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樓市乾坤

掃入減價貨贏面漸大

 

何熊輝

2021年4月17日

  隨着疫情有受控跡象,樓市亦似已成功觸底,工商舖減價三成後,買家湧現,這班投資者用家投資者各佔一半,但目的一致,就是趁大炒家被逼倉出貨之際,掃入便宜貨搏日後升值。

  最近某些炒家出貨力度確實非常大,部份物業減幅達三至四成,因此平靜了年多以來的工商舖市場,最近確實出現了一些較罕見的尋寶機會,某些半死不生的放盤,削價後即日引來數十買家掃入,結果該盤貨尾一日內被掃清。

  滿死鮮血的時候,就是入貨最佳的時候,近日發生的例證,正好就是一個切切實實的例子。投資市場上普遍相信買得大,贏得大的哲學,尤其物業市場,這一道理過去數十年代在港皆行之有效。不過此投資哲學,開始受到挑戰。

  投資市場主要受系統性及非系統性風險影響,非系統性風險凡指不可預測的黑天鵝事件,過往香港政經平穩,此風險幾近可忽略考慮,因此投資物業要大赢,一般投資者認為只要能向大業主以折讓價購入物業後拆售,就可贏取以倍計的利潤,但最近的事件,就證明事與願違。

  近月受控的疫情,代表着系統性的風險風因素受控,因此部份投資者及用家重投市場,這是可以預測及理解,不過此刻非系統性風險因素仍高,故單憑系統性風險因素改善的事實,難大幅推升樓市。

  現時入市,大輸的機會已大幅減少,但大贏的機會就較難確定,因此有餘錢投資,也應量力而為,因未來的市場走勢,仍充滿變數。

 
 
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1. 立必樹契哥 2021-04-17 13:34:59
说得好,現在入市必贏。
2. 立必樹(契哥) 2021-04-17 15:31:37
咁中意冒名,重唔認係契弟?
3. 勁劈價 2021-04-17 16:39:07
雖然本港疫苗接種安排已經開始良久,然而由於邊境關口尚未通行,市況復蘇需時,就算港府去年年底取消非住宅物業雙倍印花稅,但工商物業造價持續於低位徘徊。「磁帶大王」陳秉志及相關人士再沽售旗下中環中心物業,較叫價勁劈逾2,000萬元。
4. 立必樹(契哥) 2021-04-17 16:42:29
每次見到中環中心劈價新聞,我都驚訝李先生的眼光😑
5. 立必樹(契哥) 2021-04-17 17:56:57
儍淡即係儍淡,冇得扮。
6. 立必樹(契哥) 2021-04-17 21:15:11
契弟冒名玩混淆
為怕契哥警世文
儍淡陣除不難聞
反話抽水發牙痕

學啦契弟!

7. 立必樹(契哥) 2021-04-17 21:22:01
教埋契弟你以後扮我似D。

1.我唔會用簡體字
2.我用港式口語化行文,你學唔學到?
3.我隨時寫到打油詩,你得咩?
4.我三分鐘內可以(吊高)你,唔使諗,唔使抄,你得嗎?
8. 老父慈爱 2021-04-17 22:51:07
近年因兒子鄧耀昇生意過度擴張,屢屢傳出財困的「舖王」鄧成波,市場消息指,鄧成波最新以約5.5億元沽出灣仔皇后大道東258號尚翹峰商場多個舖位連50個車位,較買入價蝕讓1,420萬元。
9. 唔好意思,我多口問下 2021-04-18 00:05:55
這班投資者用家投資者 》這班買家用家投資者?
被逼倉出貨 》被逼平倉出貨?
平靜了年多以來的》平靜了年多的?
滿死鮮血》滿街鮮血?
凡指 》泛指?
10. 向泛民说不 2021-04-18 00:13:31
今時今日的大老闆,比窮人更易爆煲破產,既然係甘,走佬移民係避债最佳辨法。
11. 又升啦 2021-04-18 09:01:05
樓市交投暢旺,樓價步入上升軌跡,北角寶馬山公務員樓怡和苑獲得買價追捧,更有單位以3,500萬元成交,賣貴1年前近1,000萬元。
12. 每月都破頂 2021-04-18 10:54:13

很多人於上月將高位股票沽出,買入物業造成樓價破頂。
26-3-2021 深灣軒2房戶以1190萬元易手,實呎2.34萬元,創下屋苑2房成交價及呎價新高紀錄(破頂)
【明報專訊】市場憧憬港鐵黃竹坑站上蓋新盤高價開售,加上近期二手氣氛熾熱,鴨脷洲深灣軒2房戶以1190萬元易手,實呎2.34萬元,創下屋苑2房成交價及呎價新高紀錄;另外,屯門區亦頻錄呎價逾2萬元成交,繼「龍牀盤」菁雋後,同區城‧點近日一個實用220方呎的納米單位,獲收租客以實呎逾2萬元承接。

