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樓市乾坤

高追新盤風險高

 

何熊輝

2020年11月7日

  踏入十一月份,樓市進入平行時空,大圍新盤在買家瘋狂入票下,創下97年後最高的超額認購記錄,正當市場一面倒看好下,那邊廂元朗新地Grand YOHO就同時出現近年期罕見的13宗撻大訂個案,由此事件可見,買家入市搏升的玻璃心,可以瞬間破碎,所以現追購入市的買家,小心靜海翻船。

  最近新盤的開售手法同出一轍,其慣用技倆主要是先低後高,先以低價開售小批單位,以營造熱賣聲勢,然後由第二批發售單位起,逐批次加價,因此首批次失落的買家,通常都願意再入票再抽,如第二或第三批次後抽中揀樓,呎價最少也會調升一成以上,因此購入該等批次或更後期的單位,呎價由筍價變市價甚至超市價,越遲買,入市價越高。

  在此等氣氛下,賭性強的買家在心有不甘的心情下,大多仍會強行購入抽中加價一成以上的後期批次單位。不過在今日波動的市況下,難保在可見將來,又不會有急需變現的發展商,以低市價賣樓,倘此情況出現,高追入市的買家,很易被套。

  上述元朗同時出現13單撻大訂事件,就是此種情況下的最佳寫照。此等買家大多是以建築付款,分期逐批繳付樓款。當簽臨約後,倘又碰上有更平的新盤開售,撻訂離場。作為買家,現時切忌高追入市。近期某些劏房新盤,有不少蝕讓盤放售,雖然售價大多有一成折讓,但由於仍高於市價,故仍應盡量避免選購。

 
 
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1. 6球有找 2020-11-07 15:15:48
連日多個新盤開賣,新世界(017)旗下大圍站上蓋新盤柏傲莊2期,今日首輪開賣337伙,雖折實均價升至近2萬元,但由於首度推出開放式戶,入場費「6球有找」,故仍截收逾1.7萬張票,超額認購近50倍。市場消息指,至中午12時,今日推售的三房及兩房單位已經沽清,有不少人未能揀樓失望而回。
2. 商厦有難 2020-11-07 17:46:54
以後WFH員工,不單止八號波打風要開工,放假旅行亦一樣全天候準備,因為新科技下,所有資料都在雲端,手機直接連繫到公司電腦,已經沒有藉口不能「執行」。抗拒這類7-11全天氣WFH的,另一個選擇就是改變身份,變成Freelancer,按任務或項目收費,這也是企業慳皮的方法。除了免供醫保、強積金,未來慳皮最多的,就是承租寫字樓面積大幅減少,因此未來商廈租金,就算疫情受控下,在WFH新常態下,只會陰乾式下沉。
3. 馬云變傻仔 2020-11-07 20:19:15
馬雲在上市前狂踩中國金融系統,得罪櫡貴是意料中事,但馬雲絕非傻瓜,怎會不清楚說這些狂言的代價?始終馬雲背負着國家任務,藉螞蟻吸引外國資金流入中國,在中國如今內外交困的環境下,螞蟻作為史上最勁吸金王,絕對有利於中國金融環境。因此,與其猜測馬雲敢於挑戰中共,倒不如猜想他們同穿一條褲子,搞場大龍鳳只為圈國際資金入中國,但可惜最後一刻事敗,被一眾保薦人及投資者及時叫停上市計劃。
4. 元朗灣區烏狗 2020-11-07 23:47:13
螞蟻上市是獲中證監於10月21日批准的

10日之後同你講監管變了要取消上市,小朋友玩泥沙嗎?
5. Thompson 2020-11-08 07:11:25
美國大選結果仍未塵埃落定,但隨着拜登逐漸取得優勢,他的支持者已開始慶祝,周五賓夕凡尼亞州費城(Philadelphia)便有大批拜登支持者上街跳舞。不過在亞利桑那州鳳凰城(Phoenix)及密歇根州底特律(Detroit),則有特朗普支持者堅信選舉舞弊而上街抗議,高喊「停止盜竊(選舉)」,部份人持有槍械。
6. 爆加盤 2020-11-08 07:19:15
連日多個新盤開賣,新世界(017)旗下大圍站上蓋新盤柏傲莊2期,今日首輪開賣337伙,雖折實均價升至近2萬元,但由於首度推出開放式戶,入場費「6球有找」,故仍截收逾1.7萬張票,超額認購近50倍。有別於1期兩輪開賣均分開兩日進行揀樓,今日開售首張價單337伙,開售9小時已經全數沽清,發展商隨即加推應市,2號價單涉及 343伙,折實平均呎價17,868至22,994元。
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2020-11-08 15:03:32

