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樓市乾坤

商業地產持續下跌銀行受考驗

 

何熊輝

2025年2月1日

  踏入蛇年後,市面人流略有增加,廣東道的名店亦罕見再出現排隊人龍,至於其它區域,人流大幅減少,這大概跟大批人流北上消費有關。地產新盤銷售方面,由於今年大發展商未見有大盤部署,所以假期後,慣常出現的樓市小陽春,大概不會出現了。

  住宅方面,暫未見有大幅反彈的機會,那邊廂,商業地產的壞帳已對銀行的安全運作,帶來衝擊,其中紅磡的祥祺中心為例,早前以26.5億元售出,但由於該物業由銀行提供46億元的按揭,這即意味該交易,為相關銀行帶来19.5億元損失。

  香港有主要銀行去年次季的商業地產壞帳率已升至9.6%。事實上,由於第三及四季,商業物業成交價持續下跌,部份銀行的商業信貸的壞帳率已升逾9%。

  彭博行業研究11月的報告指,香港五家主要銀行800億美元的商業地產貸款質量面臨風險,倘今年商業物業持續下跌,不良貸款壞帳率將持續攀升至雙位數。

  特朗普已上場成為新一任美國總統,他上任前說會對中國入口的貨品加徵10%關税,最理想的情況是兩國就關税問題達成有利雙方的協議,否則商業地產的壞帳率難以大幅回落。

 
 
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1. 香港房地產板塊為「低配」 2025-02-01 16:19:11

近期部分香港地產商的財務問題備受關注,柏瑞投資亞洲固定收益聯席主管孫道涵表示,樓價下跌令整體房地產基本面受壓,個別負債較高的公司會面對一些困難,但大型地產商整體基本面穩健,如果信用評級遭下調,料僅降一至兩級,不會出現大幅降級情況,現時對香港房地產板塊為「低配」。

房地產為香港美元債的一大板塊,孫道涵說,香港住宅和商業地產價格下降,尤其是商廈空置率高企,導致整體房地產基本面受壓。

2. 美加中加墨關税周二生效 2025-02-02 17:49:45

美國總統特朗普簽署行政命令,對中國進口的商品加徵10%關稅,對加拿大及墨西哥進口的商品徵收25%關稅,有關措施將於周二起生效。

特朗普宣布在因毒品芬太尼和非法移民進入美國而引發的國家緊急狀態結束之前,這些關稅將一直有效。

特朗普在社交網站稱,這是根據《國際緊急經濟權力法》頒布緊急狀態,因為非法移民及包括芬太尼在內的致命毒品,對美國公民造成重大威脅。他身為總統,職責是確保所有人的安全,在競選中亦作出同樣的承諾

3. 好多人無留意 2025-02-03 18:55:22
其實美國連埋今次10%關税,一共係70%
4. 十大屋苑零成交 2025-02-03 19:52:25
中原地產十大屋苑本周末零成交,創近1年新低,對上低位為去年2月10日至11日農曆新年周末,齊創有紀錄以來的農曆新年周末新低,至於5日長假十大屋苑合共錄得3宗成交,零成交屋苑有7個。
5. 新世界倘違約恐觸發連鎖效應 2025-02-04 01:44:40

再有外資行傳出停止接受新世界發展的股票作私人銀行客戶抵押融資(保證金貸款)的消息。早前發表報告指新世界倘違約,恐觸發本港地產界連鎖效應的摩根大通,據悉,其私人銀行於農曆年前通知私銀客戶,停止接受新世界股票作抵押融資,有關安排於上周二(1月28日)生效。

據悉,摩通私銀客戶的入場資產門檻為2500萬美元(約1.95億港元)。就上述查詢,摩通私人銀行發言人表示不作評論。上月底彭博亦引述消息透露,瑞銀已停止接受新世界的部分債券及股票,作為保證金貸款(俗稱孖展)的抵押品;報道稱,花旗及滙豐等私人銀行部門,數月前也已停止接受新世界證券作為保證金貸款的抵押品。

6. 長實2700伙出籠 2025-02-05 14:44:13

踏入蛇年,發展商公布新一年推盤大計。長實蛇年部署推售5個項目共逾2700伙,重頭戲料為九龍東啟德Victoria Blossom第1期;恒基營業(一)部計劃蛇年推出6個新盤,合共約1700伙,石硤尾巴域街Belgravia Place第2期最快本月推售。

Victoria Blossom第1期矚目

長實昨天舉行新春團拜活動,該集團蛇年部署推售5個項目,涉及逾2700伙,重頭戲相信是Victoria Blossom第1期,佔307伙,已取得預售樓花同意書。還有元朗錦田錦泰路住宅項目、與市區重建局合作發展的土瓜灣重建項目,以及港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第2期等。

7. 一城兩房單月插18% 2025-02-05 17:06:31
屋苑新近錄得3期32座低層D室成交,實用面積327方呎,兩房間隔,座向西北,望園景,叫價約403萬元,議價後以338萬元售予用家,實用呎價10,336元,屬近期低價成交。較本月同類型單位9座中層G室,實用面積327平方呎,兩房間隔,以415萬元成交,低約18.6%。
8. 7 樓高 2025-02-05 23:19:33
一城二月份的平均成交價係12300元,冇理由突然插左二千文落嚟,3期32座低層D室冇可能只賣到338萬成交,327尺,尺價只係10336元,吾該check情楚的數字。
9. 樓價最少升15% 2025-02-06 14:48:25
會德豐地產主席梁志堅指,集團去年銷售額221億元,按年增38%。減息持續,加上政府撤辣及銀行放寬按揭,去年樓市已止跌回升,相信今年會穩步上揚,長遠看好樓市,料今年樓價最少升15%。 對於政府即將公布財政預算案,梁志堅表示,地產建設商會已向政府提出意見,包括期望政府可在賣地招標文件中列明更清晰的條款。他又期望政府可考慮放寬釐印費。
10. 李根興劈價放售西環舖 2025-02-06 22:49:13

