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樓市乾坤

政府確信樓價再升一倍

 

何熊輝

2020年12月5日

  最近明日大嶼計劃又成為市場焦點,皆因政府又在立法會上,重申明日大嶼的賣地收入,並表示以最保守的方法估算,也可輕易高於6000餘億元的成本開支,以該計劃合共可提供約4萬餘個私宅單位計,即政府可從每個售出的單位中,收取1500萬元地價,倘發展商以此地價投地,再加上三成建築費等成本及兩成利潤,它日每單位售價須達2250萬,屆時住宅單位每呎售價傾達4.5萬元以上。

  明日大嶼分期推出的四萬個單位,由地盤平整後,最少分期十年以上推出,以每單位實用面積500呎計,以上述成本利潤計,它日賣樓的起錶呎價由4.5萬元起,已是最基本估計,以現時新盤的平均開售價2萬元計,倘計劃獲批進行,即五至七年首批公開發售單位售價,較現新盤平均價高1.25倍。

  這個超大投資的地產項目,提供的私樓數目,只有約4萬個單位,約等四個沙田第一城或四個太古城規模,即是四個萬中產家庭,擔付起資助15萬個基層家庭的住屋需求,即每一中產家庭,要分擔3.75個基層家庭的住屋開支,其負擔比之重,已推向極限。

  政府說這已是最基本估算,即五年後,樓價由現水平再升1.25倍只會多不會少。政府不斷重覆以高地價政策試圖去解決住屋問題,邏輯簡單直接,但未來五年,正是中產家庭移民的高峰期,如未數年,樓價再上升一倍,相信是誘發不少中產賣樓,多於在高位再買。五年後樓價如何,只有神級專家才會知道。

 
 
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1. Csal 2020-12-05 14:44:08
政府表明不再推出「保就業」計劃後,企業裁員潮陸續浮現。主要從事飛機航線及基地維修服務的中國飛機服務有限公司(CASL)今日起裁減約160名員工,為公司年內第二次裁員,累計已裁減整體近三分之一的人手。裁員以外更針對減省員工開支,額外推出三大節流措施。公司午後將實際裁減人數由約170人更正為約160人。
2. 向飯民说不 2020-12-05 15:20:41
政府估的必正確,有政府撐市,怎會買貴,買吧吧。
3. D 2020-12-05 15:39:25
何先生。四萬单位是否其中一小部份,不要断章取義,這麽大的填海計劃和地區才四萬单位。不要誤导我們這些小市民。
5. 大鄉里 2020-12-05 17:10:49
如果五年後樓不升不跌,政府收入少三千億,到時政府就耍填氹另三千億元,三千億多嗎!
6. 趕散貨 2020-12-05 20:34:11
政府早前宣佈非住宅物業撤回雙倍印花稅,帶旺工商舖交投,新世界趁機推售長沙灣全新商廈,標榜由發展商租回單位,買家享3厘回報。
7. SYB 2020-12-05 22:42:51
擁保大灣區
8. 十二哥 2020-12-05 22:59:57
明日嶼只有嗰4萬個私樓單位,你地港人吾買,大把深圳人會買,到時買哂尼批单位,成立一個深圳衛星城,最終將香港變成深圳既特区。
9. 積士 2020-12-06 02:01:09
香港的商用寫字樓市場,在短期內確是面對不少負面因素,除了疫情之外,經濟衰退及部份外資撤離,也為租金回報增添一定的壓力。長線而言,本港整體樓市已升了十多年,租金成本已是世界最前列水平,若出現調整也不出奇移,所以不少收租股的股價較每股資產淨值也錄得重大折讓。大家可能忽略了一個正面因素,就是隨着中港兩地金融市場日益融合,中資企業排着隊回歸香港上市,相信會對本港的寫字樓有一定需求。
10. 積士 2020-12-06 02:01:15
香港的商用寫字樓市場,在短期內確是面對不少負面因素,除了疫情之外,經濟衰退及部份外資撤離,也為租金回報增添一定的壓力。長線而言,本港整體樓市已升了十多年,租金成本已是世界最前列水平,若出現調整也不出奇移,所以不少收租股的股價較每股資產淨值也錄得重大折讓。大家可能忽略了一個正面因素,就是隨着中港兩地金融市場日益融合,中資企業排着隊回歸香港上市,相信會對本港的寫字樓有一定需求。
11. 向飯民談不 2020-12-06 11:50:59
小心疫苗接種後,大批國內人湧港買樓,到時升三成免不了,樓市轉角向上
12. 講多無謂 2020-12-06 13:03:00
9樓,你露底了,來港上市公司可以掛在律師樓,可以冇實體寫字樓的,不懂不要扮懂,好似向飯咁,冇買近年新樓,冇Tesla,又扮識扮四條。
13. 急出貨 2020-12-06 20:39:38
4波疫情爆發,睇樓量大減,業主急出貨就要平賣。將軍澳中心9座低層H室,面積541方呎,3房間隔,成交價僅875萬元,呎價16,171元,撇除兩間另類盤,為屋苑三房戶約11個月以來首次跌穿900萬元,比市價平約5%。對上同類成交為9座中層H室,實用面積545方呎,今年10月以925萬元售出,呎價16,972元。
14. 元朗灣區烏狗 2020-12-07 08:33:06
明日大嶼合共投供15萬個公屋,4萬個私樓,合共19萬個單位,如用外滙基金去興建,可再起明日西貢,明日後海湾,起夠三個也冇問題。
15. 造假價 2020-12-07 19:41:10
今時今日仲有人吾相信有啲極高價成交係做馬。吾去搶,根返銀行估價去還價,吾會輸。
16. 引刀一快 2020-12-08 09:21:32
賣地賺幾錢,最終都係香港市民俾。
飛地直接俾錢阿爺,免除中間商,又快又靚。
17. 明曬 2020-12-08 10:23:46
透過這文章,原來明日大魚只有4萬個住宅單位可以賣錢。。。其他400萬平方尺的商業等等都唔洗錢送比大家用的。。。明曬。。信者得疚
18. 九鄉親 2020-12-08 10:34:02
大嶼前期工程,政府預付,再加起公屋,要六千億,然後十五年分期賣地,期閒樓市若有差遲,六千億泡湯收吾返,再看工程位置,出入將十分麻煩,中產有幾多願遷入?
19. 引刀一快 2020-12-08 11:29:27
十五年後?淘寶免郵。

