值逾2.5倍。真高手人人搶貨佢沽貨。