13. 立必樹(契哥) 2021-04-18 12:16:26
曲寄:《大極張三豐》

屋都冇間點算好
身邊女人走晒路
為何度數咁叻
但常冇銀刮痧
我成日話天作弄

於昨日,我都諗過入屯門
傲然笑,等跌番半先未為遲

煲將爆得别危立
118點是平常
個人幻覺當真
突然被摑兩巴
實情傻戇兼幼稚

契弟儍淡,作首來睇下!淨係識叫露宿者入市?醜怪得你……

14. 儍淡寫照 2021-04-19 07:39:27
片刻橙色的頭巾
2021-4-18 01:02 PM
#15

原帖由 chkwong 於 2021-4-18 09:44 AM 發表 0

香討有淡友,代表好多人想買樓

假淡無所不用其極想上車, 但最基本的發奮圖強就唔會做, 專諗啲旁門左道招數來損人利己
15. 引刀一快 2021-04-19 08:51:56
To 13樓

又唔押韻,字數又唔對返原曲。
寫係冇難度,要人跟住唱先有難度。

16. 立必樹(契哥) 2021-04-19 09:02:13
寫呢D當然冇難度。

你話乜都正確,OK?
17. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-04-19 12:46:37

買樓客真係好有錢

2021年4月19日週一

疫情纏擾香港超過一年,兼發生連番政治風波,經濟下滑,樓價卻依然堅挺,難怪不少人驚嘆「香港人真係好有錢」。但其實這種「樓市免疫」現象幾乎在全世界集體上演,例如英國和美國,樓價同樣屢創歷史新高,中國內地在「房住不炒」下也難遏升勢,全國樓價連升66個月,近日炒風蔓延至二線城市,每星期升幅可達10%以上,媲美炒幣(加密貨幣)、炒波鞋。

環球磚頭疫市不跌反升

美國至今有超過3200萬人確診新冠肺炎,按數量計屬全球第一大重災區,可是當地樓價只曾在去年第二季短暫下跌,隨即重拾升勢,更接連破頂。據聯儲局經濟數據中心(FRED)公布,美國住宅平均交易價格在2020年首季(主要反映疫情爆發前的交易)為38.3萬美元,第二季微跌至37.5萬美元,之後便拾級而上,今年首季數字料將首次突破40萬美元。

另據美國物業顧問Realtor統計,截至4月初,當地樓價中位數按年飆升18.7%,連續35個星期錄得雙位數字升幅。換句話說,美國人現在若想買一個普普通通(樓價中位數左右)住宅物業,價錢較一年之前高出接近兩成。

英國同樣遭受疫情重創(至今逾430萬人確診),加上脫歐(Brexit)雙重打擊,經濟比美國更糟糕。據英國政府公布,該國去年GDP萎縮9.9%,是自從1709年以來最惡劣表現。惟當地樓價似乎與經濟背道而馳,據蘇格蘭銀行統計的全國住宅價格指數,3月份報439點,創歷史新高,按年上漲6.5%。不少近日移民到英國的香港人慨嘆,原擬「執平貨」買樓,現在卻變成要用「破頂價」接貨,兼且擔心愈遲買愈貴,不敢「慢慢揀」。

至於在中國內地,領導人雖不斷強調「房住不炒」國策,但據國家統計局上周五最新公布,3月份全國70個大中城市樓價指數按年升4.6%,已是連續66個月上漲。尤須注意,中央政府自2019年已禁止所有非官方機構公布全國性樓價統計數據,而大多數市場人士認為,由國統局炮製的官方樓價指數有所低估,意味實際樓價升勢可能更勁。

香港中原地產發布的大灣區樓價指數(追蹤粵省9市及香港和澳門樓價)顯示,3月份指數報125.5點,連續3個月創歷史新高,其中,深圳市樓價升幅最癲,按年飆29.3%。

面對「北上廣深」等一線城市樓價熾熱,內地當局連環「加辣」調控,例如深圳市在半年內已九度出招,包括嚴打「假離婚」買樓,又禁止地產中介接受叫價過高的放盤,上海市更把住宅交易禁售期由3年延長至5年。這些辣招或許有助控制一線城市樓價升勢,但同時也令炒風轉移至二線城市。

以浙江省寧波市為例,據中國房地產協會統計,每方米平均樓價在3月份首次突破3萬元人民幣,按年急漲近20%,且成為內地第九個樓價「破3萬元」城市;而寧波並非浙江省會,僅屬該省第二大城市。分析指出,主要因為浙江省會兼第一大城市(暨科網重鎮)杭州樓市被加強調控,令購買力外溢至寧波。