飛地先係利國利民之舉。
20. 向泛民说不 2020-12-08 11:49:23
18楼,不要眼高手低啦,6000亿其实好小,黒暴以来,香港已经损失了接近4000亿啦。

还有引刀,不要日日叫什么飞地,其实本人更加支持开关口,像欧盟那样香港人和大陆人可以自由出入,到时什么飞地都不需要,住惠州中山,开车返香港啦。其实同美国一样,newyork上班,费城居住,或者新泽西居住,每日开个办钟车。其实有由金融佬伦敦返工,每日坐飞机上班。
21. 向泛民说不 2020-12-08 11:57:49
何生这类地产党打手,其实推论就是中美竞争下,中国会输,所以香港楼价无运行。

但是本人却觉得中国会赢,如果中国赢,香港那些穷9反x中产离开,换上爱国的富人大陆中产,香港楼价点会跌呢?

过去4年的中美互斗,看到的是中国越打越强大。中国在最新科技和美帝并驾齐驱,而在传统工业入练钢和芯片业不断的追落后,加上加入RCEP之后,将亚洲变成了自己的市场。

还有为什么香港班黄能金融佬不明白RCEP呢?新加波一样反共,但是他们却非常欢迎RCEP,RCEP其实对金融佬是最大的利益。
22. pHILIP HK 2020-12-08 13:06:32
不敢講有冇危言聳聽,但是公營房屋也有部份居者有其屋,政府不是完全沒有收入。我反而覺得,特區政府不敢大刀闊斧,在明日大嶼中,必要有香港優勢產業的升級階梯,如果能在明日大嶼配備國際性大學丶國際性醫院,配備優質展覽中心丶體育館丶娛樂文化如老虎機之類的娛樂場所,留得住旅客過夜消費,而不是半日過境,得個忙字。這些將有利吸引引世界各地的有錢人來香港體檢丶休養、旅遊丶留學等等,配合金融產業和高新科技產業,根本上解決大學生就業不足問題.
24. 向泛民说不 2020-12-08 18:57:51
好多黄人打手成日抹黑新移民,但是我们看看美国民主党对新移民的看法,为什么民主党主张开放移民,其实就是移民可以带来的经济增长。而不是像香港班废青完全否认新移民,其实香港是一个移民城市,同美国一样,都是因为移民而崛起。香港人继续伟大,就只有移民加填海。当然可以选择唔好,那么长远必定被深圳取代,因为深圳做的就是这样,当然深圳不需要填海,他只有吸收像中山,惠州和东莞那样的土地。香港就不可以!!!