資深投資者李根興近日將旗下位於西營盤西環安寧里1至15號、水街1C至1K號東利大廈地下B1舖大幅減價求售,令市場對舖市前景疑慮。不過,月前他豪花超過半億買豪宅時,就曾表示全家人對香港的樓市、舖市及經濟有信心。

該西營盤舖位原叫價3,600萬元,及後減至2,800萬元,但由於缺乏承接,所以再下調舖位叫價至2,600萬元,累計已減1,000萬元。

11. 發展商倘違約成交量大跌一半 2025-02-07 10:20:13

新世界發展(0017.HK)的財政狀況持續惹人擔憂。評級機構標普全球評級發表報告表示,市場猜測部分本地地產商面臨信貸壓力,該機構認為,倘有大型發展商出現潛在違約事件,勢打擊市場信心,買家可能推遲入市,在這情景下,估計今年主要住宅的銷售量將下降至標普原本預測2萬伙的一半左右;而因供應過剩與需求萎縮,今年樓價或跌5%至7%。

未獲標普評級的新世界於上月強調,去年7月以來為177.61億元銀行貸款完成再融資。

標普信用分析師Edward Chan稱,一些未評級發展商的流動性緩衝很薄弱,為補充流動性,個別公司靠股東注入現金或出售資產,但股東支持發展商的意願或會減弱,資產出售談判也可能會失敗;若發展商的流動性狀況不佳,不排除演變成全面的財務困境。

12. 首季一手新盤5613伙 2025-02-10 11:32:19

發展商陸續公布今年推盤大計,至少有16個新盤及餘貨盤於周五(7日)表明有機會今季內推售,合共涉及5613伙,其中6個更有機會於本月登場。今季涉及最多單位的樓盤為嘉華國際牽頭的九龍東啟德承豐道15號啟德海灣第1期,約790伙有機會3月以現樓形式登場;其次為新地西貢十四鄉大型發展項目第1A期,提供781伙。

啟德海灣發展項目由嘉華國際、會德豐地產和中國海外合作發展,共分兩個期數。其中第1期提供1017伙,於2023年11月開售,嘉華國際營銷及市場策劃總監(香港地產)溫偉明表示,該期數已取得入伙紙,預計3月獲滿意紙,最快3月以現樓形式推售。

13. 永倫蝕價三成六沽力實银行舖 2025-02-10 21:31:11
有「收租王」之稱的永倫集團委託第一太平戴維斯,以連現有銀行租約形式放售金鐘力寶中心1樓4號舖、閣樓1層1號單位及閣樓2層部分,意向價約4.5億港元。物業總建築面積約2.8712萬平方呎,連現截止日期為3月18日正午12時。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示,現租戶為中信銀行(國際),每月租金收入約為150萬港元。

資料顯示,上述物業由永倫集團於2017年斥資約7億港元,以「買殼」形式向合和實業主席及董事胡應湘夫人郭秀萍或相關人士購入。換言之是次向價較8年前購入價低2.5億港元或36%。
14. 想發達想到癲左 2025-02-11 16:56:15

中環華人行滙豐銀行昨日(10 日)發生一宗涉用虛假信用狀圖取 100 億美元(780 億港元)的案件,銀行職員識破報警,最終 5 人被捕。

昨日下午 5 時許,一對男女抵達華人行的滙豐分行後,向職員展示 3 張懷疑偽造的信用狀,要求提取 100 億美元。銀行職員檢查後懷疑是虛假文件,於是報警。警方接報到場調查,並即場拘捕上述 68 及 38 歲菲律賓籍男女,涉嫌行使虛假文書。

15. 中小型發展商七成負債達八成 2025-02-12 16:54:18

富瑞於今年1月初重新評估本港中小型地產發展商的財政狀況,發現11家中小型發展商中,8家出現相對高風險情況,較去年的5家為高,反映發展商的財政狀況及盈利能力進一步惡化,相信會加快發展商出售資產或集資情況。

 對於大型地產發展商而言,富瑞談到,新世界以平均售價18500元出售皇都戲院一期項目,價格較近期項目低11%,由此可見地產發展商今年面對的利潤壓力將較去年更大,因早前減價的預售樓花項目開始反映在入帳利潤上。

 富瑞以四大準則評核發展商的財政狀況,分別為(一)淨負債比率低於40%;(二)現金相對短債比率高於1倍;(三)1年內到期債務佔總債務少於50%;(四)利息覆蓋率少於1倍。

 富瑞指,11家中小型發展商之中,只有3家發展商的淨負債比率低於40%,較去年減少1家,高風險中小型發展商的平均淨負債比率高達81%,較去年高2個百分點,而且8家發展商未能滿足第3及第4項準則,而高風險發展商的總債務擴大至1250億元,與新世界發展 (017)的債務敞口相若。

16. 還到息已很叻 2025-02-13 13:20:20
香港地產水深火熱,發展商個個要掙扎求存;供股、劈價斬貨、個人擔保攬上身乜招都要出。開市冇耐就聽到一則消息,謂有位身經百戰嘅闊佬都變窄佬,俾獅子銀行照肺,謂只可以還到息。其實喺現今嘅市况,還到息叫做好叻了,有位地產富二代同小妹呻:「 見住啲地產唔值錢, 個心理落差好大,冇租客真係心都寒㗎!你唔係老闆就唔知嗰種痛苦咋。」