2020113

特朗普連任對中國更有利

今屆美國大選算得上是近百年來最舉世關注的一次,例如早前一項YouGov亞太區民調顯示,台灣是唯一「撐特朗普」民意高於「撐拜登」民意的地區。香港雖然仍是「登粉」(42%)多於「侵粉」(36%),但在社運陣營也掀起「內訌」。美國大選在亞太區這麼矚目,主因現任總統特朗普對中國施以強硬政策,他連任與否,勢必左右區內格局。惟美國現今對華政策框架實際上由前總統奧巴馬在任期最後兩年肇基,特朗普則起到「加速」作用,這個大方向現在若由拜登接力,恐怕會令中國更加頭痛。

對中國轉硬 奧巴馬後期肇基

特朗普的作風令人感覺他是對華強硬政策的「始作俑者」,至於其前任奧巴馬及時任副總統拜登,則遭描繪為對華軟弱鴿派。這種看法不全準確,事關奧巴馬及拜登在任長達8年,由2009年至2017年,期內對華立場不但有所變化,更呈現了重大逆轉,分水嶺在2015年。

簡而言之,奧巴馬在執政初期,確實承襲了由卡特總統創始,經過克林頓和小布殊加強的「接觸交往」(engagement)對華政策方針,當時背景是2008年北京奧運及環球金融海嘯之後,中美堪稱水乳交融,被視為「中美利加」(Chimerica)利益共同體。

不過隨着中國國力進一步崛起,不但GDP總量「超日趕美」,在WTOWHO5G等國際體系也開始威脅美國主導權,再加上「一帶一路」(2014年)、「中國製造2025」(2015年)等大計充分展現「野心」,引起華府朝野警惕,逐漸形成把中國視作頭號戰略對手(取代俄羅斯)的共識。

在這股思潮影響下,奧巴馬自2015年起對華立場明顯轉向,大力推動「重返亞太」、《跨太平洋夥伴關係協定》(TPP)等戰略,意圖圍堵、排擠及壓制中國。尤其TPP有別於一般經貿協定,由意識形態和政治議題掛帥,要求成員國在民主、自由、人權、開放等方面必須達致高水準,反映美國汲取了以往跟中國「只談生意」的教訓,擬打造WTO 2.0 迫使中國融入西方意識形態,否則生意也不傾。

然而,美國與中國的engagement接近40年,在政商界都交織出龐大既得利益群體,此慣性不易撼動,貿然切割必定傷筋動骨,特別是在表面上承平時期,朝野很難有「長痛不如短痛」之巨大決心。從美國國家利益角度看,戰略轉向之落實倘拖拉多幾年,讓中國的「一帶一路」、「中國製造2025」修成正果,在WTOWHO5G等體系和技術也穩執主導權,屆時追悔恐已太遲。

恰在此時,特朗普爆冷當選入主白宮,起初以商人心態掛帥,主打經貿政策,作勢跟中國打貿易戰,只不過想在關稅、農產品銷售等方面刮些着數。可是中美經貿談判一波三折,影響日益擴大,及後爆發香港風波和新冠疫情,令特朗普的頭號國策由「經濟牌」轉為「中國牌」。某程度上,特朗普誤打誤撞,成為美國對華政策轉向的「加速師」,變相讓美國抓住了跟中國翻臉的最後戰略窗口期。