按照拜登的承诺,在其上任后的100天时间里,要向参议院递交一项移民议案,为美国超过1100万的无证移民提供取得公民身份的机会。

请注意,这看上去似乎很不切合实际对吧,因为美国共和党和保守派一直就认为,是非法移民等抢了美国的工作,特朗普要求赶走这些非法移民,收紧签证,并修建墨西哥墙等,那拜登上台为什么要一下子给1100万的无证移民提供取得公民身份的机会呢?

原因很简单,因为民主党并不认为美国工人的工作是被这些非法移民或中国抢走的,而恰恰是因为美国缺少劳动力竞争优势,致使制造业优势丧失,企业转移到了其他国家,很多人也就失业了。

25. 向泛民说不 2020-12-08 19:00:19
好多黄人打手将填海成本和发展棕地成本计算,然后得出结论,就是发展棕地比较平。但是这些黄人却不告诉你,他们用的计算方法就是农地成本。而不是真正的收购之后和补地价成本。如果是用收购加补地价成本,那么发展棕地的成本肯定是高过填海很多。
26. 香港之苦 2020-12-08 21:52:09
連鎖化妝品店卓悅,早前被多間公司就港九多間店舖追租,其中一間曾就旺角中心地舖曾入稟向卓悅興訴的公司,昨向高院由請要求將卓悅化粧品批發中心有限公司清盤。根據司法機構資料,案件已排期至明年3月10日,在高等法院作首度聆訊。
27. 向饭民说不 2020-12-09 09:07:43
楼上,饭民黄能唔要自由行,香港仲可以靠咩。
其实同样道理,澳洲点解要依赖大陆啊。真系想问下这里黄人点睇。
28. 二手淪陷 2020-12-09 17:03:37
肺炎疫情仍未受控,打擊樓市氣氛,二手市場減價及蝕讓成交湧現。大埔天賦海灣3期海鑽最新錄9座中層A室,實用面積1,403方呎,4房連雙套房間隔,開價約2,250萬元,減價282萬元後,連車位以1,968萬元易手,呎價14,027元。據了解,新買家感屋苑環境舒適,單位價錢合理,即購入單位自住。原業主則於2013年以1,722萬元購入單位,持貨7年,車位現時市值約300萬元,扣除車位後,是次沽出單位賬面蝕讓約54萬元離場。
29. 向飯民說不 2020-12-09 17:12:51
将填海成本和发展棕地成本计算,得出结论,就是发展棕地比较平。计算方法就是农地成本,加真正的收购之后和补地价成本。收购加补地价成本,全由發展商支付,發展收購愈多,政府補地價收入更多,如填海造地,前程工程费六千億由政府預付。那么发展棕地的成本肯定是比填海划算很多。
30. 向饭民说不 2020-12-09 18:24:50
29楼,翻版向饭,其实现在政府不断发展紧棕地啦,但是为什么举步为艰,现在大部分农地已经被发展商收购,或者是新界乡绅,以前地产佬点解可以发展天水围,就是因为地产佬可以低价补地价,但是今日有泛民只眼睛盯住,基本上不可能低价补地价,所以政府和地产商胶着,发展商知道政府没有地,没有筹码,所以宁愿空置,晒太阳。但是一旦政府话要收购,发展商有马上开天杀价。你话点搞啊,以前英国佬就系知道难搞,所以一直都是主要靠填海提高土地储备,当年还要用尖沙咀的地来换发展商屯门地。以前可以摆到明官商勾结,今日可以吗?黄瓜李点解甘发达,就是低价补地价。97年前政府为了土地供应,所以有放水。今日可以吗?