講到內地今年樓價最癲城市,相信是鄰近浙江的安徽省省會合肥,據估計今年升幅超過30%,並繼續火熱。中央財經媒體《華夏時報》引述合肥地產業界消息報道,當地有準買家花了兩三個月時間睇樓,期間樓價飆漲逾20%,個別熱門地段的成交價更於一年間狂升75%;據中介商鏈家在3月份統計,合肥某小區樓價單在一星期內便上揚14.8%。

綜上可見,從香港到內地、美國、英國,樓價皆「疫市堅挺」,令很多人大跌眼鏡。此現象背後主要有三個原因,首先關乎樓市屬「邊際交易訂價」市場,例如全港有逾160萬個私人住宅單位,而2020年住宅交易宗數(一手二手合計)僅約6萬宗,佔比3.8%,這些交易卻決定了整體樓市價格。換言之,一個市場不需要大多數人都「好有錢」,在並非嚴重供過於求情況下,只要有少數人存在有效需求(具購買力及意欲),便足以撐起整個樓市。

派錢保就業 資金續泛濫

其次,疫情下各地央行量寬放水及派錢保就業,一方面資金持續泛濫,同時為普羅大眾生活提供支持,令租客斷租、業主斷供等情況不致大規模發生,對樓市有保底作用。

最後,儘管各地政府出手救市,但實體經濟長遠前景欠明朗,所謂「生意淡薄,不如賭博」,即使樓宇買家非為短炒投機,在「放水抗疫」之下富者愈富,不少人受惠於此十多年經濟好景及財富效應,手握充沛購買力,兼且能夠「借平錢」,又想對抗通脹,繼續投資於磚頭似乎是最穩妥選項之一。如上所述,只要這些買家可消化相當於整體物業規模3%至4%的供應量,便足以撐起樓市,而實際上往往「僧多粥少」,樓價被搶高。

反過來看,若要樓價下跌,以上因素須出現逆轉,例如實體經濟在救市招數失效後急劇惡化,又或者資金環境由寬鬆轉為緊縮,屆時「富者」購買力也大跌,樓價便將失去支撐。在這些情況出現之前,相信人們仍會驚嘆「買樓客真係好有錢」。



18. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2021-04-19 12:51:30

70城新盤價漲4.6%半年最勁

2021年4月17日週六 

內地樓價持續揚升,未有受近期調控政策加碼影響。路透根據國家統計局周五公布的數據測算,3月份70個大中城市新建商品住宅價格(一手樓價)指數,按年上升4.6%,已連續揚升66個月,漲幅較2月擴大0.3個百分點,創過去6個月以來最強勁升幅;按月計,一手樓價升0.5%,較2月略增0.1個百分點,同時攀上7個月高位。


深圳二手樓價維持向上,升勢則略為放緩,3月份按年升14.6%,較2月的16%升幅,收窄1.4個百分點。


在3月,內地新建住宅價格按年升幅超過10%的城市,依然是銀川及徐州,分別彈升14.1%及10.1%;而一手樓價按年錄得下跌的城市,由6個減少至5個,降幅最大為北海,樓價跌4.4%。


一線城市方面,廣州一手樓價升幅由6.9%擴大至8.6%,上海由5%略增至5.3%,北京由3.4%擴至3.6%,深圳則由3.8%收窄至3.4%。


分析料升勢屬強弩之末


國統局城市司首席統計師繩國慶表示,受去年同期低基數影響,各線城市樓價按年升幅皆提速。


3月一線城市的一二手樓價分別按年升5.2%及11.4%,升幅較2月擴大0.4及0.6個百分點;31個二線城市一二手樓價各漲4.8%及3.3%,較2月再升0.3及0.4個百分點;35個三線城市,一二手樓價分別漲3.9%及2.3%,擴大0.3及0.4個百分點。


中原地產首席分析師張大偉指出,受疫情影響,大量留學生回流內地,增加了市場需求。不過,貝殼研究院首席分析師徐小樂認為,3月樓價表現已是強弩之末,預計4月整體樓價升幅收窄。


由於住建部在4月8日重新約談樓市熱點城市,部分樓價持續升溫的城市將面對較大調控壓力,而廣州、合肥及寧波等城市的調控效果有待觀察,相信熱點城市樓價上漲動力會減弱。

19. 教協也入市 2021-04-19 16:25:20
香港教育專業人員協會(簡稱教協) 新近斥5,942萬元購入新蒲崗大有街萬迪廣場9樓3個單位。按土地註冊處資料顯示,新蒲崗萬迪廣場9樓三個單位,面積約4,534方呎以5942萬元售出,登記買家香港教育專業人員協會。
20. 每月都破頂 2021-04-19 19:25:10
連環破頂!慧安園兩房呎售17521元 特色戶每呎突破1.8萬
04月18日(日) 15:33
 