在奧巴馬肇基、特朗普加速之後,美國對華戰略框架已很難再有根本變化,今次大選不論特朗普連任抑或拜登上台,都只會沿着這個方向推進,差別在於執行手法和步伐而已。

相對來說,特朗普倘順利連任,一方面美國內部撕裂料將持續甚至惡化,同時在國際上會繼續擺出「退群」姿態(擬退出WTOWHO,又在歐洲和亞洲跟盟友打貿易戰)。屆時美國內部混亂、外部孤立,就算有決心跟中國「隻揪」,恐也如一個自身虛弱的巨人,戰鬥力大減。面對這樣的美國,中國短期內可能迎來更大衝擊,長遠卻不排除利大於弊。

拜登倘執政 制華戰略更堅定

相反,假若拜登上台,相信能在一定程度上重整美國內外秩序,這位78歲長者將主要扮演民主黨精神領袖角色,具體國策制定及執行則倚重前副國務卿布林肯、前國安顧問蘇珊賴斯、星級參議員(拜登初選對手)沃倫等黨內悍將(其國務卿人選值得關注)。在對華戰略大方向不變前提下,由拜登政府執行此一方向或許更加有效。尤其民主黨在傳統上比共和黨更着重意識形態價值(相較於經貿利益),意味着有可能願意為對華戰略付出更大代價。

一般認為,拜登若當選執政,中美衝突短期內有望稍為降溫,例如美國不再硬推「急性脫鈎」以及在南海、台海肆意挑釁,同時很大機會與北京政府重啟對話;但其圍堵、排擠、壓制中國之長遠戰略方向勢將更堅定和穩定,就像中國俗語所謂「慢慢來,反而比較快」。

換句話說,美國對華戰略轉向由奧巴馬在任期末段肇基,特朗普已完成「加速」歷史使命,現在若由拜登(或任何一個比較「靠譜」的總統人選)接手推動,相信會更符合美國利益,亦對中國更加不利。

臨近大選,愈來愈多中國人看清楚這個格局, 從智庫學者到坊間網民皆出現輿論轉向。例如有「外交國師」之稱的清華大學國際關係系主任閻學通,日前接受BBC訪問時就明言「特朗普連任更符合中國利益」,「不是因為特朗普對中國利益的損害會少於拜登,而是因為他對美國的傷害絕對多於拜登,大價鋪爆屎,引刀食屎。」由此可見,北京清醒摸透美國政局,相信不論大選結果如何,都做好準備應對。



 


8. 金光川 2020-11-08 18:46:34
好明顯拜登政策就與奥巴馬治國理念近似,民進黨自然收敛,不會像之前強硬,中國已醖醸在南海應戰美軍入侵,金光川電影上演,表逹美軍可以打退,這四年台、南海局勢得以缓和。
9. 大鄉里 2020-11-08 18:48:07
台海擦槍走火機會大減?唔通中國見拜登就唔武統台灣咩?
10. 大鄉里 2020-11-08 23:25:14
樓上A貨
中國和台灣省玩緊故事會咋,只講鬼故嚇下D細路哥,係唔會玩擲飛鏢架。