几年前政府为了发展高铁,比几多钱比菜园村,唔能好低能啦,你可以看看观塘的裕民坊,搞了20年啦,小小一个地盘,政府还没有搞掂啦。

还有香港要和深圳竞争,必须提高人口数量,人口增加,必定需要土地增加。发展棕地其实没有提高土地,只是改变了土地的用处。但是填海就是真正的增加土地。
31. 向飯民说不 2020-12-09 21:49:10
现在大部分农地已经被发展商收购,或者是新界乡绅,以前地产佬点解可以发展天水围,就是因为地产佬可以低价补地价,今日情况一样,所以政府和地产傾,发展商知道政府没有地,没有筹码,但在國安法下,發展商不敢不從。一旦政府话要收购,发展商有马上應承,近年更有發展商捐地。你话幾甘易搞啊!以前官商勾结,現在阿爺要地,,無一個發展商敢阻頭阻勢,所以仲搞填海,咪玩那!
32. 引刀一快 2020-12-10 08:23:37
向飯家族真係多姿多彩。
33. 大鄉厘 2020-12-10 08:31:16
澳門衞生局近日表示,已經洽購新冠肺炎疫情緊急疫苗,最快將於月底安排高危人士接種;然而,香港政府才開始預留資金訂購疫苗,預料最快要待明年中才有疫苗供港。接種疫苗快慢正是兩地抗疫成效的縮影——同為特區,香港和澳門同樣自1月22日確診首宗新冠肺炎個案,但澳門至今已清零超過150日,而香港卻進入每日確診過百宗的第四波爆發。
34. 向泛民说不 2020-12-10 09:08:13
31楼,山寨版向饭真系和引刀系老友,甘的逻辑也up得出,一旦政府话要收购,发展商有马上應承。唔能好造谣国安法,国安法并不是万能key。唔卖地比政府不触犯国安法规定。根据黄能的逻辑,现在楼价肯定崩溃,因为政府只要买,几多钱你都要卖。

97年前唔需要国安法,因为当时没有签人权法,而港英政府也死都唔肯签人权法,所以当时港英差佬随时可以用游荡罪,或者非法集结拘捕你,而法官也会重判你,回归后政府签了人权法,所以法官判刑非常低,而国安法有严谨的条例。

果然是一件典型的黄人。现在被国安法抓的基本上都已经做了违反国安法的事。
37. 傻三哥 2020-12-10 21:56:26
雖然工商撤辣,有一段時間刺激成交,然而經濟前景未明朗,加上疫情嚴峻,連續多日確診宗數破百,數年前拆售銷情理想的新型工廈,都屢錄撻定,最新又有內地買家毅然決定撻定離場。據了解,黃竹坑工廈VIGNATURE,近日錄得多宗撻訂,其中一個低層單位已付兩成定金,是次撻定料損失逾200萬元定金。
38. 日日撻 2020-12-10 22:01:09
新盤市期幾乎每日都有撻定,其中億京發展大埔白石角海日灣II,一周內連錄兩宗撻定個案,發展商沒收逾142萬元定金。
39. 大淪陷 2020-12-11 09:11:42
專家評為疫區、懷疑單位去水喉接駁糞渠播毒的麗晶花園第6座,恐變2003年淘大花園E座2.0。其D室座向單位昨增至7宗確診和1初步確診,要入隔離營檢疫;其他座向單位昨亦多1宗確診,要強制檢測。
40. 凸出禍 2020-12-12 00:38:23
樓價持續下跌,連市區老牌屋苑亦未倖免,美聯物業吳志輝表示,美孚新邨本月暫錄約12宗買賣成交,平均呎價13,822元,包括剛促成之罕有「凸海」連車位以2,270萬元成交,按月跌近1成。
41. 向飯民说不 2020-12-12 00:40:24
明年有能力移民的人增多,賣樓的人增多,估計跌15%至20%。
42. 引刀一快 2020-12-12 03:41:19
34樓向飯,我同你仲老友喇。哈哈哈哈
43. 向泛民说不 2020-12-12 10:16:45
引刀,你同41楼山寨版向饭更加老友啦。

42楼山寨版,当然会有很多穷9香港中产移民,但是大陆也会加快安排富有的大陆人技术移民来香港。所谓一代新人换旧人。以前大陆外派干部不可以申请香港居住,但是已经是可以了。以前唔比申请是大陆限制不是香港限制。所以不要什么阴谋论。所以中环会是普通话和英文的中环。好好学普通话啦。