將軍澳慧安園呎價連環破頂,美聯鄧國偉表示,屋苑1座高層E室,實用面積351方呎,兩房間隔,單位以615萬元轉售,呎價17,521元,創屋苑標準戶呎價新高。
而另一個易手的特色戶,呎價更為屋苑首度升穿1.8萬元關口,單位為1座頂層連天台戶,實用面354方呎,兩房間隔,成交價640萬元,呎價18,079元創該盤歷來新高。
21. 報復式反彈 2021-04-19 20:29:23
連環破頂!慧安園兩房呎售17521元 特色戶每呎突破1.8萬
04月18日(日) 15:33
 
將軍澳慧安園呎價連環破頂,美聯鄧國偉表示,屋苑1座高層E室,實用面積351方呎,兩房間隔,單位以615萬元轉售,呎價17,521元,創屋苑標準戶呎價新高。
而另一個易手的特色戶,呎價更為屋苑首度升穿1.8萬元關口,單位為1座頂層連天台戶,實用面354方呎,兩房間隔,成交價640萬元,呎價18,079元創該盤歷來新高。
22. 43 年樓,一樣爆升 2021-04-20 11:21:24
15-4-2021  (星島日報報道)樓市交投不俗,市場再錄長情業主沽貨獲利個案,中原高級分行經理莊劍嵐表示,鰂魚涌太古城(見圖)齊宮閣高層C室,面積702方呎,3房間隔,向東南,望園景。原業主以1350萬放盤,放盤僅4天零議價售出,呎價19231元。原業主於1982年8月以50萬買入單位,持貨長達39年,現轉手帳面獲利1300萬,期內單位升值26倍。 
23. 租值大跌 2021-04-21 08:50:31
隨着零售業進入寒冬,一家曾是旺角西洋菜南街長情租客的茶餐廳,在闊別七年後,老牌鋪主以平價租金,吸引其重返舊地,承租同一個鋪位,最新租金還要平過二十年
24. 突然腳軟 2021-04-21 23:34:24
高銀集團旗下新盤何文田傲玟,原於上周二(13日)以招標形式售出一伙複式單位,作價逾1.211億元,成交呎價達5萬元,為項目首宗特色戶成交,創下項目新高價。不過,買家已選擇撻訂,料損失5%訂金,涉及逾605萬元
25. 博士生 2021-04-22 14:50:53
運房局數字顯示,香港有二百萬人有物業。另外,有七成人住在公屋,香港人應該感恩。不要見人有物業升值,不滿意自己 已經有公屋住。
眼看世界發達國家,英、美、加、澳、韓等等,有那一個發達國不是疫情比香港嚴重, 經濟低迷,可是住宅價續升呢?成個世界得一個利好資產因素,就是(無限量寬)印錢!所以只要社運平定,就是疫情繼續,驅使銀紙繼續無限地印,住宅樓一樣照升!世界現象,證明了無限量寬,使住宅價續升,甚至爆單邊! 因為金錢會追逐同一樣,有價值的東西。商鋪工廈、商業中心價跌,也是世界各國現象,並不出奇,因為生意淡薄。
26. 報復式反彈 2021-04-23 19:56:37

東港城呎價1.77萬破頂

2021-04-23 00:00
  (星島日報報道)樓市氣氛向好,部分屋苑再錄高價成交,中原高級分區營業董事伍錦基表示,將軍澳東港城2座高層B室,463方呎,2房間隔,成交價820萬,呎價17711元,創屋苑分層戶呎價新高。

  中原資深分區營業經理王秀芬稱,鰂魚涌太古城青松閣高層H室,1114方呎,4房連套房間隔,望海景,以2450萬售出,呎價21993元,屬市價。世紀21奇豐分行經理楊麗娟表示,沙田第一城44座高層C室,304方呎,2房間隔,以578萬成交,呎價19013元。

  利嘉閣聯席董事李啟昌表示,長沙灣碧海藍天6座低層B室,約494方呎,2房間隔,以863萬沽出,呎價17470元。港置市務經理(銷售)王英傑表示,荔枝角美孚新邨5期蘭秀街24號中層D室,719方呎,3房間隔,以1083萬成交,呎價15063元。

  美聯助理區域經理馮根明表示,元朗采葉庭2座高層C室,617方呎,3房連套房間隔,以750萬售出,呎價12156元。世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示,北角DIVA低層C室,493方呎,2房間隔,以980萬成交,呎價19878元,屬市價。