11. 大台大哂 2020-11-09 07:37:14
美國傳媒前日公佈推算出拜登取得逾270張選舉人票當選美國總統時,特朗普的私人律師、紐約前市長朱利亞尼並不知情,直至有記者告訴他,他顯得不以為然,並指傳媒機構沒有權決定選舉結果。
12. 同鄉會 2020-11-09 10:37:14
中國武統台湾不可免,是今年或明年的分別。
13. 第四權 2020-11-09 13:13:11
美國三大傳媒真厲害,他們说了誰是總統谁就是,完全可忽略官方選管會的正式聲明,傳媒第4權變第一權。
14. 撻不完 2020-11-10 09:45:28
恒地負責銷售、香港小輪及帝國集團合作發展的屯門青山灣帝御.星濤,作為11月頭炮新盤,首個周日進行首輪銷售,惟相隔一周即連錄兩宗撻定,發展商沒收約40萬元定金。本月新盤市場極速錄約30宗撻定。
15. 二手賴野 2020-11-10 09:47:29
近月一手住宅交投雖然明顯轉旺,但二手樓市未見回穩,銀行估價仍然審慎。20個大型二手屋苑單位,按月有半數估價下挫,九龍項目佔達六成。當中以市區上車盤牛頭角淘大花園走勢最差,連跌4個月,按月再跌約2.4%。其次同區得寶花園及紅磡黃埔花園,同期亦低逾2%。
16. 烏鴉 2020-11-10 13:06:20
大庄終極出貨 準備暴跌逼小業主止蝕離場 錢貨皆收
17. 強人中招 2020-11-10 20:52:17
過去數年,內地資金缺乏出路,不少炒家來港炒樓,主攻豪宅市場。惟去年反修例運動加上今年疫情,以高價入市的內地炒家,多個單位因資金斷裂淪銀主盤,最終大幅蝕讓離場。
18. 洗白白 2020-11-10 20:55:39
抵死,大把錢,來香港洗白白,的錢就可以乾淨啦
19. 烏鴉 2020-11-11 10:32:07
肺炎肆虐,各行各業廣受打擊,不少城中名人加按豪宅變現。藝人徐淑敏(現稱徐菁遙,Suki)丈夫商人黃浩亦為其中之一,名下大埔比華利山別墅加按4,250萬元。土地註冊處資料顯示,有關款項已在今年7月償清。黃浩直言去年一度認為「香港前景唔好」,本打算全家移居海外,名下資產「賣嘅賣、按嘅按」,擬變現投於海外房產;惟最終仍覺香港最好,遂贖回單位,專心留港發展。
20. Malibu 2020-11-11 22:16:48
新盤本月頻錄撻大定個案,其中將軍澳日出康城會德豐地產Malibu,再錄4宗撻大定,涉及定金近380萬元,買家全部選用建築期付款。單是今年,項目已累計錄得20宗撻定,發展商料沒收2,085萬元。
21. 大王狂沽 2020-11-11 22:18:50
「磁帶大王」陳秉志連月來不斷拋售工商物業,最新再度出售中環中心單位,消息指,由陳秉志等人共同持有的中環中心39樓兩個單位,以約1.29億元沽出,呎價3.2萬元,比叫價的1.7億元平了約4,232萬元,減價25%。
22. 大鄉雞 2020-11-12 21:27:30
「細細粒,容易租」乃一般投資者購入細單位出租的投資哲學。實用面積僅128方呎,以「細絕」全城一手新盤的屯門菁雋,發展商佳源國際及陞域集團兩年前以平均呎價1.6萬元開賣,當時貴絕屯門。最為市場矚目的128方呎超級劏房單位,市場錄租務個案,業主去年不足200萬元購入,剛以月租6,800元租出,回報率達4.1厘。
23. 輸到甩褲 2020-11-12 21:31:38
近月市場錄得不少商廈蝕讓成交個案,不過日前傳出政府有意就商廈減辣,雖然政府指對消息不予置評,但都促成近日不少成交,並吸引中資機構入市。數月前葵涌商廈項目K83有商廈業主傳出蝕讓轉手,蝕讓逾7,000萬元,並為近年蝕幅最大商廈成交。最新市場消息指,為華南城創辦人之一梁滿林,將該批物業售予中旅社或有關人士,作價1.83億元。
24. 追殺令 2020-11-13 11:31:39
美國禁國民投資31家解放軍控制企業,消息拖累中移動(941)下挫5.6%,報49.7元;中電信(728)跌8.5%,報2.47元。
25. 錢即是兇 2020-11-13 12:22:06
雖然中國人對凶宅較為忌諱,惟市場不乏買家低吸凶宅獲利個案。12年前,太古地產旗下的灣仔星域軒,1座住宅發生驚人命案,前國企高層兒子疑因精神分裂於住所內斬母,令單位頓成凶宅,並於十年前以1,100萬元易手;新近業主再以2,000萬元售出凶宅,十年間賺900萬元。
26. 千億沽盤 2020-11-13 20:02:26
美國總統特朗普周四簽署行政命令,禁止美國企業和個人投資由中國解放軍擁有或控制的31家企業,根據初步統計,共涉及29隻港股,中移動(941)、聯通(762)、中電信(728)及中海外(688)受影響程度較大,有多間美資機構投資者持股。倘若根據行政命令,相關美資要於一年內悉數沽出持貨,保守估計將形成千億元沽盤。